宁波市鄞州区人民法院民 事 判 决 书（2015）甬鄞望民初字第347号
原告：赵明生，男，1981年10月2日出生汉族，无固定职业，户籍所在地黑龙江省方正县，现住浙江省宁波市鄞州区。
原告：郑岳平，男，1965年3月8日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。
被告：胡江波，男，1978年7月11日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。
第三人：李洪湖，女，1979年1月18日出生汉族，无固定职业，住浙江省宁波市鄞州区。
原告赵明生、郑岳平为与被告胡江波房屋租赁合同纠纷一案，于2015年7月21日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由
审判员石银山适用简易程序审理。在本案审理过程中，本院依法追加李洪湖为第三人。因被告胡江波下落不明，本案于2015年10月16日转为普通程序，组成合议庭后于2016年1月4日公开开庭进行了审理。原告赵明生、郑岳平，第三人李洪湖到庭参加诉讼，被告胡江波经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告赵明生、郑岳平起诉称：两原告与被告胡江波系朋友关系。2015年6月7日，两原告因居住需要向被告胡江波租赁位于宁波市鄞州区房屋，双方签订的房屋租赁合同约定租赁期限从2015年6月7日至2018年6月7日止，租赁费为每年12000元，两原告先支付25000元，余款两年后付清。两原告已依约支付了25000元租赁费，但被告胡江波拒绝交付房屋。请求依法判决：被告胡江波继续履行2015年6月7日签订的房屋租赁合同。原告赵明生、郑岳平为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：1.房屋租赁合同1份，用以证明两原告与被告胡江波于2015年6月7日签订房屋租赁合同，合同中约定了被告胡江波将位于宁波市鄞州区房屋出租给两原告，租赁期限从2015年6月7日至2018年6月7日止，租赁费为每年12000元，两原告先支付25000元，余款两年后付清。2.银行交易记录1份，用以证明两原告委托案外人范志军于2015年6月7日汇款25000元至被告胡江波的银行账户的事实。3.照片1张，用以证明两原告为处理租房事宜进入过上冯新村3幢402室房屋内，并拍照取证的事实。第三人李洪湖答辩称：第三人和被告胡江波原系夫妻，双方婚后于2009年共同购买了位于宁波市鄞州区的房屋，第三人和被告胡江波以及儿子一直共同居住在该房屋，被告和两原告瞒着第三人签订了房屋租赁合同，严重损害了第三人的合法权益。而且，第三人和被告胡江波已于2015年6月26日在民政局自愿登记离婚，离婚协议约定该房屋归第三人所有，第三人绝对不会同意把唯一的住所出租给他人。请求驳回两原告的诉讼请求。第三人李洪湖为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据：4.收款收据1份，用以证明第三人和被告胡江波婚后于2009年共同出资向宁波市鄞州区横街镇桃源村购买了位于的房屋。5.离婚协议书、收条各1份，用以证明第三人和被告胡江波已于2015年6月26日在民政局自愿登记离婚，离婚协议约定该房屋归第三人所有，第三人根据离婚协议向胡江波支付了35000元等情况的事实。被告胡江波未作答辩也没有向本院提交证据。第三人对两原告提供的证据1、2、3的真实性无异议，但提出被告胡江波和两原告瞒着第三人签订了房屋租赁合同，严重损害了第三人的合法权益；案外人范志军汇款给被告胡江波，不能说明两原告已付款给胡江波；房屋内照片的来源以及拍摄时间不能确认。两原告对第三人提供的证据4、5的真实性无异议，提出被告胡江波在离婚前就和原告签订了房屋租赁协议，也已经收到了原告的租赁费，房屋应该归原告租赁使用。对两原告、第三人提供的证据，被告未到庭质证，视为放弃质证的权利。经审查，
本院认为两原告、第三人所提供的证据均具有客观真实性。综上，本院对本案的事实确认如下：第三人李洪湖和被告胡江波原系夫妻，双方婚后于2009年共同购买了位于宁波市鄞州区的房屋，第三人和被告胡江波以及家人长期共同居住在该房屋内。在未征得第三人同意的情况下，被告胡江波于2015年6月7日与两原告签订了出租上冯新村3幢402室房屋的租赁合同。另查明，第三人和被告胡江波已于2015年6月26日在民政局自愿登记离婚，离婚协议约定该房屋归第三人所有。
本院认为：处分共同共有的不动产应当经全体共同共有人同意。被告胡江波于2015年6月7日与两原告签订房屋租赁合同时，租赁标的房屋属于第三人李洪湖和被告胡江波的夫妻共同财产，被告胡江波无权擅自处分夫妻共同财产。鉴于涉案的房屋租赁合同事先未征得房屋共同共有人的同意，事后未得到房屋共同共有人的追认，应认定该房屋租赁合同无效。原告要求继续履行合同的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告胡江波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告赵明生、郑岳平的诉讼请求。案件受理费80元，由原告赵明生、郑岳平负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，帐号为37×××92，开户银行为宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为浙江省宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。（此页无正文）
审 判 长 石银山
人民陪审员 翁志道
人民陪审员 华安军
二〇一六年一月二十七日代
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