福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2015）丰民初字第6577号原告中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行，住所地福建省泉州市丰泽区田安路北段西侧，组织机构代码85619064-9。负责人庄景聪，该支行行长。委托代理人张其盛，男，1985年8月12日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，系该支行员工。被告缪颖，男，1983年1月23日出生，汉族，住福建省福安市。被告阮巧珍，女，1987年8月12日出生，汉族，住福建省福安市。被告福建冠泰房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市丰泽区田安北路冠亚大厦十层1001号，组织机构代码66280598-3。法定代表人张庭杰，该公司负责人。委托代理人庄秀蓉，女，1978年8月17日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区，系该公司员工。
原告中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行与被告缪颖、阮巧珍、福建冠泰房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2015年11月5日受理后，由
审判员黄小梅独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张其盛、被告福建冠泰房地产开发有限公司的委托代理人庄秀蓉到庭参加诉讼，被告缪颖、阮巧珍经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2011年4月7日被告缪颖因购买位于丰泽区城××路西侧（冠亚凯旋门）9号楼1805号房产资金不足向我行申请个人住房借款人民币79万元整，期限20年（240个月），自2011年5月10日至2031年5月10日止，以其所购房产提供抵押担保，该借款合同项下的商业性借款年利率执行中国人民银行公布的基准利率。借款逾期的，罚息利率为本合同所执行借款利率基础上上浮50%。本息的归还方式采用等额本息还款方法，每1个月归还本金及利息为人民币陆仟零肆拾元肆角捌分。经审查认可，双方签订了2011年建泉丰个个房借字第197号个人住房借款合同，合同签订后借款双方于2011年5月25日向法定登记部门办理了房地产抵押登记手续，原告于2011年10月14日如约将合同款项交付被告缪颖使用。2010年12月10日原告与被告福建冠泰房地产开发有限公司签订了编号为2011年建泉丰个个高保字2号的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，合同约定甲方即福建冠泰房地产开发有限公司提供连带责任保证。如主合同项下单笔债务履行期限届满，债务人没有履行或者没有全部履行其债务，乙方均有权直接要求甲方承担保证责任。当债务人未按主合同约定履行其债务时，无论乙方对主合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），乙方均有权直接要求甲方在其保证范围内承担保证责任。该最高额保证所担保的债权是指自2010年12月10日至2040年12月10日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款形成的一系列债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费）。被告福建冠泰房地产开发有限公司为被告缪颖、阮巧珍提供连带保证责任的保证期间从借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日。但合同签订至今，被告缪颖、阮巧珍因收入下降及债务纠纷无能力还款。根据合同法第九十四条，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）“当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的”。因此，请求判令：1、解除原告与被告缪颖、阮巧珍签订的2011年建泉丰个个房借字第197号个人住房借款合同；2、被告缪颖、阮巧珍归还借款本金709134.00元及相应利息（利息按合同约定及人行有关规定计至实际还款日止）；3、原告对被告缪颖、阮巧珍提供的抵押物拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、被告福建冠泰房地产开发有限公司对上述债务承担连带保证责任；5、本案诉讼费及原告为实现债权而支出的其他费用由被告缪颖、阮巧珍及被告福建冠泰房地产开发有限公司承担。
被告福建冠泰房地产开发有限公司辩称，本案借款属实，本案抵押物已经具备办理房屋所有权证的条件，但因被告缪颖、阮巧珍不配合导致该房产目前尚未办理所有权证。我方认为应当先行拍卖本案抵押物。被告缪颖、阮巧珍均未作答辩。本院
经审理查明的基本事实与原告所述一致。但本案合同主体一方即贷款人为中国建设银行股份有限公司泉州分行，被告缪颖、阮巧珍系夫妻关系，其两人作为《个人住房借款合同》借款方。合同约定本合同项下贷款发放后，贷款人中国建设银行股份有限公司泉州分行将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告，贷款人对上述合同权利转让不再另行通知借款人和担保人。另查明，被告缪颖于2015年9月21日还款1334.7元，2015年11月21日原告划扣被告缪颖还款账户内1元。截至2016年1月6日，被告缪颖尚欠原告借款本金707798.30元、利息17026.3元、罚息486.03元。原告当庭变更第二项诉讼请求为截至2016年1月6日止，被告缪颖、阮巧珍尚欠借款本金707798.30元、利息17026.3元、罚息486.03元，并支付自2016年1月7日起至实际还清款项之日止的利息及罚息（利息、罚息按合同约定及人行有关规定计算）。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同（网上签约）登记备案申请表、个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告登记证、个人住房（商业用房）借款最高额保证合同等证据以及庭审中双方的陈述等为证，被告福建冠泰房地产开发有限公司对上述证据无异议，被告缪颖、阮巧珍未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，应视为其自愿放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据，来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，本院对上述事实和证据予以确认。
本院认为，中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告缪颖、阮巧珍签订的《个人住房借款合同》，原告与被告福建冠泰房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合同依法成立有效。上述合同签订后，中国建设银行股份有限公司泉州分行已依约发放了贷款，并将其在本合同项下的所有权利义务一并转给原告，被告未能按合同约定按期足额还款付息，已构成违约，原告请求解除合同并判令被告承担相应的违约责任，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。被告缪颖、阮巧珍自愿以其所有房产为借款提供抵押担保，并依法办理了抵押登记，该抵押权依法设立。原告请求对该抵押物享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持。被告福建冠泰房地产开发有限公司对本案债务提供连带责任保证担保，原告请求判令其对本案债务承担连带责任保证，合理合法，应予支持，其在承担保证责任后，有权向被告缪颖、阮巧珍追偿。被告缪颖、阮巧珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条、第一百八十条、第一百九十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除中国建设银行股份有限公司泉州分行与被告缪颖、阮巧珍签订的2011年建泉丰个个房借字第197号个人住房借款合同；
二、被告缪颖、阮巧珍应于本判决生效之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行偿还借款本金707798.30元、利息17026.3元、罚息486.03元，并支付自2016年1月7日起至实际还清款项之日止的利息及罚息（利息、罚息按合同约定及人行有关规定计算）；
三、若被告缪颖、阮巧珍未能履行上述还款义务，原告中国建设银行股份有限公司泉州丰泽支行有权对被告缪颖、阮巧珍提供的抵押物即址于丰泽区城华丰泽区城××路凯旋门）9号楼1805号房产以折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；
四、被告福建冠泰房地产开发有限公司对被告缪颖、阮巧珍的上述债务承担连带清偿责任；其在承担保证责任后，有权向被告缪颖、阮巧珍追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11700元，减半收取5850，由被告缪颖、阮巧珍、福建冠泰房地产开发有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。
审判员 黄小梅
二〇一六年一月二十七日
书记员 柳晓霞附注引用的主要法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451471”t”_blank?)担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451474”t”_blank?)担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百七十九条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451480”t”_blank?)为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第一百八十条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451481”t”_blank?)债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。抵押人可以将前款所列财产一并抵押。第一百九十五条(?http:?/??/?192.2.2.16?/?document_elements?/?search_view?/?21166?deid=451496”t”_blank?)债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示:《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。PAGE 微信公众号“”