成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2015）锦江民初字第6853号原告成都勤信物业服务有限公司。住所地：四川省成都市。法定代表人杨选兰，系成都勤信物业服务有限公司总经理。委托代理人钟怡雯，四川达民律师事务所律师。委托代理人方延龙，四川达民律师事务所律师。被告余成忠，男，1952年8月15日出生，汉族，现住成都市。
原告成都勤信物业服务有限公司（以下简称勤信物业公司）与被告余成忠物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由
代理
审判员王艳适用简易程序于2015年11月18日公开开庭进行了审理。原告勤信物业公司的委托代理人钟怡雯、被告余成忠及其证人王燕、张北琼、邓薇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告勤信物业公司诉称，原告于2014年6月16日与锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会签订了《物业服务合同》，约定由原告为卓锦城一期业主提供物业服务，合同限期从2014年6月1日至2017年5月31日。原告已经按合同约定履行了相应的物业服务义务，但被告并未按照合同约定支付物业服务费、停车费及原告已为其代缴的水电费等费用。截止2015年8月31日，被告欠缴各项费用4894.25元，按照合同约定被告还应承担违约金237.7元。上述款项经原告多次催收被告均未予支付。故诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费、地面停车费、原告为其代缴的水电费、垃圾处理费共计4894.25元，违约金237.7元，共计5131.95元，庭审中，原告当庭放弃代缴的水电费、垃圾处理费的诉讼请求，并确认要求被告支付2015年1月1日至2015年8月31日的物业服务费1472.9元及违约金237.7元，支付2013年7月1日至2015年8月31日地面停车费2560元；2、本案诉讼费用等由被告承担。
被告余成忠辩称，被告为卓锦城一期业主，住房面积为128.64平方米，由于原告未按合法程序对物业服务费和地面停车费进行涨价，被告不予认可涨价后的价格，被告按原来的1.3元∕月·平方米物业服务费标准和50元∕月地面停车费的标准向原告缴纳，原告不收，被告从2015年1月起未缴纳物业服务费，从2013年7月1日起未缴纳地面停车费，故原告主张违约金无依据。由于原告提供的物业服务质量差且不经正常合法程序上涨地面停车费和物业服务费，故被告只能按原来的1.3元∕月·平方米物业服务费和50元∕月地面停车费的标准，打折后向原告缴纳。
经审理查明，2014年6月16日，锦江区卓锦城一期业主大会、锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订《物业服务合同》，合同约定：物业名称：卓锦城一期，合同期限自2014年6月1日起至2017年5月31日止。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，业主应按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费：多层住宅1.00元∕月·平方米，高层住宅1.3元∕月·平方米，商业物业3.5元∕月·平方米。业主须于当月25日前交纳本月应付物业服务费用。合同期内如调整以上收费标准，另行签订补充协议。业主或使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳的，勤信物业公司有权要求业主补交，经勤信物业公司书面催收仍不交纳的，从逾期之日起，按每天欠交的物业服务费的2‰交纳违约金，勤信物业公司有权对欠费业主进行法律起诉或其他追讨行为，直至清偿全部欠费为止。停车场收费分别采取以下方式：1、地面车位：车位服务费80元∕月；2、地下停车场车位所有权业主及开发商所有的应按50元∕月的标准向勤信物业公司交纳停车场管理服务费。2015年5月30日，锦江区卓锦城一期业主大会、锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订《补充协议》，主要内容为：锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会就勤信物业公司物业费标准上调诉求于2014年12月15日在小区进行公告，并于2015年3月以书面形式召开业主大会征求业主意见获得超过半数业主同意通过，2015年4月30日，锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会将业主表决结果在小区进行公告并明确从2015年6月1日起按新的标准执行：按照业主大会表决结果：物业服务费标准自2015年6月1日起调整为：多层住宅由原标准1.00元∕月·平方米调整为1.35元∕月·平方米，电梯住宅由原标准1.3元∕月·平方米调整为1.65∕月·平方米。该《补充协议》为《物业服务合同》的补充，原《物业服务合同》的其他条款继续履行。另查明，2013年4月1日，锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司在卓锦城一期小区内张贴《关于加强卓锦城一期机动车地面停放有效管理及收费调整的公告》，主要内容为：为缓解卓锦城一期小区停车问题，从2013年5月1日起，卓锦城一期小区内地面停车费调整为80元∕月∕车。2013年4月18日，锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会在卓锦城一期小区内张贴《关于卓锦城一期地面停车收费标准调整业主大会书面征求意见结果公示》，主要内容为经已超过本物业管理区域总投票权的2∕3业主投票通过，从2013年5月1日起，卓锦城一期小区内地面停车费调整为80元∕月∕车。2013年11月20日，成都市锦江区发展和改革局向勤信物业公司下发《政府定价机动车停车场收费核准书》，主要内容为成都市锦江区发展和改革局核准卓锦城一期露天停车场收费标准，实行政府指导价，临时停车小汽车4小时2元起价，每超过2小时加收1元；包月停车小汽车80元∕辆·月。余成忠为卓锦城一期业主，其住房建筑面积128.64平方米，属高层住宅。同时，余成忠使用的是卓锦城一期地面车位。根据《物业服务合同》和《补充协议》约定，余成忠居住的房屋物业服务费从2015年1月起至2015年5月期间应按1.3元∕月·平方米标准计算，2015年6月至2015年8月期间应按1.65元∕月·平方米标准计算；余成忠使用的地面车位按80元∕月∕车标准计算车位服务费，余成忠每月应向勤信物业公司交纳车位服务费80元。余成忠未向勤信物业公司交纳从2015年1月起至2015年8月的物业服务费1472.9元和从2013年7月至2015年8月车位服务费2080元。庭审中，勤信物业公司确认其主张的违约金237.7元，是从余成忠逾期交纳物业服务费开始，以余成忠每天欠交的物业服务费的每日千分之二计算至2015年8月31日的违约金，共计违约金金额为237.7元。另，庭审中，勤信物业公司确认余成忠已向其缴清勤信物业公司代缴的水电费、垃圾费，故当庭放弃水电费、垃圾费的诉讼请求。上述事实，有勤信物业公司提交的代缴生活垃圾费、水费、电费明细、《物业服务合同》、《补充协议》、欠费明细表、《关于加强卓锦城一期机动车地面停放有效管理及收费调整的公告》、《关于卓锦城一期地面停车收费标准调整业主大会书面征求意见结果公示》、《政府定价机动车停车场收费核准书》、《关于卓锦城一期物业服务费标准调整的公告》、《物业管理服务合同备案表》、成都市物价局成都市房产管理局关于进一步规范物业服务收费的通知（成价费〔2007〕268）、情况说明，余成忠提交的《关于加强卓锦城一期机动车地面停放有效管理及收费调整的公告》、《关于卓锦城一期地面停车收费标准调整业主大会书面征求意见结果公示》、成都市物业服务收费新政策出台（2012年12月12日来源：成都市府）网页打印件，以及勤信物业公司与余成忠的庭审陈述在案为证。关于勤信物业公司提交的卓锦城一期第二届业主委员会会议决议，拟证明余成忠被免除卓锦城一期第二届业主委员会主任职务，因与本案无关联性，不作为本案证据使用。关于余成忠提交的关于卓锦城一期业主强烈要求罢免三名业主委员会高泽明、刘彪、魏勋委员资格的请示及资料一套、2013年5月9日小区共有地面停车涨价、业主反对强烈、2015年5月11日卓锦城一期业主代表签名及业主联名签字不同意涨价、2015年5月13日锦江区成龙路街道办事处、卓锦城社区协调会现场照片因与本案不具有关联性，不作为本案证据使用。关于余成忠提交的卓锦城一期2012年收支月测算表，因系复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。关于余成忠提交的卓锦城一期实景照片，因仅能部分反映小区状况，不能反映小区设施设备的持续状态，故不具证据证明力。关于余成忠提交的区公安分局开展“1+3+10”重点高发案院落专项整治行动打印件，因与本案无关联性，本院不予采信。关于余成忠申请的证人王燕、张北琼、邓薇的证人证言，拟证明勤信物业公司违法上涨物业管理费和地面停车费，因勤信物业公司上涨物业管理费和地面停车费是否符合法律程序，与本案不属同一法律关系，本院对该证人证言不作本案证据使用。
本院认为，2014年6月16日，锦江区卓锦城一期业主大会、锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》，其签约主体合法，合同内容不违反我国法律法规的禁止性规定，故《物业服务合同》及《补充协议》合法有效。余成忠作为卓锦城一期业主，根据《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用”、第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”和第六十七条“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，锦江区卓锦城一期业主大会、锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会与勤信物业公司签订的《物业服务合同》及《补充协议》对余成忠具有约束力。余成忠从2015年1月起至2015年8月止，尚欠勤信物业公司物业服务费1472.9元，其行为已构成违约，故勤信物业公司要求余成忠给付物业服务费1472.9元，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于勤信物业公司要求余成忠交纳2013年7月至2015年8月的地面停车费。根据《关于加强卓锦城一期机动车地面停放有效管理及收费调整的公告》、《关于卓锦城一期地面停车收费标准调整业主大会书面征求意见结果公示》、《政府定价机动车停车场收费核准书》以及《物业服务合同》的约定，余成忠作为卓锦城一期业主，其享受了卓锦城一期小区内地面停车服务，应按80元∕月的标准向勤信物业公司交纳地面停车费，因余成忠未交纳2013年7月至2015年8月的地面停车费，故本院确认余成忠应向勤信物业公司2013年7月至2015年8月的地面停车费2080元，对于勤信物业公司多主张的部分，本院不予支持。关于违约金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，余成忠未依约支付物业服务费，应向勤信物业公司支付违约金。因《物业服务合同》约定，业主或使用人不按协议约定的收费标准和时间交纳的，勤信物业公司有权要求业主补交，经勤信物业公司书面催收仍不交纳的，从逾期之日起，按每天欠交的物业服务费的2‰交纳违约金。本案中，勤信物业公司主张的违约金即为余成忠迟延交纳物业服务费的违约金。因余成忠不同意支付违约金，应视为余成忠请求调整违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，本案综合考虑余成忠未支付物业服务费而给勤信物业公司可能造成的损失等相关因素，对勤信物业公司要求余成忠支付违约金的主张，予以部分支持，酌情确定违约金金额为50元。至于余成忠辩称勤信物业公司提供的物业服务质量差，其物业服务费应打折收取的问题，
本院认为，业主对于物业服务质量存在疑问时，可以通过业主委员会与物业服务公司沟通加以解决，并可以向房地产行政主管部门投诉，也可以通过业主大会决定选聘新的物业服务企业。物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行为规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。至于余成忠提出锦江区卓锦城一期业主大会、锦江区卓锦城一期第二届业主大会业主委员会违法上涨物业服务费和地面停车费，进而不认可涨价后的物业服务费和地面停车费标准，因上涨物业服务费和地面停车费是否符合法律程序与本案不属同一法律关系，相关当事人可另行主张。至于勤信物业公司当庭放弃要求余成忠支付代缴的水电费、垃圾处理费的诉讼请求，系对自己实体权利的处分，本院予以准许。据此，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、第十二条第四款、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条(法律条文全文附后)之规定，
判决如下：
一、被告余成忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都勤信物业服务有限公司支付2015年1月1日至2015年8月31日的物业服务费1472.9元、2013年7月1日至2015年8月31日的地面停车费2080元，合计3552.9元；
二、被告余成忠应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都勤信物业服务有限公司支付违约金50元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由被告余成忠负担。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省成都市中级人民法院。
代理
审判员 王 艳
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑云飞附：本判决所适用法律条文全文《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：(一)遵守管理规约、业主大会议事规则;(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度;(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;(四)按照国家有关规定交纳专项维修资金;(五)按时交纳物业服务费用;(六)法律、法规规定的其他义务。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式;但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳;逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业服务费，物业服务企业请求业主支付物业服务费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 更多数据：