广东省珠海横琴新区人民法院民 事 判 决 书（2015）珠横法民初字第422号原告黄小芳，女，1978年11月3日出生，澳门特别行政区居民。委托代理人黄琨展，广东嘉骏律师事务所律师。被告中奥投资管理有限公司，住所：北京市通州区潡县镇潡兴一街810号。法定代表人吴立胜，董事长。委托代理人陈露，广东铭建律师事务所律师。
原告黄小芳与被告中奥投资管理有限公司（下称中奥投资公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月26日受理后，依法组成合议庭,于2016年1月13日公开开庭进行了审理。原告黄小芳的委托代理人黄琨展，被告中奥投资公司的委托代理人陈露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告黄小芳诉称，2014年10月，原告经中介购买横琴华发首府花园8栋1402房，后于2014年10月23日签订了付款明细，并用银行本票向被告支付了定金港币250000元，并签订了合同。现原告发现被告隐瞒了原告不符合法律法规规定的关于房地产销售主体的资格，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定理应认定双方签订的购房合同无效，被告返还原告购房款。为维护原告的合法权益，遂起诉请求法院判令：1.被告中奥投资公司返还原告购房款定金港币250000元（折合人民币200225元）及利息；2.诉讼费由被告承担。原告黄小芳向本院提交了如下证据:1.本票；2.付款说明。
被告中奥投资公司辩称：
一、本案买卖双方法律关系不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》调整。该解释第一条规定“本解释所称的商铺房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，被告向原告转让其向开发商预定房屋权利的行为不在该解释的调整范围。
二、涉案房屋已取得《商品房预售许可证》，被告已通过中介通知原告与房产开发商签订正式合同。
三、原告与被告转让预定房屋权利的行为不被法律禁止。
四、原告对于涉案房屋是由被告向开发商预定的情况是明知的，其支付立约定金的行为正是担保其将来正式签约。综上，双方转让行为不存在无效理由，原告要求退还立约定金的诉求违背诚信；且原告在未诉求认定预约行为无效的情况下，主张返还定金，程序不合法，请求驳回原告的诉讼请求。被告中奥投资公司向本院提交了如下证据：1.广东省珠海市商品房预售许可证；2.横琴华发首府花园商品房预订合同。
经审理查明,2014年10月8日，被告与珠海横琴华发房地产投资有限公司（下称华发公司）签订《横琴华发首府花园商品房预订合同》，由被告向华发公司预订横琴华发首府花园共156套商品房。同年10月23日，原告向被告交纳涉案房屋定金港币250000元，并签订了《付款明细》，约定立约定金为港币250000元，同年11月10日前支付第一期差价，同年12月15日前支付第二期差价，2015年5月31日前支付第三期差价，余款与开发商签订合同时按合同约定支付。此后，原告未支付任何款项。2015年11月13日，华发公司取得涉案房屋的《商品房预售许可证》，该预售许可证显示，涉案横琴华发首府花园一期的开发企业名称为华发公司。庭审中，原告主张其支付定金时虽不清楚华发公司是涉案房屋的开发商但清楚该房屋系通过中介转卖，被告称其已向华发公司认购了涉案房屋，一定能依照付款说明的时间办理相关手续，所以原告认可被告是涉案房屋的权利人以及本案合同的相对方。经向原告释明，原告表示不变更诉讼请求，并明确其第一项诉讼请求的依据为合同无效。
本院认为，本案原告为澳门特别行政区居民，本案属于涉澳房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本院作为合同履行地有涉澳案件集中管辖权之基层人民法院，对本案有管辖权。本案为房屋买卖合同纠纷，合同的签订、履行以及不动产均在内地，内地与本合同有最密切联系，故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为‘出卖人’）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”根据
本院查明的事实，被告并非房地产开发企业，其向华发公司预订涉案房屋后将该房转让给原告，原告向被告交付购房定金，双方成立房屋买卖合同关系，并非上述司法解释调整的商品房买卖合同关系，原告据此主张合同无效进而请求被告返还购房款及利息的理由不成立，本院不予采纳。原告并未举证证实双方之间的房屋买卖合同关系有违反法律、行政法规强制性规定之无效情形，应承担举证证明不能之不利后果。本院认定双方之间的房屋买卖合同关系合法有效，双方均应依约履行。经本院释明，原告拒不变更诉讼请求，故本院对原告的诉讼请求予以驳回。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，
判决如下：驳回原告黄小芳的诉讼请求。本案受理费人民币4304元，由原告黄小芳负担。
如不服本判决，原告黄小芳可在判决书送达之日起三十日内，被告中奥投资管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。
审 判 长 邝 鹂
人民陪审员 杨竹清
人民陪审员 张永葵
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 王天赐 来源：百度“”