张家口市宣化区人民法院民 事 判 决 书（2015）宣区民初字第1342号原告（反诉被告）陈华，男，1979年2月25日出生，汉族，无业，住张家口市宣化区。委托代理人王晓明，张家口市顺德法律服务所法律工作者。被告（反诉原告���梁慧朝，男，1974年3月22日出生，汉族，个体工商户，住张家口市宣化区。委托代理人梁慧武，男，1978年4月28日出生，汉族，无业，住张家口市。委托代理人杨秀明，张家口市通天法律服务所法律工作者。
原告陈华与被告梁慧朝房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告梁慧朝依法向本院提起反诉，本院决定合并审理。原告陈华委托代理人王晓明、被告梁慧朝委托代理人梁慧武、杨秀明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈华诉称，2014年4月10日原告将坐落于张家口市宣化区××院××楼××号复式楼出租给被告（该复式楼的产权人为案外人赖宪民等人），双方签订《房屋租赁合同》一份。该合同约定：原告将坐落于张家口市宣化区××院××楼××号复式楼（约350平方米）出租给被告，租赁期限为三年，自2014年5月1日至2017年4月28日止，每年租金15.5万元，被告先支付第一年租金后，原告将房屋交付被告使用，第二年房屋租金在租赁期内提前一个月支付，第三年租金以第二年租金给付期限类推，违约赔偿金1万元整。合同签订后，被告按照约定给付了一年的房屋租金。2015年4月1日后被告以原告与案外人赖宪民之间有租赁纠纷为由，拒绝支付2015年5月1日至2016年4月28日的房屋租金。综上所述，原告认为，原告与被告签订的合同合法有效，对原被告双方均具有约束力，被告应当按照合同的约定全面履行自己的义务。至于原告与赖宪民之间的纠纷，与被告无关，被告不应以此为由拒绝给付原告租金。故请求人民法院判决被告支付原告2015年5月1日至2016年4月28日的房屋租金155,000元，并支付违约金10,000元，本案诉讼费用由被告承担。
被告梁慧朝辩称，��告在与被告签订《房屋租赁合同》过程中存在欺诈行为，原告承租的案外人赖宪民及乔山房屋的实际面积为325.62平方米，该面积与原被告合同中约定的面积不符。原被告签订的租赁合同中约定的租赁期限为三年，原告应当按照约定保证被告的租赁期限，但是在被告承租半年多之后，就被房主赖宪民催促腾房，导致被告与赖宪民又重新签订了租赁合同。综上所述原告的违约行为已导致其与被告之间的房屋租赁合同失效，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。
被告梁慧朝反诉称，被告与陈华经共同协商，于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》一份，租用陈华在张家口市宣化区××院××楼××号复式楼，建筑面积为350平方米，租赁期限为三年，自2014年5月1日至2017年4月28日止，租金为每年15.5万元，违约金为1万元。合同签订后，被告向陈华提前支付了一年的房屋租金，并支付押金5,000元。此后被告发现承租房屋的产权人并非是陈华，而且其中一套房屋的产权人赖宪民已与陈华解除了租赁合同，并自2015年2月1日起与被告重新签订了租赁合同，被告又重新向赖宪民支付了房租。另外，被告所承租房屋的实际建筑面积为325.62平方米，而非350平方米，陈华欺诈性的向被告多收取24.38平方米的租金，即多收10,796.93元的房屋租金。陈华既存在欺诈行为，又有违约行为，为维护被告的合法权益，请求人民法院判决陈华退还赖宪民名下房屋2015年2月1日到4月28日房租18,471.43元，退还自2014年5月1日至2015年4月28日多收取的10,796.93元房屋租金，并按照消费者保护法赔偿被告三倍的租金损失32,390.79元，退还押金5,000元，赔偿重新租房的损失3,000元，并承担违约金10,000元。本案反诉费用由于陈华承担。
原告陈华针对被告梁慧朝的反诉辩称，原告与被告签订的租赁合同不是按照面积出租，而是整体出租复式楼3-4号的一层和二层，而且合同中写明建筑面积约为350平方米，面积并不是确定的，原告并没有欺诈被告，合同中也没有约定承租面积不足350平方米为违约。被告是在原告多次催促下才交纳的房租，2014年7月19日双方签订的补充协议可以证明是被告方违约，其未按时交纳房租。原告与案外人赖宪民之间的纠纷经张家口市中级人民法院审理后，于2015年10月维持了张家口市宣化区人民法院的一审判决，即解除原告与案外人赖宪民之间的租赁合同，原告与另一名案外人乔山之间的租赁合同则仍在履行。综上所述，被告的反诉请求没有事实及法律依据，请求人民法院驳回被告的反诉请求。
经审理查明，陈华与梁慧朝于2014年4月10日签订《房屋租赁合同》一份，合同约定陈华将位于张家口市宣化区××院××楼××号复式楼出租予梁慧朝，租赁期限为2014年5月1日至2017年4月28日，租金为每年155,000元，租金给付方式为年付，先给付第一年房租，第二年房租提前一个月交纳，租房押金为5,000元，违约金为10,000元。2014年7月19日，陈华与梁慧朝签订了关于承租房屋隔断墙拆除与恢复问题的《房屋租赁补充协议》一份。另查明，张家口市宣化区××院××楼××底商的产权人为案外人赖宪民，建筑面积为172.40平方米，张家口市宣化区大西街7号院4号楼4号复式底商的产权人为乔山，建筑面积为153.22平方米。陈华于2014年5月承租了该两套房屋，此后又转租于梁慧朝。2014年12月22日，案外人赖宪民与陈华因房屋租赁合同纠纷诉至本院，2015年3月11日，本院作出（2015）宣区民初字第128号民事判决书，判决内容为：
一、赖宪民与陈华签订的租赁合同于本判决生效之日解除；
二、陈华于本判决生效之日起三��日内将所租赁赖宪民名下的位于张家口市宣化区大西街7号院4号楼3号复式楼腾清并交付赖宪民；
三、陈华于本判决生效之日起十日内一次性给付赖宪民房屋租金8,750元，并赔偿赖宪民违约金10,000元。此后，陈华上诉至张家口市中级人民法院，张家口市中级人民法院于2015年6月16日作出（2015）张商终字第339号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院（2015）宣区民初字第128号民事判决书在2015年7月16日发生法律效力。在此期间，梁慧朝未向陈华交纳2015年5月1日至2016年4月28日的房屋租金，该底商梁慧朝仍在使用中。2015年6月21日，梁慧朝与案外人赖宪民签订《房屋租赁协议书》一份，协议约定，梁慧朝承租案外人赖宪民位于张家口市宣化区××院××楼××底商，租赁期向为2015年2月1日至2018年1月31日。上述事实，有原告陈述、被告答辩、《房屋租赁合同》、《房���租赁补充协议》、《房屋租赁协议书》，房屋所有权证书（复印件）、（2015）宣区民初字第128号民事判决书、（2015）张商终字第339号民事判决书、张家口市宣化区人民法院判决书生效确认书等证据予以证实。
本院认为，房屋租赁合同中出租人与承租人之间的租赁合同解除，次承租人与承租人之间的租赁合同也相应解除。本案中，陈华与案外人赖宪民之间的租赁合同已经在本院（2015）宣区民初字第128号民事判决书生效之日解除，即在2015年7月16日该房屋租赁合同已经解除，故对于陈华要求梁慧朝交纳张家口市宣化区××院××楼××底商在2015年7月16日至2016年4月28日房屋租金的诉讼请求，本院不予支持。另外，房屋租赁合同中的房屋是当事人双方认可的特定物，合同中约定的房屋租金是固定数额，出租人依约交付该特定房屋，承租人在合理期限内未提出异议，其又以合同约定面积与实际面积不符为由主张拒付、减付租金的，如果该房屋租赁合同的订立不存在重大误解或在订立合同时显失公平的可撤销情形，则不予支持。本案中，梁慧朝主张租赁房屋的实际面积与合同中所约定的面积不符，要求退还租金，但其并未提供存在重大误解或在订立合同时显失公平的可撤销情形的相关证据，故对于梁慧朝要求陈华退还2014年5月1日至2015年4月28日多收取的10,796.93元房屋租金的请求，证据不足，本院不予支持。陈华与梁慧朝之间应当按照实际租赁房屋的面积及双方约定的房屋租金，履行双方的权利义务。故梁慧朝应当向陈华交纳张家口市宣化区××院××楼××底商2015年5月1日至2015年7月15日的房屋租金为17,087.5元，张家口市宣化区大西街7号院4号楼4号复式底商2015年5月1日至2016年4月28日的房屋租金72,935元，共计90,022.5元。陈华与梁慧朝之间的法律关系不属于《中华人民共和国消费者权益保护法》的调整范围，故对于梁慧朝要求陈华按照《中华人民共和国消费者权益保护法》赔偿其三倍房屋租金损失32,390.79元的请求，于法无据，本院不予支持。陈华与梁慧朝之间的房屋租赁合同并非全部解除，故对于梁慧朝要求陈华全部退换租赁房屋押金5,000元的诉讼请求，本院不予支持。考虑到梁慧朝与陈华之间的房屋租赁合同只涉及张家口市宣化区大西街7号院4号楼4号复式底商一套房屋，因此陈华应当退还梁慧朝部分房屋租赁押金，综合本案情况，本院酌情确定为3,000元。梁慧朝与案外人赖宪民关于张家口市宣化区××院××楼××底商签订房屋租赁合同，是其自愿行为，梁慧朝以此为由要求陈华退还张家口市宣化区××院××楼××底商2015年2月1日到4月28日房租18,471.43元，证据不足，本院不予支持。梁慧朝主张的重新租赁房屋的损失3,000元，无据证实，本院不予支持。梁慧朝在履行房屋租赁合同过程中，其虽然未按照约定的期限给付陈华房屋租金，但该行为是由于陈华与案外人赖宪民之间的房屋租赁合同关系不确定而导致的，其并不存在违约行为，故对于陈华要求梁慧朝给付违约金的请求，本院不予支持。陈华依约向梁慧朝交付房屋，其在履行房屋租赁合同过程中不存在违约行为，故对于梁慧朝要求陈华给付违约金的请求，证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，
判决如下：
一、梁慧朝于本判决生效之日起十五日内给付陈华张家口市宣化区大西街7号院4号楼3号复式底商2015年5月1日至2015年7月15日的房屋租金为17,087.5元，张家口市宣化区大西街7号院4号楼4号复式底商2015年5月1日至2016年4月28日的房屋租金72,935元，共计90,022.5元；
二、陈华于本判决生效之日起十五日内退还梁慧朝租赁房屋押金3,000元；
三、驳回陈华的其他诉讼请求；
四、驳回梁慧朝的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,600元，陈华负担1,509元，梁慧朝负担2,091元反诉案件受理费896元，梁慧朝负担862元，陈华负担34元，
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。
审 判 长 张晓东
审 判 员 葛占田
人民陪审员 高长宽
二〇一六年一月二十七日
书 记 员 郑小娇附法律法规：《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中国华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 关注微信公众号“”