山东省东营市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）东民四终字第253号
上诉人（原审原告）：刘新利
委托代理人：张书晓，基本情况同下。
上诉人（原审原告）：张书晓
被
上诉人（原审被告）：山东金洲房地产开发有限责任公司。
法定代表人：聂士印，董事长。
委托代理人：张玉芹，山东东胜律师事务所律师。
委托代理人：刘静静，山东东胜律师事务所实习律师。
原审
第三人：聂钰芯。
委托代理人：郭树卫，东营市东营华海法律服务所法律工作者。
委托代理人：袁旻雯，东营市东营华海法律服务所法律工作者。
上诉人刘新利、张书晓因与被上诉人山东金洲房地产开发有限责任公司（以下简称金洲房开公司）、原审第三人聂钰芯合同纠纷一案，不服东营市东营区人民法院（2014）东民重字第13号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘新利的委托代理人即上诉人张书晓，被上诉人金洲房开公司的委托代理人张玉芹、刘静静，原审第三人聂钰芯的委托代理人郭树卫、袁旻雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘新利、张书晓向原审法院起诉称，两原告于2001年3月13日至2002年1月8日期间分五次向被告交纳购房款307650元，购买了现位于东营市东营区淄博路79号南商铺东1户、面积为89.93平方米的沿街商品房一套，但被告至今未给原告办理房屋产权和土地确权登记。原告诉请判令被告协助办理位于东营市东营区淄博路79号南商铺东1号房屋的产权登记和土地确权登记。后增加诉讼请求，请求撤销被告金洲房开公司与第三人聂钰芯的房屋买卖合同及产权证书。金洲房开公司原审辩称，原告的主张无事实和法律依据，原、被告提交的合同书等证据说明双方签订的是房屋使用权的转让协议，上面并没有约定办理房屋过户手续的条款。原告的请求不符合合同的真实意思，请求驳回原告的诉讼请求。聂钰芯原审述称，第三人购买被告房屋后，并到房产部门办理了房屋登记，拥有了涉案房屋的所有权。原、被告之间明确约定是使用权转让，存在使用权的合同效力。原告请求将房屋变更到自己名下，证据不足，且原告的主张已经过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。原审法院查明，2001年4月27日，原告刘新利、张书晓与东营市金泰房地产开发有限责任公司（以下简称金泰房开公司）签订了合同书，约定：金泰房开公司将位于东营市东营区淄博路以北、东营区财政局以南、嵩山路西侧、市人寿保险公司对面的沿街房东10号的房屋使用权转让给原告刘新利、张书晓使用40年，自2001年10月1日至2041年10月1日，商品房面积为89.93平方米，价格为每平方米3500元，共计314755元，优惠9755元，实交款额305000元。原告刘新利、张书晓交清房款后对该房屋享有使用权；金泰房开公司负责法定保修期（一年时间）内的维修，并承担维修费用，负责水电的供给；原告刘新利、张书晓拥有房屋的使用权和出租权，出租期限不得超过合同起止年限，使用期满把房屋交还给金泰房开公司，如继续使用，双方另签订合同。合同签订后，原告刘新利、张书晓分别于2001年3月13日、3月29日、4月6日和4月27日，先后向金泰房开公司交纳5000元、100000元、110000元和90000元，共计305000元。金泰房开公司分别给原告刘新利出具了收据，并加盖了金泰房开公司的财务专用章。收据分别记载为：购金泰市场东10号和购房款的字样。2002年1月8日，两原告交纳城市增容费2650元。金泰房开公司已将该商品房交付给原告刘新利、张书晓使用至今。另查明，2000年4月18日，杨素梅以金泰房开公司财务部经办人的名义出具了交款通知单，通知单显示的内容为刘新利购买（租赁，显示已划掉）金泰房开公司的金泰市场项目，编号为门东10号，须交纳配套费2650元；到期不交，已交定金不予退还，该房屋另行出售。2001年4月1日，原告刘新利与金泰房开公司签订房屋预定合同，约定了涉案房屋的位置、面积、费用等，与合同书内容一致，同样是房屋转让给原告使用四十年。再查明，原告刘新利、张书晓系夫妻关系。2004年9月24日，金泰房开公司变更为被告金洲房开公司。2009年2月12日，被告金洲房开公司与第三人聂钰芯签订商品房买卖合同，将涉案房屋出售给第三人聂钰芯，购买价格为71944元。2010年1月26日，将位于东营市东营区淄博路以北、东营区财政局以南、嵩山路西侧、市人寿保险公司对面的沿街房东10号的房屋登记在第三人聂钰芯名下，登记为建筑面积89.93平方米，房屋坐落东营区淄博路79-39号。以上事实，有原告提供的合同书一份、购房款收据五份、交款通知单一份、变更说明一份、房屋预定合同复印件一份、第三人提供的房产证书一份以及原、被告的陈述等证据予以证实。原审法院认为，原告刘新利、张书晓与金泰房开公司之间签订的合同为有效合同。金泰房开公司变更为被告金洲房开公司后，金泰房开公司的权利义务应由被告金洲房开公司享有和承担。原、被告对约定的是房屋买卖还是使用权转让产生分歧。合同书及预定合同虽然约定原、被告之间的关系为房屋使用权转让，但根据法律规定，合同书约定的相关权利义务符合租赁合同的特征，使用权的转让应为法律上的租赁关系。因此，原、被告之间的关系应为房屋租赁关系。原告基于该合同要求被告办理房屋产权登记，无事实和法律依据。原告的诉讼请求，不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告刘新利、张书晓的诉讼请求。案件受理费100元，由原告负担。
上诉人刘新利、张书晓不服原审判决，向本院提起上诉称，原审判决认定事实错误，涉案合同系房屋买卖合同并非房屋租赁合同。在涉案合同签订前，涉案房屋尚未建成，租赁房屋无从谈起，且租赁期限不得超过二十年，涉案合同也不符合租赁合同的有关法律规定。被上诉人向上诉人出具了购房款收据并非租赁费收据，被上诉人向上诉人发出的配套费交款通知单中明确载明系购买房屋，双方已经实际履行了支付房款及交付房屋的义务，应认定房屋买卖合同成立并生效。被上诉人以明显低于市场的不合理价格恶意将涉案房屋转移至被上诉人法定代表人聂士印女儿即原审第三人聂钰芯名下，应予以撤销。被上诉人提供给上诉人的合同文本为格式条款，显失公平，被上诉人也应承担逾期交房的违约责任，向上诉人支付违约金。综上，请求撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；
一、二审诉讼费用，由被上诉人负担。
被上诉人金洲房开公司辩称，法律并没有规定只有现房可以出租，考虑到商业用房是用于商业用途，其位置等因素对购房人至关重要，选择租赁期房符合常理。上诉人是依据合同支付的使用权转让款而非购房款。上诉人提交的交款通知单上没有被上诉人印章，也没有法定代表人签字，还有明显涂改痕迹，并不能以此确认双方存在房屋买卖合同关系。上诉人与被上诉人履行的是使用权转让协议而非商品房买卖合同，应以双方签订的协议为准。被上诉人与第三人之间的房屋买卖并不违反法律规定，被上诉人为了实现公司利益最大化，在不损害上诉人使用的情况下将房屋转让并无不妥。上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。原审第三人聂钰芯述称，原审第三人依法取得了涉案房屋的所有权。被上诉人作为独立的法人，与原审第三人没有任何利害关系，被上诉人的法定代表人与原审第三人的关系与本案无关，没有证据证明被上诉人与原审第三人侵害了上诉人的权益。上诉人与被上诉人签订的合同系使用权转让并非所有权转让，上诉人要求过户的请求不能成立，也严重侵犯原审三人的合法权益，且上诉人要求过户及撤销原审第三人与被上诉人合同的诉讼请求已超过诉讼时效，应驳回其上诉。各方当事人在二审审理期间均未向本院提交新的证据。二审查明，金泰房开公司于2000年12月20日取得包括涉案房屋占用土地内的土地，用途为文化艺术培训中心，使用期限至2050年12月6日，后被上诉人与东营市国土资源局就该土地于2011年3月17日签订变更协议，变更了土地用途及容积率，被上诉人于2013年1月11日取得包括涉案房屋所占用土地内土地的国有土地使用权证，土地性质为其他商务用地，使用期限至2041年5月8日。被上诉人金洲房开公司的法定代表人聂士印与原审第三人聂钰芯系父女关系。涉案房屋现未分割办理土地使用权证。
本院查明的其他案件事实与原审查明的案件事实一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。上诉人与被上诉人所签合同书所涉事宜是转让涉案房屋的使用权四十年，涉案合同书约定上诉人在使用涉案房屋期间仅享有使用权和出租权，上诉人不得任意改变房屋结构，如需改装或增扩亦需被上诉人同意，且合同明确约定上诉人应在使用期满后将涉案房屋交还被上诉人，如上诉人需继续使用，双方另行签订合同。从涉案合同书的约定内容看，双方之间并不存在关于买卖涉案房屋的相关约定。上诉人作为完全民事行为能力人，其在涉案合同上签字确认，是对涉案合同书所约定内容的认可，其应按照涉案合同的约定享有权利、履行义务。被上诉人亦同意上诉人按照合同约定使用涉案房屋，上诉人可以在合同约定的期限内继续使用涉案房屋，原审直接将涉案合同书的性质认定为房屋租赁亦不符合双方约定，本院对该认定不予支持。在涉案合同书并未就房屋买卖事宜作出约定，双方又未就此达成补充协议的情况下，上诉人要求被上诉人为其办理涉案房屋的产权登记手续无事实和法律依据，原审对上诉人的该项诉讼请求予以驳回并无不当。在上诉人与被上诉人不存在房屋买卖合同关系的情况下，被上诉人与原审第三人就涉案房屋签订商品房买卖合同并登记至原审第三人名下，不存在违反法律法规规定的情形，上诉人要求撤销上述合同等的主张亦不能成立，原审对其该项诉讼请求不予支持正确。综上，上诉人刘新利、张书晓的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决虽认定部分事实存在瑕疵，但不影响判决结果，应予维持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘新利、张书晓共同负担。本判决为终审判决。
审 判 长 王 芳
代理
审判员 许晓芳
代理
审判员 王继印
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 刘志彤