安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）宿中民一终字第00706号
上诉人（一审原告、反诉被告）：刘瑞刚，男，1982年8月12日出生，汉族，农民，住安徽省灵璧县，
上诉人（一审原告、反诉被告）：李敏，女，1984年10月11日生，汉族，农民，住址同上。上述两上诉人共同的
委托代理人：李帅，安徽山石律师事务所律师。
被
上诉人（一审被告、反诉原告）：灵璧县四方置业有限公司，住所地安徽省灵璧县经济开发区，
法定代表人：刘宜兵，该公司董事长。
委托代理人：叶同柱，该公司员工。
委托代理人：王国存，安徽安维律师事务所律师。
上诉人刘瑞刚、李敏因与被上诉人灵璧县四方置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院2015年10月16日作出的（2015）灵民初字第02567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法由
审判员马晓红担任
审判长，与
审判员丁伟、
代理
审判员杜飞组成合议庭，于2016年1月12日公开开庭审理了本案。上诉人刘瑞刚、李敏的委托代理人李帅，被上诉人灵璧县四方置业有限公司的委托代理人叶同柱、王国存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘瑞刚、李敏一审诉称：其于2013年12月16日与灵璧县四方置业有限公司签订合同，购买灵璧县四方置业有限公司开发的位于灵城镇北关钟秀锦城商品房，购房金额476492元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第八条规定，灵璧县四方置业有限公司应于2015年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付刘瑞刚、李敏使用。第九条规定了双方违约责任的承担及违约金的计算方法。截至起诉日，刘瑞刚、李敏仍未收到灵璧县四方置业有限公司的收房通知书，灵璧县四方置业有限公司也未书面说明无法按期交房的原因，刘瑞刚、李敏所购房屋仍在施工检验过程中。灵璧县四方置业有限公司迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，给刘瑞刚、李敏带来经济损失。请求判令：灵璧县四方置业有限公司支付刘瑞刚、李敏违约金3100元；并承担本案诉讼费。灵璧县四方置业有限公司一审答辩并反诉称：2013年12月16日双方签订钟秀锦城一期商品房买卖合同，购房金额476492元，约定交房时间是2015年6月30日前。灵璧县四方置业有限公司于2015年6月15日通过竣工验收，同年6月18日向房屋买受人刘瑞刚、李敏通过EMS寄出交房通知，要求业主及时办理房屋交接手续。同年6月30日购房业主按通知要求前来办理房屋交接手续，期间部分业主以小学学区、物业费等为理由拒绝接受房屋并上访至灵璧县信访办，灵璧县四方置业有限公司也给予书面的答复，但仍有少数业主在灵璧县四方置业有限公司的办公场所及售楼中心围堵。依据商品房买卖合同第十一条及补充协议第十条的约定，请求判令：刘瑞刚、李敏继续履行合同约定的接受房屋等相关义务；支付违约金6766.2元；承担商品房未交付的物业管理费2556元及契税和办证费用19235元；承担本案诉讼费。刘瑞刚、李敏一审辩称：物业管理费与灵璧县四方置业有限公司没有关联，是各位业主与物业公司达成的物业合同，灵璧县四方置业有限公司不存在物业管理之诉的资格；灵璧县四方置业有限公司反诉的代收契税及办证费用，在签订合同时未向业主提出该条款，该条款违反法律规定，依据安徽省契税管理业务的规程及暂行办法的规定，该部分费用应由契税机关征收，灵璧县四方置业有限公司代收契税的行为违法而无效，不产生违约金。一审法院查明：2013年12月16日，刘瑞刚、李敏与灵璧县四方置业有限公司签订该公司开发的位于灵城北部钟秀锦城一期商品房买卖合同，约定以476492元的价格购买钟秀锦城一期商品房第2幢1单元704号房；灵璧县四方置业有限公司应当在2015年6月30日前交付经验收合格的商品房；并约定双方违约情形及承担违约金的计算方法；又约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示验收合格文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交付，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理，即自该交付通知约定交付之日第二日起视为出卖人已经交付，买受人承担该商品房交付后的风险责任和物业管理及其他各种费用。双方合同签订后，刘瑞刚、李敏按揭给付灵璧县四方置业有限公司购房款476492元；2015年6月15日钟秀锦城一期工程经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等验收质量合格；并于2015年7月6日前经公安消防、规划、环保、城建档案管理、建筑工程质量监督等专业管理部门出具的验收意见为合格等；2015年6月18日灵璧县四方置业有限公司通过EMS向刘瑞刚、李敏邮寄交房通知要求其在合同约定的期限内办理房屋交接手续，同年7月1日钟秀锦城小区部分业主约100人到灵璧县人民政府信访反映问题如下：要求将钟秀锦城小区定为学区房，物业费过高，一期业主无停车位，高层天井及走廊存在安全隐患公摊面积太大，楼梯前排无法进料装修等。7月2日灵璧县四方置业有限公司对信访问题进行了答复，7月22日双方达成补充协议。2015年8月12日刘瑞刚、李敏交清了一年的物业费，领取了房门的钥匙。一审法院认为：综合双方举证、质证及诉辩、反诉意见，本案争议的焦点是：1、灵璧县四方置业有限公司是否构成延期交房，应否承担违约责任；2、刘瑞刚、李敏要求灵璧县四方置业有限公司支付违约金3100元，能否得到支持；3、刘瑞刚、李敏是否已经接收了房屋；4、灵璧县四方置业有限公司要求刘瑞刚、李敏给付违约金6766.2元，能否得到支持；5、灵璧县四方置业有限公司要求刘瑞刚、李敏支付物业管理费2556元及契税及办证费19235元，能否支持。房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、承建档案管理等专业管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。出卖人交付的房屋不符合上述交付的条件，买受人接收了房屋后以出卖人交付房屋时“未经验收合格”为由主张逾期交房违约责任的，在一审法院辩论终结前出卖人能够提供完整的《工程竣工验收报告》，对买受的诉讼请求一般不予支持。房屋买卖合同约定出卖人在交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，出卖人实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，但买受人接收房屋后又以出卖人未能依约提供上述文件为由主张逾期交房违约责任的，一般不予支持。本案中，灵璧县四方置业有限公司开发的钟绣锦城一期工程于2015年6月15日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位等验收质量合格；并于2015年7月6日前经公安消防、规划、环保、城建档案管理、建筑工程质量监督等专业管理部门出具认可性意见，应认定2015年6月15日经验收合格；2015年6月18日已向刘瑞刚、李敏书面送达交房通知书，已尽到通知义务，刘瑞刚、李敏已经拿到了房门的钥匙并缴纳了半年的物业管理费，视为该房已实际交付，现刘瑞刚、李敏要求灵璧县四方置业有限公司承担延期交房违约责任及支付违约金3100元的诉讼请求，不予支持。因刘瑞刚、李敏已实际接受了房屋，灵璧县四方置业有限公司要求刘瑞刚、李敏继续履行接受房屋的义务，已没有必要。刘瑞刚、李敏在合同约定的期限内付清了全部购房款，灵璧县四方置业有限公司要求刘瑞刚、李敏支付每日按总房款万分之二计违约金6766.2元的反诉请求，不予支持。灵璧县四方置业有限公司未提供代收物业管理费及契税及办证费用的相关证明材料及数额，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条之规定，判决：
一、驳回刘瑞刚、李敏的诉讼请求；
二、驳回灵璧县四方置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由刘瑞刚、李敏负担；反诉费512元，减半收取256元，由灵璧县四方置业有限公司负担。刘瑞刚、李敏不服一审判决，向本院提出上诉称：灵璧县四方置业有限公司提供的验收报告及相关材料，不能证明涉案房屋在合同约定的期限内达到交付条件。故，灵璧县四方置业有限公司未按照合同约定期限交付房屋，存在违约情形，应当承担违约责任。综上，一审判决结果错误，请求改判支持刘瑞刚、李敏的诉讼请求。灵璧县四方置业有限公司二审答辩称：钟绣锦城一期工程在2015年6月30日前已经相关部门验收合格，灵璧县四方置业有限公司在合同约定的交房期限内，以电话和邮寄的方式通知刘瑞刚、李敏上房。刘瑞刚、李敏认为涉案房屋不符合交付条件，与事实不符。且刘瑞刚、李敏已于2015年7月22日（或者2015年7月23日）领取了所购房屋的钥匙。综上，灵璧县四方置业有限公司不存在违约情形，请求维持一审判决。二审期间，双方当事人所举证据及质证意见与一审一致，本院认证意见与一审一致。本院二审查明：除“2015年8月12日刘瑞刚、李敏交清了一年的物业费，领取了房门的钥匙”外，一审查明其他事实属实，本院予以确认。另查明：二审诉讼期间，刘瑞刚、李敏认可已于2015年7月22日（或者2015年7月23日）领取了所购房屋的钥匙。
本院认为：综合双方当事人诉答辩意见，本案二审争议的焦点是：灵璧县四方置业有限公司在履行合同过程中是否存在逾期交房的违约行为，刘瑞刚、李敏请求灵璧县四方置业有限公司支付3100元违约金的诉讼请求能否得到支持。本案中，灵璧县四方置业有限公司提供的四方钟绣锦城小区一期工标段竣工验收报告和相关材料，能证明灵璧县四方置业有限公司开发的四方钟绣锦城小区一期工程于2015年6月30日之前已经相关部门验收合格，且房屋专业管理部门已在2015年6月30日前出具了四方钟绣锦城小区一期工程验收合格的意见。故，灵璧县四方置业有限公司所开发的四方钟绣锦城小区工程的房屋已在2015年6月30日之前符合双方合同约定的“商品房经验收合格”的条件，且灵璧县四方置业有限公司在涉案房屋符合交付条件的情况下，已按照合同约定通知（电话和邮寄的方式）刘瑞刚、李敏上房。故，灵璧县四方置业有限公司不存在逾期交房违约情形，不应当承担违约责任。刘瑞刚、李敏上诉主张灵璧县四方置业有限公司存在逾期交房的违约行为，应当承担违约责任的意见，无事实依据，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘瑞刚、李敏负担。本判决为终审判决。
审 判 长 马晓红
审 判 员 丁 伟
代理
审判员 杜 飞
二〇一六年一月二十六日
书 记 员 夏春秋附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 来源：百度“”