上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一（民）初字第40689号原告李昌辉，男，1984年3月17日生，汉族，住湖北省荆州市。委托代理人杨友元，湖北荆楚律师事务所律师。委托代理人童开智��湖北荆楚律师事务所律师。被告袁培德，男，1959年9月25日生，汉族，住上海市杨浦区。被告郭建君，女，1957年4月2日生，汉族，住上住上海市杨浦区。委托代理人袁培德，住上海市杨浦区。被告袁某，女，2000年3月21日生，汉族，住上海市杨浦区。法定代理人袁培德，住址同上。法定代理人郭建君，住址同上。
原告李昌辉诉被告袁培德、郭建君、袁某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，由
审判员周婉独任审判，于2015年12月10日公开开庭进行了审理。原告李昌辉及其委托代理人杨友元、被告袁培德并作为被告郭建君的委托代理人、被告袁某的法定代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告李昌辉诉称，2013年1月22日，原、被告双方在华粤房��产经纪有限公司居间下签订《动迁房预售预购合同》，约定被告将位于上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称系争房屋）出售给原告，售价为人民币66万元（以下币种同），2013年3月31日前被告腾空并交付系争房屋给原告。之后，原告依约支付了全部房款，然而被告挂失了系争房屋产权证，这违反了合同约定。系争房屋是动迁房，现在已经可以交易过户，故原告起诉，要求：1、判令确认原告与三被告签订的房屋买卖合同有效；2、判令三被告协助原告办理系争房屋产权过户手续；3、判令三被告支付原告违约金198，000元；4、判令三被告支付原告律师费、差旅费2万元；5、判令本案案件受理费、诉讼保全费由三被告承担。
被告袁培德、郭建君、袁某共同辩称，系争房屋是三个被告共有的，签订合同时，被告袁某并未到场，是袁培德代签名的，故认���合同是无效的，另外因为系争房屋是动迁房，根据政策规定，三年内不得买卖上市，所以被告认为合同就是无效的，也就不存在违约金，且认为国家规定一套房屋不得买卖。现在被告袁某不同意出售，因为出售了系争房屋以后，被告袁某就将无房屋居住，故被告目前不同意把系争房屋过户给原告。被告确实去挂失过产证。如果法院判定不出售房屋，被告愿意承担违约金，但认为原告要求违约金的数额过高，被告无力承担。原告现在要求合同继续履行，并要求被告承担违约金，被告不同意，即使法院判决一定要被告承担，被告也认为原告要求违约金的数额过高，要求法院调低。对于第四项诉请，由法院判决。
经审理查明：被告郭建君系被告袁培德妻子，被告袁某系被告袁培德、郭建君养女。2013年1月22日，原告作为乙方与被告袁培德、郭建君作为甲方签订��迁房预售预购合同，合同落款处甲方有袁培德、郭建君签名，并由袁培德代袁某签名。合同第一条约定甲方一家分得一套动迁安置房，2013年1月22日，甲方袁培德与乙方签订《动迁房预售预购合同》，将系争房屋出售给乙方，房屋总价为66万元。第二条约定乙方于2013年1月22日前向甲方支付20万元作为首付款（含定金），2013年3月30日前，乙方支付第二笔购房款33万元，待甲方产权证办出后交给乙方当日，乙方支付第三笔房款6万元，留尾款7万元，待房屋产权交易过户时交付给甲方。甲乙双方于签订动迁房预售预购合同后，甲方将房屋腾空交付给乙方，在交易限制期满后，甲乙双方共同到浦东新区房地产交易中心办理产权变更登记手续，交易所产生的所有税费由乙方承担，卖方不承担任何费用，完成房屋过户手续的当日，乙方将尾款7万元交付给甲方。第四条约定甲方保证在今后办理房地产权证时，只报送袁培德一个人的材料，房地产权证上只写袁培德一个人的名字，不得增加其他任何人的名字，也不得将上述一个人的名字变更为其他人的名字。如果甲方在报送做房地产权证的资料时添加其他任何人的名字，或者将上述一个人的名字替换为其他人的名字，导致系争房屋有袁培德之外的共有权人，或者产权人不是这一个人的名字而变更为其他任何人的名字，影响到本次房屋买卖合同的效力或者影响房屋如期顺利过户，甲方作为过错方将承担全部违约责任。分别按照以下情况处理：如果乙方愿意继续履行买卖合同购买房屋的，甲方保证在交易限制期满后，将房屋按约及时过户给乙方，对因此给房屋其他共有权人造成的损失，甲方全部承担；对因此给乙方造成的全部直接损失（即为解决此问题发生的直接成本，如交通费、律师费等），甲方赔付130%给乙方。第十一条约定甲方在房地产管理部门颁发系争房屋房地产权证后，须在五日内将房产证及其密码交付乙方收存。甲方将房产证交付乙方后，在过户给乙方前的任何时间内，除非经乙方书面要求，不得以任何理由、任何方式向房地产管理部门申报挂失，否则构成违约，除应撤销挂失申报和遗失声明外，须在违约行为被乙方发现并告知甲方之日起20日内向乙方支付该房屋总价款的30%违约金。2013年2月7日，系争房屋核准登记至三被告名下，系三被告共同共有。2013年4月10日，原告与被告袁培德就系争房屋签订房屋交接书，被告袁培德将系争房屋交付原告使用。因为被告袁某不同意出售系争房屋，要求查看系争房屋产权证，所以被告袁培德申请补办了产证，2015年10月26日，系争房屋产证补发。另查明，2010年11月30日，姚华耀与上海市土地储��中心、上海市杨浦区土地发展中心签订上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议。系争房屋系三被告因此购得的动迁安置房。系争房屋于2012年9月29日核准登记至上海地产中星曹路基地开发有限公司。再查明，2015年10月27日，原告与湖北荆楚律师事务所律师签订民事委托代理合同，合同约定律师费15，000元、差旅费5，000元，之后原告支付律师代理费15，000元。原告为保全系争房屋与上海银都融资担保有限公司签订诉讼财产保全担保服务协议，并支付上海银都融资担保有限公司担保费7，000元。庭审中原、被告一致确认虽然收条上注明被告收取房款66万元，但原告实际支付，被告实际收到房款655，000元。因为被告郭建君当时生病需要用钱，被告就与原告协商，双方同意原告提前支付剩余房款，被告同意减免房价5，000元，因此也不需要原告再支付这5，000���。上述事实，有动迁房预售预购合同、上海市房地产权证、收条、收据、房屋交接书、民事委托代理合同、发票、诉讼财产保全担保服务协议、上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议、订房回单、结婚证、上海房地产登记簿等证据及当事人的当庭陈述在案佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。对于动迁房预售预购合同，
本院认为合法有效。系争房屋系被告一家取得的动迁安置房，首先，虽然原、被告签订动迁安置房预售预购合同在三被告取得系争房屋产证之前，签订合同后，系争房屋产权登记在三被告名下，但根据合同约定内容可以看出原、被告的真实意思是被告一家将获得的动迁安置房出售给原告。其次，合同上有被告袁培德、郭建君签名，并有袁培德代袁某签字，袁培德作为袁某的父亲，有权代表未成年子女处分其房产份额，且���告一直表示出售房屋的用途就是为了筹款为被告郭建君治病，故
本院认为被告出售被告袁某名下的房产并未侵害未成年子女的利益，故动迁房预售预购合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，双方均应遵照履行。第三，至于被告认为有仅有一套房屋不得出售的相关规定，被告袁某不同意出售房屋，系争房屋属于动迁房三年内不得出售，故合同效力就属无效的上述辩称无相应法律依据，本院不予采信。合同签订后，在合同履行过程中，双方变更了总房价为655，000元，原告已全额支付了上述房款，被告亦将房屋交付原告使用至今。房屋现已符合上市交易条件，且登记在三被告名下，原告又有购房资格，故三被告理应协助原告办理房屋过户手续。对于违约金，原告认为被告存在挂失补办产证的行为，这已经违反合同约定，要求被告按照约定总房价的30%承担违约金，对此被告承认其确实去挂失、补办过产权证，但认为过高，要求法院调低，法院认为被告的该项行为已经违反了双方合同约定，故应承担相应违约责任，但综合考虑被告违约行为的过错程度、被告违约行为给原告造成的损失、被告调低违约金的要求，本院酌情调整为50，000元。对于原告主张被告承担的损失，对此合同约定系争房屋产权应办理在被告袁培德一个人名下，如产权人增加了其他人，影响系争房屋过户的，给原告造成的直接损失，如律师费、交通费等，被告应承担。现在被告不同意出售房屋和过户房屋，导致原告诉讼，并产生律师费15，000元，本院予以支持，对于交通费5，000元的主张，因原告对此并未充分举证，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，
判决如下：
一、原告李昌辉与被告袁培德、郭建君、袁某就上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《动迁房预售预购合同》合法有效；
二、被告袁培德、郭建君、袁某于判决生效之日起十日内协助原告李昌辉办理上海市浦东新区海松路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续；
三、被告袁培德、郭建君、袁某于判决生效之日起十日内支付原告李昌辉违约金50，000元；
四、被告袁培德、郭建君、袁某于判决生效之日起十日内支付原告李昌辉律师费15，000元。负有给付金钱义务的当事人
如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4，570元，减半收取2，285元，由被告袁培德、郭建君、袁某负担1，828元，由原告李昌辉负担457元，财产保全费4，910元，由袁培德���郭建君、袁某负担3，928元，由原告李昌辉负担982元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。
审判员 周 婉
二〇一六年一月二十六日
书记员 魏婷婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 来自：