吉林省辉南县人民法院民 事 判 决 书（2015）辉民二初字第163号
原告：周胜杰，男，1952年12月17日出生，现住梅河口市。
委托代理人：李建民，男，1958年5月25日出生，现住梅河口市。
委托代理人：王月，吉林保民律师事务所律师。
被告：梅河口市天成房地产开发有限公司，住所地梅河口市。
法定代表人：陈刚，总经理。
委托代理人：杨跃文，男，1963年10月25日出生，被告单位副总经理，现住梅河口市。
委托代理人：孙侠，吉林方鼎律师事务所律师。
原告周胜杰诉被告梅河口市天成房地产开发有限公司房屋买合同纠纷一案，原告于2015年11月10日向吉林省梅河口市人民法院提出诉讼。2015年12月4日吉林省通化市中级人民法院作出（2015）通中立管民初字第13号指定管辖决定书，将本案指定本院审理。本院于2015年12月15日受理，依法组成合议庭。于2016年1月8日公开开庭进行审理。原告周胜杰的委托代理人王月、李建民，被告梅河口市天成房地产开发有限公司的委托代理人孙侠、杨跃文均到庭参加诉讼，本案现审理终结。周胜杰诉称，2009年8月28日被告与孙绪林签订协议，将被告开发的“南岸·天成国际”小区原7号楼1单元202室住宅面积85.6平方米，及二期C7栋北单元03号车库建筑面积27.8平方米，分别以195168元和83400元的价格出售给孙绪林抵押工程款，孙绪林于当天将上述住宅及车库以同价出售给原告，双方签订了《房屋买卖协议》孙绪林将被告开具的收据同签订的合同一并交给周胜杰。在以上房屋具备交付条件时，原告却发现其购买的住宅被被告交付辉南县人民法院执行给他人，车库也被被告出售了。原告住宅按司法诉讼程序已合理解决。车库经原被告多次协商未果，故为维护原告的合法权益，提出诉讼，请判令被告赔偿原告车库现值赔偿金250200元及各项损失283759.28元。梅河口市天成房地产开发有限公司辩称，原告以被告开发建造的“南岸·天成国际”二期C7栋北单元03号车库为诉讼标的，要求赔偿车库价值及损失，诉讼主张依法不成立，其理由：
一、原告持有《南岸·天成国际车库楼号预订协议》和预收车库款（收据）均是被告与孙绪林之间形成预定意向，没有最终发生车库使用权的转移，所以原被告客观事实没有房屋买卖形成的法律事实。
二、涉案车库在2009年8月尚属在建工程，未交付，根据《物权法》规定房屋所有权的取得需以登记为要件，该车库并未登记在原告名下，由此原告不能主张所有权。基于上述事实和理由，应驳回原告的诉讼主张。
三、假设原告与孙绪林之间的买卖关系是事实看，价款已经给付，孙绪林违约没有交付车库的后果，依照《合同法》规定转化为债权，应由孙绪林依法承担各种责任，与被告没有任何法律连带关系。综上答辩人依据事实的阐述，适用相关法律规定，依法判决驳回被答辨人的所有诉讼主张。周胜杰向法院提交的证据有：证1、全国企业信用信息公示系统查询件1份，证明被告原名为吉林金宝房地产开发有限公司，于2012年2月14日变更为梅河口市天成房地产开发有限公司；证2、2009年8月28日，被告与孙绪林签订的南岸天成国际车库楼号预定协议，证明被告于2009年8月28日将坐落于南岸天成国际二期车库以83400元的价格，出售给孙绪林，抵顶工程款；证3、2009年8月28日，孙绪林与周胜杰签订的房屋买卖协议1份，证明孙绪林与被告签订合同当天同时与原告签订房屋买卖协议，将以上车库以同样的价格83400元转让给原告，孙绪林依据该协议将对被告所享有的权利转让给原告，原告依据该合同自此成为被告的权利人；证4、以上两份协议签订当天，2009年8月28日，由吉林金宝房地产开发有限公司出具的车库款收据1份，现该收据原件在原告处，原告支付了对价，享有房屋买受人的一切权利，是该合同的权利人；证5、吉林省辉南县人民法院2013辉民重字第3号民事判决书及通化市中级人民法院2014通中民终字第355号民事判决书各1份，证明原告在2011年即开始向被告主张权利，且在以往诉讼中原告所主张的案件事实及提供的证据无异议，原告在之前的诉讼中其是本次诉讼车库的实际买受人；证6、交通费票据，证明原告为主张权利，多次在省内多地往返，证明被告的违约行为给原告造成损失。证7，明细表中的第2、3、12项有票据，律师费、诉讼费、诉讼邮寄费票据各1份。证8、对车库价格有1份录音，证明车库售价每平方米9000元。梅河口市天成房地产开发有限公司质证认为，对证1、无异议，证明目的无异议；对证2、真实性无异议，对证明目的有异议，因此协议明确约定是预定行为，协议虽签，但最终工程竣工后没有进行物权登记；对证3、对孙绪林签字有异议，要求原告出示原件。此房屋买卖协议书从肉眼看对孙绪林签字有异议，必要时我方提出笔迹鉴定，原告代理人想要证明为周胜杰已取得对本案被告的所有权利，根据此协议，第4项明确约定，宣读略，依据合同法，是合同双方的权利义务关系，此权利义务关系不能转让，对原告代理人说法不认同；对证4、真实性无异议，恰恰能够证明车库转移关系是被告与孙绪林之间，票据有明确记载，原告以孙绪林名义对被告主张不合法；对证5、真实性无异议，对证明目的从判决书而谈，其陈述违背判决书本意，通化355号判决书已经说明周胜杰向孙绪林买卖房屋，不能证实其说法；对证6、不能直接证明是否是因案件纠纷造成的，没有其它证据，此众多票据不受法律保护。对证8该录音形式不合法，无从查找对方人员的真实身份，不能作为证据使用。作为原告没有举证出与被告有直接的车库买卖证据，6组证据均为佐证，关于诉讼请求第2项，此所有费用的发生界定不清，原告证据5，2份判决，时间点是2010年至2015年，关于住宅房屋问题现已解决，此费用表中明确有重复现象，其他如精神抚慰费法律无明文确定给付问题，如主张律师费拿出律师费票据，关于车库出租、房屋装修、餐饮、车损等等都不成立，此费用表与本案车库没有明确直接损失。被告梅河口市天成房地产开发有限公司未向法院提交证据。本院调查收集的证据有：
一、调查梅河口市天成房地产开发有限公司售楼处销售南岸·天成国际小区车库标价为9000元/平方米，实际成交价格为人民币5000元-7000元/平方米。
二、调查杨某1证实，南岸·天成国际小区车库租赁价格每年租金3000元-4000元。本院对原告提交的证据经被告质证，结合双方陈述抗辩，评判如下：证据1、证明被告法人更名为梅河口市天成房地产开发有限公司，诉讼主体适格。2、证明被告与孙绪林签订车库预订协议系双方真实意思表示，并履行相关手续。3、证明原告与孙绪林签订的车库买卖协议，但被告对孙绪林签名笔迹真伪有异议，但未提供证据及鉴定申请。4、证明被告开具车库收款凭证证实被告出售车库的事实。5、证明原告经本院及通化中院诉讼，主张住宅纠纷一案，确认的法律事实和裁判意见。6、证明原告诉讼前支付的相关费用及损失，但未能提供真实合法的与本案关联的证据。本院对原告证据1-5与本案具有关联性，客观真实，本院予以采信，证据6原告提交的所付相关费用损失。结合本案，对原告主张车库租金的请求应予支持，其它损失未能提供合法有效的证据，本院不予保护。经过庭审中原告陈述被告抗辩及本院综上认定的证据，可认定本案如下事实：被告梅河口市天成房地产开发有限公司开发的坐落于梅河口市区南岸·天成国际小区，在建设中因孙绪林（案外人）是实际施工人，2009年8月28日被告将建设的二期C7栋北单元03号车库面积27.8平方米，单价3000元，以签定预定协议方式，将车库抵顶孙绪林的工程款，同日，孙绪林以原价将车库转卖给原告周胜杰，双方签订买卖协议，原告当日交款83400元，被告公司以孙绪林名义开具收款凭证，孙绪林将预订协议及交款收据交付给周胜杰，因该车库系在建工程，当时未交付，工程完工后，原告发现购买车库已被被告出售给他人，经原被告双方协商未果，原告提起诉讼，请求依法判令被告赔偿车库现值价款250200元及各项损失283759.28元。
本院认为，原告周胜杰向孙绪林买卖不动产车库，双方形成了事实上买卖关系，该车库系被告公司以工程款所抵顶给孙绪林的，且已向孙绪林出具了相关手续，抵顶后被告已无处分权，被告未取得权利人的同意，将其再次处分，客观上造成买受人周胜杰的损失，被告存在过错，应承担赔偿责任，赔偿标准应按该地段同类车库的现市场价值计算，即被告现在销售价格每平方米9000元计算，具体损失为250200元，租金损失在原告没有提供相关证据的情况下，可按被告认可的年租金价格计算，即每年4000元。因原告自认车库交付时间为2010年11月10日，未能提供相关证据，被告未提出相关反驳证据，因此，租金以年4000元自2011年1月1日计算较为适当，保护期限为本判决执行完毕之日。综上，依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国侵权责任法》第三条第一款之规定，
判决如下：
一、被告梅河口市天成房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告周胜杰购车库损失250200元，车库租金每年4000元（自2011年1月1日起至判决执行完毕之日止）。
二、驳回原告周胜杰其他诉讼请求。案件受理费5350元，由被告梅河口市天成房地产开发有限公司承担。被告到期不履行判决确定的给付义务，原告申请执行的期限为二年。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于通化市中级人民法院。
审 判 长 宫曙龙
人民陪审员 辛林蓉
人民陪审员 陈晓兰
二〇一六年一月二十五日
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