沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2014）皇民二初字第02289号原告尹雅琴，女。委托代理人刘健，系辽宁圣瀛律师事务所律师。委托代理人李贵林，男。被告赵宁，男。委托代理人付振东，系辽宁宣光律师事务所律师。被告张成芬，女。委托代理人付振东，系辽宁宣光律师事务所律师。被告辽宁基业房地产开发有限公司，住所地沈阳市皇姑区黄河北大街9-2号。法定代表人周天罡，系该公司董事长。委托代理人王宇，男。
原告尹雅琴诉被告赵宁、张成芬、辽宁基业房地产开发有限公司（以下简称基业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院曾于2014年7月11日作出（2014）皇民二初字第1423号民事判决书，后被告赵宁、张成芬不服，上诉于沈阳市中级人民法院，市中院于2014年9月10日撤销我院原审判决，将本案发回重审。我院受理后，依法另行组成合议庭，由
审判员林雪梅担任
审判长，与
审判员历贺、
人民陪审员刘芙组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告尹雅琴委托代理人刘健、李贵林，被告张成芬及其委托代理人付振东（同为被告赵宁的委托代理人），被告基业公司的委托代理人王宇均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称：请求判令解除原告与赵宁、张成芬之间的房屋买卖合同，由赵宁、张成芬返还原告购房款638,500元，并赔偿装修费用10万元、赔偿经济损失15万元，赔偿中介费10,000元。判令由基业公司承担连带责任。判令由被告承担全部诉讼费、律师费。
被告赵宁、张成芬辩称：本案的原告与被告赵宁和张成芬之间没有买卖合同可供法院判决解除，原告在买受房屋时知道这个房屋的具体状态，而后原告又与基业签订的正式的买卖合同，权利和义务发生了转移，原告与被告张成芬签订的合同由被告基业房地产进行了概括的承受，原告自愿与基业公司签订的买卖合同，该合同是正式文本。本案所争议的房屋已经交由原告使用至今没有办理房屋产权过户，其责任不在被告赵宁和张成芬。我们将争议房早就交给原告至今，关于过户我们多次找基业公司，是由于基业公司自身的原因造成的，基业出具的承诺也写明产权发生纠纷由基业处理。请求驳回原告解除合同的诉讼请求。
被告基业公司辩称：基业公司不承担任何法律责任，也不同意原告解除合同的诉讼请求。原告就同一事实在2014年提起过诉讼，并且法院做出的14年皇民二初字1423号判决，这次起诉是重复诉讼。其诉讼请求不应得到支持。原告已实际使用房屋若干年，并且基业公司也未收到原告的购房款，故基业公司不应承担责任。原告主张的律师费、经济损失、装修费、中介费没有法律依据，法院不应支持。
经审理查明：被告赵宁、张成芬系夫妻关系。2007年12月，被告张成芬与被告基业公司签订《商品房买卖合同》一份，张成芬购买基业公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2室商品房（下称诉争房）一处，建筑面积94.26平方米，房屋总价款298,000元。协议签订后张成芬付清购房款，基业公司亦按照合同约定向张成芬交付了商品房，但《商品房买卖合同》未办理合同备案手续。2010年7月29日因基业公司与案外人间民事纠纷，诉争房被沈阳市中级人民法院查封。2011年10月，被告赵宁与原告尹雅琴达成口头协议，将诉争房出卖给尹雅琴，房屋权属变更方式为赵宁协助尹雅琴与诉争房开发建设单位基业公司直接签订商品房买卖合同，并办理商品房权属登记手续。后尹雅琴与基业公司签订《商品房买卖合同》（仅注明商品房坐落地址，其他条款空白）后，双方于2011年10月10日签订《二手房买卖合同书》，约定诉争房房价款650,000元。关于商品房产权，被告赵宁保证其为该房屋合法拥有人，并且依法取得了房屋产权，有权出售该房屋，如果因房屋产权问题导致交易失败或者由此引起的法律纠纷及经济责任全部由甲方(赵宁)承担。赵宁保证该房屋不存在抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，无第三方主张权利，如因此发生纠纷，由赵宁全部承担由此引起的民事责任，并应当赔偿尹雅琴因此造成的经济损失。关于付款方式，约定双方和中介方到房产开发公司办理完房产合同，尹雅琴将余款支付，赵宁把房屋交付给尹雅琴。关于违约责任，约定如赵宁不按约定办理产权过户或不按约定按时交付房屋的，赵宁应向尹雅琴支付违约金，每逾期一天，违约金按交易价格的1‰计算。如果发生违约，违约方应按交易价格的5%作为违约金赔偿对方。如因任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等。双方还约定，赵宁保证一个月之内办理完交易手续。在其他约定中注明：“此房由中介公司交易而成，房款由房主赵宁收取，开发公司不承担任何法律诉讼责任。”《二手房买卖合同书》签订后，2011年10月18日，原告尹雅琴给付被告赵宁购房款640,000元（扣除面积差10,000元，另包含原告为被告垫付物业费1,500元），赵宁向尹雅琴交付了诉争房。后因诉争房司法查封未解除，故未在合同约定一个月内办理完毕权属登记手续。尹雅琴找到被告基业公司协商此事，2012年3月7日基业公司向尹雅琴出具《承诺书》一份，基业公司为甲方，尹雅琴为乙方，内容为：“经甲乙双方共同协商，达成以下共识：甲方承诺位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2单元7楼2号房间，甲方为乙方所签合同（户主为尹雅琴）属合法生效合同。如因房屋所有权问题及经济责任发生纠纷，责任由甲方负责处理，特此承诺。（备案后此承诺书作废）”2014年1月份，诉争房司法查封被解除，但该房所有权证未实际办理，原告遂于2014年5月起诉至本院,诉请为判令被告继续履行合同限期为交易房屋办理更名过户手续，并向原告支付违约金60万元。同时主张如被告在合同期限内仍不能将该房所有权办理至原告名下，则判令被告退回房款，支付违约金，并承担原告已支付的中介费用。2014年5月13日，原告为此次诉讼支付律师代理费41,000元。另查，本案发回重审后，2014年11月13日经办案人到沈阳市房产局查询，查询结果为诉争房无抵押记录、无合同备案记录，属解遗项目无初始登记记录。基业表示公司同意为原告办理诉争房产权登记手续，但因基业公司已停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，故自2015年1月起至2015年7月止期间房屋产权证迟迟未能办理。鉴于合同目的不能实现，原告于2015年7月请求变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同并由二被告赔偿其经济损失，同时提出评估申请，请求对诉争房现市场价格及室内装修价值进行评估。经本院委托，2015年11月20日，辽宁隆丰土地房地产与资产评估有限公司作出评估结果：诉争房价值为735,228元（含装修、有证房屋价格），原告支付评估费5,000元整。上述事实，有当事人陈述及《二手房买卖合同书》、收条、民事调解书、协助执行通知书、承诺书、《商品房买卖合同》、收款收据、房地产估价报告、评估费收据鉴定费收据、查询单、律师代理费转账凭证、律师代理费发票等证据，经庭审质证在卷佐证。
本院认为，依法成立的合同受法律保护。
原告与被告赵宁签订的《二手房买卖合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，合同双方均应按照诚实信用原则全面履行各自的合同义务。合同签订后，原告交纳了全部购房款，被告赵宁、张成芬交付了房屋，但协助原告办理诉争房权属登记手续的合同附随义务因诉争房存在司法查封而未能履行。被告基业公司出具承诺书，承诺合同合法生效，诉争房所有权问题及经济责任纠纷由其负责处理，现被告赵宁、张成芬主张基业公司已对《二手房买卖合同书》的权利义务概括承受。因合同承受系指合同一方经对方同意，将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人，而本案被告基业公司并未实际收取购房款，其与原告签订《商品房买卖合同》的行为目的是配合被告赵宁、张成芬完成二手房买卖交易行为，故本院对原告该项抗辩主张不予支持。诉争房在被发现存在司法查封后，被告基业公司出具《承诺书》，性质为基业公司自愿承担诉争房办理权属登记相关合同义务，原告亦签字表示同意，故诉争房办证义务主体增加为被告赵宁及被告基业公司。现因被告基业公司停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，导致诉争房权属证书不能办理，合同目的无法实现，故原告请求判令依法解除合同，本院予以支持。被告赵宁、张成芬应将其收取的购房款640,000元返还原告，原告现主张638,500元，本院予以支持，原告将诉争房腾出返还给被告赵宁、张成芬。关于解除合同的过错责任分担及原告损失赔偿项目、数额的确认问题。因被告基业公司停止经营，不能提交办理房证所需相关手续及开具购房款发票，导致诉争房权属证书不能办理，合同目的无法实现，故被告基业公司对合同解除应承担过错责任。同时《二手房买卖合同书》约定，被告赵宁保证诉争房无抵押、租借、司法保全、司法查封、司法执行等事项，但在其后合同履行过程中，因诉争房存在司法查封，故房屋权属登记手续未能及时办理，被告赵宁、张成芬亦存在违约行为，该违约行为也是导致合同解除的原因，故被告赵宁、张成芬亦应对合同解除承担过错责任。原告尹雅琴购房时即知晓诉争房无合同备案又未取得房屋产权证，对房屋存在不能办证的风险应有预知，另外，原告购买诉争房的交易行为亦不符合房地产交易相关规定，其亦应对合同解除承担过错责任。综上，被告基业公司与被告赵宁、张成芬应对原告因合同解除所致经济损失按90%比例承担连带赔偿责任，原告尹雅琴自负10%过错责任。关于赔偿的项目及金额，原告主张装修费10万元、购房差价损失15万元，中介费10,000元、律师费41,000元，并申请司法鉴定。司法鉴定过程中，原告表示同意司法鉴定机构对诉争房现值（包含装修、按有证房屋情形）进行评估，按差价确定装修费及购房差价损失金额。现评估结论诉争房现值为735,228元，与诉争房交易价640,000元间的差价为95,228元，本院依法确认。按照原告与被告赵宁《二手房买卖协议书》约定，合同履行过程中如因任何一方违约，造成法律诉讼，败诉方需赔偿本合同约定的违约责任外，还应承担因此诉讼产生的一切费用包括律师费、诉讼费、交通费和误工费等，故原告主张中介费、律师费损失，符合合同约定，本院予以支持。但中介费10,000元原告仅提交收条,未提交中介费发票，本院不予确认。律师费41,000元，原告已提交转款凭证，时间与起诉时间相符，法庭最后一次庭审补充了发票证据，本院予以确认。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条之规定，
判决如下：解除原告尹雅琴与被告赵宁间的《二手房买卖合同书》；被告赵宁、张成芬于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告尹雅琴购房款638,500元；被告辽宁基业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告尹雅琴装修费、购房差价损失费95,228元的90%即85,705.20元，被告赵宁、张成芬对该项赔偿费用承担连带赔偿责任；被告辽宁基业房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告尹雅琴律师费代理费41,000元的90%即36,900元，被告赵宁、张成芬对该项赔偿费用承担连带赔偿责任；原告尹雅琴于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市皇姑区黄浦江街7号2-7-2室商品房腾出（保留室内装修），交予被告赵宁、张成芬；驳回原、被告其他诉讼请求。上述费用如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,570元，由被告赵宁、张成芬承担12,213元,原告自行承担1,357元。评估费5,000元，由被告赵宁、张成芬承担4,500元,原告自行承担500元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。
审 判 长 林雪梅
审 判 员 历 贺
人民陪审员 刘 芙
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李 丽 更多数据：搜索“”来源：