山西省晋中市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）晋中中法民终字第1363号上诉人（原审被告）胡四毛，男，1958年10月16日出生，汉族，现住晋中开发区。上诉人（原审被告）张拴凤（风），女，1958年4月5日出生，汉族，现住晋中开发区。被上诉人（原审原告）韩金花，女，1961年7月7日出生，汉族，榆次区居民，现住本区。被上诉人（原审原告）韩金兰，女，1964年1月9日出生，汉族，榆次区居民，现住本区。被上诉人（原审原告）韩金爱，女，1966年11月26日出生，汉族。韩金花、韩金兰、韩金爱共同委托代理人张素君，山西民力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王福林，男，1977年3月21日出生，汉族，住晋中开发区。被上诉人（原审被告）何永丽，女，1980年农历三月十九出生，住晋中开发区。
上诉人胡四毛、张栓凤（风）因确认合同无效纠纷一案，不服榆次区人民法院（2015）榆民北关初字第114号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人胡四毛、张栓凤（风）、被上诉人韩金花、韩金兰及韩金花、韩金兰、韩金爱三人的委托代理人张素君、被上诉人王福林到庭参加了诉讼，被上诉人何永丽经本院合法传唤未到庭。现已审理终结。原审查明，2007年12月6日，韩金花、韩金兰、韩金爱与王福林签订《房院有偿转让协议》，将候来柱（己故）名下位于晋中开发区使赵村新建区11号宅院一处以146000元价格转让于王福林。该院落使用面积为189平方米,院内有正房五间，南房五间。王福林向韩金花、韩金兰、韩金爱付款后，韩金花、韩金兰、韩金爱将房院及宅基地使用权证交付于王福林，但双方并未办理相关房产过户手续。2011年3月20日，王福林、何永丽与胡四毛、张拴凤（风）签订《房屋出售协议》，将上述房院以298000元的价格出售。另查明，王福林、何永丽为夫妻关系，均系河南省周口市郸城县汲冢镇李家寨行政村王霍庄村民。胡四毛、张拴凤（风）系夫妻关系，均系榆次区什贴镇李坊村村民，其购买房院后，在该院落西面又加盖了一间正房，并对正房及南房进行修缮装修，现由胡四毛、张拴凤（风）实际占有使用。韩金花、韩金兰、韩金爱曾于2014年诉至法院，要求依��确认韩金花、韩金兰、韩金爱与王福林签订的《房院有偿转让协议》无效；并要求王福林返还韩金花、韩金兰、韩金爱的房屋及宅院。榆次区法院于2014年12月12日作出的（2014)榆民北关初字第14号民事判决书，判决王福林于2007年12月6日与韩金花、韩金兰、韩金爱签订的《房院有偿转让协议》无效。判决生效后，韩金花、韩金兰、韩金爱以房屋转让有违相关法律规定为由，诉至法院要求依法确认王福林与胡四毛、张栓凤（风）签订的《房屋出售协议》无效；判令王福林返还房屋及宅院。在庭审中，王福林表示，该院落己出售给胡四毛、张拴凤（风），无法将其返还给。胡四毛、张拴凤（风）表示其买卖房屋并没有违反相关法律规定，与王福林签订的《房屋出售协议》合法有效，故不同意韩金花、韩金兰、韩金爱的诉讼请求，为本案事实。上述事实有民事判决书一份、《房屋出售协议》一份、集体土地使用证、地籍档案一份及双方当事人陈述笔录等相关证明材料在案为凭，已经当庭质证及审查，可以采信。原审认为，胡四毛、张栓凤（风）非晋中开发区社管处使赵村村民，不具有该集体组织成员资格，无权取得该集体土地上的房屋和院落。故王福林、何永丽与胡四毛、张栓凤（风）所签订的《房屋出售协议》违反了我国土地法强制性规定，应认定无效。考虑到胡四毛夫妇在居住期间盖了房屋一间，并对原房屋进行了修缮，且双方均未申请对现有房屋进行评估，故韩金花、韩金兰、韩金爱要求王福林、何永丽、胡四毛、张栓凤（风）返还房屋的主张，应另行处理。原审判决：
一、王福林、何永丽与胡四毛、张栓凤（风）于2011年3月20日签��的《房屋出售协议》无效。
二、驳回韩金花、韩金兰、韩金爱的其他诉讼请求。宣判后，胡四毛、张栓凤（风）不服，提出上诉，上诉的主要理由是：本人与王福林签订的《房屋出售协议》有效，法律并不禁止农村村民购买农村的房屋。被上诉人韩金花姐妹都已是市民，房子闲置多年，将房屋出卖符合搞活经济的政策。上诉人与王福林签订合同是双方自愿的前提下签订的，并未违反合同法的规定，该房屋有房产证，上诉人是善意第三人，房屋买卖行为合法有效。请求二审法院撤销原审判决第一项，驳回韩金花、韩金兰、韩金爱在原审时的全部诉讼请求。韩金花、韩金兰、韩金爱答辩称，2007年的买房协议及2011年的买房协议均系事实，但法律禁止非本村集体的成员购买该村集体的房屋，两份协议应为无效���原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。王福林答辩称，《房屋出售协议》是在双方平等、自愿基础上签订的，协议应当有效。如果允许，各方可以协商解决。何永丽经本院合法传唤未到庭，在法定答辩期间未提交书面答辩状。
经审理查明,讼争房屋的土地使用证、房产证均登记在何来柱名下，何来柱生育有一子三女，即韩文亮、韩金花、韩金兰、韩金爱。二审审理过程中，本院对何来柱之子韩文亮进行了询问，其表示放弃继承登记于其母亲名下位于晋中开发区使赵村新建区11号宅院的房产，也不参加本案诉讼。韩金花、韩金兰、韩金爱在庭审中提供榆次区使赵村村委证明一份，证明在办理土地使用证、房产证时误将何来柱写为侯来柱，胡四毛、张栓凤（风）质证��为该证据证明的事实与其无关。胡四毛、张栓凤（风）在庭审中提供榆次区李坊村村委证明一份，证明胡四毛在该村未取得宅基地，韩金花、韩金兰、韩金爱质证认为对该证明无异议，但与本案无关。其他事实与一审查明的事实基本一致。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、六十三条及其他相关法律的规定，农村宅基地属于农村集体组织所有，能享有宅基地使用权的必须是本集体组织的成员，非本集体组织成员无权取得或变相取得。本案中，王福林、何永丽与胡四毛、张栓凤（风）并非使赵村村民，双方签订的《房屋出售协议》违反了相关法律、行政法规的强制规定，故原审认定王福林、何永丽与胡四毛、张栓凤（风）签订的《房屋出售协议》为无效协议符合法律规定。胡四毛、张栓凤（风）上诉称双方买卖行为合法无法律依据，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人胡四毛、张栓凤（风）负担。本判决为终审判决。
审判长 周 钢
审判员 侯建伟
审判员 范光伟
二〇一六年一月二十五日
书记员 张燕红 搜索“”