山东省蓬莱市人民法院民 事 判 决 书（2014）蓬民初字第213号原告烟台市鲁德置业有限公司，驻烟台市芝罘区滨海西路2-7号。法定代表人关志刚，任董事长。委托代理人赵军，山东鑫希望律师事务所律师。被告张庆龙，男，1988年6月11日出生，汉族，住吉林省江源县。
原告烟台市鲁德置业有限公司与被告张庆龙商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵军到庭参加了诉讼，被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
原告诉称，2013年10月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告购买原告开发的福润华府3号楼1103号房，建筑面积67.9平方米，单价每平方米5170元，总价款为351043元。付款方式：首付141043元，余款210000元办理银行按揭贷款支付，交房期限为2015年12月31日。同时签订的补充协议第二条第5项约定，在协议确定的办理产权登记日期之前，如买受人连续三个月或累计五个月未能按贷款合同的约定偿还贷款及利息，出卖人有权解除双方的《商品房买卖合同》及本补充协议，收回房屋，买受人应向出卖人支付房款总额10%的违约金，并向贷款银行交清贷款及利息。合同及协议签订后，被告仅支付首付款20000元。2013年12月原告协助被告在中国建设银行蓬莱支行办理按揭贷款210000元，由原告提供办出房证前的阶段性担保。2014年6月前被告尚能按月支付贷款本息，但自2014年7月起，被告开始断供不再交纳，贷款行多方联系催交被告仍拒不交纳，就通知作为担保人的原告为其支付贷款本息。
原告诉至法院，请求法院判令1、解除与被告的商品房买卖合同及补充协议；2、判令被告返还垫付的贷款本息5492.81元；3、判令被告支付违约金35104.3元；4、判令被告支付律师费10000元；5、诉讼费由被告承担。被告未作答辩。
经审理查明，原告系福润华府项目的建设单位，该项目3号楼于2013年12月13日取得商品房预售许可证。原、被告于2013年10月9日签订商品房买卖合同及补充协议，约定原告将其开发的福润华府3号楼1103号房屋以价款3510403元卖于被告，付款采取按揭贷款方式，首付款为141043元，余210000元用按揭贷款支付。2013年9月24日被告向原告交款20000元，另出具122401元欠条。原、被告在补充协议中约定，如买受人连续三个月或累计五个月未按贷款合同的约定偿还贷款及利息，出卖人有权解除双方的合同及补充协议，并收回房屋。买受人应向出卖人支付房款总额的百分之十的违约金，并向贷款银行清偿贷款及利息，余款由出卖人返还给买受人；解决问题所可能发生的诉讼费，律师费由买受人承担。2013年6月5日原告与中国建设银行股份有限公司蓬莱支公司签订个人住房借款最高额保证合同，原告为2013年6月5日至2016年6月5日期间银行向债务人发放个人住房贷款而形成的一系列债权提供最高额保证。2014年11月28日中国建设银行股份有限公司蓬莱支公司出具关于张庆龙情况说明，载明：张庆龙于2013年12月在我行贷款210000元，购买福润华府3号1103号；张庆龙于2014年7月1日失去联系，不再缴纳贷款本息，2014年7月至11月贷款户的本息均是银行通知担保人鲁德置业有限公司缴纳的。另查本案涉案房屋并未实际交付。原告提供证人李璇出庭作证，证明2014年8月29日、2014年9月25日、2014年10月9日这三次为被告还贷款，系原告单位工作人员李璇从单位领取现金后到银行柜台还的。原告对于其律师费支出提供了委托合同及发票为证。另外关于银行贷款，原告庭审中称，原告与银行沟通过，银行表示如果商品房买卖合同解除了，银行就和被告解除借款合同，除已还贷款外剩余部分银行直接从原告的保证金账户中划走，不参加本案诉讼。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同及补充协议、收据及欠条、个人住房借款最高额保证合同、中国建设银行蓬莱支行出具的有关被告未按期偿付贷款的情况说明、还款凭证、证人证言、庭审笔录等在案为凭。
本院认为，原、被告签订关于购买房屋的商品房买卖合同及补充协议，系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，双方当事人应按合同履行，违反合同义务应承担违约责任。被告未按约定偿还按揭贷款本息，达到了双方在补充协议中约定的合同解除条件，原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告无需再履行交房合同义务，但应返还被告已付款项。按照补充协议的约定被告应支付原告房款总额10%的违约金35104元，原告认可被告已付房款20000元，应先行抵扣被告应承担的违约金。由于被告未到庭说明付款及还贷情况，故除上述20000元之外涉及被告的返还问题本案不予一并判决处理。关于原告要求被告返还垫付的贷款本息5492.81元的问题，因被告偿还银行按揭贷款，在商品房买卖合同解除后，就转化为原告应予返还被告的款项，故原告该项诉讼请求不予支持。补充协议中关于“解决问题所可能发生的诉讼费，律师费由买受人承担”的内容是概括性条款，被告应当依法承担诉讼导致的相关费用。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、解除原告烟台市鲁德置业有限公司与被告张庆龙签订的商品房买卖合同及补充协议。
二、被告张庆龙支付原告烟台市鲁德置业有限公司违约金15104元（违约金总额35104元－房款20000元），限于本判决生效后十日内付清。
三、驳回原告烟台市鲁德置业有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元由被告张庆龙负担。案件受理费1065元，由被告张庆龙负担678元，原告烟台市鲁德置业有限公司负担387元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。
审 判 长 王 琪
人民陪审员 梁志香
人民陪审员 徐国利
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王 伟