北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2016）京109民初226号原告北京京煤集团有限责任公司，住所地北京市门头沟区新桥南大街2号。法定代表人付合年，董事长。委托代理人凤超颖，女，1987年5月6日出生，北京京煤集团有限责任公司物业管理分公司员工，住单位宿舍。委托代理人王贝，女，1988年4月16日出生，北京京煤集团有限责任公司绿海物业管理分公司职工，住单位宿舍。被告卫美利，女，1978年5月4日出生，汉族，北京市门头沟区爱思济业平咨询公司员工，住北京市门头沟区，公民身份证号码×××。委托代理人ＸＸ（系卫美利之夫），男，1977年10月20日出生，中国中建设计集团公司员工，住北京市门头沟区。
原告北京京煤集团有限责任公司（以下简称京煤集团公司）与被告卫美利物业服务合同纠纷一案，原告京煤集团公司向本院提出以下诉讼请求：要求卫美利交纳2008年1月1日至2014年12月31日期间的物业服务费共计6895元。本院依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。被告卫美利承认原告京煤集团公司在本案中所主张的事实，但提出：1、我购买的房屋在收房的时候发现有质量问题，开发商北京市西达房地产开发有限责任公司是京煤集团公司的控股公司，京煤集团公司应承担相应的房屋质量责任。因为上述两公司的关联关系，我拒交物业费的行为可以视为对我与开发商之间权利义务的抵销；2、我在京煤集团公司的物业管理范围内多次丢失自行车；3、2013年1月份我的奔驰车两次被刮，报警后，警察调取监控录像时，监控器是坏的。因为派出所系统升级，当时的报警记录现在已经没有了；4、小区内部分业主圈占公共绿地种菜，京煤集团公司未及时管理；5、小区物业公司出租公共用房用于商业用途，但是对于上述收益，物业公司未予公示；6、小区停车管理混乱，将消防通道划成停车位；7、2008年物业公司曾起诉我欠缴物业费，我家长期有人，每年都按期缴纳停车费，但是缴纳停车费的时候，物业公司的工作人员从未向我们主张过物业费，因此我认为本案超过了2年的诉讼时效。卫美利向本院提交了以下证据：（1）照片，用以证明小区内停车管理混乱和小区内部分业主圈占公共绿地种菜的情况。京煤集团公司对照片的真实性予以认可，但对证明目的不予认可。（2）北京市西达房地产开发有限责任公司情况介绍的网页打印件，用以证明京煤集团公司和作为开发商的北京市西达房地产开发有限责任公司之间的关系。京煤集团公司对此予以认可。
本院认为，京煤集团公司绿岛物业管理分公司与卫美利签订的《物业委托管理合同》系双方的真实意思表示，对卫美利具有法律约束力，原、被告双方均应严格按照约定履行各自的义务。绿岛物业管理分公司作为京煤集团公司的分支机构，其基于上述合同所产生的权利义务由京煤集团公司承受。京煤集团公司为卫美利提供物业服务后，卫美利应当依约交纳物业费。卫美利关于房屋存在质量问题，京煤集团公司与开发商存在关联关系，物业公司应予解决的答辩意见，与本案不是同一法律关系，不能作为本案中卫美利拒绝向京煤集团公司交纳物业管理服务费的理由。卫美利称自行车在小区内丢失、汽车在小区内被刮，由于物业无法调取录像，导致无法查找到相关责任人的答辩意见，因上述事件与本案并非同一法律关系，卫美利可通过其他途径另行解决。关于卫美利提出的诉讼时效问题，物业管理服务合同具有不同于其他民事合同的公共服务性和强制继续履行的特点，因此除物业服务单位明显怠于行使追索物业费权利的，应认定物业服务单位在服务期间在持续主张权利。本案中，京煤集团公司实际提供的物业管理服务是一个长期、连续、不间断的过程，且京煤集团公司与卫美利未就给付费用的履行期限做出明确约定，根据相关规定，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，本案中，京煤集团公司通过诉讼的方式要求卫美利给付物业服务费用，诉讼时效应当从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，故本案中京煤集团公司的诉讼请求未超过诉讼时效，对卫美利的该项答辩意见，本院不予采纳。卫美利虽称京煤集团公司提供的服务存在问题，要求解决小区内部分业主圈占公共绿地种菜，公示商业用途的公共用房用的收益，消防通道被车辆阻挡的问题，但不能否定京煤集团公司已履行合同主要义务的事实，故卫美利应按合同约定支付相应物业服务费。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，
判决如下：被告卫美利于本判决生效之日起七日内给付原告北京京煤集团有限责任公司
二○○八年一月一日至
二○一四年十二月三十一日期间的物业服务费共计六千八百九十五元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告卫美利负担，于本判决生效之日起七日内交纳。本判决为终审判决。
代理
审判员 余 婕
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 张喜琪 更多数据：