广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法民三初字第1631号原告邓爱春，女，汉族，1976年1月18日出生，住址江西省吉安市吉水县。委托代理人许文华，广东芳华律师事务所律师。被告何季钊，男，1962年12月26日出生，住址香港，（A）。委托代理人钟远平，广东法广律师事务所律师。第三人深圳市家家顺房产交易有限公司，地址深圳市福田区。法定代表人杜艳花，总经理。委托代理人贾秀芳，女，汉族，1979年8月16日出生，系该公司法务专员。委托代理人李婕雯，女，汉族，1992年7月10日出生，系该公司法务专员。
原告邓爱春与被告何季钊、第三人深圳市家家顺房产交易有限公司（以下简称第三人家家顺公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人许文华、被告及其委托代理人钟远平到庭参加诉讼。第三人经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告诉称，通过第三人提供中介居间服务，原、被告于2015年5月1日签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》及《资金托管协议》等相关协议文件，约定原告以人民币178万元的价款购买被告位于深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园7栋1306房屋，合同对交易定金、付款方式、递件过户时间、房产产权现状、税费承担、违约责任等进行了明确约定。合同签订后，原告除缴纳了居间服务费、担保费、关外费、评估费，原告还依约支付了定金人民币5万元并取得了被告出具的收款收据，同时原告将首期款项人民币80万元支付到双方约定的按揭银行监管账户并进行网签，但在房管部门办理过户时发现涉案房产因涉及被告与他人的债务纠纷被法院查封而无法进行正常过户，原告经多次口头、电话沟通督促被告及时解决，被告均以多种借口予以拖延，最后被告明确表示因房价上涨要求毁约，导致该房屋至今未能办理过户到原告名下，严重损害了原告的利益。原告认为，被告在收取定金和首付款后，因房价上涨而违背诚信，恶意制造虚假债务并查封涉案房产，被告的行为不仅构成违约，而且严重损害了原告的切身利益。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，协助将深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园7栋1306房过户到原告名下；2、被告向原告支付违约金（以购房总价款人民币178万元为基数，按每日万分之五，从2015年6月1日起计算至过户完毕日止）；3、第三人协助将深圳市宝安区松岗街道松安路东北侧畔山御景花园7栋1306房过户到原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。原告在庭审中明确表示放弃上述第2项诉讼请求中2015年6月1日至2015年6月25日期间的违约金。
被告答辩称，1、涉案房产已被案外人起诉查封，不可能继续履行双方签订的二手房买卖合同。2、被告在2015年5月10日左右已经给原告办理了公证授权，但原告长时间不办理过户手续，导致涉案房产因被告和案外人的纠纷被查封。第三人家家顺公司虽未到庭参加庭审，但向本院出具了《情况说明》，该情况说明载明内容如下：1、2015年5月1日，原、被告基于真实的意思表示签订了《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定被告将涉案房产以人民币178万元的价格转让给原告，该合同真实、合法、有效；2、2015年5月17日，被告办理了赎楼委托公证。2015年5月18日，原告将首期款人民币80万元支付到中国建设银行，并于2015年6月10日取得贷款承诺函，此后被告进行担保赎楼。但是在2015年6月26日办理过户时，第三人和原告得知涉案房产因被告的个人债务被查封，致使无法过户。第三人和原告多次催告被告及时解封，但一直无果，现交易停滞不前；3、第三人促进买卖双方进行交易，在交易出现障碍时积极居间沟通，已尽居间合同义务，有权要求违约方支付全额佣金。
经审理查明：2015年5月1日，被告作为卖方，原告作为买方，第三人家家顺公司作为居间方，三方签订了编号为50333022565号《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定如下：1、卖方将其所有位于深圳市松岗街道松安路东北侧畔山御景花园7栋1306房（房地产证号为：50××71）转让给买方，转让成交价为人民币178万元。2、交易定金共计人民币5万元，买方在本合同签订时向卖方支付定金人民币5万元。买卖双方一致同意将上述定金交由居间方监管，买方将定金支付给居间方监管或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账户后，即视为卖方本人已收讫。3、买方须于2015年5月31日之前支付除定金之外的首期款人民币80万元至买卖双方约定的监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，按揭贷款金额以银行承诺的为准。4、该房产产权现状以卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起7日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准。5、买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币1万元整作为交房保证金交由居间方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产后五个工作日内结算。6、卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将房产及钥匙交付卖方。7、任何一方未按照合同约定期限履行合同，守约方有权要求违约方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。8、合同备注条款中注明：客户以银行转账方式给业主，业主方暂行开具收据，具体以收到钱或银行转账记录为准，截至日期为2015年5月5日。被告在上述合同落款后的“收据”中签字确认，该收据载明2015年5月1日收到买方邓爱春交付的定金人民币5万元。原、被告在庭审中确认：2015年5月1日，原告转账方式向被告支付定金人民币4万元。原告主张其另于2015年5月1日以现金方式向第三人支付定金人民币1万元，现该定金作为交房保证金在第三人处托管，原告提供了第三人出具的《收款收据》证明其该主张。2015年5月1日，原告作为买方，被告作为卖方，第三人作为居间方，三方签订了《资金托管协议》，约定买卖双方同意将交房保证金人民币1万元交由居间方托管。原、被告在庭审中确认：2015年5月20日原告以及被告代理人前往工商银行办理首期款资金监管，但因被告要求变更按揭贷款银行，故原告以及被告代理人又于2015年5月22日前往建设银行办理了首期款资金监管手续。2015年5月22日，原告作为买方、被告的代理人以被告的名义作为卖方，双方在《“房易安”开户回单》中签字，约定双方将交易资金人民币80万元交由监管银行监管。当日，原告将款项人民币80万元存入约定的监管账户。另，原告和第三人均主张建设银行已经出具了贷款承诺函。[案号为（2015）深前法涉外字第155号]查封，查封期限从2015年6月25日至2018年6月24日，查封状态至今未解除。另，原告主张(2015)深前法涉外字第155号为虚假诉讼，但原告未提交证据予以证明。[案号为（2015）深前法涉外字第155号]查封，查封期限从2015年6月25日至2018年6月24日，查封状态至今未解除。另，原告主张(2015)深前法涉外字第155号为虚假诉讼，但原告未提交证据予以证明。原告主张因涉案房产被查封致使无法正常过户，且被告不予积极解除查封，被告的行为违约，故原告现诉至法院，请求判令被告继续履行合同，且被告向原告支付延迟履行违约金（以人民币178万元为基数，按每日万分之五，从2015年6月26日即合同约定的过户之日计算至过户完毕之日），被告在庭审中提出原告关于延迟履行违约金的标准过高。另查，1、2015年7月30日，深圳市房地产权登记中心出具《购房资格证明》，证明经核查，2015年7月30日，申请人邓爱春家庭具备本市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。2、原告在庭审中表明其具备一次性付款的能力，自愿以一次性付款的方式支付购房款项。3、经本院在庭审中行使释明权，充分告知法律风险后，原告明确表示坚持诉讼请求。4、原告主张在涉案房产的房地产证办理出来之前催促被告履行合同，且被告在房地产证办理出来后提出加价否则就不卖了，原告提供了录音证明其该主张，被告虽然对录音的真实性不予认可，但经本院行使释明权并充分告知风险后，被告未提交对录音的真实性进行鉴定的申请书。另，被告在庭审中确认其是9月份提出房子要加价否则不卖了。5、原、被告在庭审中确认涉案房产不存在限制物权转移的情形，被告主张其已经自行办理了注销抵押登记手续，且根据2015年7月31日打印的产权资料电脑查询结果表显示涉案房产并无抵押权。以上事实，有深圳市二手房买卖及居间服务合同、收据、收款收据、交易资金到账回单、“房易安”开户回单、资金托管协议、购房资格证明、深圳市房地产权登记中心房地产查封（备案）表等证据和庭审笔录予以证实。
本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方的真实意思表示，合法，有效，双方均应当依法全面履行合同约定的义务。涉案合同约定，该房产产权现状以卖方陈述确定，卖方对其真实性负责并保证没有查封情况，如与实际情况不符则卖方应按本合同第十二条约定承担违约责任。本案中，原告已经履行了支付定金以及办理首期款资金监管等义务，而涉案房产于2015年6月25日被另案查封，致使合同无法依约继续履行，且该查封并非因为原告的原因所导致，被告的行为构成违约，原告作为守约方有权提出继续履行合同的主张并要求被告承担违约责任。但是，涉案房产已经于2015年6月25日[案号为（2015）深前法涉外字第155号]查封，且查封状态至今未消除，
本院认为涉案房产因司法查封而存在物权转移的限制，在另案的司法查封状态消除之前，原告主张继续履行合同并办理过户手续，存在客观上物权转移受限制的障碍，故在上述司法查封状态消除之前，本院对原告关于继续履行合同的主张不予支持。如原告坚持继续履行合同，原告可在上述司法查封状态消除后，再行主张权利。另，在涉案合同最终能否继续履行之前，原告关于延迟履约违约金的主张亦存在不确定的因素，本案现对原告该主张亦无法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，
判决如下：驳回原告邓爱春的诉讼请求。本案受理费人民币20,829元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币12,914.5元，被告负担人民币12,914.5元，受理费和保全费原告已经预交。
如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。
审 判 长 杨 莹
人民陪审员 陈远霞
人民陪审员 郭映舜
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李婷霞
书 记 员 林斯瑜附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第1页共9页 搜索“”