浙江省玉环县人民法院民 事 判 决 书（2015）台玉民初字第1339号
原告：胡观森，男,1977年11月21日出生,汉族，住山东省临清市。
委托代理人：陈冰，浙江靖宇律师事务所律师。
委托代理人：龙隆，上海镇平律师事务所律师。
被告：浙江苏泊尔房地产开发有限公司，住所地玉环县大麦屿街道兴港西路71号。
法定代表人：苏显泽，董事长。
委托代理人：陈恩夫，1982年4月26日出生，汉族，住玉环县，系该公司员工。
委托代理人：黄宝鹤，浙江榴岛律师事务所律师。
原告胡观森与被告浙江苏泊尔房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年9月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈冰、龙隆，被告浙江苏泊尔房地产开发有限公司的委托代理人陈恩夫、黄宝鹤到庭参加诉讼。后因案件复杂，本案转为普通程序于2015年12月25日进行第二次公开开庭审理。原告的委托代理人陈冰，被告浙江苏泊尔房地产开发有限公司的委托代理人陈恩夫、黄宝鹤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告胡观森诉称：原、被告于2014年2月23日签订了《商品房买卖合同》，合同对房屋位置、面积、价款、交付等事项予以约定。后原告依约支付房屋价款计人民币781257元。被告预售商品房时要求捆绑搭售人防工程车位，故双方就车位事项分别签订了《苏泊尔.滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》、《人民防空工程租赁使用合同》各一份，对车位及价款作了约定，原告支付了价款88000元。上述房产、车位尚未交付。双方签订的商品房买卖合同及附属合同中有关车位归属问题的条款违反法律规定，且被告在销售过程中存在欺诈，实际测绘结果与楼书及原告宣传出入较大。后经调查，原告发现“滨江壹号花园”项目施工过程中存在多处规划面积私自变更的问题，违反了我国相关法律规定。原告多次要求被告解除合同并赔偿损失，但被告均予以推托。特起诉要求：1、判令确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第四条第二款第一项、第二项、第三项无效；2、判令确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十九条第一款第一项无效；3、判令确认原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》补充合同第三条第一款、第四款无效；4、判令解除原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》；5、判令解除原、被告签订的《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》、《人民防空工程租赁使用合同》；6、本案诉讼费由被告承担。
被告浙江苏泊尔房地产开发有限公司（以下简称苏泊尔公司）辩称：原告陈述的关于合同的签订、付款的情况均是事实，但被告未捆绑搭售人防工程车位，车位的出售是双方协商一致达成的。原告主张的关于被告私自变更规划的问题并无具体的事实，应当视为主张不存在。原告诉请商品房买卖合同相关条款无效，并解除合同缺乏法律依据。综上，原告的诉讼主张均无事实根据和法律依据，故依法应驳回原告的诉讼请求。
经审理查明：被告系位于玉环经济开发区滨江壹号花园小区的出卖人，该项目至今尚未竣工验收。2014年2月23日，原、被告签订了《浙江省商品房买卖合同》及附属的补充合同，被告将滨江壹号花园1幢1号2002室的商品房出售给原告。合同第三条第六款约定原告所购商品房建筑面积共90.10平方米，其中套内建筑面积68.30平方米，应分摊的共有建筑面积21.80平方米，应分摊的共有建筑名称及建筑面积清单见本合同附件二。合同附件二系关于应分摊的共有建筑说明，双方约定共有建筑面积内容包括电梯井、电梯前室、管道井、楼梯间公共门厅、过道等，以及为整幢服务的公共用房和管理用房的建筑面积，还包括套与公共建筑之间的分割墙，以及外墙（包括山墙）水平投影面积一般的建筑面积。独立使用的地下室、车棚、车位、为多幢服务的警卫室，管理用房，都不计入共有建筑面积。合同第四条是关于建筑区划内相关物业归属的约定。该条第一款约定，在该商品房所在的建筑区划内，出卖人建设物业服务用房1678.62平方米，坐落1号楼一层和二层，属于业主共有。第二款约定，下列物业属于出卖人所有，出卖人可以另行出售、附赠或者出租，其他道路、绿地、场所、设施、房屋，属于业者共有：1、地下车位所有权归出卖人所有；2、储藏室、地下库房储藏室等归出卖人所有；3、建筑区划内，按照房产测量规范等法规、未计入买受人商品房建筑面积且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的建筑物（构筑物）及其构造内可以独立利用价值的空间或区域，其产权归属于出卖人，包括但不限于地下空间、地下车位（含位于人防工程范围内之部分）地下经营用房、储藏室等。出卖人有权将该地下室和地下车位及其他能独立利用价值的空间进行有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置。第三款约定，城镇公共道路、城镇公共绿地，及依照相关规定、合同约定需要移交政府相关单位管理的物业，不属欠款约定范围。合同第十九条第一款第一项约定，该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有，但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中已特别约定的买受人对与其所购商品房相连通的某部分楼面、屋面（诸如涉及为屋顶花园中露台等）享有专用权（独占使用权）的除外，但该买受人使用时须符合小区管理规约及物业服务公司制度的有关规定；补充合同第三条第一款约定，未计入公共部位、公用房屋公摊范围、且又不属于法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的配套经营性设施，其产权归属于出卖人，出卖人有权自主使用、有偿转让及出租，或利用其进行经营活动，且不得影响业主日常生活；补充合同的第三条第四款约定，出卖人、买受人对产权属其享有的房屋或可以独立利用价值的特定空间、道路、绿地，其权属登记依国家规定依法办理。未进行权属登记的，其权利享有按买卖双方约定执行。同日，原、被告签订了《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》，被告将编号为1529的地下车位使用权作价88000元出让给原告。后原告支付了购房款781257元，并支付了车位出让费88000元。被告还持有一份仅有原告签字的人民防空工程租赁使用合同。以上事实，有原告与被告的身份证明、《浙江省商品房买卖合同》、《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》、付款发票等证据材料及原、被告的庭审陈述予以证实。对于争议部分，本院结合各方举证情况评判如下：
一、关于原告诉请要求确认部分合同条款无效的问题原告主张合同第四条第二款第一至第三项、第十九条第一款第一项、补充合同第三条第一款、补充合同的第三条第四款的约定违反了物权法及人民防空法的规定。第一，被告向原告出售的是人防车位，而人防设施属于国有，不属于被告所有。第二，储藏室、地下库房储藏室是公摊所建，不能归出卖人所有。未计入商品房建筑面积的部分并非全属于出卖人所有，被告将上述部分约定归其所有不当。第三，被告在合同第十九条第一款第一项中约定的归某一业主所有的部分楼面、屋面（诸如屋顶花园中露台）应当属于全体业主共有，而该条约定损害了全体业主的公共利益。第四，补充合同第三条第一款约定的内容应当属于物业服务用房，被告不能将该部分约定归被告所有。第五，补充合同第三条第四款的约定违反了物权法第七十三条的规定，应当属于全体业主共有。综上，上述合同条款中的约定违反法律的强制性规定，应当确认无效。被告认为上述条款并无不当。第一，人民防空法规定，人防部分在战时归国家使用，非战时由投资者享有相应的使用权，被告有权转让。第二，争议条款中的储藏室、地下库房储藏室并不属于业主共有部分。第三，合同第四条第二款第三项是国家发布的标准合同文本条款之一，被告未作修改，该规定本身也不违反法律规定。该条款涉及到被告后期开发的具有独立产权的建筑，与原告无关。第四，合同第十九条第一款第一项也是标准的合同条款，该条所约定的内容指的是物权的使用，跟物权的归属无关，是为避免纠纷所设置的。第五，补充合同的约定也不存在无效情节。综上，被告认为原告的主张缺乏事实及法律依据。
本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”原告认为诉争条款的约定违反了法律、行政法规的强制性规定，要求确认条款无效，但本院审查后认为原告的主张并无事实及法律依据。首先，关于合同第四条第二款第一至第三项的约定。第一，合同第四条是原、被告双方针对建筑区划内相关物业归属的约定，而该条第一款实际上已对属业主共有的物业服务用房进行了明确约定。第二，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条及最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条对属于业主共有的部分有明确的规定，原告诉请确认无效的条款并不包含在上述各条款项当中。第三，《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定：“已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”双方订立的合同附件二对于属共有建筑的部分也有明确约定，具有独立使用属性的地下室、车位等均不在共有建筑面积范围之内。原告主张地下室属于公摊的建筑面积依据不足。第四，原告起诉主张争议条款无效，则其负有举证义务。但涉案商品房尚未竣工验收，争议部分属被告所有抑或是业主共有无从判断，则原告需承担举证不能的不利后果。第五，关于人防工程。我国法律并未禁止人防工程在平时用作他用。《中华人民共和国人民防空法》第二十六条规定：“国家鼓励平时利用人民防空工程为经济建设和人民生活服务。平时利用人民防空工程，不得影响其防空效能。”而结合《中华人民共和国人民防空法》第五条中“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”的规定，双方约定将属人防工程部分的地下车位所有权归出卖人所有并无不当。综上，本院认定原告诉请主张上述条款无效的依据不足。其次，关于合同第十九条第一款第一项约定。被告向本院提供了部分规划图纸，原告对证据的真实性不予认可。因被告未向本院提供图纸原件，本院对该证据不予确认。屋面，指的是建筑物屋顶的表面。
本院认为，该条款是否无效的争议点系被告能否在合同中将“某部分楼面、屋面”约定归特定买受人所有。最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款规定：“规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台等，应当认定为物权法第六章所称专有部分的组成部分。”若争议条款中约定的构造上类似露台的屋面部分只有通过特定户型才能进入，则该部分建筑满足了建筑区划内专有部分的构成要件，即构造上具有独立性，能明确区分；利用上有独立性，可以排他使用；亦能够登记为特定业主所有权的客体，被告当然可以将该特定部分的楼面、屋面约定归特定买受人所有。原告至今未能举证证明该条款的约定存在无效情节，故本院认定该条款合法有效。最后，关于补充合同第三条第一款、第四款的约定。该条第一款对约定归被告所有的物权部分已作了明确限制，排除了共有部分、公摊部分及法定必须移交给业主、物业管理单位和社区机构的部分，也即双方约定归被告所有的物权部分排除了业主共有部分，双方当然可以对其余物权的归属进行意思自治。该条第四款是双方对各自专有部分进行权属登记的约定，并进一步明确了双方的合同约定，亦不能认定存在无效情节。综上，原告诉请主张要求确认诉争合同条款无效的依据不足，本院不予支持。
二、关于原告诉请要求解除双方的合同的问题原告主张被告改变总体规划及用地性质，并存在欺诈行为，故依据法律规定要求解除双方的商品房买卖合同。就规划的问题，原告向本院提交了证据一建设工程规划许可证申请表、证据二建设用地规划许可证、证据三玉环县建设项目规划建筑方案审查意见书、证据四浙江省民用建筑节能审查意见书、证据五玉环县发展和改革局玉发改审[2013]38号文件、证据六房屋建筑面积测绘成果报告书、证据七房屋面积测算验收证明、证据八房屋分户面积明细表；就欺诈的问题，原告向本院提交了证据九楼书。被告认为其严格按照建设工程规划许可的内容进行建设，并不存在变更规划的问题。被告所售商品房有一梯一户，也有三梯两户，被告在销售时已向原告如实告知。至于楼书中关于“一梯一户”的问题，被告的宣传针对的是小区二期的购房者，原告为一期的购房者，该宣传与其无关。针对原告的举证，被告质证后认为对证据的真实性均无异议，但认为证据一到证据八不能证明被告在取得建设工程规划许可证后变更了规划；证据九针对的是二期商品房的购房者，该证据与原告无关。为证明自身的主张，被告向本院提交了证据十建设工程规划许可证、证据十一印刷合同（被告于2014年8月14日与案外人杭州捷派印务有限公司所订立）、证据十二户型图、证据十三销控表、证据十四地下车位分区图。针对被告的举证，原告质证认为对证据十的真实性无异议，但不能证明被告未变更规划；对证据十一的真实性不予认可；对证据十二的真实性无异议，但关联性不予认可；对证据十三的真实性不予认可；对证据十四的真实性不予认可。双方对于证据一至十的真实性无异议，本院予以确认；证据十一，本院予以确认，但被告不能仅以此来认定与原告无关，理由在下文阐述；证据十二，双方对真实性无异议，本院予以确认；证据十三，因被告未提供原件，也未取得原告认可，本院不予确认；证据十四，被告未提供正式的车位规划文件，亦未取得原告认可，本院不予确认。
本院认为，原告基于被告存在规划变更及欺诈，要求行使法定解除权解除双方订立的商品房买卖合同依据不足，理由如下：第一，关于规划的问题。建设工程规划许可证、建设用地规划许可证是工程规划及用地的法律凭证。结合双方的举证，被告已取得建设工程规划许可证及建设用地规划许可证，则其只需依照证载内容进行规划建设即可。至于两证取得的过程，被告并无向原告告知的必要。原告提供的证据不能证明被告未按照工程规划进行施工，故本院对于原告关于被告变更规划的主张不予支持。第二，关于欺诈问题。原告依据楼书中关于“一梯一户”、“2梯2户”的宣传认定被告存在欺诈，而被告认为该楼书与原告无关，故首先要解决的是楼书的问题，即明确楼书产生在双方签订合同前还是后。该楼书即为被告提供的证据十一（被告于2014年8月14日与案外人杭州捷派印务有限公司所订立的印刷合同）。
本院认为，被告虽提供证据用以证明楼书印刷在原、被告商品房买卖合同签订之后，但
本院查明该楼书系被告针对整个“苏泊尔.滨江壹号”项目所做的宣传资料，其中既包含小区总体的规划配套、建筑面积等内容，也包含了原告所购商品房的户型内容，本院实难仅凭印刷合同就认定楼书制作在双方签订商品房买卖合同之后。其次，楼书中确有“一梯一户”、“2梯2户”的宣传，但该宣传针对的是小区所有住户还是部分住户并不明确。而不论该宣传针对的是所有住户还是部分住户，宣传中未明确到底哪户是“一梯一户”，哪户是“2梯2户”，亦或是存在其他情节。因楼书中关于“一梯一户”、“2梯2户”的宣传并不具体明确，故本院认定该宣传内容并不构成双方的合同内容。最后，楼书中有关于“一梯一户”的宣传，被告在庭审中亦陈述小区的部分户型有“一梯一户”，但小区尚未竣工验收，原告主张被告欺诈依据不足。综上，原告要求解除合同的主张并无事实及法律依据，本院不予支持。
三、关于原告诉请要求解除《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》、《人民防空工程租赁使用合同》的问题原告认为被告将属于国有的人防车位出售违反了法律规定，还与原告订立防空工程租赁使用合同，以合法形式掩盖非法目的，并且在原告购房时强制搭售该车位，故要求解除车位使用权出让协议及人民防空工程租赁使用合同。为证明其主张，原告向本院提交了被告公司的回复函。被告认为人防车位归开发商所有并无不当，其也不存在搭售行为。涉案小区系其开发的高档住宅小区，地面并无车位出售给业主，90平方米以上户型实行一户一车位是被告公司的销售策略，况且双方签订的认购书中已包含车位的认购。至于租赁使用合同，被告确有收到有原告签字的租赁合同，但被告尚未签字，且该合同仅是被告审批所用。针对原告的举证，被告质证认为对证据的真实性无异议，但不能认定其存在搭售行为。为证明其主张，被告向本院提交了认购书。原告质证认为对真实性无异议，对关联性、合法性不予认可。该认购书表明被告销售的是人防车位，所有权属于国家，被告的销售行为违法，庭审中原告明确要求解除车位使用权转让合同。本院对于回复函、认购书的真实性予以确认，但回复函并不能作为认定被告存在违法搭售行为的依据。
本院认为，关于人防车位的归属，本院在上文中已阐述，被告当然享有在非战时使用、收益、处分的权利。关于原告主张的因被告的违法搭售行为要求解除《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》的问题。是否属于搭售行为，应当从出卖方在被搭售商品市场是否具有显著的优势地位、该行为是否显著影响了市场竞争的角度进行判断。被告是本县多家房地产开发公司中的其中一家，其在本县虽开发、销售了多处楼盘，但并不能据此认定被告在本县的商品房销售市场具有优势地位，而原告也未提供相应的证据用以证明被告具有优势地位。当然，作为购房者的原告在决定购买被告开发的商品房时，其相较于被告确实处在劣势地位。但本县市场上可供购买的商品房并不局限于被告所开发的涉案小区，原告具有绝对的自主选择权来决定是否购买涉案商品房。被告车位的出售对象为小区商品房的购买者，而非整个市场，故不能认定被告将商品房及车位一并销售有存在影响市场竞争的行为。结合被告提供的认购书，可以确定原告在购买商品房的同时选择购买了车位。可以说，原告购买涉案商品房及地下车位应当是其多方权衡下的选择。综上，本院认定被告并未存在违法搭售行为。原告据此主张解除地下停车位使用权出让协议的依据不足。关于《人民防空工程租赁使用合同》，被告在庭审中陈述其尚未在该合同中签字，则双方尚未订立该合同，原告并无主张的事实依据。故本院对于原告的本项主张不予支持。综合以上分析，
本院认为，原、被告均具有完全民事行为能力，双方合意签订的《浙江省商品房买卖合同》、《苏泊尔·滨江壹号花园地下停车位使用权出让协议》系双方的真实意思表示，内容亦未违反法律规定，本院予以确认。原告的诉讼请求并无事实及法律依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：驳回原告胡观森的诉讼请求。案件受理费人民币80元（原告已预交），由原告胡观森负担（此款已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。（在上诉期满后七日内，交纳上诉案件受理费80元，逾期不交按自动撤回上诉处理。）
审 判 长 王胜权
代理
审判员 王华鑫
人民陪审员 詹淼峰
二〇一六年一月二十五日代理
书记员 应雪云 来源：百度“”