江苏省兴化市人民法院执 行 裁 定 书（2016）苏1281执异4号异议人（被执行人）汪立农。异议人（被执行人）叶红英。异议人（被执行人）叶治国。异议人（被执行人）陶小芳。四名异议人共同委托代理人庞珍涛，兴化市城区法律事务所法律工作者。申请执行人中国农业银行股份有限公司兴化市支行，住所地兴化市。法定代表人朱江，行长。委托代理人史宏明，该行职工。被执行人兴化市浩丰建材商贸有限公司，住所地兴化市。法定代表人汪立农。本院在执行中国农业银行股份有限公司兴化市支行与被执行人汪立农、叶红英、叶治国、陶小芳、兴化市浩丰建材商贸有限公司金融借款合同纠纷一案及中国农业银行股份有限公司兴化市支行与被执行人叶治国、陶小芳金融借款合同纠纷一案中，汪立农、叶红英、叶治国、陶小芳向本院提出执行异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并公开进行了听证，异议人陶小芳和四名异议人的共同委托代理人庞珍涛，申请执行人的委托代理人史宏明到庭参加听证，现已审查终结。四名异议人异议称，法院在执行中查封了被执行人所有的坐落在兴化市城南居委会五里西路南侧2－6号商业房地产，并委托中证房地产评估造价集团有限公司进行了评估，评估公司出具了中证（鉴）估字（2015）第018号、第019号估价报告，但评估价格过底，不符合实际价值，申请重新评估。理由如下：1、被执行人所有的房产系商业房地产，附近新建楼盘价格每平米约12800元，并提供五里新天地A-1、B号楼商品房价格重新备案表，显示营业用房价格达到了每平方米12880元。2、被执行人同一栋楼相连的案外人薛晓冬的房产亦被法院拍卖，835.79平方米，评估价610万元，并提供泰州市高新区人民法院司法拍卖平台的截图。3、被执行人汪立农向申请执行人办理抵押贷款时，评估价为650万元，但本次评估价约350万元。申请执行人中国农业银行股份有限公司兴化市支行辩称，因被执行人贷款逾期，故向法院申请执行处置被执行人房产，评估程序系法院通过摇号方式选择评估机构，评估程序合法，评估机构及评估人员均有相应资质，评估价格真实、可信。至于申请执行人提供的证据，与本案无关联性，也无可比性，请求驳回异议人的异议。价格评估鉴定人中证房地产评估造价集团有限公司接爱质询称：异议人所提出的新建楼盘的价格，该楼房位置优于评估对象，且一楼、二楼价格与涉案的二楼、三楼价格本身就存在差别，没有可比性，而高新区法院的拍卖对象经三次拍卖均流拍，亦说明其评估价虚高。经审查查明，本院在执行生效的（2014）泰兴商初字第0460号、0461号民事判决书过程中，对被执行人汪立农、叶红英共同共有的及叶治国、陶小芳共同共有的坐落于城南居委会五里西路南侧2－6号房地产进行查封，并通过摇号方式选中了中证房地产评估造价集团有限公司对查封房地产进行评估，估价基准时点为2015年8月24日，其中汪立农、叶红英共有的房地产评估价为359.57万元（房屋所有权证号XH019027、XH019028，建筑面积895.24平方米，抵押给申请执行人，他项权证号：兴房他证兴化字第T0187**号），叶治国、陶小芳共有的房地产评估价为335.84万元（房屋所有权证号XH016805、XH016806,建筑面积793.79平方米，抵押给申请执行人，他项权证号：兴房他证兴化字第T0081**号），并送达了评估报告，被执行人均向本院提出执行异议，要求重新评估。另查，泰州医药高新区技术产业开发区人民法院委托评估机构对同幢相连建筑物进行评估，估价基准时点为2015年1月23日，建筑面积合计835.79平方米，评估价为610万元，经三次拍卖均因无人竞买而流拍，第三次拍卖的起拍价为466.65万元。另异议人对评估机构及评估人员的资质均不持异议。
本院认为，本次评估系人民法院通过摇号方式随机选中经省高院审核入册的中证房地产评估造价集团有限公司对查封财产进行评估，且该公司指派的评估人员具有相应评估资质。本次评估采用以比较法为主，收益法为辅，两种方法相结合的计算方式，符合技术规定。中证房地产评估造价集团有限公司接受本院委托，采用比较法和收益法结合的方法对涉案房地产进行评估，体现了涉案房地产评估基准日的价值。评估合法正确、程序并无不当。异议人提出附近新建楼盘价格达每平方米12800元，与涉案房地产的地理位置、成新率等均不一致，故无可比性；异议人提出涉案房地产评估价远低于向银行贷款时的评估价，因评估目的、估价时点、房地产市场状况等皆有所不同，不能作为评估价格偏低的依据；至于异议人提出涉案房地产评估价与泰州医药高新区技术产业开发区人民法院处理的同一幢楼相连的房地产评估价相差巨大的意见，泰州医药高新区技术产业开发区人民法院委托的评估机构就相连建筑物作出的评估价格是高是低，本院不作评价，但评估价值仅是拍卖中可参照的保留价，房屋实际价值由市场决定，泰州医药高新区技术产业开发区人民法院拍卖本案同幢相连建筑物，经三次拍卖、二次降价，仍未有人竞买，故其评估价格不能作为本案评估价格的参照依据。就本案而言，评估机构及评估人员具有相应资质，评估方法符合法律规定，故该公司就涉案房地产出具的评估报告具有法律效力，评估价格应予确认。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，
裁定如下：驳回异议人汪立农、叶红英、叶治国、陶小芳所提出的异议。
如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院提交申请复议书及副本三份，向江苏省泰州市中级人民法院申请复议。
审 判 长 邵吟春
审 判 员 李志英
代理
审判员 赵 怡
二〇一六年一月二十五日
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