北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终272号上诉人（原审被告）刘登宇，男，1982年1月9日出生。委托代理人刘登高（刘登宇之兄），1981年3月5日出生。被上诉人（原审原告）绳美华，女，1954年5月2日出生。委托代理人王晓婷，北京市慧海天合律师事务所律师。
上诉人刘登宇因租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第09621号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年4月，绳美华起诉至原审法院称：2014年3月15日，我与刘登宇签订《租赁合同书》，约定我将位于北京市丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院）房屋、场地（以下简称涉案房屋、场地）租赁给刘登宇使用，合同期��1年，合同到期日为2015年3月14日。合同到期终止后，我要求刘登宇将占用的房屋、场地腾退，但其在腾退部分房屋、场地后仍占用我部分房屋不予腾退。我已给刘登宇1个月的腾退宽展期，但其至今仍拒绝腾退。现我起诉要求刘登宇腾退涉案房屋、场地，并支付自2015年4月16日至实际腾退之日止按每日596元计算的房屋使用费。刘登宇辩称：我与绳美华2010年3月15日还签过1份合同，合同期限是2010年3月15日至2015年3月14日，租赁的是同一个地点，第一年320000元，余下几年年租金是330000元。该合同没履行完就签订了另一份合同，新合同不是我签的，也没有委托朱玉利签订，以前的合同没有到期，又要签订新合同。2010年3月15日至2015年4月14日我累计上交绳美华房租1827901.4元，用个人资金进行房屋改造、扩建、用水、用电工程及安全工作累计投资345600元。我交了房屋使用费但是绳美华还是停水停电。绳美华当时口头同意合同到期后续签合同，但是没有续签。我交的房租是截止到2015年8月14日的。现不同意绳美华的诉讼请求。原审法院经审理认为：绳美华与刘登宇于2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月12日签订的《租赁合同书》，后者虽系绳美华与朱玉利签订，但结合后续房租给付情况可以确定双方是按照该合同履行，刘登宇知晓该份合同的签订，并未提出异议，故上述两份合同均系双方真实意思表示，未违反法律法规的有关强制性规定，合同应为有效，双方均应按照合同履行。现上述合同约定的租赁期满，绳美华有权收回涉案房屋、场地，刘登宇应如期交还。现绳美华主张部分房屋未予腾退，刘登宇认为其仅占用南房西数第二间房屋，其余房屋系其出租给第三人使用，并提交其与冯桂兰、张俊建的两份《房屋租赁合同》，该两份合同真实性无法核实，且考虑冯桂兰与刘登宇系母子关系，张俊建也并未到庭，结合刘登宇之前庭审中的陈述，称其占用的是整个院落且并未对外出租，故对绳美华的诉讼请求，法院予以支持。绳美华主张刘登宇支付未腾退房屋的使用费，依据为刘小华与刘登宇签字确认的证明，该份证明虽写有“乙方刘登禹租印刷厂一院租期到2015年3月15日……”，因租赁该院的只有刘登宇1人，故可认定该处“刘登禹”即为刘登宇，且证明人签字处系刘登宇本人的签字，说明刘登宇知晓并同意如到期不搬按每日每平米2元计算，故对刘登宇的辩解，法院不予采信。绳美华主张从2015年3月16日起计算未腾退房屋的使用费，从该案证据来看，刘登宇于2015年3月16日交纳了3月16日至4月15日的房租，故房屋使用费应从2015年4月16日起算。关于未腾退房屋的面积，绳美华的主张���超出法院勘验结果，故对绳美华该项诉讼请求，法院予以支持。据此，原审法院于2015年11月判决：
一、刘登宇于判决生效后十日内腾退位于北京市丰台区纪家庙村原装订厂院内西院北房西数第一至四间、东房一间、南房西数第二间房屋腾退给绳美华。
二、刘登宇于判决生效后七日内给付绳美华房屋使用费，从
二〇一五年四月十六日起至实际腾退之日止，共计三百四十三点七五平方米，每平方米每天按二元计算。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，刘登宇不服，上诉至本院称：绳美华提供的其与北京市祥润通投资管理公司（以下简称祥润通公司）签订的《协议书》、《租赁合同书》与实际签署的不符，应该是伪造的证据；绳美华擅自将我的财物挪至南房西数第二间，不是我要占用该房，我不应承担占用费；朱玉利未经我授权所签合同，对我没有约束力，且该协议是受胁迫所签；我与刘小华所签证明是被胁迫所签，祥润通公司出具的情况说明没有具体授权，绳美华不是本案适格原告，故请求二审法院撤销原判，依法改判驳回绳美华的原诉请求。绳美华同意一审判决。
经审理查明：2010年3月15日，绳美华与刘登宇签订《房屋租赁合同》，约定：绳美华将万柳南里甲二号院整院（原鸿佳印刷厂院内的集体房屋、院落）出租给刘登宇，租期为5年，即2010年3月15日至2015年3月14日止；年租金为330000元，第一年房租为320000元，首交6个月房租为160000元，第二次交租日为2010年9月15日房租为160000元，从2011年3月15日开始恢复房租每年330000元，每半年交一次房租，即每次房租为165000元，即每年的3月15日和每年的9月15日，房租在该日期前10天付清。2014年3月12日，乙方朱玉利代刘登宇与甲方绳美华签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院），建筑面积1382平方米，有偿提供给乙方使用；租赁期限为1年，自2014年3月15日至2015年3月14日止；租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋、场地，乙方应如期交还；经商定年租金按人民币450000元执行，租金支付采取预付方式，乙方于2014年3月1日缴纳前半年租金，即225000元，下次房租2014年9月1日缴纳，租金提前15日缴清；如需增加建房屋和设施必须经有关部门批准；合同期满后不动产无条件归甲方所有（含房屋内、外装修）；2010年签订的合同，已作废，甲乙双方已同意按此合同执行。朱玉利在乙方委托代理人处签字。2014年12月19日，刘登宇与刘小华签字确认1份《证明》，主要内容为：乙方刘登禹租印刷厂一院租期到2015年3月15日到期，租期到期之前把一切租户租金结清，包括水费、电费全清。如到期后不搬，甲方按每平米2元计算，并一切后果由证人刘小华负责清走。证明人签字刘小华、刘登宇。另查：2010年3月1日，绳美华作为乙方与甲方祥润通投资公司签订《协议书》，约定：甲方经过董事会研究决定，将原鸿佳印刷厂使用的集体房屋、院落承包给乙方个人经营使用。期限为自2010年3月1日至2014年2月28日。后双方又于2013年12月16日签订《租赁合同书》，约定：甲方将位于丰台区纪家庙村（原装订厂院内西院），总占地面积2.54亩，其中建筑面积1382平方米有偿提供给乙方使用；租赁期限自2014年3月1日至2015年2月28日止。在租赁合同有效期内，乙方不准将房屋、场地整体或分块转租给第三方，否则视同违约。又查：2014年3月12日，刘登宇、朱玉利交纳2014年3月至2014年9月房租225000元；2015年1月7日刘登宇交纳2014年9月15日至2015年3月15日库房款225000元，另外加付50000元，总计275000元；2015年3月16日刘登宇交纳3月16日至4月15日房租14450.4元、东房1间1200元、西房1间1200元、火道1051元，共计17901.4元。原审法院审理中，绳美华要求刘登宇支付从2015年3月16日起至实际腾退之日止，按343.75平方米每平米每日2元计算房屋占用费。刘登宇称2014年3月12日与绳美华签订《租赁合同书》不是自己签订，朱玉利系其同事，负责管账，自己并未委托朱玉利签订该份合同。刘登宇还主张2014年12月19日的《证明》书写的“刘登禹”并非“刘登宇”，但认可下面证明人签字处是其本人所签。另，祥润通公司于2015年5月21日出具该公司与绳美华租赁合同（40-2）的情况说明，主要内容为：允许绳美华将位于丰台��纪家庙村（原装订厂院内西院）房屋进行对外出租，并由绳美华负责经营和管理，出租单位或个人所产生的债权债务，以及法律责任由绳美华承担。经原审法院现场勘验所见：绳美华主张的未腾退房屋面积共计353.25平方米。刘登宇称其仅占用南房西数第二间，面积为19平方米，其余房屋并非其占用，并提交刘登宇与冯桂兰、张俊建签订的两份《房屋租赁合同》。其中冯桂兰到庭陈述其承租并占用3间主库，且其与刘登宇系母子关系，张俊建未到庭。绳美华不认可冯桂兰、张俊建与刘登宇存在次承租关系，不申请追加冯桂兰、张俊建为被告。本院审理中，刘登宇称朱玉利所签《租赁合同书》是受胁迫所签，但未就此举证；其虽主张绳美华提供的其与祥润通公司所签租赁合同系伪造，但仍未就此提供证据。上述事实，有双方当事人的陈述、《租赁合同》、收据、祥润通公司出具的情况说明、《证明》、《协议书》、《租赁合同书》、房屋租赁合同等证据材料在案佐证。
本院认为：依法成立的合同具有法律约束力，合同双方当事人均应依约履行。本案争议焦点问题之一是绳美华与刘登宇2010年3月15日签订的《房屋租赁合同》及2014年3月12日签订的《租赁合同书》的效力问题。后者虽系朱玉利代刘登宇签字，但刘登宇知晓朱玉利代其签订合同，并未就此提出异议，结合后续房租给付情况可以确定双方已按照该合同履行，故上述两份合同均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，当属有效，对绳美华、刘登宇具有约束力，双方均应依约履行。刘登宇主张《租赁合同书》对其不具有约束力，显无道理，本院不予采信。至于其主张的该合同及后续出现的《证明》等文件均系受胁迫所签、应属无效一节，因其既未提相应证据佐证其所述成立，也没有在法定除斥期内提起撤销权之诉，本院对于上述其签署的合同及《证明》的效力予以确认。根据上述《租赁合同书》的约定，租赁期限已经届满，合同到期终止，刘登宇应如期交还涉案房屋、场地。现绳美华基于合同相对性有权要求刘登宇将全部涉案房屋、场地腾退，并按《证明》约定的标准支付占用期间、剩余面积的房屋使用费。刘登宇认为其仅占用南房西数第二间房屋，且系被动占用，其余房屋系其出租给第三人使用，本院对此认为，租赁合同终止后，承租人应将租赁标的全部交还给出租人。刘登宇拒绝腾退剩余房屋的理由不能成立，且其提交的与案外人签订的两份《房屋租赁合同》，真实性无法核实，合同相对方之一还系其母亲，结合其之前庭审中所称占用的是整个院落，并未对外出租的���况，原审法院判令其承担全部腾退义务，并无不当。至于未腾退房屋的使用费，从已查明的事实可以确认刘登宇于2015年3月16日交纳了3月16日至4月15日期间的房租，故应从2015年4月16日起算，按照每平米2元／日的标准计算。关于未腾退房屋的面积，绳美华的主张未超出法院勘验结果，故对绳美华该项诉讼请求，本院予以支持。有关刘登宇上诉提出的绳美华与案外人所签合同真实性问题，因其并未提供详实的反证，本院对其所述不予采信；其上诉提出的祥润通公司出具的情况说明授权不具体，也不能成为其主张的绳美华不具有本案主体资格的合理抗辩。综上，刘登宇的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院均不予支持。原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由刘登宇负担（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费70元，由刘登宇负担（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 白 松
代理
审判员 袁 芳
代理
审判员 王 磊
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 王若净 微信公众号“”