河北省万全县人民法院执 行 裁 定 书（2016）冀0729执异1号案外人李某。申请执行人谢某。被执行人王某。被执行人赵某。本院在执行谢某与王某、赵某民间借贷纠纷一案中，案外人李某于2016年1月11日提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人李某称，法院将已经属于案外人的所有财产查封错误。2011年10月26日，赵某由于不能按时偿还案外人李某的借款，双方平等协商赵某已将万全县郭磊庄镇花园小区A区1号商业楼一套以肆拾万元的价格抵顶给了案外人李某，案外人一直拥有该房产，并且以每年7500元的租金租给了李某至今，有租赁合同为凭。该房产至今未过户的原因主要是房产开发商的原因，至今未办下房产证。但该房抵顶合法有效。而今，申请执行人谢某，申请法院将案外人李某的房产查封实属错误，故案外人提出执行异议，请求法院停止执行，依法解除上述房产的查封。同时，案外人李某提交了《契约》复印件、《租房协议》复印件各一份。《契约》的主要内容是：甲方赵某同意将郭磊庄镇花园小区商业楼1号楼作价肆拾万元整卖给乙方李某以抵顶所欠债务叁拾捌万元及其利息。《租房协议》的主要内容是：甲方李某将上述房产租赁给乙方李某，租赁期满后，双方可协商续订。
本院查明，2014年10月14日，本院根据申请执行人谢某的申请，采取保全措施依法查封了赵树彬购买的坐落于万全县郭磊庄镇花园小区A区1号商业楼一套。该房产未办理房产权证。经调查，被执行人赵某称其已将上述房产转让给了案外人李某，案外人李某又将该房产出租给了李某，可《租房协议》的签订，李某称：并非案外人李某亲自与其契约，而系被执行人赵某与其所签，故其房屋买卖的真实性有待进一步审理。
本院认为，依据《物权法》第九条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。该条明文确规定了不动产物权的转让是以房产部门有没有对该房产进行核准登记为准。案外人李建梅与被执行人赵某虽然签订了买卖房屋的协议（即契约），被执行人赵某以此抵顶对案外人李某的债务，但该房产未经任何有关部门或单位核准登记。既然房管部门没有对该房产进行核准登记，那么，该房产的所有权也就没有发生转移，仍然归被执行人赵某所有。房产的权属并未改变，也就不能对抗第三人，所以本院的财产保全符合法律规定。再，物权优于债权，案外人李某与被执行人赵某私自转让上述房产，并不能对抗本案申请执行人谢某，案外人李某所提执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十五条的规定，
裁定如下：驳回案外人李某的异议。本裁定送达后立即生效。
审 判 长 刘富民
审 判 员 李儒兴
代理
审判员 郭 贵
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 李亚男 关注公众号“”