山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第1001号上诉人（原审被告）济南嘉和兴实业有限公司，住所地济南市。法定代表人项兆西，总经理。委托代理人杨念华，山东齐鲁律师事务所律师。委托代理人杨照乐，山东齐鲁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）山东体院实业开发总公司，住所地济南市。法定代表人王霄航，总经理。委托代理人张铭君，山东乾慧律师事务所律师。委托代理人孟强，山东乾慧律师事务所实习律师。
上诉人济南嘉和兴实业有限公司（以下简称嘉和兴公司）因与被上诉人山东体院实业开发总公司（以下简称体院公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2015）历商初字第495号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2010年4月21日，山东体育学院对外发布招租说明，招标标的概况载明：综合训练馆是一栋三层框架网架结构的建筑楼房，层高9米。建筑面积5283平方米，规定承租人的经营范围为训练健身场所、商场、超市、酒店等。2010年4月29日，嘉和兴公司向山东体育学院发出投标书，投标价年租金335万元。2011年3月30日，体院公司（甲方）与嘉和兴公司（乙方）签订了房屋租赁合同一份，约定甲方将位于济南市文化西路10号综合训练馆（房屋结构为框架网架、建筑面积5283平方米）租赁给乙方使用。租赁期限15年，自2011年3月30日至2026年9月29日止（含六个月装修期）；租金及物业费为每年408万元，其中租金204万元、物业费204万元；交付房屋时甲乙双方共同签署房屋交付确认书；甲方不负责交房前、后的水电暖和电梯等设备的维修；乙方对所租房屋进行装修改造时，装修改造方案必须书面报甲方审核批准。涉案房屋没有取得房产证，但于1988年经济南市规划局批准，发给济规管（88）第579号建设工程建筑许可证。1993年5月11日经济南市建筑工程质量监督站核验为合格。双方争议事实如下：
一、涉案房屋的交付时间。体院公司主张其于2011年3月30日即已交付嘉和兴公司，双方没有签署房屋交付确认书，体院公司亦没有其他证据证实该主张。嘉和兴公司辩称因该房屋一直被修路的民工占用，并维修房顶，交付时间为2011年12月15日。经查明，体院公司、嘉和兴公司没有签署房屋交付确认书。嘉和兴公司提交2011年12月15日山东体育学院开给济南市建委装饰办的一份证明，主要内容是房屋租赁给嘉和兴公司用于经营，根据合同约定允许对房屋进行装饰装修。嘉和兴公司以此证明房屋交付时间。嘉和兴公司提交2011年9月26日给体院公司的申请，其部分内容为：“1、合同签订后，该出租房屋（体院训练馆）门口及周边一直由市政护栏围住，使我公司无法正常进驻场地进行整理、装修、该状态一直延续至2011年7月中旬；2、贵院另外出租的房屋的承租方银溪公司的工作人员及装修队伍自2010年底起占用、居住在我公司承租的房屋内，直到2011年5月份才将房屋腾出；3、贵院的一些施工人员，自2011年3月份左右在我公司承租的房屋内居住使用，直到2011年7月底才腾出。”原审法院认为，体院公司主张涉案房屋的交付时间2011年3月30日没有证据证实，嘉和兴公司依据山东体育学院证明自认接管房屋的时间为2011年12月15日，但该证明仅能证明体院公司同意嘉和兴公司对房屋进行装饰装修，而不能证明交付时间。根据2011年9月26日嘉和兴公司向体院公司出具的申请中记载的内容，嘉和兴公司认可2011年7月底体院公司腾出涉案房屋。故原审法院综合考虑举证认定2011年7月底为房屋交付时间。
二、涉案房屋的交付标准。体院公司主张交付房屋的标准依据房屋租赁合同以及招租说明招标概况中第一条第二款对房屋的情况进行了说明。嘉和兴公司认为房屋招标的用途是商业用房，应当具备商业用房基本的用电、消防等使用条件。当时合同没有详细约定标准。嘉和兴公司认为体院公司交付的房屋不符合商业运营的基本条件：1、其供电不能达到基本的要求，后来三方又签订了供电的相关协议，对于供电进行了约定。2、该房屋内当时没有任何消防设施，全部都是由嘉和兴公司重新施工改造、完善消防设施。直至2013年7月才施工完毕。嘉和兴公司提交消防工程承包合同及补充协议、供电设施建筑安装工程协议书及补充协议、电力施工单位出具的施工说明、公众聚集场所投入使用消防合格证予以证实其观点。原审法院认为，根据招租说明中约定的经营范围，商业用途只是招租经营范围中的一项。嘉和兴公司作为商业主体在投标并承租涉案房产前应对招租说明、合同条款进行了充分的研究，对涉案的房产进行了实际考察，对承租房屋的具体情况做充分的了解。涉案房屋出租前是综合训练馆，具备基本的使用功能，既然双方签订的租赁协议未另行约定交付标准，可以推定嘉和兴公司作为承租人对承租房屋的现状是认可的。嘉和兴公司承租房屋后，根据其自身经营需要在承租房屋后进行的装修及改造，是其经营期间的正常行为，并不能因此证明体院公司提供的房屋不符合约定条件。
三、嘉和兴公司支付租金情况。嘉和兴公司自2010年4月至2014年共计支付体院公司租金320万元，分别为：2010年4月26日付款10万元，2010年8月25日付款50万元，2013年3月6日为20万元，2013年9月13日为90万元，2013年10月12日为30万元，2013年10月23日为20万，2014年5月12日为100万元。2011年5月16日，体院公司、嘉和兴公司签署备忘录，嘉和兴公司承租的综合训练馆屋顶防水处理的费用由体院公司承担。2011年10月25日，体院公司同意楼顶维修按15万元付款。2012年12月30日，体院公司、嘉和兴公司与济南城东九鼎电器设备制造安装有限公司签订建筑安装工程协议书，对综合训练馆线路进行改造，合同约定嘉和兴公司支付工程款。嘉和兴公司预付济南城东九鼎电器设备制造安装有限公司20万元。但该工程至今未决算。2015年1月20日，嘉和兴公司对外转租的鲁大影城代嘉和兴公司向体院公司交付50万元。原审法院认为，电力施工工程尚未决算，不应抵顶房租，可待决算后另行处理。其余款项共计385万元，体院公司无异议，原审法院予以认定。
四、房租标准。租赁合同第二条租赁期限及租金约定：租金和物业费每年人民币408万元整，其中租金204万元、物业费204万元。对此，体院公司诉称约定是出于当初租金税费承担方面的问题考虑，且体院公司、嘉和兴公司双方均事实认可。嘉和兴公司辩称这是体院公司所提交的合同版本，并且在合同版本中已经写明。现在按照体院公司的说法该行为应当是规避法律的行为，是无效的行为。原审法院认为，首先，体现费用的条款在房屋租赁合同第二条，所列名目为租赁期限及租金，并不涉及物业管理费。其次，在招租说明中也可以看出涉案房屋起报价为330万每年。嘉和兴公司认可招租说明合同条款后，对涉案房屋进行了投标，投标总价为年租金335万元，并经现场最终投标以合同价中标。再次，对于涉案房屋是否需要物业服务，双方在签订合同时均应当知晓，且如果涉案房屋有物业管理费，该费用的收取与租金相同，明显过高且不符合常理。综上可以看出嘉和兴公司对房屋租赁合同中的约定物业管理费实为租金是明知的，租金应认定为每年人民币408万元整。基于以上事实认定，原审法院认为，涉案房屋虽然没有房产证，但经济南市规划局批准且工程质量验收合格，故体院公司、嘉和兴公司签订的房屋租赁合同合法有效。双方应当按照该合同约定内容予以履行。嘉和兴公司自2011年7月31日起租，扣除六个月装修期，应自2012年1月31日起计算租金，截止体院公司主张的2014年9月29日共971天，按年租金408万元（日租金11178.08元）计算，总计租金10853915.68元，扣减已付款385万元，欠租金7003915.68元。嘉和兴公司未支付租金的行为构成违约，应当承担继续履行的责任。体院公司作为出租方，以开具物业管理费的名义收取房租，该行为应当由税务部门依行政职权作出认定及处理，原审法院不予处理。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定判决：嘉和兴公司于判决生效之日起十日内向体院公司支付截止到2014年9月29的租金7003915.68元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费77180元，体院公司负担19304元，嘉和兴公司负担57876元。
上诉人嘉和兴公司不服原审判决上诉称：
一、一审判决认定涉案房屋的交付时间为2011年7月底属事实认定错误。涉案房屋交付前发现漏水、部分内部设施无法使用、所在路段逢封闭施工等问题。因此涉案合同并未约定按照房屋现状交付，而是明确约定需通过签署《房屋交付确认书》确认被上诉人完成了交付义务。然而，一审判决仅通过2011年9月26日上诉人提交给被上诉人申请中所记载的被上诉人的施工人员于2011年7月底腾出涉案房屋这一内容，就认定交付涉案房屋的时间为2011年7月底，显然缺乏依据。施工人员撤离涉案房屋仅是涉案房屋可交付使用的前提之一，而在双方对此房屋进行交接验收的过程中，上诉人发现该房屋仍存在漏水、管道老化、消防等不符合使用条件的情况，因此双方才没有签署《房屋交付确认书》。在被上诉人承诺予以解决，又出具了同意上诉人进行装修改造并报批的书面证明以后上诉人才接管了该房屋，但这并不能认定被上诉人已按照合同约定的条件完成其交付义务，且该日期也不是一审判决认定的2011年7月底。
二、一审判决认定上诉人签订涉案合同时认可按彼时涉案房屋的现状进行交付明显缺乏依据。由于涉案房屋存在诸多不能保证正常使用的房屋质量问题，涉案合同并未约定按照房屋现状交付，而是明确约定需签署《房屋交付确认书》。待实际接管房屋后，上诉人则进一步发现涉案房屋房顶漏水失修严重，部分地板和供暖设施无法使用；缺乏配套消防基础设施，根本不能通过消防安全检查；长期未达到被上诉人承诺的供电标准。涉案房屋彼时不符合合同约定。上诉人认为，涉案房屋具备合同约定的条件是被上诉人完成交付义务的前提，正是由于涉案房屋长期不具备约定的交接条件，上诉人未与被上诉人就房屋交接及房租支付事宜达成一致，以致最终不得不通过诉讼方式处理。
三、关于房租标准，涉案合同中己明确显示租金为每年204万元，一审判决擅自推定房租为每年408万元，没有事实与法律依据。涉案房屋年租金之所以由投标时的335万元变更为涉案合同所载明的204万元，是因为上诉人中标后双方根据涉案房屋实际情况对租金水平作了变更。综上，请求依法改判。
被上诉人体院公司答辩称：
一、关于涉案房屋交付时间的问题。上诉人依据山东体育学院开给济南市建委装饰办的证明用以证明接管房屋的时间为2011年12月15日，毫无根据。该证明仅能证明被上诉人同意上诉人对房屋进行装饰装修，而不能证明交付时间。而根据2011年9月26日上诉人向被上诉人出具的申请，可以看出上诉人是认可被上诉人于2011年7月底腾出涉案房屋的。被上诉人认可一审法院的认定。
二、关于涉案房屋交付标准的问题。被上诉人在招租说明中约定的经营范围，商业用途只是招租经营范围中的一项。上诉人作为商业主体在投标并承租涉案房产前对招租说明、合同条款已进行了充分的研究，对涉案房产进行了实际考察，对承租房屋的具体情况做了充分了解。涉案房屋出租前是综合训练馆，具备基本的使用功能，上诉人对涉案房屋的现状是认可的。上诉人承租房屋后，根据其自身经营需要对承租房屋进行装修改造，是其经营期间的正常行为，与被上诉人无关。
三、关于房租标准的问题。涉案房屋的年租金为408万元。首先，租赁合同第二条所列名目为租赁期限及租金，并不涉及物业管理费。其次，在招租说明中涉案房屋起报价位330万元每年，上诉人对涉案房屋进行了投标，投标总价为年租金335万元，并经现场最终投标以合同价中标。再次，对于涉案房屋是否需要物业服务，双方在签订合同时均应当知晓，且如果涉案房屋有物业管理费，该费用的收取与租金相同，明显过高且不符合常理。另外，在上诉人提交的山东体育学院收款收据中也可以看出，项目列明的均为租金，不存在物业管理费的收费项目，上诉人对年租金408万元是认可的。综上，请求依法驳回上诉。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，一、关于涉案房屋的交付时间。本案中，体院公司、嘉和兴公司虽未签署《房屋交付确认书》，但2011年9月26日嘉和兴公司给体院公司的申请中记载，涉案房屋门口及周边一直由市政护栏围住，该状态一直延续至2011年7月中旬；其他占用涉案房屋的人员到2011年7月底已腾出。据此，原审根据各方举证情况综合认定涉案房屋交付时间为2011年7月底，并无不当，应予确认。
二、关于涉案房屋的交付标准。就涉案房屋的出租事宜，山东体育学院在2010年4月即发布招租说明，直至2011年3月体院公司、嘉和兴公司才签订租赁合同，嘉和兴公司对于涉案房屋的使用功能及现状应是明知的。招租说明及租赁合同中未涉及消防、供电等具体交付标准，嘉和兴公司在2011年7月底接收了涉案房屋，应视为其对涉案房屋当时状况的认可。嘉和兴公司承租后根据其自身经营需要对涉案房屋进行相应的装修改造，是其正常履行合同的行为，不能以此认定体院公司交付的房屋不符合标准。
三、关于房租标准。体院公司与嘉和兴公司的租赁合同中虽有物业费的内容，但该物业费数额与租金相同，明显有违常理。之前的招租说明中未涉及物业费，且当时的租金起报价为每年330万元，嘉和兴公司的投标价为335万元，现嘉和兴公司主张年租金为204万元，亦明显不成立。从双方合同实际履行情况看，嘉和兴公司亦未交纳过物业费。因此，综合以上事实，原审认定嘉和兴公司应承担的年租金为408万元，应予认定。综上，嘉和兴公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费77180元，由上诉人济南嘉和兴实业有限公司负担。本判决为终审判决。
审 判 长 邵举强
代理
审判员 马立营
代理
审判员 曹 强
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 吴秀婷 微信公众号“”