济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2015）槐民初字第1400号原告高昌会，男，1978年6月23日出生，汉族，住山东省。委托代理人王剑峰，山东平正大律师事务所律师。委托代理人许志超，山东平正大律师事务所律师。被告ＸＸ，男，1981年6月11日出生，汉族，住济南市。委托代理人张小苹，山东昌平律师事务所律师。被告王雅惠，女，1987年5月1日出生，汉族，户籍所在地济南市。
原告高昌会与被告ＸＸ、被告王雅惠（以下简称两被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月24日立案受理。因被告王雅惠原住址查找无此人，本院向其公告送达了起诉书副本、开庭传票等诉讼文书。本院依法组成合议庭，于2015年11月23日公开开庭进行了审理。原告高昌会的委托代理人许志超、被告ＸＸ及其委托代理人张小苹到庭参加诉讼。被告王雅惠经传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告高昌会诉称：原告与两被告的父亲王某某系朋友关系。2010年原告与王某某达成房屋买卖意向，约定将涉案房屋以35万元的价格出售给原告。出于朋友之间的信任，且当时房产证未满五年，原告暂时无法一次性拿出35万元现金，所以，当时并未签订书面房屋买卖合同，也未办理过户。2010年，王某某向原告交付该房屋，并一直居住至今。原告自2012年2月29日起分批向王某某支付购房款，直至2013年12月7日共向王某某支付购房款352500元整。2015年4月，王某某去世，其子女即两被告不配合办理房屋的过户手续，原告多次与其协商未果。被告ＸＸ于2015年5月以继承纠纷为由将被告王雅惠诉至法院，两人在开庭前迅速达成调解协议，对原告的权益造成重大损害。原告与王某某虽未签订书面房屋买卖合同，但已向原告实际交付房屋，足以证明与原告的房屋买卖关系真实，且原告已支付全部购房款，依法应当取得该房屋的所有权。两被告作为王某某的继承人，应当在继承遗产的范围内清偿被继承人的债务，协助原告办理物权变更登记。原告请求判令：1.被告协助原告将涉案房屋过户至原告名下；2.被告承担本案全部诉讼费用。
被告ＸＸ辩称：原告所述与事实不符，涉案房屋原系被告之父王某某所有，王某某去世后，涉案房屋由两被告继承，已经发生物权变更的效力。原告与王某某、某某是在2010年左右通过在市场做买卖认识，原告从事水果生意，经常因资金周转不开向王某某、某某（该二人自上世纪九十年代一起共同居住生活至王济君去世）借款，过后再向二人还款。原告自惠民到济南市谋生，当时所租住房屋为南辛庄市场后面的平房，条件非常简陋，王某某基于朋友间的义气与帮助，与某某商量后，同意原告一家搬入涉案房屋居住至今。原告所述基于朋友间的信任及房产证未过五年为由，未与王某某签订书面房屋买卖合同、未办理过户，理由显然不成立。对于普通百姓来说，买房子是人生大事，35万元也是笔大开支，亲兄弟还明算账，何况是原本不认识的两个人呢？原告的理由不符合常理。根据物权法第九条的规定，涉案房屋虽然暂时由原告占有居住，但一直登记在王济君名下，为单独所有，房产证也在王某某处。原告在没有书面房屋买卖合同更没有办理产权过户手续等证据的前提下主张涉案房屋所有权没有事实和法律依据，应予驳回。两被告作为王某某第一顺序继承人，以合法手续依法继承涉案房屋。虽然案件最终以调解方式结案，但是在开庭审理并以合法有效的证据予以证明的前提下做出的文书，是对王某某房屋遗产继承的合法处理，应予以尊重。原告提供的2013年12月7日银行流水对账单显示其向王某某汇款18万元，这恰恰说明原告与王济君之间存在借贷经济往来，二者之间是债权关系，不能证明二人存在房屋买卖，原告不能以二人之间的债权混淆抵顶房屋的物权。被告王雅惠未答辩。
经审理查明，原告高昌会在审理中主张2010年，其与两被告之父王某某达成口头房屋买卖协议，约定其购买涉案房屋，房屋总价款35万元，支付方式为分批和零散支付，待上述房屋的房产证下来后过五年再过户到其名下。达成上述口头房屋买卖协议后，王某某随即向其交付了房屋，其在该房屋居住至今。2012年2月29日至2013年12月7日期间，其分次向王某某支付购房款共计35.25万元。涉案房屋于2013年6月办理房屋所有权登记在王某某名下。王某某于2015年4月死亡。此间，双方一直没有办理涉案房屋的产权过户登记。此后，其与王某某继承人就涉案房屋产生纠纷，原告高昌会为此诉至本院，要求处理。被告ＸＸ认可原告高昌会关于其与王某某系父子关系、王某某于2015年死亡及其在涉案房屋居住的陈述。同时，被告ＸＸ陈述王某某生前有过两次婚姻，后均离婚，被告王雅惠系其同父异母的妹妹，王某某仅有其与被告王雅惠两位法定继承人，此外没有其他继承人。被告ＸＸ对原告高昌会关于达成口头房屋买卖协议及向王某某支付购房款的陈述均不予认可。原告高昌会在审理中提供以下证据证明其主张。被告ＸＸ分别发表了质证意见。1.房屋所有权证复印件一份，显示涉案房屋，建筑面积65.30平方米，于2013年6月3日登记在王某某名下，为王某某单独所有，系省直房改购房，房改出售成本价51224.43元，房产证号为济房权证省直字第3064**号。被告ＸＸ对该证据没有异议，并陈述该房屋所有权证原件现由其持有。2.电子渠道交易明细查询一页、账户交易历史查询十六页、日历二页。其中，电子渠道交易明细查询显示2013年12月7日，原告高昌会向王某某转账支付四次，每笔4.5万元，合计18万元。账户交易历史查询显示原告高昌会在齐鲁银行0000……5656账号自2010年6月9日至2012年7月31日和1100……6398账号自2012年7月19日至2013年12月31日交易情况。日历显示原告高昌会在2012年2月、2013年1月二页中记录其支付购房款情况。被告ＸＸ对日历真实性不予认可，对上述其他证据真实性没有异议，但认为电子渠道交易明细恰恰证明原告高昌会与王某某之间有借贷关系；账户交易历史查询仅显示现金支取，不能证明相关款项用于支付购房款，与本案没有关联。3.录音二份，原告高昌会说明该二份录音是其与王某某分别于2013年12月6日在经十路与经七路交界口齐鲁银行门口、12月7日在南辛西路8号4号楼下的谈话录音，原始载体为其手机，手机屏幕损坏，当庭通过电脑播放上述录音。被告ＸＸ对该份录音真实性没有异议，但认为录音内容多为原告高昌会单方面表述，王某某谈话内容均为“嗯、啊”，属于醉酒状态，并不清醒，也未明确房屋买卖关系，恰恰印证了原告高昌会与王某某之间存在借贷往来。审理中，被告ＸＸ提供本院（2015）槐民初字第1144号民事调解书，并申请某某某、某某出庭作证。（2015）槐民初字第1144号民事调解书系本院于2015年6月2日就两被告之间的法定继承纠纷一案做出，该案件审理查明王某某与前后两任妻子分别生育子女，即本案两被告，王某某先后与两任妻子离婚后未再婚，无收养子女、继子女。王某某于2015年4月19日死亡，其父母均先于王某某死亡。涉案房屋于2013年6月3日登记在王某某名下。经本院主持调解，两被告达成调解协议，上述房屋由两被告共同共有。原告高昌会对该证据真实性没有异议，认为两被告通过诉讼的形式侵害其合法权益。证人某某某述称其与王某某系多年朋友，当年王某某购买涉案房屋时曾向其借款7000元。此后，王某某搬到涉案房屋所在楼的一楼即王某某母亲的房子处居住，并告知其涉案房屋已租赁给原告高昌会使用。王某某去世后，原告高昌会告知其自己已购买了涉案房屋。证人某某述称其与王某某同居生活二十余年，住在涉案房屋所在楼的一楼即王某某母亲的房子里。其与王某某同原告高昌会相识了十五六年，原告高昌会十年前租赁一楼使用，居住四、五年后租赁涉案房屋使用。此间，原告高昌会做生意资金周转不过来时向其和王某某多次借钱，没有写过借条，也已归还。原告高昌会对上述证人证言均不予认可，认为证人某某某对情况不了解，其述称王某某借款7000元时仍在涉案房屋居住与事实不符；证人某某证言完全为虚假陈述，其与王某某均未将涉案房屋租赁给原告高昌会使用，原告高昌会也从未向其二人借过钱，王某某没有固定收入，而原告高昌会从事水果配送业务逾十年，完全没有必要向王某某借钱。庭审后，原告高昌会补充提供录音一份，并明确系2015年4月23日，其与被告ＸＸ、案外人某某等人的谈话内容，用以证明证人某某的证言为虚假陈述。被告ＸＸ对该录音的证明目的不予认可，认为书面整理录音材料与录音真实内容不尽相符，漏掉与本案有关的重要信息。录音中，证人某某明确其从未见过所谓卖房款，涉案房屋的房产证在其手中，其不会将房产证给王某某，也不同意卖房。且该录音系偷录，不具有合法性。审理中，被告ＸＸ提供被告王雅惠护照复印件一份。本院到济南市公安局出入境管理局查询，查询结果显示被告王雅惠持护照在19980106至20030105期间的出入境记录。原告高昌会和被告ＸＸ对此均无异议。以上事实，有原告高昌会提供的房屋所有权证复印件、电子渠道交易明细查询、账户交易历史查询、日历、录音，被告ＸＸ提供的（2015）槐民初字第1144号民事调解书及证人证言、本院调取的出入境记录等证据及双方当事人的陈述为证。
本院认为，涉案房屋登记在两被告之父王某某名下，王某某有自由处分的权利。原被告双方对此没有异议。原告高昌会主张其与王某某形成房屋买卖合同关系，被告ＸＸ不予认可，被告王雅惠未到庭对此发表意见。本案双方争议的焦点为原告高昌会与王某某是否存在房屋买卖合同关系。原告高昌会主张其与王某某在2010年达成口头买卖协议，在场没有其他见证人。对双方形成口头协议的主张，原告高昌会提供的直接证据是2013年12月6日、7日的录音两份，诚如被告ＸＸ对该份录音的质证意见，录音内容中王某某的谈话内容较少，并没有买卖涉案房屋的相关明确陈述，且原告高昌会本人在二份录音中也陈述双方的谈话是在王某某酒后进行。因此，该二份录音并不能直接证明双方存在房屋买卖合同关系。原告高昌会进一步主张其已付清全部购房款，其为此提供电子渠道交易明细查询、账户交易历史查询、日历记录，其中，电子渠道交易明细查询显示其于2013年12月7日向王某某转账支付18万元，对此，被告ＸＸ没有异议。账户交易历史查询显示其在齐鲁银行两个不同账号不同时期的交易明细，原告高昌会指出的几笔涉案交易记录均为行内ATM取款，并不能显示其取款去向和用途，被告ＸＸ对此不予认可，该份证据所涉款项不能证明是原告高昌会向王某某支付购房款，对该份证据，本院不予采信。日历记录系原告高昌会自行书写，内容不详，被告ＸＸ对真实性不予认可，本院不予采信。根据原告高昌会提供的付款证据来看，其仅能证明于2013年曾向王某某转款18万元，该项费用支付时间是在距离原告高昌会主张的口头协议形成时间的三年左右，在没有其他证据能够证明付款原因的情况下，对原告高昌会称该18万元是支付购房款的主张，本院不予采纳。在此基础上，对于原告高昌会主张其已向王某某支付购房款共计35.25万元的主张，没有相应证据加以证明，本院不予采纳。对于原告高昌会主张其自2010年起实际居住使用涉案房屋的事实，也并不必然证明存在房屋买卖关系。综上，原告高昌会主张其与王某某形成口头买卖涉案房屋的合同关系的意见，证据不充分，本院不予确认。现其要求两被告协助其办理涉案房屋的过户登记的请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，
判决如下：驳回原告高昌会要求被告ＸＸ、被告王雅惠协助将坐落于济南市槐荫区南辛西路8号4号楼2-504房屋（济房权证省直字第3064**号）过户至其名下的诉讼请求。案件受理费100元，由原告高昌会负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。
审 判 长 夏 珍
人民陪审员 高金辉
人民陪审员 朱兆华
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 焦婷婷 微信公众号“”