成都市新都区人民法院民 事 判 决 书（2015）新都民初字第5711号原告陈梓，女，汉族，1984年11月6日出生，住重庆市丰都县。委托代理人吴庆林，四川科信律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人陈奎，男，汉族，1977年7月8日出生，住四川省绵阳市，一般授权代理。第三人招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号。负责人王立新，行长。委托代理人张启梁，男，汉族，1989年6月30日出生，系该公司员工，住四川省冕宁县，特别授权代理。
原告陈梓与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）、第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年11月23日受理后，依法由严振波独任审判，于2015年12月16日公开开庭进行了审理，原告陈梓及委托代理人吴庆林，被告中塑公司的委托代理人陈奎、第三人招行成都分行的委托代理人张启梁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告陈梓诉称，2013年4月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定被告将于成都市新都区木兰镇木兰街中塑成都国际贸易中心项目商厦市场1幢2层142号房屋出售给原告，房屋单价为13180.82元，面积83.86平方米，房屋总价1098753元，原告采取按揭贷款的方式付款，原告可以首期支付购房总价款的50.85%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。合同第十条约定被告应当在2014年5月30日前向原告交付该商品房，合同第十二条约定逾期超过30日后，原告有权退房，被告并按照原告已付款的5%向原告支付违约金。签订《商品房买卖合同》后，原告与第三人签订《个人购房借款及担保合同》。合同签订后原告依照合同约定于2013年6月28日向被告支付首付款558753元及抵押登记费2512元，同时原告依据《个人购房借款及担保合同》支付按揭月供款。但至2014年5月30日至今被告并未按时交房，经原告询问被告也未给予合理解释。被告的行为已经违反了双方签订的合同的约定，也同时违反了相关法律规定。请求判令1.解除原、被告之间的《商品房买卖合同》及补充协议，并解除原告与第三人签订的《个人购房借款及担保合同》；2.被告返还原告已付的首期购房款人民币558753元及利息（从2013年6月29日起至实际还款之日止，利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算）；3.被告将原告已向第三人支付的按揭供款人民币76008.69元赔付给原告（截止到2015年10月）并支付利息（利率按中国人民银行发布的同期贷款利率计算，支付时间从原告每期付款之日起至实际还清之日止）；4.由被告向第三人偿还尚欠（未付）的按揭贷款本金和利息；5.被告赔付原告支付的办理抵押登记费和公证费2512元；6.被告向原告支付违约金54937.65元。
被告中塑公司辩称，同意解除合同；解除合同后，原告要求返还首付款及利息，按法律规定，返还利息应从解除之日起计算，不应从2013年6月29日起计算；至于按揭贷款则以第三人的对账为准。第三人招行成都分行述称，是否解除《个人购房借款及担保合同》，请求依法予以裁决，对于原告已付按揭贷款，以第三人实际对账为准。原告陈梓为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，证明原、被告双方之间存在商品房买卖合同关系，合同第五条证明与第三人有按揭贷款合同关系；2.收款收据及POS凭证，证明原告已支付了首付款558753元，抵押登记费2072元、公证费440元；3.《个人购房借款及担保合同》，证明与第三人之间的按揭贷款合同关系，以及被告作为担保人与原告、第三人存在的法律关系；4.支付银行按揭贷款流水清单（截至2015年9月28日），证明原告已支付按揭贷款76008.69元。经庭审质证，被告中塑公司对原告陈梓所举证据1的三性没有异议；对证据2由被告盖章的缴款凭证也没有异议；对证据3因有被告的盖章，故对其真实性予以确认；对证据4认为属于第三人确认的证据。第三人招行成都分行对证据3没有异议；对证据4认为只能证明截至2015年9月18日的还贷情况，截至该时间点付的金额是对的。被告中塑公司未向本院提交证据。第三人招行成都分行向本院提交了一份贷款流水清单，证明原告实际还贷的情况。经审查，
本院认为，原告陈梓所举证据1、2、3符合证据的真实性、合法性、关联性原则，本院予以采信。原告陈梓所举证据4和第三人招行成都分行所举证据，两份证据均系从第三人处提取，且第三人招行成都分行对原告所举该份证据予以了确认，故对两份付款清单，本院均予以采信。
经审理查明，2013年4月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告陈梓作为买受人，购买被告中塑公司（出卖人）开发的中塑·成都国际贸易中心一期商贸式市场1幢2层142号商品房，该商品房测绘建筑面积共83.36平方米，其中套内建筑面积44.28平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积39.08平方米，单价为每平方米13180.82元，总价款1098753元。第四条抵押情况约定与该商品房有关的抵押情况为，该商品房所分摊的土地使用权已经设定抵押，抵押权人为成都市农村商业银行股份有限公司园艺支行，抵押登记部门为新都区房产管理局，抵押登记日期为2011年1月14日。第五条付款方式及期限约定为原告采取按揭贷款方式付款，原告可以首期支付购房总价款的50.85%，其余价款可以向招商银行或住房公积金管理机构借款支付。第十条交付条件约定被告应当在2014年5月30日前向原告交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，原、被告双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为原告采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款558753元，其余房款54万元，原告在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给被告。第十二条约定在合同履行过程中，除出现双方约定的解除合同条件或者有法定解除条件外，任何一方不得单方面解除合同，否则违约方应按合同约定购房总款的10%向对方支付违约金。上述合同及补充协议签订之日，原告陈梓向被告中塑公司支付了购房款116325万元，2013年5月31日支付购房款20万元，2013年6月28日支付购房款242428元和抵押登记费2072元、公证费440元（该款出具收据单位为四川省成都市国力公证处）。2013年10月24日，原告陈梓作为借款人（抵押人）、被告中塑公司作为保证人与贷款人（抵押权人）即第三人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定第三人为原告从被告处购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商贸式市场1号楼1幢2层142号，建筑面积83.36平方米的房产提供个人购房贷款54万元，贷款期限为120个月，即从2013年10月24日起到2023年10月24日止。该合同第36条约定，贷款发放后，借款人或抵押人与售房人就所购房产有关质量、价格、权属、条件等事宜发生纠纷，本合同即告中止。由贷款人视上述纠纷解决情况决定解除或继续履行合同。该合同签订后，2014年1月10日第三人招行成都分行将合同约定的借款54万元转入被告中塑公司在招商银行龙湖三千支行的账户内。原告陈梓从2014年2月28日起每月28日向第三人招行成都分行还本付息，截止2015年11月28日原告陈梓共向第三人招行成都分行归还贷款本息76008.69元。原、被告签订的《商品房买卖合同》约定的交房期限届满，被告中塑公司却未按约向原告陈梓交付商品房。原告陈梓认为被告中塑公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故诉至法院，请求依法解决。
本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，属合法有效成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告陈梓作为买受人按合同约定向出卖人即被告中塑公司支付了购房款，其义务已履行完毕。被告中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内向原告陈梓交付房屋，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约。原告陈梓作为守约方，认为被告中塑公司逾期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。按双方当事人签订的合同约定，对被告中塑公司逾期交房应承担的违约责任约定的是逾期超过30日后，原告陈梓有权退房，原告陈梓退房的，被告中塑公司应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照原告陈梓全部已付款的5%支付违约金。
本院认为，被告中塑公司未按合同约定的期限在2014年5月30日前交付房屋，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，本案中，解除合同的条件已成就，故原告陈梓要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，同时，《〈商品房买卖合同〉补充协议》也应一并解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，合同解除后，被告中塑公司应按合同约定退还原告陈梓已付购房首付款558753元和抵押登记费2072元。另440元的公证费非本案被告中塑公司收取，故原告陈梓要求被告中塑公司赔付440元公证费的诉讼请求，本院不予支持。1.关于原告陈梓主张的违约金54937.65元和首期购房款资金利息、按揭贷款的资金利息，因合同中约定原告陈梓选择退房，被告中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，因此，在双方合同解除后，被告中塑公司应按原告陈梓全部已付款的5%支付违约金，该已付款应包括原告陈梓支付的购房首付款558753元和已归还的银行按揭贷款76008.69元，即被告中塑公司应支付的违约金为31738元。至于原告陈梓再主张资金利息，由于违约金已弥补了损失，故对原告陈梓的此项主张，本院不予支持。2.关于原告陈梓要求解除与被告中塑公司及第三人招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》及要求返还已付按揭款，由被告中塑公司承担剩余贷款支付责任的诉讼请求。因按揭贷款系《个人购房借款及担保合同》签订后，由第三人招行成都分行直接将该款划转给被告中塑公司，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”第二十五条规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”根据上述规定，本院已认定原告陈梓要求解除《商品房买卖合同》的诉请成立，在此前提下，原告陈梓要求解除《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，该合同解除后，被告中塑公司应返还原告陈梓已向第三人招行成都分行清偿的月供款及月供款利息，并就尚欠的贷款本息与第三人招行成都分行一并结清。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、解除原告陈梓与被告成都中塑投资集团有限公司于2013年4月24日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；
二、解除原告陈梓与被告成都中塑投资集团有限公司及第三人招商银行股份有限公司成都分行于2013年10月24日签订的《个人购房借款及担保合同》；
三、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈梓购房首付款558753元、抵押登记费2072元及支付违约金31738元，共计592563元；
四、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告陈梓已向第三人招商银行股份有限公司成都分行清偿的月供款及利息（该款截止2015年11月28日为76008.69元，被告应返还的金额应以原告最后实际向第三人支付的金额为准）；
五、被告成都中塑投资集团有限公司于本判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行支付原告陈梓未归还的按揭贷款本息（贷款本息以最后双方结算的金额为准）；
六、驳回原告陈梓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5361元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担（此款原告陈梓已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时，一并向原告陈梓结清）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。
审判员 严振波
二〇一六年一月二十五日
书记员 王 莉 更多数据：