中华人民共和国北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终185号上诉人（原审被告）WANGLIZHI（中文名王立），女，1956年12月25日出生，澳大利亚籍。委托代理人郭立众，北京德恒律师事务所律师。上诉人（原审被告）王辉，女，1958年6月9日出生。被上诉人（原审原告）高峰，男，1970年11月3日出生。委托代理人李郦，女，1986年4月12日出生。委托代理人李桂敏（高峰之妻），1970年7月16日出生。
上诉人王立、王辉因与被上诉人高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第20163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。高峰在原审法院诉称，2000年7月4日，我与王立、王辉的母亲尹敏（当时涉案房屋的产权人）签订《租售房合同》，按照合同约定，我分两次给付尹敏18万元购买5号房屋（以下简称5号房屋），待5号房屋能够上二级市场（符合上市条件）尹敏有责任帮助我办理过户手续，将房屋过户给我。我依约履行合同，给付尹敏18万元房款。2000年7月底尹敏将房屋交付给我，未办理过户手续。尹敏于2009年1月9日去世。王立、王辉明知2000年其母已将涉案房屋卖与我且已经交付，在未告知我的情况下，将涉案房屋私自过户至二人名下，其行为不道德，且构成违约，理应赔偿我违约金。故我诉至法院，请求判令：1.王立、王辉配合办理5号房屋的产权过户手续；2.王立、王辉赔偿我违约金10万元。诉讼费由王立、王辉负担。王辉在原审法院辩称，我母亲当年所签订的是租售房合同，双方作为出租方及承租方签约的，是因为高峰家欠我家钱未还，我母亲看病就医需要钱，就与其签订了租售房合同。该房屋是我父亲单位航天部的内部职工房屋，我母亲在我父亲去世后以父亲工龄购买的。该房性质是房改房优惠价购买的部分产权房，单位有6%的产权，现依然执行买卖契约，至今不允许私自买卖。我母亲在世的时候没有见过产权证，产权证是2013年下发的，我和王辉是合法产权人。我也曾经给高峰3到5年的时间腾房。该合同并非是租售的真实意思表示，我母亲是在不得已的情况下签的，共有人王立也一直不知情，签名是代签的，高峰对此事是明知的，事后也未曾找王立确认。2013年王立知道此事后坚决不同意。该房屋的物业费和供暖费都是我交的。我多次找高峰终止合同，高峰同意以申请两限房的方式解决，2011年其已获准两限房资格。现要求解除合同，高峰腾退房屋。王立在原审法院辩称，不同意高峰诉讼请求。尹敏未经房屋共有人同意擅自处置房产，高峰明知房屋出售不合法，明知王立为代签，王立知道后明确表示不认可，在此情况下，该合同无效。我对该合同不知情，尹敏和王辉签订合同时并不是真实的意思表示，1993年尹敏借钱给高峰和其哥哥高正做生意，后高正失踪，在无法索要借款的情况下，尹敏患有疾病，被迫选择以合同形式索要借款，实际合同目的不是租售，高峰对此也是明知的。房屋租赁合同第3条第1款约定双方均有单方解除的条件，如果出租方违约除将18万元退还承租方外，需支付10%违约金，说明本合同实际上是借款合同，违约金作为利息补偿。高峰没有任何损失，15年来租金数额应远超当初所支付款项。该合同无效，高峰应腾退房屋。原审法院
经审理查明，王辉、王立系尹敏之女，尹敏之夫于1973年去世，尹敏于2009年1月9日去世。高峰与王辉之夫张松柳系好友。1993年12月20日，尹敏（乙方）与其夫原单位中国长峰机电技术研究设计院（甲方）签订单位出售公有住房买卖契约，约定：乙方购买5号房屋；优惠后房价款为7402元；乙方购房后享有部分产权，可以依法使用、出售、继承、抵押，但不得私自出租、转让、赠与或引进外单位人员居住；自住满五年后可依法转售，转售时甲方有优先购买权。该房屋于1996年5月18日取得房产所有证，登记在尹敏名下。2000年6月，尹敏将5号房屋交给高峰使用。2000年7月4日，尹敏与高峰签订《租售房合同》，该合同记载：出租方尹敏，承租方高峰。双方就5号房屋的出、承租事宜，自愿达成以下协议：
一、出租方愿将该房用以租代售的方式出租给承租方70年，并在该房能上二级市场交易的情况下，出租方有责任帮助承租方办理过户手续，将该房屋过户给承租人。过户中所发生的费用由承租方支付。
二、承租人愿一次付出租方人民币18万元，做为该房70年以租代售的租售金。该笔款项分二次支付给出租方，第一次付16万元，于本合同签字后10日内付清；第二次付2万元，于2000年12月31日付清。
三、双方不得违约，负责违约方负全部违约责任；若出租方违约，除将全部18万元退还给承租方外，需负担总合同额10%的违约金。若承租方违约，出租方将扣留全部合同款。遇不可抗力，双方协调解决。高峰、尹敏、王辉在租售房合同上签字。2000年7月6日，高峰支付了16.5万元，2000年12月8日高峰支付了15000元。2013年4月16日，王立、王辉将5号房屋过户至王立、王辉名下，登记为共同共有。另查，2013年王立、王辉将高峰起诉至法院，请求确认尹敏与高峰签订的《租售房合同》无效，要求高峰将5号房屋交还给王立、王辉。该案审理中，王立、王辉认可该房屋系尹敏的个人财产，租售合同系尹敏的真实意愿，合同上王立二字为尹敏代签，主张王立于2003年知道该合同的情况。双方认可，因签订《租售房合同》时该房屋无法办理出售手续，故约定了已租代售的形式。王辉主张其2011年自售房单位领取了房屋产权证书。法院至航天部第二研究所了解情况，房产处工作人员告知该房屋可以上市，单位可以配合上市手续，单位对购买人员没有禁止性规定，且同区域房屋有若干已经上市。后王立、王辉撤诉。一审审理中，为办理涉外送达手续，高峰支付了翻译费1640元、送达费837.39元。原审法院查明的上述事实，有双方当事人陈述及租售房合同、房屋所有权证、电汇凭证、存款凭证、收条、死亡证明、单位出售公有住房买卖契约、开庭笔录、发票、境外汇款申请书等证据材料在案佐证。原审法院审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。5号房屋原系尹敏自售房单位购买，并取得了房屋产权证书，登记在尹敏名下，该房屋为尹敏的个人财产，王辉、王立主张二人原为房屋共有权人，缺乏事实及法律依据。尹敏与高峰签订的《租售房合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效。从签约背景看，当时该房屋不能办理过户手续，故双方约定了以租代售；从合同内容上看，双方约定在该房屋能过户时，尹敏有责任将房屋过户给高峰。故该合同实质上是就5号房屋的买卖合同。从履行情况上看，高峰已经支付了全部购房款，尹敏亦将房屋交给高峰，双方合同亦已实际履行。尹敏应依约履行过户义务，因尹敏已去世，其继承人王立、王辉应当协助高峰将该房屋过户至高峰名下。现高峰要求王立、王辉将该房屋过户至其名下，有事实及法律依据，法院予以支持。高峰要求王立、王辉赔偿违约金10万元，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。为办理涉外送达手续，高峰支付了翻译费1640元、送达费837.39元，其要求王立负担，法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》的规定，
判决如下：
一、王辉、WANGLIZHI（中文名王立）于本判决生效后七日内将五号房屋过户至高峰名下；
二、WANGLIZHI（中文名王立）于本判决生效后七日内给付高峰翻译费一千六百四十元、送达费八百三十七元三角九分；
三、驳回高峰的其他诉讼请求。如果WANGLIZHI（中文名王立）未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王立和王辉均不服原审法院判决，向本院提起上诉。王立的上诉请求是：1.撤销原审判决并改判；2.判令高峰自行承担翻译费1640元、送达费837.39元；3、判令高峰承担本案诉讼费用。王立的上诉理由是：1.一审法院认为“5号房屋原系尹敏自售房单位购买，并取得了房屋产权证书，登记在尹敏名下，该房屋为尹敏的个人财产，王辉、王立主张二人原为房屋共有权人，缺乏事实依据及法律依据”的认定是错误的；2.一审法院认为：上诉人母亲尹敏与被上诉人高峰签订的《租售房合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合法有效的认定是错误的。王辉的上诉请求是：1.撤销原审判决并改判；2.判令被上诉人承担本案诉讼费用；3.判令被上诉人承担其居住期间的供暖费、物业费等基本费用（2633.92元每年，截止到2014年共39508.8元）。王辉的上诉理由是：1.一审法院认为房屋为尹敏的个人财产是错误的；2.2000年7月4日签订的《租赁售房合同》，并非是租售的真实意思表示，应依法解除；3.我和另一上诉人王立合法拥有房屋的产权；4.一审法院以二院房产处一个工作人员的说法为依据，判定该房屋可以上市，但本人去房产单位多次，该单位的负责同志明确告知该房产只能继承，不能上市交易，且对购房人有明确的限制性要求。高峰同意原审法院判决，请求二审法院予以维持。本院
经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为：依法成立的合同自成立时生效。民事活动应当遵循诚实信用原则，本案中，诉争房系尹敏的个人财产，尹敏与高峰签订《租售房合同》系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。现高峰依合同约定早已支付了全部购房款，尹敏亦将房屋交给了高峰，上述合同已实际履行，尹敏应依约履行过户义务。现尹敏去世，其继承人王立、王辉应当协助高峰将本案诉争房过户至高峰名下。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一千一百五十元，由王辉、WANGLIZHI（中文名王立）负担（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费二千三百元，由王辉负担一千一百五十元（已交纳）；由WANGLIZHI（中文名王立）负担一千一百五十元（已交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 刘新泉
代理
审判员 赵 蕾
代理
审判员 夏根辉
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 叶康喜 来自