吉林省大安市人民法院民 事 判 决 书（2015）大安民初字第26号
原告：张晓慧，女，汉族，1968年12月22日生，个体，现住吉林省大安市。
原告：徐忠坤，男，汉族，1963年8月6日生，个体，现住吉林省大安市。二原告
委托代理人：陈井秋，吉林于晓辉律师事务所律师。
被告：仲建荣，男，汉族，1956年2月27日生，无职业，现住吉林省德惠市。
被告：钟健，男，汉族，1956年11月15日生，教师，户籍地吉林省德惠市，现住吉林省德惠市。
被告：赵振友，男，汉族，1969年10月16日生，现住吉林省德惠市。
被告：姜义文，男，汉族，1984年3月27日生，现住吉林省公主岭市。
被告：方德海，男，汉族，1963年6月29日生，户籍地吉林省德惠市，现住吉林省德惠市。被告姜义文、方德海
委托代理人：付海东，吉林兢诚律师事务所律师。
被告：大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司。住所：吉林省大安市。
法定代表人：王洪伟，职务总经理。
委托代理人：王洪宇，男，汉族，1975年5月20日生，该公司职工，现住吉林省大安市。
原告张晓慧、徐忠坤（以下简称二原告）诉被告仲建荣、钟健、赵振友、姜义文、方德海、大安市建设发展有限责任公司房地产开发公司（以下简称建设发展公司）合同纠纷一案，本院于2015年2月4日受理后，依法组成合议庭，原定于2015年5月5日开庭审理，因本案的自然人被告均不在本辖区，未能及时向仲建荣、赵振友送达相关法律文书。因找不到被告仲建荣、赵振友，且案情复杂，于2015年7月22日经本院院长批准，决定延长审限六个月。又重新确定于2015年12月9日公开开庭进行了审理，原告张晓慧及二原告委托代理人陈井秋、被告仲建荣、钟健及被告方德海、姜义文的委托代理人付海东、被告建设发展公司委托代理人王洪宇均到庭参加诉讼，被告赵振友经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张晓慧、徐忠坤诉称：二原告是夫妻关系，2010年二原告挂靠建设发展公司进行投资开发建设大安市安广镇龙泉花园小区（以下简称龙泉花园小区）。2011年二原告将已开发建设但未竣工的龙泉花园小区工程转让给姜义文和方德海。据了解姜义文和方德海接手工程后，由于资金不足，姜义文和方德海又与仲建荣、钟健、赵振友合作进行开发建设。2013年经协商，最终仲建荣、钟健、赵振友确认我们投入的工程款应当为590万元，并给我们出具了欠据一份，但是该笔款项一直没有给付，按照法律规定六被告应当立即给付欠款，经多次催要未果，故要求六被告立即给付590万元及利息100万元，要求六被告承担连带责任。
被告仲建荣辩称：针对二原告的诉讼请求，我提出以下五点答辩意见。第一，我不是龙泉花园小区的所有权人，不应向二原告偿还590万元工程款。龙泉花园小区项目工程是由建设发展公司开发建设的，因资金不足问题，二原告将该项目转让给姜义文进行开发建设，姜义文接手后因资金不足找到我，与我签订了《合作开发项目合同》我才开始投资建设，2013年4月25日我和合作人钟健、赵振友给二原告出具590万元工程款欠条，确认二原告对龙泉花园小区项目建设已经投入资金590万元。在我开发建设过程中，该项目被吉林省德惠市人民法院（以下简称德惠法院）查封，查封后姜义文在我不知情的情况下又与二原告签订项目转让协议，约定龙泉花园小区项目工程继续由二原告施工建设，最终迫使我撤出该工程建设。2013年4月25日我给二原告出具的590万元欠条及返款计划内容是：该款项系龙泉花园小区项目工程款，张晓慧投入龙泉花园小区工程款590万元整，开工售楼起按20%比例返款给张晓慧。二原告所主张的590万元欠款并非我对二原告的个人欠款，而是工程款，590万元并未直接交付给二原告，是二原告对龙泉花园小区项目的投入资金，该笔资金已经转化到工程中。我与二原告均是龙泉花园小区项目的投资人、实际施工人。在龙泉花园小区被德惠法院查封时我曾以项目所有权人的名义提出执行异议，最终被吉林省长春市中级人民法院（以下简称长春中院）驳回，所以二原告不应向我主张返还590万元工程款，我也并没有收到二原告的任何款项。我给二原告出具的欠条中的返款计划前提条件是用售楼款返还工程款。出具该欠条的前提是二原告撤出龙泉花园小区项目建设，由我接手继续施工，在项目开发完成后，以售楼款返还给二原告的工程款。实际上，该项目至今仍被德惠法院查封，在查封期间已经被二原告私自卖出，我对该项目投入的575万元至今也血本无归。第二，590万欠条及返款计划的取得是欺诈行为的结果，应该视为无效。二原告隐瞒了已将4号楼45套房屋卖出的事实，签订返款计划时是2013年4月25日，在大安市人民法院（2014）大刑初字第97号刑事案件审理过程中，张晓慧承认卖了4号楼23套房屋，由此可以看出二原告清楚其出售的4号楼房屋的事实，但二原告隐瞒了上述事实。二原告在计算工程款时隐瞒了其已经收取了补差款、保证金等事实。房屋动迁时是2010年，二原告已经收取了回迁补差款，在2013年又收取了装修保证金，拆迁锅炉房又给工程造成了损失。这些都应该从其投入的工程款中扣除。而二原告明知这些事实却故意隐瞒，是明显的欺诈行为，该欠条以及返款计划应视为无效。第三，大安市人民法院核实张晓慧私自违法出售4号楼23套房屋，非法获利200余万元。大安市人民法院（2014）大刑初字第97号刑事判决书及大安市人民检察院起诉书和大安市公安局询问笔录认定，张晓慧将德惠法院查封的龙泉花园小区4号楼24套房屋以低于市场价的价格非法出售，24套房屋面积共2155平方米。共收取卖楼款200余万元，而按照评估价24套房屋应为417万元。张晓慧在该案件中供述：其看姜义文不再继续对龙泉花园小区项目进行施工建设，担心产生负面影响，遂决定继续接手施工建设，其将德惠法院查封的4号楼一部分房屋违法出售所得全部投入到龙泉花园小区项目建设中了。以上足以证明龙泉花园小区项目最后二原告又继续接手建设的事实，此时我已经撤出该项目建设。出具欠条的前提是二原告撤出龙泉花园小区项目建设，我认为二原告重新接手施工建设时，欠条已经自动失效。第四，二原告从该工程已经收回工程款以及造成的损失1000余万元。我在接手该工程初期给了二原告108万元，龙泉花园小区3号楼全部是由我、钟健、赵振友投资建设的，二原告没有进行任何投资，此3号楼徐忠坤以107万元的价格出售一套门市、一套住宅楼。房屋动迁时收取的补差款保证金及拆迁锅炉房造成损失共计69万元。三项合计284万元。据统计，二原告包括法院查封的房屋在内将4号楼共卖出45套，按照白城市守信价格评估有限公司评估价，该45套房屋价值700余万元，其中刑事诉讼程序认定的法院查封物就达到24套，按评估价价值417万元。第五，二原告以欺诈的手段将我骗入该工程。我与姜义文签订合同初期，徐忠坤承诺给办理各种手续，但是要100万元的好处费，这些事实在张晓慧的供述中可以证实。在徐忠坤办公室有姜义文在场，徐忠坤给我一份由建设发展公司出具有郭万顺名章及公司公章的授权委托书，我是见了委托书后才投资的，后被证明是徐忠坤伪造的。徐忠坤后来还给了我一份编号为（2011）11号商品房预售许可证，后被白山市公安局认定也是徐忠坤伪造的。我是被骗到该工程的，二原告这样做的目的就是侵吞我的投资款。综上，我认为我并不是龙泉花园小区项目的所有权人，我对该项目至今没有获得任何利益，我已经投入的575万元至今仍血本无归，故二原告向我主张返还590万元工程款没有事实及法律依据，应当予以驳回。钟健辩称：2011年9月8日姜义文以建设发展公司项目部名义与仲建荣签订合作开发投资协议书，该协议第二条明确约定在协议签订之日起本项目全部资金归仲建荣负责投入，姜义文负责开发企业资质及相关企业手续给仲建荣使用。事实上我于2012年8月2日投资93.246万元，用于姜义文、仲建荣合资筹建的龙泉花园小区的工程建设上，有姜义文、仲建荣出具的投资证明为据。我当时投资是知道二原告与姜义文、仲建荣工程转让交接时承认二原告以前投资了590万元，先出具了欠据，我认为这590万元属于工程投资款，并非借款欠据，有返还二原告先期投资该工程返款协议为证，我不欠二原告一分钱，所谓欠条并不是真实意义的表达，二原告投资590万元是事实。事实证明我也是投资人，所有投资血本无归，我认为欠据590万元是无效的，此笔钱是投入的工程款，不是欠款，二原告索要的工程款要在清算后确认。赵振友未提出答辩意见。方德海、姜义文的委托代理人辩称：2013年4月5日的欠据不是姜义文和方德海出具的，此笔欠款与我方无关，不应该承担此笔欠款的义务。建设发展公司辩称：不同意偿还590万元。
经审理查明：徐忠坤与张晓慧系夫妻关系，方德海是姜义文的岳父。徐忠坤挂靠建设发展公司开发龙泉花园小区房地产开发项目，龙泉花园小区项目的1号楼和2号楼已经由徐忠坤开发完毕。2010年6月20日建设发展公司向徐忠坤出具了一份带有建设发展公司公章和法定代表人郭万顺名章的授权委托书，主要内容是郭万顺是建设发展公司的法定代表人，现授权委托徐忠坤办理龙泉花园小区3号楼开发项目等工作事宜，我承认全权代表我所签署的本工程开发文件的内容。2011年4月11日徐忠坤与方德海以自然人的名义达成了一份《合同协议书》，协议约定徐忠坤将大安市安广镇安广路占地面积为2.58万平方米的龙泉花园小区开发项目的土地使用权及与之相关的项目开发权给予方德海，并补充说明徐忠坤将此项目的3号楼、4号楼转让给方德海。2011年6月25日建设发展公司与姜义文签订了一份《合作开发协议》及《补充协议》，协议约定建设发展公司将龙泉花园小区3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼住宅楼与姜义文合作开发，由姜义文负责开发项目所有资金的投入，建设发展公司负责开发项目的管理和销售，建设发展公司分得销售收入1%，其余所得归姜义文所有，其中协议签订之日起先给付10万元，待3号楼、4号楼封顶时再给付10万元，最后10万元在办理3号楼、4号楼房照时一次性结清，共计30万元整。同日建设发展公司又向姜义文出具了一份加盖建设发展公司公章及法定代表人郭万顺名章的授权委托书，授权委托事项为龙泉花园小区3号楼、4号楼、5号楼、6号楼、7号楼，授权时间为2011年6月25日至2012年12月30日。2011年6月28日徐忠坤又与姜义文签订了一份《合同协议书》，协议约定徐忠坤将大安市安广镇安广路占地面积为2.9万平方米的龙泉花园小区开发项目的土地使用权及与之相关的项目开发权给予姜义文，报酬为100万元。并将龙泉花园小区3号楼、4号楼授权以转让的方式给姜义文。2011年9月8日姜义文与仲建荣达成了一份《合作开发项目合同》，合同约定姜义文将龙泉花园小区土地面积2.9万平方米，建筑面积5万平方米与仲建荣合作开发，自协议签订之日起项目全部资金由仲建荣负责投入，姜义文负责开发企业资质及相关企业手续给仲建荣使用，此协议签订之后售楼资金全部用于后期工程建设上。该协议中姜义文占有整体项目利润的35%，仲建荣占有利润的65%。同日姜义文又以龙泉花园小区项目部的名义与仲建荣达成了另一份《合作开发项目合同》，合同约定内容与上述协议内容基本相同，在利润比例分配上面有所区别，该协议约定了姜义文占有整体项目利润的30%，仲建荣占有利润的70%。2012年7月20日徐忠坤、张晓慧与方德海、姜义文达成了一份《关于安广龙泉花园小区3号楼、4号楼项目相关问题确认书》，协议约定2011年4月11日双方签订的《合同协议书》，徐忠坤将自己立项并且已经实际开工建设的龙泉花园小区3号楼、4号楼项目整体转让给方德海、姜义文，现方德海、姜义文无力履行该《合同协议书》，经过双方协商确认，方德海、姜义文接手该工程以前徐忠坤、张晓慧投入的建设基础及一层的资金为198.5万元，方德海、姜义文在主持建设期间徐忠坤、张晓慧提供的工程用料款1427674.75元，工程款、水电合计28万元，应付龙泉花园小区徐忠坤补差款90万元；在方德海、姜义文接手该工程后，因为方德海个人原因或女婿姜义文代替履行《合同协议书》截止到签订本《确认书》为止；从签订本《确认书》起，方德海、姜义文在2012年8月10日前先将甲方在2012年6月在工地所发生的外墙砖、外墙保温及人工费用一次性结清。如到规定日期方德海、姜义文不能履行协议之规定，今后由徐忠坤、张晓慧单独施工，方德海、姜义文不得干涉。2012年8月3日徐忠坤、张晓慧又与方德海签订了一份《大安市安广龙泉花园小区4号楼开工确认书》，协议约定龙泉花园小区4号楼自2011年4月11日方德海、姜义文接管至今没有按规定日期交工，4号楼至主体封闭（前期由徐忠坤投资基础至一层）迫于回迁户要求按时回迁，现工程全部由徐忠坤投资进行施工。仲建荣、赵振友、钟健又与张晓慧签订了一份《抵押还款协议书》，协议约定前者用龙泉花园小区在建工程的投入做抵押返还张晓慧的工程款530万元，以后发生的费用另行计算，前者售楼后优先返还张晓慧的工程款，如前者中途中止投入，损失自负与张晓慧无关，因前者原因停止施工后果自负，工程由张晓慧继续进行。该协议书没有书写时间。2013年4月25日仲建荣、赵振友、钟健三人共同向张晓慧出具了欠据及返款计划（原文为反款计划）各一份，欠据的主要内容是：“人民币590万元，上款系龙泉花园小区工程款，附还款计划。”返款计划的主要内容为：“张晓慧投入龙泉花园小区工程款及590万元，开工售楼起按20%比例返给张晓慧”。出具欠据后，仲建荣开始施工建设龙泉花园小区3号楼。张晓慧因涉嫌合同诈骗罪于2013年6月19日被刑事拘留，因涉嫌非法处置查封财产罪于2013年7月25日被执行逮捕。在审理该案过程中
本院查明，2013年1月20日至2013年5月间，张晓慧明知龙泉花园小区4号楼被德惠法院查封，仍将下列楼房（4单元102室、5单元101室、1单元501室、5单元201室、1单元402室、1单元301室、3单元502室、6单元202室、6单元101室、2单元101室、102室）出售给本市居民包建华、于国春、苏继革、赵冷、贺云峰、周国发、李岩、肖树全、陈天富、张庆宇，共收取卖楼款90余万元。本院于2014年9月9日作出了（2014）大刑初字第97号刑事判决书，被告张晓慧犯非法处置查封财产罪，被判处有期徒刑一年零四个月，该判决已经发生法律效力。徐忠坤因涉嫌合同诈骗罪于2013年10月16日被刑事拘留，于2013年11月22日被执行逮捕。在审理该案的过程中
本院查明，徐忠坤于2011年4月11日将龙泉花园小区项目整体转让给方德海，后于同年4月12日又将无权处理的该小区4号楼6单元302、401室以20万元的价格出售给安广镇居民王来东，约定用王来东的一台本田轿车顶购楼款；徐忠坤又于2012年7月将已回迁给安广镇居民王晓慧位于龙泉花园小区4号楼2单元202室又出售给安广镇居民张文国，骗取张文国9.5万元。本院于2014年8月28日作出了（2014）大刑初字第112号刑事判决书，被告徐忠坤犯合同诈骗罪，被判处有期徒刑三年，缓刑五年，并处罚金10万元，该判决已经发生法律效力。2013年1月11日案外人宋德斌依据德惠市公证处（2012）吉德证字第1388号公证书、（2013）吉德证字第49号执行证书，以方德海、姜义文为被执行人向德惠法院申请执行，要求方德海、姜义文履行金钱给付义务，德惠法院于2013年1月15日作出（2013）德执字第77-1号执行裁定书，裁定将龙泉花园小区3号楼、4号楼在建住宅楼及其全部土地使用权的99%予以查封。仲建荣以宋德斌、方德海、姜义文为被告，向德惠法院提起执行异议之诉，要求确认其投资合同及事实合法有效，德惠法院认为根据仲建荣与姜义文签订的合作开发项目合同中的约定，仲建荣只对建设的房屋享有债权，现有证据不能证明仲建荣对执行标的享有实体权利，并于2014年9月4日作出了（2014）德民初字第4040号民事判决书，驳回了仲建荣的诉讼请求。仲建荣对德惠法院（2014）德民初字第4040号民事判决书不服，向长春中院上诉，长春中院认为2011年9月8日仲建荣与建设发展公司项目部所签订的《合作开发项目合同》的项目部代表人为姜义文，各方当事人均认可该项目部未经工商注册登记，公章未在工商部门备案，建设发展公司对该项目部亦不进行管理，应视为该合同为仲建荣与姜义文个人所签订。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条的规定，认为仲建荣与姜义文于2011年9月8日签订的《合作开发项目合同》无效，仲建荣对龙泉花园小区在建工程不享有物权，对于仲建荣已经向龙泉花园小区投入的资金，仲建荣可向姜义文另行主张权利。长春中院作出了（2014）长民二终字第1008号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。认定上述事实的证据有当事人的陈述，张晓慧与徐忠坤的结婚证，2010年7月14日大安市安广镇人民政府安政发[2010]8号文件，大安市安广镇规划办公室大广地字（2010）010号建设用地规划许可证，2010年9月17日大安市安广镇人民政府大广施编号005建筑工程施工许可证，2011年8月19日大安市发展和改革局大发改资字[2011]205号文件，2010年6月20日建设发展公司向徐忠坤出具的授权委托书，2011年4月11日徐忠坤与方德海签订的《合同协议书》及相应的补充说明，2011年6月25日建设发展公司与姜义文签订的《合作开发协议》及《补充协议》，2011年6月25日建设发展公司向姜义文出具的授权委托书，2011年6月28日徐忠坤与姜义文签订的《合同协议书》，2011年9月8日姜义文与仲建荣签订的两份《合作开发项目合同》，2012年7月20日徐忠坤、张晓慧与方德海、姜义文签订的《关于安广龙泉花园小区3号楼、4号楼项目相关问题确认书》，2012年8月3日徐忠坤、张晓慧与方德海签订的《大安市安广龙泉花园小区4号楼开工确认书》，仲建荣、赵振友、钟健与张晓慧签订的《抵押还款协议书》，2013年4月25日仲建荣、赵振友、钟健三人共同向张晓慧出具的欠据及返款计划（原文为反款计划），本院（2014）大刑初字第97号部分刑事卷宗材料（包括询问笔录、大安市人民检察院起诉书，庭审笔录、刑事判决书等），本院（2014）大刑初字第112号部分刑事卷宗材料，长春中院（2014）长民二终字第1008号民事判决书等。仲建荣为了证实自己的主张向本院递交了2012年1月4日加盖建设发展公司财务专用章的收据一份，原材料及费用清单一份，2011年10月25日收款单位为天惠房地产开发有限公司的吉林省农村信用社现金交款单一份，2011年9月16日的大安市安广镇会计核算中心出具的收据一份，吉林省农村信用社个人储蓄凭证四份，记账凭证二份，评估报告一份，二原告私卖房屋明细表一份，回迁补交楼房差面积款及其他款项明细表一份。钟健为了证实自己的实际资金投入向本院递交了仲建荣、钟健、王向坤与赵振友、李跃吉于2013年3月25日签订的协议书一份，姜义文与仲建荣于2012年8月2日共同为钟健出具的投资证明一份。上述证据是仲建荣及钟健证明自己的实际投资情况及二原告私卖房屋的证明材料与二原告的诉讼请求不具有关联性，本院不予审查。根据张晓慧、徐忠坤的诉讼请求和仲建荣、钟健、姜义文、方德海、建设发展公司的答辩意见，归纳本案的争议焦点：二原告要求六被告给付590万元项目转让工程款及相应利息100万元是否应予支持？对案件争议的焦点各方当事人无异议和补充。
本院认为：徐忠坤首先挂靠建设发展公司开发龙泉花园小区房地产开发项目，在开发该小区1号楼、2号楼完毕后，又与方德海、姜义文达成了转让其余房地产开发项目的协议，且姜义文取得了建设发展公司的授权，即达成了新的挂靠协议，由姜义文挂靠建设发展公司继续开发该小区。在4号楼主体封顶后，因姜义文、方德海无力继续经营，二者找到仲建荣合作开发，由姜义文与仲建荣签订了两份《合作开发项目合同》。则本案的关键在于仲建荣与姜义文达成的两份《合作开发项目合同》是否有效，如果是有效的协议，则仲建荣取得了龙泉花园小区除1号楼、2号楼外的房地产项目的土地使用权和所有权，二原告再无权出售龙泉花园小区3号楼、4号楼的楼房，二原告的实际投资可以依据欠据向仲建荣主张权利。如果是无效的协议，仲建荣并未能实际取得房地产的实体权利，则二原告再持欠据要求仲建荣、钟健、赵振友给付590万元工程款就失去了基础。2011年9月8日姜义文与仲建荣达成了一份《合作开发项目合同》，同日姜义文又以龙泉花园小区项目部的名义与仲建荣达成了另一份《合作开发项目合同》，但后者所使用的公章未经过工商注册登记，公章也未在相关部门备案，建设发展公司对该项目部亦不进行管理，上述事实已被长春中院（2014）长民二终字第1008号民事判决书所确认，故应视为该合同为仲建荣与姜义文个人所签订，即两份合同均为姜义文与仲建荣以自然人的名义签订。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条规定：“合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。”据此，因姜义文与仲建荣均系自然人，均不具备房地产开发经营资质，两份《合作开发项目合同》均为无效合同。两份合同被确定为无效，则仲建荣失去了取得龙泉花园小区房地产实体权利的基础，仲建荣等人投资建设龙泉花园小区3号楼的资金只能作为债权处理。同时仲建荣、钟健、赵振友向张晓慧出具的欠据及返款计划亦是合同行为，《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。据此，因仲建荣、钟健、赵振友对龙泉花园小区无实体处分权利而使欠据和返款计划归于无效，二原告基于无效的合同主张权利显属不当。且590万元亦非张晓慧为仲建荣进行施工的工程款，因二人并不存在建筑工程施工合同关系，故对二原告要求仲建荣、钟健、赵振友给付590万元投资款的请求本院不予支持。无论欠据及返款计划是否有效，根据合同相对性的原则，其要求姜义文、方德海给付590万元债务没有法律依据，本院不予支持。同时建设发展公司系被挂靠企业，该公司并未实际参与经营、管理和投资，只是授权给实际挂靠人开发的权限，故二原告要求建设发展公司承担590万元投入的工程款亦无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十五条第（二）项之规定，
判决如下：驳回原告张晓慧、徐忠坤的诉讼请求。案件受理费60100.00元，由原告张晓慧、徐忠坤负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。
审判长 吴 多 广
审判员 王 化 龙
审判员 李 洪 涛
二〇一六年一月二十五日
书记员 王鑫程速录员梁爽 更多数据：搜索“”来源：