安徽省六安市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)六民二终字第00537号
上诉人（原审原告）：陈理章，男，1932年9月20日生，汉族，住安徽省金寨县。
委托代理人：蔡广明，安徽梅山律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：汪家胜，男，1981年11月6日生，汉族，住安徽省金寨县。
委托代理人：徐金友，青山法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：金寨县供销合作社联合社。住所地安徽省金寨县梅山镇流波路251号，组织结构代码51170000-9。
法定代表人：刘平先，该社主任。
被
上诉人（原审被告）：金寨县青山供销合作社。
诉讼代表人：金寨县青山供销合作社破产清算组。
负责人：黄河，该清算组组长。上述二被上诉人共同
委托代理人：刘平安，安徽梅山律师事务所律师。上诉人陈理章与被上诉人汪家胜、金寨县供销合作社联合社（以下简称金寨县供销社）、金寨县青山供销合作社（以下简称青山供销社）确认合同无效纠纷上诉一案，前由安徽省金寨县人民法院作出(2015)金民二初字第00314号民事判决，陈理章不服，提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2016年元月7日公开开庭审理了本案，上诉人陈理章及其委托代理人蔡广明，被上诉人汪家胜及其委托代理人徐金友、青山供销社破产清算组负责人黄河及青山供销社与金寨县供销社的共同委托代理刘平安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告陈理章诉称：陈理章于1987年调至青山供销社张冲供销站工作，并在供销站楼上居住。2000年12月，青山供销社按照金寨县供销社关于处置张冲供销站资产土地房屋的相关精神，决定对张冲供销站的房屋进行拍卖出售。并确定了“先本店、本部、再本站、后本社，然后向社会的程序原则”和“坚持先在职、后退休购买的顺序原则”。至当年12月底，张冲供销站尚有一间三层房屋（包括陈理章居住的一间）未卖。2003年7月，青山供销社破产清算组下发《固定资产拍卖、出售实施细则》，再次重申了上述出售原则，并确定在2003年7月16日之后才能对外出售。后陈理章曾30多次要求购买该房，均被告知该房未卖。直到2009年，汪家胜要求陈理章腾房，陈理章才得知青山供销社已于2001年8月5日将上述一间三层房屋卖给了汪家胜。陈理章多次交涉，但金寨县供销社不予理睬。2014年3月，青山供销社破产清算组与汪家胜办理了所有权变更登记。要求确认青山供销社与汪家胜签订的《经营设施、拍卖协议书》侵犯了陈理章的优先权；确认青山供销社与汪家胜签订的协议无效。陈理章向原审法院提供的证据为：证据一、青山供销社破产清算组《固定资产拍卖、出售实施细则》，青山供销社破产清算组《紧急通知》，金寨县供销社《关于陈理章同志申请事项的答复意见》，金寨县供销社《关于我系统青山供销社破产后房屋土地资产的处置报告》（以下简称《处置报告》），证明对外出售房屋的前提是“本站职工无人购买”，陈理章有优先购买权。证据二、杨运礼、雷家成询问笔录，证明争议房屋曾卖给或准备卖给陈理章，青山供销社与汪家胜房屋买卖是暗箱操作。证据三、陈理章历次上访材料、金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书、六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书、陈理章于2009年致章仁科、张亮菊的信件，证明陈理章直到2009年才知道权利被侵害及诉讼时效中断。证据四、青山供销社破产清算组房产证、房管局在办理房屋所有权转移登记时对汪家胜所作的笔录，证明青山供销社既得房产证时间是2014年3月17日，汪家胜办理房产过户时间是3月15日，说明青山供销社与汪家胜恶意串通。汪家胜辩称：2000年10月，青山供销社在改制期间处理张冲商场房屋。在青山供销社规定的时间内，本案合同所涉一间三层房屋因张冲供销站职工无人购买，青山供销社决定对外出售，汪家胜便于2001年2月5日向青山供销社交购房款29000元，并于8月5日签订《经营设施出售拍卖协议书》，由当时青山法律服务所见证。2014年办理了国有土地使用证和房产证。陈理章未在规定时间内向青山供销社申请购买，故对房屋没有优先购买权，请求法院判决驳回陈理章的诉讼请求。汪家胜原审法院提供的证据为：证据一、青山供销社收款凭单、青山法律服务所见证书、国有土地使用证、房产证，证明汪家胜合法购买青山供销社房屋，并办理了不动产登记。证据二、青山供销社2000年11月8日、11月20日发出的两“紧急通知”，证明青山供销社在改制期间已多次通知张冲供销站职工，陈理章对此知情。证据三、李德明、晁明宏、柯亨涛、吴善敏出具的关于张冲商场出售情况说明，证明陈理章对出售张冲商场知情、从未提出过购买。证据四、职工代表会议记录，证明陈理章曾在2001年明确表态无条件腾空房屋。证据五、马永、唐远志出具的证明，证明陈理章最早在2003年即知道房屋出售给了汪家胜。证据六、《金寨县供销社系统企业解困实施意见》，证明汪家胜购买房屋是在青山供销社改制阶段进行的，且该文件没有规定先本店、本部，再本站，后本社，然后向社会出售的程序。证据七、金寨县供销社《关于汪家胜户要求办理房产证引发上访的情况汇报》，证明在张冲供销站无人购买情况下，青山供销社才将房屋出售给汪家胜。青山供销社辩称：陈理章并非在争议房屋长期居住。陈理章所依据的“先本店、本部、再本站、后本社、然后向社会的顺序原则”等是青山供销社进入破产程序后由破产清算组于2003年7月14日制定的；而青山供销社与汪家胜签订的协议是在2001年8月5日，当时正处于青山供销社改制过程中，不适用上述文件规定。青山供销社在改制过程中分别于2000年11月8日、11月20日两次发出《关于张冲商场有偿转让有关问题的紧急通知》，均规定了职工购房的最后期限，但陈理章未表示购买。在此期间，陈理章之子陈绍君参与购买了张冲供销站房屋，应当推定陈理章已知晓上述内容。金寨县供销社辩称：金寨县供销社不是协议当事人，与本案无关。青山供销社、金寨县供销社向原审法院提供的证据为：证据一、金寨县人民法院（2001）金民破字第04号民事裁定书及成立清算组文件，证明青山供销社于2001年11月20日宣告破产还债。证据二、金寨县供销社《关于陈理章同志退休的通知》、《关于退休干部陈理章同志房屋维修的批复》，证明陈理章于1992年退休并根据陈理章要求拨付800元用于维修其家中房屋。证据三、2000年10月18日青山供销社下发的《张冲商场有偿转让实施细则》，证明陈理章未按实施细则在规定的时间内主张购买房屋。原审法院的认证意见为：陈理章提供的青山供销社破产清算组相关文件，因青山供销社与汪家胜房屋买卖行为发生在青山供销社申请宣告破产前，故上述文件与本案无关联性，不予确认。陈理章提供的杨运礼、雷家成询问笔录，汪家胜提供的李德明、晁明宏、柯亨涛、吴善敏出具的关于张冲商场出售情况说明及马永、唐远志出具的证明等，其中已为金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书、六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书所认定的部分予以确认。各方当事人提供的其他证据的合法性、真实性和关联性，予以确认。原审法院审理查明：
一、争议房屋出售经过。青山供销社张冲商场始建于1985年，位于张冲临街东面，共7间3层。2000年10月，青山供销社根据《金寨县供销社系统企业解困实施意见》进行改制，对张冲商场专门制定了《张冲商场有偿转让实施细则》。在实施细则中确定有“坚持先本店、本站再本社、后社会的原则”，并明确10月13日至17日为宣传动员、10月18日至19日中午为递交《申请书》和保证金时间，19日午后至24日为缴纳有偿转让款项时限。凡是在规定时间内未能递交《申请书》和保证金以及未能一次性缴清有偿转让款项的，均视为自动放弃，逾期企业将推向社会。2000年11月8日，青山供销社又向张冲供销社职工下发《关于张冲商场有偿转让有关问题的紧急通知》，将一次性交款期限变更为11月14日止。逾期视为自动放弃。在上述规定的期间内，张冲商场绝大部分房屋均妥善转让。仅剩下西头一间三层房屋无人申请购买。汪家胜遂于2001年2月5日向青山供销社表示购买并交清购房款29000元。2001年8月5日汪家胜与青山供销社签订《经营设施出售、拍卖协议书》。汪家胜曾于2002年7月申请办理国有土地使用权变更登记，但因故未完成变更登记。2014年2月26日，汪家胜取得国有土地使用权证。2014年3月18日办理了房屋所有权证。
二、房屋发生纠纷情况及其他情况。陈理章自1955年起在青山供销社工作，1987年调至张冲供销站工作，1992年退休。陈理章退休时，青山供销社已根据陈理章要求拨付800元用于维修陈理章家中房屋。陈理章在张冲供销站工作期间，在张冲商场西头三楼房屋一间（本案合同所涉房屋三楼）居住。2003年10月，汪家胜将一楼租给马勇使用，租期7年；2010年马勇交还房屋时，陈理章称该房屋不属汪家胜所有，两人发生纠纷。2011年7月，陈理章更换一楼卷闸门；2011年8月，陈理章将汪家胜已装修的二楼房门及室内装修物拆除，青山派出所两次出警。另外，青山供销社于2001年11月20日由金寨县人民法院裁定宣告破产还债。包括本案争议房屋在内的张冲商场未再列入破产财产。原审法院认为，本案争议焦点为：
一、陈理章是否享有优先购买权；
二、青山供销社与汪家胜之间的买卖合同是否有效。关于焦点一：优先购买权，是特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。因此，陈理章是否具有优先购买权，应当从以下三个方面考量：首先，陈理章主张优先购买权是否有法律依据。根据金寨县人民法院（2014）金民一初字第00327号民事判决书及六安市中级人民法院（2014）六民一终字第00810号民事判决书，均认定陈理章居住于争议房屋是陈理章“实际控制”。在本案中陈理章诉称是租住，但未提供公房租赁关系方面的证据。其次，陈理章主张优先购买权是否有合同约定。青山供销社改制期间出台的《张冲商场有偿转让实施细则》是面向青山供销社所有职工及社会不特定人员，其性质是要约邀请。该《实施细则》确定的“先本店、本站再本社、后社会”原则，只有在职工或社会人员向青山供销社发出要约后才产生的缔约优先效力。但陈理章未提供证据证明其在实施细则及紧急通知规定的时间内向青山供销社发出要约，双方未成立房屋买卖合同。因此，陈理章主张优先购买权也无合同的约定。第三，陈理章主张优先购买权的依据是青山供销社破产期间出台的相关文件。因汪家胜与青山供销社之间订立买卖合同是在青山供销社破产宣告前，该相关文件不具有溯及力。且该相关文件与上述《实施细则》性质一样属于要约邀请。关于焦点二：陈理章主张汪家胜与青山供销社合同无效的请求权基础是合同法有关恶意串通损害第三人利益的规定，但陈理章仅以青山供销社进入破产程序后的相关文件、信访答复及办理房屋登记手续过程进行推定汪家胜与青山供销社恶意串通，明显证据不足，不予采信。综上，经该院审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定判决：驳回原告陈理章诉讼请求。案件受理费2300元，由原告陈理章负担。陈理章不服上述判决，向本院上诉称：
一、原审判决认定陈理章对争议房屋“未提供公房租赁关系方面的证据”，因此只是实际控制而不是租赁并享有优先权的认定，违背事实和法律。在福利分房时代，单位为职工安排住房后，一般不签订租赁合同，只是从职工工资中扣缴少量的租金。因此对房屋实际控制的行为应认定为公房租赁关系；
二、《张冲商场有偿转让实施细则》及青山供销社的相关文件的法律性质是要约而不是要约邀请。陈理章向青山供销社提出购买并交钱时，青山供销社采取欺骗手段拒绝收钱。直到2009年汪家胜找陈理章要房屋时，陈理章才知道房屋已出卖。故原审法院认定陈理章未在规定时间内向青山供销社发出要约的认定不符合事实；
三、青山供销社与汪家胜签订买卖合同时，原张冲商场职工杨运礼、雷家成均不知道，证明青山供销社和汪家胜的买卖行为完全是一种暗箱操作。双方签订买卖协议后至2004年11月时，青山供销社一直隐瞒真象，应认定为恶意行为。根据《张冲商场有偿转让实施细则》的规定，“推向社会和市场实行竞价有偿转让，起步价确定为31000元”，但青山供销社在未进行竞价的情况下以低于起步价的29000元将房屋卖给了汪家胜，证明青山供销社与汪家胜恶意串通损害了陈理章及张冲商场的集体利益。综上，请求二审法院撤销原判，改判支持陈理章的诉讼请求。陈理章向本院提供的新证据为：赵俊、汪大卓的书面证言，证明陈理章在2001年曾经到青山供销社交过购房款。汪家胜辩称：2000年10月，青山供销社在改制期间为处理张冲商场六间房屋，工作组多次召开张冲供销站职工会议，并多次与陈理章沟通，陈理章的儿子也购买了一间。因涉案房屋在本站职工无人购买的情况下，汪家胜才有偿取得该房屋。陈理章在此期间从未向青山供销社主张过购买此房屋，即使陈理章有优先权也只是对该房屋的第三层一间有优先权。
二、陈理章主张“坚持以93年岗位为基础，先本店、本部，再本站、后本社，然后向社会的程序原则”，但这一原则是破产还债时的原则，但汪家胜购买此房屋是在此之前发生的，不应适用此原则。
三、2000年10月青山供销社改制处理张冲商场房屋时公开透明，人人皆知，陈理章的儿子也购买了一间，涉案房屋是青山供销社职工没人购买的情况下由汪家胜购买。购买时汪家胜是支付了合理的对价且经过青山法律服务所见证，故不存在恶意串通损害陈理章利益的情况。综上，请求二审法院维持原判。汪家胜向本院提供的新证据为：陈理章在青山派出所的询问笔录，证明卖房情况陈理章是清楚的，陈理章住在第三层，其他人买房时候，陈理章知情但未提出优先购买权。金寨县供销社辩称：金寨县供销社与青山供销社系两个不同的法人单位。金寨县供销社列为被上诉人主体不适格。青山供销社辩称：同意汪家胜的答辩意见。通过庭审，汪家胜对陈理章提供新证据的质证意见为：是假证。赵俊和汪大卓是何许人，男女不清楚，家庭住址不清楚。内容来看，是听陈理章自己说的，没有任何证据效力。且两证人没有到庭经过质证，没有效力。金寨县供销社、青山供销社对陈理章提供新证据的质证意见为：同意汪家胜的质证意见。陈理章对汪家胜提供新证据的质证意见为：证据的真实性没有异议，汪家胜要么曲解证据中陈理章所要表达的意思，要么没有看清楚，不能达到证明目的。金寨县供销社、青山供销社对汪家胜提供新证据的质证意见为：证据的三性无异议。陈理章对原审证据的补充意见为：对张冲供销站的处理方案，向社会出售应采取竞价的方式，房屋底价是31000元，而对方提供的成交价格是29000元，该行为构成恶意串通。汪家胜对原审证据的补充意见为：当时房屋没人买，降价是合情合理的，不能作为上诉人理由。本院的认证意见为：陈理章提供的书面证言属证人证言，根据法律规定证人除特殊情况应亲自到庭作证，故陈理章的提供的书面证言因证人未到庭作证，故其合法性不应认定。汪家胜提供的谈话笔录，真实性应予认定，但不能证明陈理章在2004年知道涉案房屋出售给汪家胜。二审期间，当事人提供的其他证据与一审相同，相对方的其他质证意见同一审，本院的认证意见与一审一致。二审查明：2000年10月18日，青山供销社发布《张冲商场有偿转让实施细则》，载明坚持先本店、本站，再本社、后社会的原则。凡是在规定时限内未能递交申请书和保证金以及未能一次性缴清有偿转让款项的，均分别视为自动放弃，逾期企业将推向社会。最终确定价位面向职工为26000元（1-3层垂直1间），推向社会和市场实行竞争有偿转让，起步价确定为31000元。陈理章于2004年12月9日在向县法院、县国土资源局等单位提交的回《紧急通知》的函中载明，由于柯亨涛、游家庆在门面上发生争执，柯不买，在此情况下我就提出我买，他们没有征求我个人意见随意出卖给别人。2006年3月22日，青山供销社在职职工代表会召开时，章仁柱陈述：什么事都好讲，张冲的房子我表姐买下四年无法投入使用，损失巨大，从法、情、理等方面都说不过去。陈理章在参加时陈述：“张冲商场的房子，企业破产处理时（约在2001年3月）不卖给我欠妥，是对老同志不尊重，我对此很有意见，但今天从大局出发，从整体着想，我自愿配合支持，无条件腾空让出张冲商场我占用的房屋。但有一个条件，必须是在青山商场章仁清腾空让房的同时，我们一致性共同让房。”陈理章在原审庭审中陈述“张冲供销站在职职工没人买的时候我多次要求买，买不上。”二审查明的其他事实与一审相同。
本院认为：优先购买权，是特定人依照法律规定或合同约定，在出卖人出卖标的物于第三人时享有的在同等条件优先于第三人购买的权利。因汪家胜与青山供销社签订房屋买卖合同的时间在青山供销社被宣告破产之前，且涉案房屋并未列为青山供销社破产财产，故应该认定涉案房屋的买卖行为发生在青山供销社破产之前。根据青山供销社于2000年10月18日发布《张冲商场有偿转让实施细则》，陈理章在涉案房屋三楼居住且是青山供销社的退休职工，其应该享有涉案房屋的优先购买权。但根据陈理章在2004年12月9日向县法院、县国土资源局等单位提交的《回的函》中载明“由于柯亨涛、游家庆在门面上发生争执，柯不买，在此情况下我就提出我买，”及陈理章在原审庭审中陈述“张冲供销站在职职工没人买的时候我多次要求买，买不上”来看，陈理章对于青山供销社在发布《张冲商场有偿转让实施细则》及两次为了催促内部职工在限定时间内行使优先购买权的紧急通知均知晓。陈理章未提供证据证明其在青山供销社规定的期限内以其他职工同等条件来购买涉案房屋或其主张优先购买权但青山供销社未同意，故其已放弃涉案房屋的优先购买权。青山供销社在内部职工无人购买的情况下根据《张冲商场有偿转让实施细则》的规定将涉案房屋出售给不是青山供销社职工的汪家胜，并未侵犯陈理章的优先购买权。陈理章上诉称汪家胜与青山供销社签订房屋买卖合同侵犯了陈理章优先购买权的理由，不能成立。
二、关于汪家胜与青山供销社签订的房屋买卖合同的效力问题。根据《张冲商场有偿转让实施细则》的规定涉案房屋出售给内部职工的价格为26000元，出售给社会人员的起步价为31000元。青山供销社在内部职工未行使优先购买权的情况下将涉案房屋以29000元价格出售给汪家胜并无不妥，该价格并不明显低于《张冲商场有偿转让实施细则》规定的价格且高于出售给内部职工的价格。至于青山供销社是否采取了竞价的方式，汪家胜作为善意第三人并不能左右。陈理章也未能提供证据证明汪家胜与青山供销社有恶意串通行为，故其要求确认汪家胜与青山供销社签订的房屋买卖合同无效的上诉请求，不能成立。综上，原审判决理由部分欠妥，但判决结果正确应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由陈理章负担。本判决为终审判决。
审 判 长 张德兵
代理
审判员 王 丽
代理
审判员 卢文乐
二〇一六年一月二十五日
书 记 员 刘 珩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。 微信公众号“”