浙江省湖州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙湖民终字第566号
上诉人（原审被告）：许钦慧。
委托代理人：王永华。
被
上诉人（原审原告）：浙江安吉鼎盛物业管理有限公司。
法定代表人：王月明。
委托代理人：陈怡菲、方环城。
上诉人许钦慧为与被上诉人浙江安吉鼎盛物业管理有限公司（以下简称鼎盛物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服安吉县人民法院（2015）湖安天民初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2015年12月9日、2016年1月20日公开开庭进行了审理。上诉人许钦慧及其委托代理人王永华，被上诉人鼎盛物业公司的委托代理人陈怡菲、方环城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定：2011年12月29日，鼎盛物业公司与安吉县山水华庭小区业主委员会（以下简称业主委员会）签订《物业服务合同》，2011年12月31日及2013年1月5日签订了补充协议，约定鼎盛物业公司于2012年1月1日至2014年12月31日为递铺镇山水华庭北苑、南苑、东苑提供物业管理事宜，合同期限自2012年1月1日起至2014年12月31日止，业主按其拥有物业的建筑面积交纳物业服务费，多层住宅为0.65元／月／平方米，类似车库（车位）的储藏室为30元／月／只。业主最迟应于每年6月30日前付清全年物业服务费，逾期应按每日1‰支付违约金。许钦慧系山水华庭南苑8幢402室业主，其房屋建筑面积为139.55平方米，并有一类似车库的储藏室。许钦慧2012年-2014年储藏室物业费、2014年住宅物业费均未交纳。鼎盛物业公司于2014年11月14日向许钦慧催交物业费，许钦慧未交纳。后许钦慧曾向鼎盛物业公司缴纳部分物业费，鼎盛物业公司以其未全额缴纳为由拒收，以致成讼。原审法院认为，鼎盛物业公司与业主委员会间的物业服务合同系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，业主委员会系代表全体业主签订该合同，故物业服务合同对全体业主均具有约束力，许钦慧应按物业服务合同约定履行交纳物业费的义务。根据合同约定及许钦慧房屋的建筑面积，许钦慧2012年-2014年尚欠的物业费为1957元（0.65×112.45×12＋30×12×3）。鼎盛物业公司主张许钦慧应按约支付违约金，原审法院认为约定违约金过高，酌情调整为150元为宜，对超出部分不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条之规定，判决：
一、许钦慧给付浙江安吉鼎盛物业管理有限公司物业服务费1957元及违约金150元，合计2107元，限于判决生效之日起十日内履行；
二、驳回浙江安吉鼎盛物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（已减半），由许钦慧负担，限于判决生效之日起十日内缴纳。宣判后，许钦慧不服，向本院提起上诉称：1、鼎盛物业公司与业主委员会签订的物业服务合同，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效。2、其在一审中提供的证明，足以说明该合同签订是不合法的。3、业主委员会没有通过业主大会就与鼎盛物业公司签订物业服务合同，业主委员会九个委员当中有7个对增加收费项目不知情。4、2013年1月5日业主委员会与鼎盛物业公司签订的补充协议关于车位费用的收费依据已发生变更。请求二审法院改判驳回一审判决的储藏室收费和违约金，由鼎盛物业公司赔偿许钦慧误工损失及交通费，一、二审诉讼费均由鼎盛物业公司承担。鼎盛物业公司二审答辩称：1、许钦慧上诉的问题，原审已经判决。2、根据最高人民法院关于审理民事案件诉讼时效的规定，诉讼时效抗辩必须在一审中提起。请求二审法院维持原判。二审中，许钦慧向本院提供下列证据材料：业主委员会盖章并由经办人方连健签字的证明一份，用以证明物业合同签订未经过业主大会同意。鼎盛物业公司质证认为：该证明仅是方连健本人的证明，不能证明其证明目的。
本院认为，该证明由业主委员会盖章和经办人方连健签字，鼎盛物业公司虽提出异议，但其未提出相反证据证明在签订物业合同前，已召开山水华庭小区业主大会和作出选聘鼎盛物业公司的决议，故本院对该证据予以确认。本院二审另查明，业主委员会在未召开山水华庭小区业主大会和作出选聘鼎盛物业公司的决议情形下，与鼎盛物业公司签订了《物业服务合同》。
本院查明的其余事实与一审认定的相同，对一审认定的事实本院予以确认。
本院认为，安吉县山水华庭小区业主委员会未经过业主大会的选聘程序与鼎盛物业公司签订的物业合同，由于该物业合同不存在小区全体业主的整体意志，故而在合同签订时对许钦慧不具有拘束力。但许钦慧在知道业主委员会已选聘鼎盛物业公司作为小区物业公司后，直至本案起诉前一直未提出异议，并已支付2012年至2013年物业费（不包括储藏室的物业费），且事实上鼎盛物业公司确实对许钦慧居住的小区提供了物业服务，许钦慧也接受了物业服务，应视为其认可该物业合同，故其应按照《物业服务合同》约定支付物业费，许钦慧上诉称无需支付储藏室的物业费用，与法相悖，本院不予支持。关于许钦慧上诉主张业主委员会与鼎盛物业公司于2013年1月5日签订的《﹤物业服务合同﹥补充协议》已对储藏室的物业费用作了变更约定，
本院查明，该补充协议对《物业服务合同》中关于业主支付储藏室的物业费用的条款未作另行约定，故许钦慧群该节上诉主张，与事实不符，本院不予支持。关于滞纳金问题，合同约定的滞纳金实系逾期付款违约金，许钦慧应按照合同约定支付违约金，但是鉴于鼎盛物业公司曾拒收许钦慧支付的物业费（不包括储藏室的物业费），原审酌情将违约金调整为150元并无不当。综上，许钦慧的上诉主张，无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由许钦慧负担。本判决为终审判决。
审 判 长 沈国祥
代理
审判员 周寅潇
代理
审判员 沈 杰
二〇一六年一月二十二日
书 记 员 谢敏飞 来源：百度搜索“”