湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）怀中民一终字第634号上诉人（原审原告）唐爱华，住湖南省怀化市鹤城区。委托代理人向木福。委托代理人杜显成，湖南紫鑫律师事务所律师，执业证号14312201310718818。上诉人（原审被告）瞿琳洁，曾用名瞿林杰。上诉人（原审被告）深圳市全鑫地产经纪有限公司，地址深圳市宝安区新安街道创业路21区都市翠海华苑1栋1803号。法定代表人瞿琳洁。上诉人（原审被告）深圳市全鑫地产经纪有限公司怀化分公司，地址怀化市鹤城区迎丰西路（府安琼天广场1101－1104室）。负责人邓永生。三上诉人共同委托代理人朱志奇。上诉人唐爱华与上诉人深圳市全鑫地产经纪有限公司（以下简称全鑫公司）、深圳市全鑫地产经纪有限公司怀化分公司（以下简称全鑫分公司）、瞿琳洁不当得利纠纷一案，均不服湖南省怀化市鹤城区人民法院（2014）怀鹤民一初字第969号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月5日公开开庭进行了审理。上诉人唐爱华的委托代理人向木福、杜显成，上诉人全鑫公司、瞿琳洁、全鑫分公司的共同委托代理人朱志奇均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定，全鑫公司成立于2007年3月16日，其法定代表人即本案瞿琳洁。全鑫分公司成立于2007年7月24日，负责人也即本案瞿琳洁，2010年10月22日变更负责人为邓永生。2008年12月2日，朝凤苑公司与全鑫分公司签订《销售承包代理合同书》，约定全鑫分公司代理销售朝凤苑公司开发的位于凤凰县沱江镇江北东路52号闻松轩旅游度假村商品房。同日，以朝凤苑公司为出卖人、以王旅律为买受人签订闻松轩旅游度假村36套房产的《商品房买卖合同》，总价款3720000元。同月4日双方又签订《借款协议》，约定朝凤苑公司向王旅律借款3720000元用于闻松轩旅游度假村工程，2009年4月2日前归还；如朝凤苑公司未归还，闻松轩旅游度假村房产合同生效，此房产产权归王旅律所有等内容。此后王旅律向朝凤苑公司支付借款3720000元，朝凤苑公司于2009年1月7日仅偿还借款330000元。由于朝凤苑公司没有兑现还款承诺，该公司于2009年4月15日与王旅律到房产管理部门办理了商品房预售登记备案，将闻松轩旅游度假村（后更名为潜龙居）36套房产抵偿给王旅律，其中包括本案争议的5单元8526号房。同年6月3日、4日朝凤苑公司营销总监及法定代表人分别向王旅律出具《承诺书》，承诺配合王旅律将36套潜龙居房产进行转卖销售。同年6月10日，王旅律将36套潜龙居房产委托全鑫分公司出卖，并与全鑫分公司签订了《委托销售房屋协议书》，约定36套房产以朝凤苑公司的名义出售；售房款由全鑫分公司收取并直接和王旅律结算等内容。同年8月7日朝凤苑公司与王旅律核算后又签订《还款协议》，约定朝凤苑公司于同年8月30日前将4700000元借支归还王旅律；朝凤苑公司还清欠款后，王旅律将登记在自己名下的潜龙居36套住房及所有产权全部退还给朝凤苑公司；王旅律已出售的16套房源可做为朝凤苑公司的房源，不需要客户退房，王旅律与客户的合同权利义务转归朝凤苑公司等内容（该《还款协议》后经怀化市中级人民法院认定，其性质应为回购房产协议而非还债协议，合法有效）。同年8月10日、20日王旅律收到全鑫分公司代朝凤苑公司支付的房款140000元、630000元。后王旅律与朝凤苑公司为《还款协议》的履行提起诉讼，经怀化市中级人民法院二审判决，朝凤苑公司还应支付所余款项及违约金。2009年唐爱华与全鑫分公司协商购置闻松轩旅游度假村商品房，全鑫分公司于同年5月19日向唐爱华作出《让利承诺》，承诺唐爱华将购买的酒店房号为8526号的商品房，面积48.46㎡，向唐爱华让利后，实际收款按3000元／㎡（即实际收取房款总价145380元）；让利由全鑫分公司在代理朝凤苑公司的闻松轩度假村楼盘的合法利益中让利。2009年7月8日，唐爱华在全鑫分公司在位于怀化步步高的代理销售点签署《商品房买卖合同》，约定出卖人为朝凤苑公司，买受人为唐爱华，合同约定唐爱华购买凤凰县闻松轩度假村第1幢5单元8526号房，房屋建筑面积为48.46㎡，3700元／㎡，总金额179302元；交房时间为2009年12月31日；朝凤苑公司在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案等内容。同日唐爱华以同样方式与朝凤苑公司签订了《凤凰城潜龙居旅游度假公寓委托合同》，约定唐爱华自愿将认购的房产交给朝凤苑公司统一代租，委托期自2009年8月8日起至2024年8月7日止；朝凤苑公司在前10年时间里每年按成交总价的10%即17930元（每月1494元）向唐爱华缴纳租金等内容。2009年7月10日，唐爱华按全鑫分公司在《让利承诺》中承诺的单价向瞿琳洁个人银行账户支付总房款145380元，全鑫分公司于同日向唐爱华开具了收据（票号为№0504614）。唐爱华自2009年8月16日至同年12月27日收取了5个月的租金后，未再获取收益。朝凤苑公司也未为唐爱华办理产权登记。唐爱华为此多次找朝凤苑公司协商，全鑫分公司也多次协助唐爱华找朝凤苑公司交涉，但朝凤苑公司以公司未收到唐爱华购房款为由予以拒绝。朝凤苑公司并于2013年10月19日出具证明，声明未收到唐爱华所交的145380元房款。现唐爱华所购房产已被转卖他人。原判认为，处理本案的关键，在于对全鑫分公司、瞿琳洁是否将唐爱华的房款支付给了朝凤苑公司的事实作出认定。对此，全鑫分公司、瞿琳洁主张2009年8月10日王旅律已收到其代朝凤苑公司支付的房款140000元，即是唐爱华在2009年7月10日所交总房款145380元中的大部分。但其时间与唐爱华支付房款的时间相隔了一个月，而经全鑫分公司代理、介绍销售的范围又不仅限于唐爱华所购商品房。在朝凤苑公司不认可该款系唐爱华的购房款的情况下，全鑫分公司本应提交更具证明力的证据予以证明，但全鑫分公司并未提交。而全鑫公司成立于2007年3月16日，全鑫分公司成立于2007年7月24日，其经营范围均为房地产经纪，法定代表人及负责人当时均为本案瞿琳洁。作为房地产经纪专业公司，向商品房销售委托人转付购房款的前后，却没有销售委托人对房款及所售商品房确认的材料，这是极不合常理的。故全鑫分公司应对此承担举证不能的后果，该院据此认定全鑫分公司未将购房款转付给朝凤苑公司。全鑫分公司及瞿琳洁在收到唐爱华的房款后，理应转交却没有交，其对唐爱华房款的占有没有法律上或合同上的依据，属于不当得利。全鑫分公司作为全鑫公司的分支机构，其民事行为的法律后果应由全鑫公司承受。唐爱华所交付购房款，理当交入全鑫公司账户，再由全鑫公司交付给其委托人。但事实上，唐爱华却按照全鑫分公司要求，将款项交到瞿琳洁个人帐户。瞿琳洁个人收取公司应收款项的行为，使其个人与公司产生人格混同，故瞿琳洁应与公司承担连带责任。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”全鑫公司、瞿琳洁应当将房款包括产生的利息退还唐爱华。唐爱华根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，要求判令全鑫公司按已交房款一倍进行赔偿，系对适用法律的理解有误，该司法解释只能规范调整商品房买卖合同法律关系，故不予支持。全鑫公司因占有房款取得利息上的不当利益，应以银行贷款利息为参照确定方为公平。经查，唐爱华付款时间为2009年7月10日，当时中国人民银行五年以上中长期贷款基准利率为5.94%（年利率）。唐爱华请求判令全鑫公司支付给唐爱华银行同期贷款四倍利息，没有依据。至于唐爱华提交怀化往返长沙火车票、长沙住宿票、汽油发票，主张是为办理本纠纷产生费用，因无法仅从上述票据上判断与本案的关联性，该院不予采信，对其相关主张不予支持。此外，本案不应中止审理，也不违反“一事不再理”原则。唐爱华曾要求以全鑫分公司、瞿琳洁、朝凤苑公司为被告，主张商品房买卖合同违约责任，于2014年6月10日提起诉讼。该院以潜龙居楼盘涉及合同诈骗，该诉讼不属于人民法院受理的民商事案件为由，裁定驳回。而本次纠纷系选择从不当得利法律关系角度提起的诉讼，需要审理的核心问题是全鑫公司是否完成了将购房款交付给了朝凤苑公司的受托事务，并非追究商品房买卖合同的违约责任，与所购房是否涉及刑事犯罪也无关联，故本案不应中止审理，也不违反“一事不再理”原则。全鑫公司提交的公告、（2014）怀鹤民一初字第537号民事裁定书，与本案诉讼标的无关联，不予采信。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，经该院审判委员会讨论决定，
判决如下：
一、全鑫公司、瞿琳洁连带返还唐爱华的购房款145380元，限于本判决生效之日起十日内付清；
二、全鑫公司、瞿琳洁连带赔偿唐爱华以购房款145380元为本金计算的利息损失（按年利率5.94%计算，自2009年7月10日起算至本判决生效后确定的履行之日止），限于本判决生效之日起十日内付清；
三、驳回唐爱华的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6100元，由唐爱华承担2000元，由全鑫公司承担4100元。
上诉人唐爱华不服上述判决，上诉称：1、上诉人并非自愿将购房款交到瞿琳洁个人账户上，而是和瞿琳洁一起到全鑫分公司刷卡支付购房款，当时对于购房款系转让瞿琳洁个人账户的事实并不知情；2、瞿琳洁、王旅律、周治平等人因王旅律与朝凤苑公司的借款协议得到包含本案争议房产在内的36套房产所有权，在因朝凤苑公司与王旅律于2009年8月7日签订的《还款协议》的履行问题引发诉讼中，法院判决朝凤苑公司支付给王旅律的违约金是参照2009年8月31日中国人民银行6个月内贷款基准利率的四倍计算的，瞿琳洁等人在判决生效后得到了该笔违约金，同理，全鑫分公司及瞿琳洁的欺诈行为导致上诉人的损失也应按中国人民银行同期利率四倍计算；3、上诉人为本案纠纷所花费用远不止于一审中提及的那些，一审认为上诉人所提为办理本案纠纷所花费用与本案无关联性不当，且一审对于财产保全费用未予以判决，请求二审一并判决由全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁承担。综上，一审判决认定事实错误，请求依法撤销一审判决第二、三项，改判全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁连带承担上诉人所付房款的同期银行贷款利率四倍的利息损失219343元，本案一、二审诉讼费、保全费由全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁承担。
上诉人瞿琳洁、全鑫公司、全鑫分公司不服上述判决，上诉并辩称：1、一审判决程序违法。唐爱华曾以商品房预售合同纠纷向鹤城区人民法院提起诉讼，该院裁定驳回起诉。现唐爱华以不当得利纠纷就同一事实向鹤城区人民法院起诉，法院受理并作出判决违反了一事不再理的诉讼原则。朝凤苑公司作为本案必要共同诉讼人，法院应追加其为被告而未追加，没有依据。且朝凤苑公司涉嫌合同诈骗罪已被凤凰县公安局立案侦查，本案应中止审理。一审不仅不中止审理，还作出判决有违刑事诉讼法相关规定；2、本案系唐爱华与朝凤苑公司签订商品房买卖合同，朝凤苑公司一房多卖而引发的纠纷。一审法院将本案定性为不当得利纠纷属适用法律错误。在本案中，全鑫分公司根据其与朝凤苑公司签订的《销售承包代理合同书》以及全鑫分公司与王旅律签订的《委托销售房屋协议书》的约定，以朝凤苑公司名义对外销售房屋，所得房款交由朝凤苑公司债权人王旅律，全鑫分公司已全部改造完代理事项，且没有过错，未获得任何利益，不存在不当得利。唐爱华未得到房屋与上诉人无关，一审法院认定上诉人未将唐爱华的购房款支付给朝凤苑公司属认定事实错误；3、瞿琳洁作为全鑫分公司的法定代表人，系该公司员工，将房款打入瞿琳洁个人账户是为了避免重复交税，且瞿琳洁也已按照朝凤苑公司的指示和王旅律的委托直接将房款交付给了王旅律，并不构成瞿琳洁与全鑫公司人格混同的事实。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法撤销原判，依法改判或将本案发回原审人民法院重审。
上诉人唐爱华辩称，唐爱华系本案受害者，在本案中没有任何过错，一审法院判令上诉人唐爱华承担案件受理费2000元有失公平。二审中，双方均未提交新的证据。二审
经审理查明的案件事实与原审查明的案件事实一致，本院予以确认。
本院认为，本案系不当得利纠纷。本案的争议焦点有三：
一、上诉人全鑫公司、瞿琳洁是否将上诉人唐爱华的购房款交至朝凤苑公司，以及瞿琳洁是否应承担责任的问题；
二、本案一审是否存在程序违法的情形；
三、上诉人唐爱华主张其所交房款四倍利息损失219343元是否有依据。关于上诉人全鑫公司、瞿琳洁是否将上诉人唐爱华的购房款交至朝凤苑公司的问题。在二审庭审过程中，经法庭询问，上诉人全鑫公司、瞿琳洁陈述对一审判决认定的事实没有异议，同时坚持全鑫公司、瞿琳洁将唐爱华的购房款直接支付给了朝凤苑公司的债权人王旅律的观点。而朝凤苑公司对其该说法并不予认可，并表示未收到唐爱华的购房款，本案争议房屋已经他卖。在这种情况下，作为当时经手购房款的瞿琳洁和全鑫分公司，上诉人唐爱华要求全鑫分公司、瞿琳洁出示已将房款支付给朝凤苑公司或朝凤苑公司债权人王旅律的证据，该要求合理合法。作为专门经营房地产经纪的公司，全鑫分公司、瞿琳洁无法出示房款交付给了朝凤苑公司或王旅律的证据，应承担举证不能的法律后果。一审以此认定唐爱华的购房款并未交付给朝凤苑公司并无不妥。上诉人全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁认为其已将唐爱华的购房款支付给了朝凤苑公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。瞿琳洁作为当时全鑫分公司的负责人，在公司有资金账户的情况下，将公司应收购房款汇入其个人账户，且根据瞿琳洁的当庭陈述，全鑫分公司经手的其他购房款亦是汇入其个人账户，且该个人账户系公司财务用其身份证办理。该行为导致了全鑫分公司的公司财产与公司负责人瞿琳洁的财产不能互相独立的情况发生，故此，瞿琳洁应当对本案中全鑫分公司应负的责任承担连带责任。而全鑫分公司作为全鑫公司的分支机构，其公司的行为所产生的法律后果由全鑫公司承担。1、关于上诉人全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁提出的一审程序违法的问题，主要有三点。1、是否违反了一事不再理原则。一事不再理原则是指当事人不得就同一诉讼标的，以同一事实和理由向同一法院和其他法院再行起诉。唐爱华曾以全鑫分公司、瞿琳洁、朝凤苑公司为被告主张商品房买卖合同的违约责任请求权，本案中唐爱华以全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁为被告主张不当得利请求权，两案的当事人、案由及诉讼标的均不同，不违反一事不再理的原则。2、朝凤苑公司是否为本案必要共同诉讼参加人。本案审理的核心问题为全鑫分公司、瞿琳洁是否将其经手的唐爱华的购房款交给了朝凤苑公司，在全鑫分公司、瞿琳洁对此举证不能的情况下，朝凤苑公司并非本案必要共同诉讼参加人。3、本案是否应中止审理。上诉人提出应中止审理的理由为朝凤苑公司涉嫌合同诈骗罪被刑事立案侦查。但朝凤苑公司并非本案当事人，其是否涉嫌合同诈骗罪并不直接影响本案的处理，本案不需要中止审理。结合这三点所述，本案上诉人认为一审程序违法的上诉理由并不成立，本院不予采纳。2、上诉人唐爱华请求全鑫公司、全鑫分公司、瞿琳洁连带赔偿其所交购房款145380元同期银行贷款利率四倍利息损失219343元的上诉请求是否成立的问题。上诉人提出该上诉请求的主要理由是瞿琳洁截留了其交给朝凤苑公司的该笔购房款，并将该款反贷给朝凤苑公司，从朝凤苑公司得到了同期银行贷款利率四倍的利润。对于其该观点，唐爱华并未举证证明，且其主张四倍利率的请求并无法律依据，故对其该上诉请求，本院不予支持。至于上诉人唐爱华辩称其为受害人，一审诉讼费负担不合理的问题，根据法律规定，诉讼费的分担法院可酌情判决，对其该理由，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7749元，由上诉人唐爱华负担1649元，由上诉人深圳市全鑫地产经纪有限公司、深圳市全鑫地产经纪有限公司怀化分公司、瞿琳洁负担6100元。本判决为终审判决。
审 判 长 张义泰
代理
审判员 蒋珊珊
代理
审判员 罗雪花
二〇一六年一月二十日代理
书记员 丁 海附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审； 微信公众号“”