辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终385号
上诉人（一审被告）：王欣，女，汉族，1988年11月20日出生，现住址沈阳市于洪区。
被
上诉人（一审原告）：沈阳中群置业有限公司第一分公司，住所地：沈阳市于洪区丹景山路22-2号。
法定代表人：袁淑荣，职务：总经理。
委托代理人：张殿武，男，汉族，1979年3月9日生，该公司工作人员。
上诉人王欣因与被上诉人沈阳中群置业有限公司第一分公司（以下简称“中群置业第一分公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2015）于民二初字第06410号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由
审判员孙卓担任
审判长，
代理
审判员史舒畅、王虹参加评议的合议庭，对本案进行了���理。本案现已审理终结。中群置业第一分公司一审起诉称：王欣在我方负责物业服务的小区内居住，其欠2014年7月1日至2015年8月1日的物业费2，201元，要求王欣立即给付物业费。王欣一审答辩称：欠费金额、时间属实，但是不缴物业费是有原因的；房屋墙体多处有裂缝，漏水、长毛，窗户漏风，玻璃损坏1年后采予维修，厨房窗户损坏，至今未予修理，对讲机无法使用，进户门报修无人修理；我家楼道内窗户常年敞开，没有窗把手，无法关闭，导致冬季楼道湿滑，有业主摔伤的情况发生，电梯不按时年检，经常停运，电梯设施不完善，楼道内灯损坏，园区内道路破损，无人修理，楼道清理不及时，楼道及园区垃圾至今无人清理，楼梯间感应灯损坏，无人修理；园区内没有业主休闲区域，绿化不达标，园区内照明设施损坏，不缴物业费无法使用电梯，园区安保存在监管不利问题，人员随意出入，车辆乱停乱放，其他园区的车随意进入，消防通道堵塞，楼道内公共区域防火门无法关闭，物业收取物业费没有依据，投标的物业费是2.5元，但自行降价1.9元，物业公司没有资质证明，物业工作人员没有职业证明，物业费服务达不到物业费1.9元的标准；中群置业第一分公司工作人员服务态度恶劣。1、原告物业公司没有收取费用的资质。2、物业费收取没有法律和事实依据，中群置业第一分公司投标的物业费是2.5元，但自行降价1.9元，物业公司没有收费标准和依据；3、中群置业第一分公司在履行合同中未尽到合同义务，2013年延迟供暖，找到物业沟通，无人管理；4、供暖期间由于60号楼、64号楼开发商错接管道，业主饮用暖气水长达20天；5、园区设施维修和服务达不到标准，照明设施延迟一年半才安装，楼道��安全指示灯损坏，长期无人维修；6、电梯间管理混乱，卫生无人打扫，有私自张贴小广告，电梯没有及时年检，延迟将近9个月；7、园区绿化不达标，杂草丛生，树木枯死，无人管理，花池景观内无任何植物，存放垃圾，无人清扫；8、园区内处于未封闭状态；9、院内道路积水，路面坑洼不平，无人维修；10、物业公司存在违规违法的行为，业主包修存在包园现象，指定相关供货商，造成业主额外损失；11、电梯严禁运送建筑材料，但是有业主与物业公司进行金钱交易就可以使用电梯运送建筑材料；12、园区内车辆乱停乱放，停车需要交押金，超过规定时间押金不予退回且收取押金无任何收费依据；13、单元门口的雨达从未有人清理，并且垃圾无人清理；14、园区路灯至今有未安装的情况；15、园区内无任何便民设施，没有业主休闲区域及相应的设备；16、电梯与物业��捆绑，不缴物业费无法使用电梯；17、园区内单元门没有安装对讲机，不能使用，单元门常年敞开，人员随意进出；18、消防通道设备不全，无法使用；19、园区内业主自行车棚漏水；20、业主的房屋存在房屋质量问题，报物业维修，拖了将近两年才予以维修；21、电梯经常停运，园区内停水、停电不及时通知；22、中群置业第一分公司收取物业费未公示。一审法院查明：中群置业第一分公司是具有合法经营的物业服务企业。2013年5月30日，中群置业第一分公司通过了“加州阳光花园二组团（四期）”前期物业服务项目的选聘。2013年6月7日，中群置业第一分公司与沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签定《加州花园二组团（四期）前期物业服务合同》合同约定，物业服务费用标准住宅1.90元／月／平米（含电梯费）；合同期限为自2013年6月7日起至2018年6月6日止��另查明，王欣系居住在由中群置业第一分公司负责物业服务小区的业主，拖欠2014年7月1日至2015年8月1日的物业费2，201元。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。中群置业第一分公司与沈阳加州阳光花园房屋开发有限公司签定《加州花园二组团（四期）前期物业服务合同》，系双方意思表示真实，不违反法律和行政法规强制性规定，是合法有效的。作为物业公司的中群置业第一分公司履行了服务义务即有权收取业主相应费用；作为业主王欣享受了中群置业第一分公司提供的服务即应履行交纳相应费用的义务。关于王欣提出房屋存在质量问题的情况，因与本案不属同一法律关系，故对王欣的该项主张不予支持。关于王欣提出物业服务质量存在的问题，因其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。一审法院判决：
一、被告王欣于本判决发生法律效力之日起十日内向原告沈阳中群置业有限公司第一分公司交纳其拖欠的2014年7月1日至2015年8月1日的物业费2，201元。如果被告王欣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王欣承担。宣判后，上诉人王欣不服一审判决，向本院提出上诉，请求撤销一审民事判决，依据事实发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费由被上诉人中群置业第一分公司承担。主要理由：1、我方于2011年11月购买涉案房屋，2013年7月2日在没有相关部门验收情况下，开发商为避免违约交房赔偿，强制交房领钥匙，并必须缴纳第一年物业费、采暖费等费用。中群置业第一分公司只是开具一年期的收费收据，双方并未签订收取物业费的期限和数额的合同。一审认定的物业服务合同无效。2、中群置业第一分公司提供的文件里绿化面积14149平方米，道路灯160盏，庭院灯120盏，车辆有序停放。现实情况：园区实际绿化只有1000平方米，路灯更是寥寥无几，只有10盏路灯，晚上漆黑；绿化面积缩水了10倍而且绿地杂草丛生，死树垃圾都不清理，车棚漏雨；园区两个大门口积水从来不清理，给业主出行造成不便；物业收黑钱，园区内没有停车位，只有给物业20元钱就可以随便停放在园区内，造成业主的安全隐患；业主的车辆经常被划，物业从来不闻不问；说是封闭小区，门禁系统不好使，闲杂人员随意进出；电梯需要刷卡，限制业主出行，只能刷自己家楼层和一层，不交物业费就不能刷卡，不能乘坐电梯上楼，以前还经常出现掉楼现象，电梯需要刷卡才能到达自家楼层，不能按别的楼层，如果出现掉梯现象，后果不堪设想；吊装包园人员有万能电梯卡能自由上下每一层楼，存在很大安全隐患；另外物业指定吊装公司，与吊装公司有金钱交易，装修给每位高层业主造成6000元额外费用；公共楼梯道里窗户破损从来没有维修；声控灯也是个摆设，很多声控灯都不好用；消防通道没有水；电梯没有按时年检等，严重影响业主的正常生活和公共设施的使用，并且存在极大安全隐患。物业作为服务行业是服务业主的，更应该端正自身的服务态度，作为为我方广大业主服务的部门，中群置业第一分公司不但没有做到服务业主，在业主提出问题需要解决时，态度极其恶劣，我方在向物业提出需要解决的问题，物业长时间置之不理，我家出现墙体开裂、漏水长毛、窗户不严漏风、门窗配件损坏、对讲机不好用等等一系列需要物业协调解决的问题均不予理睬解决，往往一件简单的事都要拖半年甚至一年，这样的服务态度不值1.9元的物业费，并且既然物业主张电梯是不收费的，那么在我方没有交付物业费的期间为什么无法正常乘坐电梯，只能说明物业是将电梯费与物业费进行捆绑，这是国家明令禁止的违法行为。首先说明一点我方并不是拒绝交付物业费，而是我方只愿意交纳受到服务的部分（我的心里价位只值0.5元）。既然捆绑了电梯费，而我方在未交付物业费期间没有乘坐电梯，我方还有理由拒绝交付这部分的电梯费用，除非物业承认他们是将物业费与电梯费捆绑销售的。3、一审未经正常庭审，就我方指出物业服务不到位，达不到1.9元每平方米收取标准的事实给予避重就轻的采纳和误导，不允许我方做详细陈述，对于我方提出的当庭让中群置业第一分公司拿出签订六年服务合同的文件，提供从业人员《职业资格证》，质疑中群置业第一分公司零注册，没有独立承担风险的能力，收取第一次物业费的账目公开等情况时，一审办案人加以阻挠，损害了我方的合法权益。
被上诉人中群置业第一分公司二审答辩称：维持原判。主要理由：1、王欣上诉提出开发商强制交房，以及入住时交纳费用等，与我方物业公司无关，收取一年的物业费并无违规。2、我方和开发商签订的前期物业服务合同有效。3、开发商配套设施设备与我方物业公司无关，物业就现有配套设施设备提供物业服务。物业接到报修后，第一时间与开发商沟通维修。4、园区经物业协会等部门评定收费标准为2.51元每平方米每月（含电梯费），实际是按照1.9元每平方米每月（含电梯费）收取。我方提供的是整体服务，电梯每年维保、电费、换件等需要大量资金都由物业费中支出，如果是捆绑收费应当是收取电梯费，并同时收取物业费，我方并未收取电梯费，电梯的相关费用由物业费中支出，两者为一个服务整体，不存在捆绑问题。本院
经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。上述事实，有当事人的陈述，《前期物业服务合同》等证据，经一审法院庭审质证及本院审查，予以确认，在一审卷宗附卷佐证。
本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，中群置业第一分公司依据其与建设单位签订的前期物业服务���同为涉案园区提供物业服务，王欣作为园区业主应当向中群置业第一分公司支付物业费。对于王欣提出中群置业第一分公司提供的物业服务不到位，以及物业收费标准过高的问题。首先，涉案园区的物业收费标准住宅为1.90元每月每平方米（含电梯费），现有物业收费标准是否与中群置业第一分公司提供的物业服务相符，涉及到园区业主的公共权益，应当由业主委员会和达到法定比例的业主按照法定程序决定，不宜由业主单独判定，也不能成为个别业主不交或少交物业费的理由。其次，中群置业第一分公司作为物业服务企业，需要以收取的物业费保证园区物业服务的正常运行，故业主是否及时足额缴纳物业费影响园区物业服务的顺利进行和服务质量标准，涉及到园区内诸多业主的利益，尤其是已交费业主的合法权益。据此，在中群置业第一分公司未被依��解聘前，应当维持园区现有物业服务的运行。王欣提出的此项上诉主张，不能作为其不支付物业费的合法理由。对于王欣提出有关开发商强制交付房屋，园区配套设施设备不到位，以及房屋维修的问题。
本院认为，房屋交付和园区配套的问题，属于购房人和开发商之间房屋买卖法律关系范畴。依照物业管理条例规定和物业服务合同约定，中群置业第一分公司作为物业服务企业，对园区共用部位及配套设施、设备有日常维修养护和管理的义务，对于业主房屋专有部分并不承担物业维修义务。因房屋买卖合同和物业服务合同是不同法律关系，开发商和中群置业第一分公司在法律上是相互独立的民事主体，各自承担相应的民事责任，故王欣提出的房屋质量及维修问题，不属于本案的审理范围。虽然中群置业第一分公司对王欣提出的维修要求负有一定的协助义务���但是当维修义务人未尽到维修义务的情况下，王欣可以在质保期内向维修义务人积极主张相关权利，不能以此为由不支付物业费。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王欣负担。本判决为终审判决。
审 判 长 孙 卓
代理
审判员 史舒畅
代理
审判员 王 虹
二〇一六年一月二十日
书 记 员 郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方��驳回上诉，维持原判决、裁定； 来自：