安徽省淮南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）淮民一终字第00982号
上诉人（原审原告）：陈峰，男，1981年10月4日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
委托代理人：陈勋好，男，1954年2月16日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
委托代理人：邹传银，安徽郢都律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：李明江，男，1963年5月7日生，汉族，户籍所在地安徽省淮南市谢家集区，经常居住地浙江省海宁市海昌经济开发区。
上诉人（原审被告）：陈素英，女，1933年6月1日生，汉族，农民，住安徽省凤阳县。李明江与陈素英共同的
委托代理人：邹奇英（李明江妻子），女，1967年2月12日，汉族，住浙江省海宁市海昌经济开发区。
被
上诉人（原审被告）：王永俭，男，1951年6月30日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
被
上诉人（原审被告）：沈颂英，女，1952年2月15日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
被
上诉人（原审被告）：冯建献，男，1950年12月11日生，汉族，住安徽省淮南市谢家集区。
上诉人陈峰、李明江、陈素英因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省淮南市谢家集区人民法院（2015）谢民一初字第00531号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年12月16日受理后，依法组成合议庭，于2016年1月8日公开开庭审理了本案。上诉人陈峰的委托代理人陈勋好、邹传银，上诉人李明江、陈素英共同的委托代理人邹奇英到庭参加诉讼。被上诉人王永俭、沈颂英、冯建献经本院传票传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈峰原审诉称：淮南市谢家集区李郢孜镇河东北村二号井平房1栋7户的房屋原系淮南矿业集团李郢孜镇一矿分配给李新春居住的公房，1993年底该房参加房改时，李新春缴纳1700元房改款，从而取得该房屋的部分权利。后李新春将此房转让给王永俭、沈颂英夫妇，王永俭又将房屋转让给冯建献。2004年9月14日，冯建献将房屋转让给陈峰，陈峰付给冯建献3700元购房款后，冯建献将该房屋及相关手续交付给陈峰，陈峰在该房屋内居住至今。陈素英系李新春妻子，李明江系李新春儿子，后李新春死亡。现该房屋面临拆迁，双方因此房享有的拆迁安置权利发生纠纷，协商未果。现诉至法院请求：1、确认冯建献与其签订的房屋买卖协议有效；2、确认李新春卖房行为有效；3、确认沈颂英、王永俭卖房行为有效；4、该房屋拆迁时其享有拆迁安置待遇。李明江、陈素英原审共同辩称：李郢孜镇河东北村二号井平房1栋7户的房屋并没有卖，房子是借给沈颂英、王永俭住的，陈峰手中的住房使用证不知道是从什么渠道取得，陈峰也没有李新春家人的任何签字凭据，李明江、陈素英也有公房使用证，上面写得很清楚，证明房子没有卖。王永俭、沈颂英、冯建献原审未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。原审查明：李新春、王永俭、冯建献原系淮南矿业集团李一矿工人，李明江系李新春的儿子，陈素英系李新春的妻子，沈颂英系王永俭的妻子。1986年8月29日，淮南矿业集团李一矿将位于安徽省淮南市谢家集区李郢孜镇二号井1栋7户的公房分配给李新春，1993年12月21日，李新春参加房改，缴纳了1700元房改款后取得了该房屋的部分产权。李新春退休后便与妻子陈素英回到老家安徽省凤阳县居住，此后该房屋便由王永俭、沈颂英居住，2003年王永俭将房屋卖给冯建献，并将1996年房改后的公房使用证及派房单转交给冯建献，冯建献在该房内居住一年，2004年9月14日，冯建献与陈峰签订房屋转让手续，将该房以3700元的价格转让给了陈峰，并将1996年李新春房改后的公房使用证、派房单及房屋钥匙一并交予陈峰，陈峰一直在该房屋内居住至今。现因涉案房屋拆迁，发生争议，双方协商未果，陈峰诉至法院要求：1、确认冯建献与其签订的房屋买卖协议有效；2、确认李新春卖房行为有效；3、确认王永俭、沈颂英的卖房行为有效；4、由陈峰享有该房屋拆迁时拆迁安置待遇。另查明：2009年，该房屋登记拆迁，因该房屋所有权存在争议，淮南矿业集团煤矿棚户区改造建设领导小组李一矿项目部未对该房屋进行处理，现该房屋未拆迁亦未办理相关手续。2010年5月20日，李新春与其妻子陈素英经淮南市正诚公证处公证将该房屋的拆迁安置还原房赠给其孙李广，2011年5月25日，李新春在安徽省凤阳县去世。原审法院归纳的争议焦点为：冯建献与陈峰签订的房屋买卖协议是否有效；李新春的卖房行为是否真实有效；王永俭、沈颂英的卖房行为是否真实有效；陈峰是否有权要求确认享有涉案房屋拆迁时拆迁安置待遇原审法院认为：涉案房屋原系淮南矿业集团给予李新春的福利性用房，房改前李新春仅有居住使用的权利，并无所有权，1993年李新春缴纳1700元参加房改后，取得了该房屋的部分产权，在李新春去世后，涉案房屋户籍的户主登记信息为李新春之子李明江，至今未有变动。本案中，陈峰诉请要求确认李新春的卖房行为以及王永俭、沈颂英的卖房行为有效，首先应当证明存在上述两次房屋买卖行为的事实，但陈峰并未提交关于李新春与王永俭、沈颂英之间存在房屋买卖行为的任何书面协议或购房款交付凭证，现仅有王永俭、沈颂英、冯建献谈话笔录的单方陈述，李新春本人也已去世多年，现已无法核实，且李新春的家人亦不认可存在房屋买卖的行为，现有证据不足以证明存在李新春的卖房行为。故对于陈峰要求确认李新春卖房行为有效的诉讼请求，不予支持。王永俭、沈颂英、冯建献均在谈话笔录的陈述中承认王永俭、沈颂英与冯建献之间存在房屋买卖行为的事实，虽然李明江、陈素英当庭提交了一份王永俭、沈颂英出具的书面证明，但是证明中陈述内容与之前的谈话笔录陈述内容互相矛盾，且开庭时王永俭、沈颂英未出庭接受质询，庭后经法院传票传唤依然拒不到庭接受询问，因此对该份证明不予认定，故可以认定王永俭、沈颂英与冯建献的卖房行为真实有效。2004年9月14日，冯建献与陈峰签订了房屋转让协议，将该房以3700元的价格转让给了陈峰，并将公房使用证、派房单及房屋钥匙一并交予陈峰。合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同，自成立时生效，受法律保护。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。另外，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据以上规定，陈峰与冯建献之间已形成买卖合同法律关系，出卖人冯建献在缔约时对标的物是否取得所有权或者处分权，并不影响双方买卖合同的效力。房屋转让协议是双方真实意思的表示，亦不违反法律法规禁止性规定，应为有效合同。故对于陈峰要求确认冯建献与其签订的房屋买卖协议有效的诉讼请求，予以支持。关于诉争房屋拆迁补偿安置权益的归属问题，因淮南矿业集团煤矿棚户区改造建设领导小组李一矿项目部未对该房屋进行处理，现该房屋尚未拆迁，没有办理相关手续，亦未签订房屋拆迁安置补偿协议，陈峰要求确认其享有该房屋拆迁时拆迁安置待遇的诉讼请求不属于法院受案范围，不予支持。经原审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法通则》第五十六条、第五十七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第十条第一款、第四十四条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：1、陈峰与冯建献签订的房屋转让协议有效；2、王永俭、沈颂英的卖房行为有效；3、驳回陈峰的其他诉讼请求。案件受理费100元，由陈峰负担50元，王永俭、沈颂英、冯建献负担50元。宣判后，陈峰、李明江、陈素英不服，向本院提起上诉。陈峰上诉称：一审法院庭审时，陈峰提交了淮南市谢家集区法院李郢孜法庭找王永俭、沈颂英夫妇作的谈话笔录，证实了李新春卖房的事实，一审法院也对该两份证据的真实性予以了认定，却以证据不足以证明李新春的卖房行为，没有支持陈峰要求确认李新春卖房行为有效的诉请是错误的。请求二审法院撤销一审判决第三项判决结果，改判李新春转让淮南市谢家集区李郢孜河东北村二号井平房1栋7户的房屋行为有效。李明江、陈素英共同答辩称：李新春不存在卖房行为，一审法院判定涉案房屋没有买卖是正确的。李明江、陈素英上诉称：1、原审法院认定事实存在错误。王永俭、沈颂英与冯建献之间就涉案房屋不存在房屋买卖合同，双方没有关于涉案房屋的买卖协议，原审法院给王永俭、沈颂英制作的谈话笔录在前，在之后王永俭、沈颂英向李明江、陈素英提供的关于事情经过陈述推翻了之前的陈述；2、原审法院适用法律错误。原审法院无法认定李新春将涉案房屋卖给王永俭、沈颂英，那王永俭、沈颂英、冯建献处分涉案房屋的行为均为无权处分行为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、五十二条的规定，王永俭、沈颂英、冯建献之间的买卖行为均无效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条所适用的主体不包括买卖标的物的权利人，因此不适用于本案；3、原审判决在
本院认为中未阐述同相关部门签订拆迁安置补偿协议的主体是李明江和陈素英，由于相关部门法律知识的欠缺，在看到原审判决后，可能误认为陈峰为涉案房屋的权利人，所以二审法院对此应当予以明确，以达到定纷止争、案结事了。综上请求二审法院撤销原判，驳回陈峰的全部诉讼请求。陈峰答辩称：陈峰从冯建献处购得房屋，有收条，一审法院找王永俭等人做谈话笔录，都能反映购房的事实，都认可从李新春处购房。王永俭、沈颂英、冯建献二审未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。双方当事人均未提交新的证据，针对一审所举的证据，均未补充新的证明观点及质证意见，本院认证意见与一审一致。二审查明事实同一审判决书认定事实。根据双方当事人诉辩意见及举证、质证，结合庭审情况，本院归纳本案争议焦点为：1、陈峰要求确认李新春出售涉案房屋的行为有效，应否予以支持；2、原判认定陈峰与冯建献签订的房屋转让协议有效，王永俭、沈颂英的卖房行为有效，是否妥当。本院针对上述争议焦点评述如下：
一、关于争议焦点一，
本院认为：王永俭、沈颂英与李新春之间是否存在房屋买卖行为，陈峰仅仅依据王永俭、沈颂英在法院所做单方陈述的笔录无法证实李新春是否存在卖房行为。陈峰应提供王永俭、沈颂英与李新春之间的房屋买卖协议或付款凭证等相关证据证实李新春存在卖房行为，但在一审和二审审理中均未提供。原判据此认定确认李新春存在卖房行为，证据不足，对陈峰要求确认李新春出售涉案房屋的行为有效的诉请，不予支持，并无不当。
二、关于争议焦点二，
本院认为：《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。本案中，原审法院虽无法确认李新春存在卖房行为，但王永俭、沈颂英与冯建献，陈峰与冯建献之间存在的房屋买卖行为，王永俭、沈颂英、冯建献、陈峰均认可，且有部分房屋买卖协议和付款凭证。原审据此认定陈峰与冯建献签订的房屋转让协议有效，王永俭、沈颂英的卖房行为有效，符合法律规定。综上，陈峰、李明江、陈素英的上诉理由均不能成立，本院不予支持，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件诉讼费负担方式按一审判决执行，二审案件受理费160元，由陈峰负担80元，李明江、陈素英共同负担80元。本判决为终审判决。
审 判 长 张 晨
代理
审判员 汪传海
代理
审判员 代 奇
二〇一六年一月二十日
书 记 员 李 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 微信公众号“”