北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京01民终309号上诉人（原审被告，反诉原告）张树杰，男，1972年6月22日出生。
被上诉人（原审原告，反诉被告）丛云艳，女，1954年11月4日出生。委托代理人刘国柱，男，1952年12月23日出生。
上诉人张树杰因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市石景山区人民法院（2014）石民初字第9745号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。丛云艳在原审法院起诉称：2009年3月10日，双方就位于石景山区北辛安路28号房屋签订租赁合同，约定乙方未经甲方同意的条件下，不得擅自将房屋转租转借他人，一旦发现本合同自然终止，并按合同的50%向甲方支付违约金。张树杰早在2013年3月18日就将房屋以承包形式转租给闫素清经营，违反了合同明确约定。且张树杰在诉争房屋内存在卖淫等违法行为。丛云艳诉至法院，诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的房屋租赁合同，张树杰腾退房屋；2、本案诉讼费用由张树杰负担。张树杰在原审法院答辩称：不同意丛云艳的诉讼请求，此前丛云艳多次诉讼，不能重复立案。合同标的物不得转租转借是指房屋，承包标的物指的是承包权，是两个法律关系。请求法院驳回丛云艳的诉讼请求。并且张树杰提出反诉。丛云艳因在签订合同时，欺诈张树杰合同地点为北辛安路36号，故张树杰签订了合同。且丛云艳至今未配合张树杰办理营业执照。故丛云艳的行为对张树杰造成了损害。反诉请求：1、请求判令反诉丛云艳返还房屋租金31200元，赔偿转让费18000元、装修费10000元、经营补偿30000元、搬家费、空调、热水器移机费3000元、租房差价10000元、精神损失费5000元，以上共计107200元；2、请求丛云艳承担反诉费。丛云艳针对张树杰的反诉答辩称：不认可反诉请求及反诉理由和事实。原审法院
经审理查明：2009年3月10日，丛云艳（出租方、甲方）与张树杰（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，双方约定：乙方承租甲方门面房约40平米（以下简称涉案房屋）从事足疗保健的经营；租赁期限为长期到拆迁为止，自2009年3月10日到拆迁日期；乙方向甲方每半年交付7800元租金，第一次为2009年3月10日，以后需提前一个月交纳下半年租金……乙方不得拖欠甲方房屋租金，超过7天，甲方有权终止本合同；乙方在未经甲方同意的条件下，不得擅自将房屋转租、转借他人，一旦发现，本合同自然终止，并按合同的50%向甲方支付违约金，如支付的违约金不足弥补甲方的损失，乙方还应负责赔偿损失直达到弥补全部损失为止。张树杰承租涉案房屋后用于经营美容、美发、足疗等项目。此后，丛云艳与张树杰因涉案房屋产生纠纷，丛云艳诉至法院，请求解除房屋租赁合同，北京市石景山区人民法院于2012年12月20日作出（2012）石民初字第5656号判决书，判决驳回丛云艳的诉讼请求，并认定张树杰最后一次交纳租金的时间为2012年6月10日，租金交至2012年9月10日。丛云艳曾以张树杰属无照经营，违反合同约定为由将张树杰诉至法院，请求解除双方的房屋租赁合同，请求张树杰腾退房屋；北京市石景山区人民法院于2013年9月17日作出（2013）石民初字第4268号判决书，其中事实查明部分认定：“2010年6月21日，方艳取得注册编号为××××××6的个体工商户营业执照，该营业执照的内容包括：字号名称：北京青春时美理发店；经营者姓名：方艳；组成形式：个体经营；经营场所：北京市石景山区北辛安路36号；经营范围及方式：理发；一般经营项目：无；执照有效期：自2010年6月21日至2014年6月20日。该营业执照经（2013）石行初字第2号行政判决书及北京市第一中级人民法院（2013）一中行终字第1314号行政判决书予以撤销。”上述判决书现已发生法律效力。2014年，张树杰将丛云艳诉至法院，请求丛云艳配合其办理营业执照。北京市石景山区人民法院作出（2014）石民初字第2825号民事判决书，判决因相关部门无法提供涉案房屋的权属证明，因此可认定丛云艳确实不能提供涉案房屋的所有权证书，故驳回了张树杰的诉讼请求。审理中，张树杰称闫素清系其雇佣的工人，所以将店铺承包给闫素清经营，并提供了其与闫素清签订的承包协议复印件。该协议载明：方艳将芳菲足吧承包给闫素清，每月承包费4000元，方艳负责工商、税务、卫生部门的正常审查。闫素清负责店内设备正常使用，如有损坏自行修复，合法经营，禁止一切违法犯罪行为如有违法后果自负，按时交纳承包费。方艳如要收回自行经营，需提前一个月通知闫素清。闫素清如果不想继续承包要提前一个月通知方艳。该协议下方记载：“此件为复印件，原件已丢失，以此复印件为准，原件作废。张树杰以（已）不欠闫素清4000元钱。闫素清2014.10.22。”张树杰以此证明其与闫素清的承包协议已经解除，已于2014年上半年收回店铺，后于2014年10月22日找到闫素清，协议下方内容系闫素清书写。张树杰称上述协议于2012年底到2013年初期间签订。张树杰表示与闫素清未签订劳动合同，亦未为其交纳社保等保险金。2013年3月18日，张树杰出具收条：“今收到阎（闫）素清交来承包金4000元整（2013.3-2013.4）。”2014年4月18日，张树杰出具收条：“今收到阎（闫）素清交来承包金3300元整。”庭审时，张树杰称方艳为其配偶，负责诉争房屋的经营。2015年9月7日，北京市公安局石景山分局出具公安行政处罚决定书，载明：因刘国柱出租的北辛安路28号房屋内，方艳等人以作足疗为名事实卖淫嫖娼，被民警当场抓获。刘国柱因未能将方艳等人卖淫嫖娼、身份信息进行登记，及时上报公安机关，而被罚款二百元。另查，各方认可张树杰自2009年3月开始交纳租金至2013年9月10日，按照每月1300元共计62400元。原审法院认定上述事实，有房屋租赁合同、承包协议、收条、民事判决书、行政判决书、民事调解书、房屋权属证明、行政处罚决定书及双方当事人陈述等在案佐证。原审法院判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人可以协商解除合同，亦可以约定一方解除合同的条件，待条件成就时由解除权人解除合同，或者在存在合同法定解除的情形时，解除权人亦可以行使解除权。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。丛云艳与张树杰于2009年3月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应依约履行。首先，张树杰与闫素清签订承包协议，张树杰将诉争房屋交予闫素清进行经营的行为，实质上构成擅自将房屋转租、转借他人的行为。其次，张树杰承租诉争房屋后，在该房屋内存在卖淫等违法行为。因此，现丛云艳具备了对于合同的解除权。丛云艳请求判令解除房屋租赁合同，并请求判令张树杰腾退涉案房屋的诉讼请求具备事实和法律依据，予以支持。因张树杰的违约行为造成上述合同解除，故其主张对方赔偿转让费、装修费、搬家费、空调、热水器移机费、租房差价、精神损失费、经营损失的诉讼请求，因无事实及法律依据，不予支持。此外，双方在合同中约定张树杰租赁房屋，用于正常经营活动。丛云艳对于房屋租赁合同履行过程中，负有配合张树杰办理营业执照的合同义务。但张树杰并未举证证实其2009年3月至2013年9月租金交纳期间，曾向丛云艳主张办理营业执照，且因无合法营业执照的房屋瑕疵影响其实际经营损失的事实。且张树杰此前曾办理过营业执照，也实际使用诉争房屋，租赁合同的目的能够实现。张树杰于2014年才采用诉讼的方式主张丛云艳配合办理营业执照，但现主张丛云艳退还2009年3月至2013年9月租金的反诉请求，并无事实及法律依据，不予支持。当然，张树杰可就丛云艳配合办理营业执照问题另行主张。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、解除张树杰与丛云艳于2009年3月10日签订的《房屋租赁合同》；
二、张树杰于本判决生效后七日内将位于北京市石景山区北辛安路28号的房屋一间腾退给丛云艳；
三、驳回张树杰的反诉请求。判决后，张树杰不服原判，上诉至本院。上诉请求为：撤销原判第一项，依法改判认定双方所签合同无效，并支持本人的反诉请求中除精神损失费之外的请求或将本案发回原审法院重审。主要理由为：丛云燕在签订合同过程中存在欺骗行为，将没有所有权证得房屋出租给张树杰用于经营，应当认定合同无效。原审判决认定张树杰将涉诉房屋转租给闫素清证据不足。原审法院认定事实不清，证据不足，适用法律错误，请求二审法院依法公正处理。丛云燕同意原判，不同意上诉人张树杰的上诉请求。本院
经审理查明：原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：依法成立的合同受法律保护。丛云艳与张树杰于2009年3月10日签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律行政法规强制性规定，应属有效。上诉人张树杰以丛云燕没有涉诉房屋的所有权证请求确认双方租赁合同无效一节，因出租人是否取得房屋所有权证书不是认定租赁合同是否有效的依据，因此张树杰该项上诉请求本院不予支持。我国合同法规定，一方以欺诈、胁迫手段订立的合同，损害国家利益的无效。张树杰主张丛云燕在签订合同过程中存在欺骗行为，请求法院认定双方所签租赁合同无效一节，因没有法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。原审法院认定张树杰违反合同约定，达到了合同解除的条件，判决支持丛云燕解除合同的请求并无不当。原审法院考虑到本案的实际情况，认定张树杰在履行合同过程中存在瑕疵，判决驳回张树杰的反诉请求并无不当。综上所述，上诉人张树杰的上诉理由不能成立，上诉请求本院不予支持。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费一百四十元，由张树杰负担（本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千二百二十二元，由张树杰负担（已交纳）。二审案件受理费二千三百四十四元，由张树杰负担（已交纳七十元，余款于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。
审 判 长 张洁芳
审 判 员 刘国俊
代理
审判员 刘 磊
二〇一六年一月二十日
书 记 员 田 星 来自