浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）浙杭民终字第3429号
上诉人（原审被告）：陈掌甫，男，1953年6月22日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。
委托代理人：戴红兵，浙江振业律师事务所律师。
被
上诉人（原审原告）：夏瑞，女，1989年5月16日出生，汉族，住河南省息县。
委托代理人：朱勤，浙江可道律师事务所律师。
上诉人陈掌甫因与被上诉人夏瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2015）杭余民初字第1580号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年11月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明，2014年3月15日，杭州玉石塑粉有限公司（甲方）与陈掌甫（乙方）签订租房协议一份，约定乙方租用甲方坐落在临平星光街1117号西侧20米处马路北房屋底层5间280平方米经营使用。租赁期限五年，自2014年3月15日至2019年3月14日止。2014年3月21日陈掌甫（甲方）与徐盼盼（乙方）签订承诺书一份，约定：甲方将五间出租房租给乙方修车使用，每年租金26万元整，第二年起递增5%至第三年，第四、五年递增3%。租房协议从2014年3月26日起签订，租金一年一付，一次性付清。暂收租房押金3000元整。如违约，违约方承担责任，证照由乙方办理，包括费用。徐盼盼与夏瑞系夫妻关系。2014年3月26日陈掌甫（甲方）与夏瑞（乙方）签订《租房协议》一份，约定：
一、乙方因经营需要租用甲方坐落在杭州市余杭经济开发区北侧，房屋为甲方个人所有，底层5间共280平方米，总面积280平方米，房屋性质个体经营用房。
二、租赁期限：租期五年，自2014年3月26日至2019年3月25日止。
三、经双方协商每年租金为260000元，租金一年一付，每次需提前一个月支付。承租期内第二第三年递增租金5%起算，第四第五年递增3%起算。
四、租赁期内如遇不可抗拒的自然灾害导致租房倒毁，本合同自然终止，互不承担责任。承租期内乙方不得随便出租转让，如需转让出租应得到甲方同意方可行使。本出租房只限汽车修理之用，拒绝开餐饮饭店，否则甲方有权收回房屋，承担违约金。……六、一切证照乙方自己办理，水电相关证件及一切费用由乙方自己负责，乙方房屋使用期间水表、电表乙方自己安装，水、电费及物业管理费应每月按时向甲方物业管理部门交清，涉及公共部位的水电按时均摊，室内上下乙方自己装潢，不得损坏房屋，承租期间乙方应交租房保证押金三千元。
七、本合同双方签字盖章，并具有法律效力，对双方具有约束力，应严格履行权利和义务，若有违约，违约方应承担违约责任，并支付对方年租金10%违约金。协议签订后，夏瑞依约向陈掌甫交纳了第一年房屋租金260000元及保证金3000元。2014年4月，夏瑞委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司向杭州市工商行政管理局申请办理营业执照，于2014年4月4日取得预先核准个体工商户字号：杭州余杭区经济开发区夏盼汽车装潢服务部。后因星光街1117号房屋无排水许可证，无法通过环评审批，无法办理营业执照，夏瑞于2015年2月26日向陈掌甫提出解除租房协议，陈掌甫不同意解除。后夏瑞自行腾空租赁房屋，并向陈掌甫提出交还钥匙。陈掌甫于2015年3月26日接受该租赁房屋钥匙，双方解除租赁关系。陈掌甫认为夏瑞提前解约的行为已构成违约，2015年5月11日，陈掌甫诉至法院，请求依法判决，诉讼请求：1、要求夏瑞承担租赁违约金27300元；2、要求夏瑞承担本案的诉讼费用。夏瑞认为其无法办理营业执照，合同目的无法实现，系陈掌甫违约造成，遂提出反诉，请求判令：1、陈掌甫退回第一年最后一个月租金21667元、押金3000元；2、陈掌甫支付夏瑞应无法办理出营业执照、合同目的无法实现的违约金26000元；3、本案的本、反诉费均由陈掌甫承担。另查明，2014年5月21日，夏瑞在未办理好营业执照的情况下，擅自在杭州余杭区开设“夏盼汽车装饰”店，从事汽车装潢、洗车等经营活动，被杭州市工商行政管理局余杭分局予以处罚。原审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。陈掌甫、夏瑞双方自愿签订的《租房协议》系当事人真实意思表示，应属合法有效。根据双方当事人本反诉的主张，本案主要争议焦点在于：夏瑞要求提前解除合同是否构成违约。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，双方约定夏瑞承租涉案房屋用于汽车修理之用，夏瑞按照合同约定使用该房屋，但在办理营业执照过程中，因涉案房屋存在行政管理限制，无法办理营业执照，致使租赁合同目的无法实现，继续履行合同对夏瑞方明显不公平，故夏瑞提前解除合同的行为，符合法律规定，不构成违约。陈掌甫要求夏瑞承担违约金的主张，不予支持。夏瑞未能办理营业执照无法实现合同目的亦非陈掌甫的原因造成，故夏瑞要求陈掌甫承担违约金的主张，依据不足，不予支持。根据双方签订的《租房协议》，第一年租期为2014年3月26日至2015年3月25日，结合双方提供的有效证据及庭审情况，该院认为陈掌甫、夏瑞签订的《租房协议》于2015年3月27日解除，故，夏瑞要求陈掌甫返还多付一个月租金21667元的主张，不予支持。对于夏瑞要求陈掌甫返还保证押金3000元的请求，结合双方签订的《租房协议》第六条，该保证金系房屋使用过程中合理使用房屋、按时交纳相关物管费用等的保证押金。现双方合同已解除，陈掌甫未提供证据证明夏瑞存在违反合同第六条之情形。故，对夏瑞的该项请求，予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：
一、陈掌甫于判决生效后十日内支付被告夏瑞款项3000元；
二、驳回陈掌甫的诉讼请求。
三、驳回夏瑞的其他反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费482.5元，由陈掌甫负担；反诉案件受理费1066.7元，由夏瑞负担1000元，陈掌甫负担66.7元。宣判后，陈掌甫不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院在事实认定上有误且定性不正确。上诉人与被上诉人签订房屋租赁协议，协议约定租期为5年，押金3000元，违约金是房租的10%，同时约定营业执照及相关证件的费用由被上诉人办理负责。2014年3月21日被上诉人出具承诺书给上诉人，明确证照由被上诉人办理，费用由被上诉人负责。在办理证照过程中，被上诉人与浙江方汇建筑工程有限公司签订的租房协议中也明确证照由被上诉人负责办理。上述约定，明确办理证照的义务是被上诉人，作为承租人对租房的性质、用途以及能否办理营业执照就当有足够的了解，能否办理环评、能否办理执照是被上诉人自行解决的事情，根据双方所签订的协议不能将上述义务归责给上诉人。被上诉人办不出营业执照有自身的原因。作为辖区的政府部门余杭经济开发区已经同意被上诉人办理营业执照和环评。被上诉人不愿出资污水纳管完全是自身的原因，亦不应将上述责任归责上诉人。所以无论协议的约定还是执照的实际办理均由被上诉人全权负责。不论何其原因本是被上诉人的责任都不得随意转嫁给上诉人，上诉人也不该为被上诉人不尽义务(办理执照)去买单。否则双方所签订的协议变成一纸空文，没有任何的法律意义。根据合同法的规定:依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。判决书认定上诉人于2015年3月26日接受该租赁房屋钥匙，双方解除租赁关系。该认定与事实不符。被上诉人答辩中提出:“因星光街1117号租赁房屋无排水许可证，环评也做不出，无法办理营业执照。多次联系陈掌甫，告知该情况，要求提前解除合同并要求陈掌甫收房，但陈掌甫一直以租赁合同期为5年不同意。2015年3月28日，夏瑞再次向陈掌甫提出解除合同，告知房屋己腾空，要求交付钥匙，陈掌甫仍不同意。”被上诉人证据4录音光盘、文字整理资料亦证明陈掌甫不同意解除合同，拒绝被上诉人交还钥匙。正如上述，上诉人认为被上诉人违约在先，不同意解除，否则也不可能以此为由向法院诉讼。当然上诉人考虑到实际损失，不可能闲置房子，在空置房子一个月后又租给他人，但不代表上诉人同意被上诉人一年租期到期后解除双方的租赁关系。判决认定涉案房屋存在行政管理限制，无法办理营业执照，致使租赁合同目的无法实现，继续履行合同对夏瑞方明显不公平，故夏瑞提前解除合同的行为，符合法律的规定，不构成违约。上述认定没有任何的证据予以佐证，“涉案房屋存在行政管理限制”，上诉人没有看到哪一个行政部门作出该房屋存在行政管理限制，亦没有看到法院依据什么行政文件作出上述认定。被上诉人没有作出环评完全是自身原因，试问哪里的房屋天生就有环评的!被上诉人不出资办理污水纳管，怎么能办出环评?环评不通过又如何办理营业执照?租赁合同目的无法实现究竟是谁的责任?综上所述，请求二审法院再查清事实的基础上，撤销一审判决，依法改判要求被上诉人承担租赁违约金27300元；本案诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人夏瑞答辩称：对于环评的办理，夏瑞是委托第三方杭州亿万企业管理咨询服务有限公司办理营业执照，第三方无法办理是因为租赁房屋的位置没有污水纳管，因此不能开设办理汽车修理店。夏瑞的代理人就此也到余杭区政府相关部门，规划图纸中就没有安排这个位置的污水纳管。因此，并非夏瑞不出资安置排污纳管，不知道给谁出资，更不能变更修改城市规划。被上诉人认为，本案一审认定事实清楚正确，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理期间，双方当事人均未提交新证据。本院依据有效证据
经审理查明的事实，与原审法院查明的事实一致。
本院认为，2014年3月26日陈掌甫与夏瑞签订《租房协议》一份，该协议系双方当事人真实意思表示，未违反现行法律和行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按合同的约定履行。合同约定夏瑞承租涉案房屋只限汽车修理之用，拒绝开餐饮饭店；一切证照夏瑞自己办理。承租期间，夏瑞因无照经营被杭州市工商行政管理余杭分局行政处罚。在夏瑞委托杭州亿万企业管理咨询服务有限公司在实际办理营业执照过程中，因涉案房屋无排水许可证，环评做不出，无法办理营业执照，致使夏瑞无法开设“夏瑞汽车装饰”店，因此夏瑞签订租赁协议的目的因房屋无排水许可证而无法实现，夏瑞以此为由提前解除合同的行为，符合法律规定，不构成违约。现陈掌甫上诉要求夏瑞承担违约金27300元的请求不能成立，本院不予支持。对于陈掌甫是否应返还夏瑞保证押金3000元，从双方签订的《租房协议》第六条来看，该保证押金系夏瑞在租赁使用房屋期间，应按时交纳相关物管费用、不损坏房屋等的保证押金。现陈掌甫未提供证据证明夏瑞存在违反合同第六条之情形，且双方合同已解除的情况下，陈掌甫应返还夏瑞该保证押金3000元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费482.5元，由上诉人陈掌甫承担。本判决为终审判决。
审判长 余文玲
审判员 盛 峰
审判员 张一文
二〇一六年一月二十日
书记员 何英杰?PAGE??PAGE*MERGEFORMAT?１? 搜索“”