吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民再终字第38号
上诉人（原审第三人）：王大任，男，1996年1月2日生，满族，无职业，住吉林市昌邑区。
被
上诉人（原审原告）：郝中瑾，女，1962年9月30日生，满族，吉林市昌邑区左家镇政府党委办公室科员，住吉林市船营区。
委托代理人：李晶，吉林市船营区正德法律服务所法律工作者。
被
上诉人（原审被告）：耿铁军，男，1968年6月11日生，汉族，无职业，住吉林市昌邑区。
原审
第三人：张伟，女，1974年6月12日生，满族，农民，住吉林市昌邑区。
委托代理人：王少滨，吉林巡达律师事务所律师。郝中瑾与耿铁军、张伟、王大任买卖合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2013年4月3日作出（2011）昌民二初字第690号民事判决。该判决生效后，张伟向检察机关申诉。吉林市人民检察院于2013年10月14日作出吉市检民抗字（2013）第12号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2013年11月8日作出（2013）吉中民抗字第125号民事裁定，提审本案。本院于2014年4月25日作出（2013）吉中民提字第154号民事裁定，将本案发回重审。2015年10月21日，吉林市昌邑区人民法院作出（2014）昌民再初字第3号民事判决。王大任不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。王大任、郝中瑾及委托代理人李晶，张伟及委托代理人王少滨到庭参加诉讼，耿铁军经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝中瑾在原审时诉称：郝中瑾与王成在2000年时是朋友关系，王成离婚后，大概是2000年五、六月份郝中瑾、王成开始在一起生活。通过王成联系，郝中瑾于2000年1月26日，与耿铁军签订购房协议一份，约定耿铁军将其所有的位于吉林市昌邑区左家市场南端一开间加后一开间约56平方米房屋出售给郝中瑾，房款3.4万元。签订合同时郝中瑾交款3万元，耿铁军将房屋钥匙交付给郝中瑾。买房后郝中瑾和王成约定将房屋租给王成，租金每年3000元。但因王成说他困难，挣钱后再给钱，就没有交租金。王成租房子后将房屋装修。郝中瑾和王成共同生活后，郝中瑾、王成在该房屋住过一段时间，后来因为孩子上学郝中瑾回到吉林市内居住。2006年郝中瑾的孩子毕业后郝中瑾又搬回该处房屋住到2010年。现耿铁军已将该房所在的左家镇鹿鸣大街左家市场二层楼全部办理了房屋所有权证，且耿铁军是所有权人，但耿铁军应将郝中瑾购买的房屋从整栋楼房的房证中分离出来。综上，请求法院判决：1.确认双方签订的购房协议有效。2.耿铁军协助郝中瑾办理房屋更名过户手续。耿铁军在原审未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见。在（2011）昌民二初字第690号案件审理过程中其辩称：耿铁军和王成是朋友关系。买房子时是王成找耿铁军谈的价格，让耿铁军给王成的优惠，交款时是王成与郝中瑾一起来的，签订过协议，谁执笔记不清了，在场的有郝中瑾、王成和耿铁军，有没有宋毅记不清了。郝中瑾签的字，交了多少钱记不清了，差不多是3万元，是签订协议当天给的。给钱时有郝中瑾、王成和耿铁军在场，是否有其他人记不清了。房子的余款在王成开饭店时用饭费顶了。耿铁军是将房子卖给他们俩，当时他们俩在一起生活，耿铁军认为他们是夫妻关系。吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街12间门市房是耿铁军开发的，以耿铁军的名义向上申报，现在产权名是耿铁军的。但经过12家买主的同意，已经将房证交给房子买主之一姚飒保管。张伟在原审时述称：张伟和王成原为夫妻关系，王大任是张伟与王成的儿子。郝中瑾所诉与事实不符，本案争议的房屋所有权人应为王成。1.该处房屋总体建筑面积1084平方米，所有权人现虽登记在耿铁军名下，但其并非是实际所有权人，耿铁军于2000年将1084平米房屋出售给包括王成在内的十二人，其中56平方米出售给王成，此前几次庭审中耿铁军均承认2000年将房屋卖给王成，并且王成多次找耿铁军要求买该房屋开饭店使用，王成将3.4万元分两笔付清，第一笔交了3万元，第二笔约定是五一的时候交。第一笔交款的时候是当年正月的时候，王成把协议和收条拿回家后，张伟给王成拿的钱，王成给耿铁军送去的。第二笔没等交，张伟和王成就离婚了，张伟不知道交没交。后来知道王成用饭费顶的4000元房款。王成购买房屋后将其装修，花了五、六千元，并且在原房屋基础上又加盖了一部分房屋及设施，张伟与王成离婚后，该房屋一直由王成与王大任占有并经营烧烤店。郝中瑾和耿铁军均未主张过任何权利。通过吉林博信司法鉴定中心对笔迹进行鉴定，说明郝中瑾与耿铁军恶意串通签订的协议中耿铁军的签名并非耿铁军所书写，郝中瑾以该购房协议要求确认房屋所有权是不成立的。2010年4月，12位购买人与耿铁军签订协议书，该协议书中有12位买房人其中包括王成签字按印，但没有郝中瑾签字按手印，故该房屋不是郝中瑾的房屋，因此本案诉争房屋是王成所有。综上，应驳回郝中瑾的诉讼请求，且张伟所垫付鉴定费用应由郝中瑾承担。王大任在原审时述称：张伟是王大任母亲，王成是王大任父亲。从购买该房屋后王大任就在此居住，后来王成将此房出租，王大任就回学校居住。房子收回后王大任又回到该房居住。郝中瑾在此房屋也居住过。王成于2011年去世。现在该房由王大任居住，王大任于去年还将该房屋出租给他人，年租金1万元。其他内容与张伟意见一致。原判决查明：王成与耿铁军系朋友关系，郝中瑾与王成原为朋友关系，后为同居关系。张伟与王大任系母子关系。耿铁军曾于2000年在吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街从事房屋开发建设并对外出售房屋。2000年1月，通过王成联系，王成与郝中瑾共同到耿铁军处购买位于吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街的门市房一处，房屋价款为3.4万元。当天交付购房款3万元。2000年4月24日，王成与张伟经吉林市昌邑区左家镇民政部门办理离婚登记。购买该房屋后，郝中瑾、王成及王大任在此共同生活。王成利用此房屋开饭店。2002年7月30日，耿铁军所开发的吉林市昌邑区左家镇鹿鸣大街1084平米的房屋办理了所有权登记，房屋所有权人登记为耿铁军。现诉争房屋余款通过耿铁军在王成经营的饭店就餐以餐费抵顶。王成于2011年去世。原判决认为：张伟提供的鉴定报告及耿铁军的笔录，能够相互佐证证明与本案有关的事实，对该份证据予以采信。通过该证据能够证明郝中瑾所提供的购房协议中卖方耿铁军的签名非其本人所签，故对郝中瑾提供的证据1不予采信。对王成在公安机关的询问笔录，其形成时间是2010年3月19日，制作部门为吉林市公安局昌邑分局经侦大队，在该笔录中王成作为被害人在公安机关对其询问时陈述：“2000年左右，耿铁军在左家市场建了一千多米的门市房，我媳妇郝中瑾和耿铁军签的协议，购买门市房一套，42平米，3.8万元，那份协议一直在我媳妇手里，他现在在外地。购房后我们开了饭店。购房款交给耿铁军了，一次性付给他3.8万元。”张伟虽提出公安机关制作笔录时王成患有精神疾病，其陈述不属实，但未提供证据证明，法院认为该份证据来源合法、与本案有关联性，故对该份证据予以采信。通过该份证据，并结合耿铁军在原审的陈述，能够证明在购买本案诉争房屋时，卖方与买方签订了书面协议，且协议中卖方为耿铁军签名、买方为郝中瑾签名的事实，故就本案而言，与耿铁军之间形成房屋买卖合同关系的相对人为郝中瑾。郝中瑾以其名义与耿铁军签订了买卖合同，郝中瑾与耿铁军之间形成了房屋买卖合同关系。根据双方陈述，在合同中双方约定了房屋的面积、位置、价格，双方的合同不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。该合同签订后，耿铁军收到购房款3万元，张伟主张系王成在与其婚姻关系存续期间由张伟将购房款交给王成后由王成再交给耿铁军，但根据耿铁军的陈述，交款是在签订合同同时，郝中瑾与王成共同交的款，而非张伟主张的王成把合同和收条拿回后再去交款，故张伟的主张没有事实依据。据此法院认为郝中瑾作为合同的相对人交纳了所购房屋的3万元购房款。对郝中瑾提供的宋毅的说明、证人崔松岚证言及张伟与王成的婚姻登记档案，因宋毅未到庭作证及张伟提供说明与此内容相反和崔松岚与郝中瑾有利害关系及与本案无关联性，法院不予采信。对张伟提供的耿铁军与12人签订的协议书、王成与马长玲签订的租房协议、耿铁军与韩继光签订的房屋买卖协议及王大任与王凯签订的房屋买卖协议和王大任提供的租房协议、收据，因均不能证明本案诉争的房屋为王成购买，故不予采纳。根据合同法的规定，合同双方应依照合同约定履行各自的义务。本案诉争的房屋自2002年已经办理了房屋所有权登记，现登记在耿铁军名下，且关于诉争房屋的余款4000元，耿铁军主张已经给付，故卖方耿铁军应协助买方郝中瑾将其所购房屋登记到郝中瑾名下。对王成所支付的4000元余款，其法定继承人王大任有权向郝中瑾另行主张权利。综上，经该院审判委员会决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出判决。原判决主文：
一、郝中瑾与耿铁军之间的房屋买卖协议有效；
二、耿铁军于本判决生效之日起五日内协助郝中瑾办理房屋更名过户手续。王大任不服原审判决，向本院提出上诉，请求撤销吉林市昌邑区人民法院作出的（2014）昌民再初字第3号民事判决，依法改判或将本案发回重审。本案一、二审诉讼费由郝中瑾承担。理由：1.原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。故意偏袒郝中瑾。原审判决对郝中瑾提供的购房协议不予采信是正确的。这种情况下，仍认定房屋买卖协议有效是错误的。原审法院采信王成在公安机关的询问笔录是错误的，王成在笔录中对房屋的面积、价款、付款方式都做出了错误的陈述，笔录漏洞百出，不能作为关键性证据使用。原审判决对购房协议不采信的情况下还判定买卖协议有效自相矛盾，原审法院作出错误的判决，严重损害了王大任的合法权益。原审法院适用法律错误。司法的目的是使不确定的法律关系明确化，法律的目的在于定纷止争，并且根据法律的公平原则兼顾各方当事人的合法权益，尽最大努力实现社会的公平、正义。在本案中，郝中瑾拿虚假的购房协议诉讼，经鉴定耿铁军签字为虚假的情况下，其关键证据虚假应当承担败诉责任。法院应当保护王成继承人王大任的合法权益。这才是公平公正的判决。2.原审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。郝中瑾的委托代理人系船营区的法律工作者，却在原审法院代理案件，不符合法律规定。郝中瑾辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.原审未采信郝中瑾提供的购房协议而认定耿铁军与郝中瑾之间房屋买卖协议有效，符合客观事实，更不违反法律规定及常理。本案无争议的事实是耿铁军出卖房屋时签订了协议。耿铁军在检察机关明确表示是同郝中瑾签订，即：诉争房屋的买卖协议中，卖方是耿铁军，买方是郝中瑾，双方事实上已经签订了购房协议。因此，无论购房协议是否是郝中瑾提供的这份购房协议，无论这份购房协议是否丢失或销毁，都改变不了这份购房协议曾经存在，曾经成立的事实，更改变不了耿铁军与郝中瑾形成房屋买卖合同关系的这一事实。结合耿铁军及所有当事人均无异议的购房款已付清，原审法院判令耿铁军与郝中瑾之间房屋买卖协议有效，有理有据，应予维持。2.原审采信王成在公安机关的笔录正确。首先，正如上诉人所说的那样，王成在笔录中对房屋面积、价格、付款方式都作出了错误的陈述，是因为王成不是真正的购房人及出资人，自然对购房及房屋的情况不清楚，这些恰恰能够说明，涉案房屋不是王成购买。其次，王成虽不知房屋的具体情况，当在公安机关调查时，因其不是买房人所以拿不出购房协议，便如实陈述了“协议一直在我媳妇郝中瑾手里，她现在还在外地”。结合耿铁军与12名业户签订房证保管协议时，其他11户均向公安机关提供了双方的购房手续，只有王成无法将协议提供给公安机关进行备案这一事实，更能印证购房协议是耿铁军与郝中瑾签订，王成从没有保存过郝中瑾的购房协议。再次，原审时，王大任及张伟在接受法院调查时自称：“看到耿铁军与王成签订的协议后，才交付的房款，而且，这份协议一直在王成处保管。”如果协议一直在王成处保管，王成应该在公安机关调查时将协议交到公安机关备案，而非陈述协议在郝中瑾处。协议在郝中瑾处就代表合同相对方是郝中瑾，如果合同相对方是王成，郝中瑾没必要保存王成的合同。最后，王大任及张伟一直主张房屋系王成购买，但通过公安机关的这份笔录，已经证明了郝中瑾和耿铁军签订合同，合同在郝中瑾处，王大任及张伟关于王成买房的主张已经被王成自己否认了。3.原审程序合法。郝中瑾系船营区居民，委托代理人系船营区法律工作者，代理行为符合法律规定。耿铁军未到庭，亦未提供书面答辩意见。张伟述称：张伟同意王大任的上诉理由。1.原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒了郝中瑾一方，原审对于郝中瑾提供的购房协议不予采信是正确的，但是却在判决中认定郝中瑾与耿铁军的房屋买卖协议有效，没有协议，就直接认定协议有效不符合谁主张谁举证的原则；2.关于本案的程序，作为法律工作者，是否能在原审法院或中级法院开庭，是法院决定的事情，我方认为是程序违法；3.本案案情比较特殊，一是房屋价值不大，双方当事人一直有争议，又经过检察院的抗诉，我方认为这个判决是有问题的，如果这个案件在中级法院无法得到解决，张伟还要采取其他的方式维护自己的利益，王大任没有其他的生活来源，只能争这个房屋。本院
经审理查明：2010年3月19日，王成在昌邑经侦大队称“在2000年左右，耿铁军在左家市场建了一千多平方米的门市房，当时是我媳妇郝中瑾和耿铁军签的协议，购买门市房一套，是42平方，总共花了3.8万元人民币，那份协议一直在我媳妇手里。她现在还在外地。购买后我们开了一家饭店，叫风味烤肉大全。”2010年4月3日，耿铁军与包括王成在内的12人签订了协议书，内容为“双方于2010年4月3日商定，所有左家市场业户欠耿铁军买房款玖仟元整已一次性现金结清，甲方将房照归还乙方并保证房照真实性。房照归乙方共同拥有，并放姚飒家保管”。2013年10月9日，耿铁军在检察机关称“我和王成在1990年左右的时候就认识了。我在开发这个楼盘的时候，王成想要买其中一个门市房。王成相中的是市场最南端的那个门市房，面积大概五十多平方米。王成找我说他想买个门市房，因为王成一直在左家镇鹿鸣大街街边烤羊，所以他这次想买个门市开饭店用。后来我却不开情面，就给王成优惠了一些价格。2000年一、二月份的一天，具体哪一天记不清了。王成和郝中瑾一起来我的办公室，购房协议是我起草的。购房协议的内容是市场南端的门市房价格为3.4万元，第一次现场先付款3万元，余款4000元以后再付。是谁拿出的3万元，我确实记不清了。但我认为这是王成买的门市。我当时认为郝中瑾和王成是两口子，因为王成和郝中瑾有时候总在一起。我记得是我和郝中瑾签的协议。甲方肯定是我的名字，乙方到底是郝中瑾还是王成的名字或者他们两个人的名字，我就记不清了。签协议后，我就将该门市房交给王成了，王成就开始饭店装修。先开了烧烤，后来开的火锅，我没事也上王成的饭店吃饭。我吃饭的时候一直签单，后来我签单的金额凑上4000元，我和王成说这4000元的饭费就抵顶王成欠我的4000元房款了。”其他事实与原审认定的事实一致。
本院认为：郝中瑾在原审时提供的2000年1月26日房屋买卖协议已经吉林博信司法鉴定中心鉴定“耿铁军”的签名并非耿铁军本人所签，故该份证据不能证明郝中瑾与耿铁军存在房屋买卖合同关系。房屋出卖方耿铁军在检察机关的笔录虽然表示系郝中瑾签的合同，但其同时说明其记不清合同中记载的买房人到底是谁的名字，系王成向其表达购房意愿，并进行了协商，签协议时王成和郝中瑾均在场，其认为是王成买房。故，耿铁军的笔录不能证明系郝中瑾个人买房。王成在公安机关的笔录虽记载是郝中瑾签的协议，但并未说明协议上签的名字是郝中瑾个人，故亦不能据此认定郝中瑾是买卖合同相对人。现耿铁军对房款由谁给付已不能说清，郝中瑾亦无确实、充分证据证明房款由其支付。且从房屋的使用情况来看，购房后，郝中瑾、王成及王大任均在此共同生活，结合耿铁军与王成等12人于2010年4月3日签订协议书的实际情况，现郝中瑾主张其个人购买房屋的证据并不确实、充分。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，因郝中瑾提供的证据不能充分证明其个人与耿铁军存在房屋买卖合同关系，故郝中瑾要求确认其与耿铁军签订的购房协议有效及耿铁军协助其办理更名过户手续的主张不能予以支持。关于王大任提出的郝中瑾的委托代理人不能在原审法院代理案件的上诉理由，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第八十八条第二项规定：基层法律服务工作者应当提交法律服务工作者执业证、基层法律服务所出具的介绍信以及当事人一方位于本辖区内的证明材料，本案中郝中瑾为吉林市船营区居民，其委托代理人系船营区法律工作者，委托手续符合法律规定。综上，原判决认定事实有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（二）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、撤销吉林市昌邑区人民法院（2014）昌民再初字第3号民事判决；
二、驳回郝中瑾的诉讼请求。一审案件受理费100元，二审案件受理费650元，由郝中瑾负担。本判决为终审判决。
审 判 长 李春露
代理
审判员 荆媛媛
代理
审判员 丛军霞
二〇一六年一月二十日
书 记 员 赵春燕 来自