湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2015）芙民初字第2658号原告刘某某，男，1937年10月23日出生，汉族，住湖南省。被告某公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人张某某，董事长。第三人某营业部，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段85号银港大厦。负责人唐某某，总经理。委托代理人文某，女，1985年7月3日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托代理人侯某，女，1982年10月8日出生，汉族，住长沙市开福区。
原告刘某某因与被告某公司（以下简称某公司公司）房屋买卖合同纠纷，刘某某于2015年5月21日向本院提起诉讼，本院受理后依职权追加某营业部（以下简称建行湖南分行）作为第三人参加诉讼，本案依法适用普通程序，由
审判员王成与
人民陪审员熊忠玉、李长松组成合议庭，于2015年9月18日、12月31日两次公开开庭进行了审理。原告刘某某，第三人建���湖南分行的委托代理人文某、侯某到庭参加了诉讼。被告某公司公司经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告刘某某诉称：2008年9月9日，刘某某与某公司公司签订了一份《商铺买卖合同》，约定由刘某某购买某公司公司位于长沙市益友商业广场首层6058号（户室号3130#）商铺，总价款为800810元，其中交现款40.8413元，商铺返租给某公司公司经营五年，租金39.2397元，合计为总价款。合同签订后，刘某某支付了购房款408413元，同日与某公司公司签订了《商铺租赁合同》，约定将该商铺返租给某公司公司经营五年，租金为392397元，合计为所购商铺的总价款800810元。但是某公司公司却一直没有为刘某某办理上述商铺的产权证，刘某某至今任未取得商铺所有权证。此后，他又获知某公司公司于2009年4月将该商��抵押给银行贷款，并办理了他项权利抵押登记手续，现上述产权无法办理过户手续。刘某某认为自己买房在前，某公司公司贷款在后，且建行湖南分行没有进行实地调查就办理抵押登记手续是不合法的，因此起诉至法院，请求判令某公司公司协助刘某某办理益友商业广场首层6058号房产过户登记手续。被告某公司公司未向本院提交书面答辩意见，也未向本院提交证据，本院视为其放弃答辩、举证及质证的权利。第三人建行湖南分行述称：某公司公司与建行湖南分行签订了《最高额抵押合同》为湖南益友商贸有限公司向银行贷款提供抵押担保，并办妥抵押登记手续。长沙市房屋产权管理局出具了房屋他项权证（房屋他证芙蓉字第509015127号），其中包括本案所争议的房产。现湖南益友商贸有限公司贷款本金尚未归还，根据《物权法》规定，不动产物���的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。因此，建行湖南分行应对本案标的房屋享有排他性的担保物权。请求法院依法维护该行的合法权益。
经审理查明：2008年9月9日，刘某某与某公司公司签订了益友商业广场的《商铺买卖合同》，合同约定，刘某某向某公司公司购买了位于长沙市益友商业广场首层6058号（户室号3130#）商铺，总价款是800810元。合同签订后，刘某某按合同约定支付了部分购房款408413元，将所购商铺返租给某公司公司，租期五年，某公司公司在商铺交付之日一次性支付刘某某五年租金392394元以抵消所欠购房款。某公司公司迄今没有按合同约定为刘某某办理产权证。2009年4月，湖南益友商贸有限公司向建行湖南分行先后贷款1300万元，某公司公司以包括本案争议房产在内的多套房屋为湖南益友商贸公司的贷款抵押担保，在长沙市房屋产权管理局办理了抵押登记（房他证号：房他证芙蓉字第5090151**）。登记事项为：房屋他项权利人：建行湖南分行；房屋所有权人：某公司公司；债权数额1300万元；抵押方式：最高额抵押（抵押变更）；合同号：00287749；抵押人：某公司公司；债务人：湖南益友商贸有限公司；部位性质：连续几套；抵押户室：-1146……、3130……。湖南益友商贸有限公司至今尚未归还贷款本金及利息。上述事实，有身份证、工商登记信息、营业执照、商铺买卖合同、商铺买卖合同补充协议、商铺租赁合同、收款凭证、转账凭证、最高额抵押合同、银行客户信息管理清单、长沙市房地产抵押合同、房屋他项权证、民事判决书以及当事人陈述等证据证实，本院予以认定。
本院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。刘某某与某公司公司签定的《商铺买卖合同》合法有效；本案所争议的房屋属于不动产，根据《物权法》的规定，刘某某虽然按照合同约定支付购房款，但因未取得房屋所有权证，对本案争议的房屋尚未取得房屋所有权。建行湖南分行和某公司公司签订了《长沙市房地产抵押合同》，并办理了《房屋他项权证》，向湖南益友商贸有限公司发放了贷款，依法对本案争议的房屋享有抵押权。现没有证据证明建行湖南分行是在知晓刘某某与某公司签订了商铺买卖合同之后恶意与某公司办理的涉案房屋的担保抵押登记。建行湖南分行依法取得《房屋他项权证》，对本案所争议的房屋享有排他性的抵押权受国家法律保护，刘某某尽管按照合同支付了购房款，但未取得《房屋所有权证》，不能对抗建行湖南分行的抵押权。���照《中华人民共和国物权法》第二条第三款、第九条第一款、第十五条、第十六条、第十七条、第四十条，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、驳回刘某某对某公司的诉讼请求；
二、某营业部在本案不需要承担民事责任。本案受理费80元，由刘某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审 判 长 王 成
人民陪审员 熊忠玉
人民陪审员 李长松
二〇一六年一月二十日
书 记 员 杜丽云附本案适用法律条文《中华人民共和国��权法》第二条因物的归属和利用而产生的民事关系，适用本法。本法所称物，包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的，依照其规定。本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第十六条不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第四十条所有权人有权在自己的不动产或者动产上设立用益物权和担保物权。用益物权人、担保物权人行使权利，不得损害所有权人的权益。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承���不利后果。 搜索“”