绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第2361号
原告：李蝶琴。
委托代理人：陈显明、胡海娟，浙江明显律师事务所律师。
被告：绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行，住所地浙江省绍兴市柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭。经营者：李光华。
被告：黄玉钦。
委托代理人：杨红耀、金华，浙江越光律师事务所律师。
被告：虞水鑫。
委托代理人：施颖颖，浙江纳森律师事务所律师。
原告李蝶琴诉被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行（以下简称玉兔商行）、黄玉钦、虞水鑫房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理，依法由
审判员任莹独任审判，因采用其他方式无法向被告玉兔商行、虞水鑫送达，本案依法转为普通程序，并由
审判员任莹担任
审判长，与
代理
审判员王斌、
人民陪审员王国林组成合议庭，于2015年10月27日依法公开开庭进行审理。原告李蝶琴的委托代理人胡海娟，被告黄玉钦的委托代理人金华，被告虞水鑫的委托代理人施颖颖到庭参加诉讼。被告玉兔商行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。
原告李蝶琴诉称：2013年12月31日，原告与被告玉兔商行签订《摊位租赁合同》一份，约定原告承租被告玉兔商行位于柯桥万商路北旁鸡笼江八角亭134号摊位，租期6年，租金300000元，以及其他的权利义务关系。原告就此按优惠价支付了租金、过户费与押金共计153000元。此后，被告玉兔商行关于在2014年4月初运行玉兔文化市场以及作为实际经营者的被告黄玉钦、虞水鑫关于在2014年12月20日前办妥市场三证（营业执照、税务登记与市场许可证）的承诺至今未兑现，导致原告承租上述摊位目的无法实现，原告多次交涉无果。为此，原告为维护自身合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：1.依法判决解除原告与被告玉兔商行于2013年12月31日签订的《摊位租赁合同》；2.判令被告玉兔商行立即退还原告租金、押金和过户费153000元，并支付该款自2014年1月1日起至法院判决确定还款日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；3.判令被告黄玉钦、虞水鑫承担连带清偿责任。被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行未作答辩。
被告黄玉钦辩称：被告黄玉钦与原告并没有签订过任何租赁合同，被告黄玉钦并非适格主体。原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。
被告虞水鑫辩称：原告与被告玉兔商行签订的租赁合同并不符合解除的条件。本院
经审理查明，涉案租赁物系座落于柯桥区柯桥街道中泽村南墩八角亭（上下共二层，总面积约1500平方米左右）的一个摊位。2013年12月15日，被告虞水鑫（合同甲方）与李光华（合同乙方）签订《租赁协议书》一份，约定甲方将涉案房屋租给乙方，面积1500平方米，办个体经营“月（玉）兔艺术品商行”；租费每年12000元；租用时间2013年12月15日至2015年12月30日等。2013年12月20日，李光华向工商部门申请开业登记，同年12月24日，以李光华为经营者，以“绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行”为字号的被告成立，其经营范围为批发、零售艺术品。嗣后，被告玉兔商行将涉案房屋上下二层均分割成多个独立的小商铺摊位进行出租。2013年12月31日，原告（合同乙方）作为承租方与被告玉兔商行（合同甲方）作为出租方，签订《摊位租赁合同》一份，约定：乙方承租甲方位于柯桥万商路北旁鸡笼江八角亭摊位一间，一楼摊位134号，建筑面积为9平方米，租赁期限为六年，自2015年12月31日起至2021年12月30日止，六年租金为300000元，物业管理费1000元／年，租期内乙方所使用的水、电费用由乙方每月按时向甲方支付，并收水电费及摊位设施押金1000元。由乙方在签订本合同时一次性支付300000元租金及押金1000元，合计301000元给甲方；摊位用途：经营艺术品、批发、零售；租期内甲方允许乙方摊位进行适当的装修，但不得改变摊位的内部结构，如需改动应经甲方书面同意，期满后依附于摊位的装修归甲方无偿所有等。合同对其他事项作了约定。合同签订当日，原告支付过户费2000元，并支付租金及押金合计151000元（其中租金为300000元减半收取，押金1000元，该款由原告支付给案外人李铭雅，即上手承租人）。上述款项，由被告玉兔商行出具收据为凭。2014年3月19日，被告玉兔商行、虞水鑫共同出具承诺书一份，载明“玉兔文化市场承诺在2014年4月初运行市场，更好发展。如若不运行，同意摊位原价退款。（在2014年4月30日前退还）”。2014年11月10日，被告虞水鑫出具声明一份，表明八角亭的房子其占50%股份，被告黄玉钦占50%股份。2014年12月12日，被告黄玉钦与40间代表（即向被告玉兔商行租赁房屋的承租人）李伟民、章寿阳签订《协议书》一份，约定由被告黄玉钦承诺在2014年12月20日前，办理涉案房屋市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），如不同意办理或不符合开艺术品市场条件，则无条件退还40户业主6年租房款，被告黄玉钦承担其中50%金额，另外50%金额由被告虞水鑫承担。协议书还对其他内容作了约定。另查明，2015年5月28日，含原告在内的16名承租人，通过邮政EMS向被告玉兔商行发出“关于解除摊位租赁合同的通知”，因被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫在2014年12月20日前未办妥市场三证，要求解除合同并返还款项支付利息。但该快递并未送达至被告玉兔商行。又查明，被告玉兔商行迄今尚未向原告交付租赁房屋，也未取得市场许可证。原告等多名承租人曾向绍兴市柯桥区公安局经济犯罪侦查大队报案，后被告黄玉钦、虞水鑫等在经侦大队均作了相关笔录。因经侦未作立案处理，故原告等多名承租人遂向本院起诉，酿成本案纠纷。以上事实，由原告提供的2013年12月31日由原告与被告玉兔商行签订的《摊位租赁合同》，加盖被告玉兔商行财务专用章的收据，2014年12月12日由被告黄玉钦与40间业主代表签字的《协议书》，2014年11月10日由被告虞水鑫出具的声明，2014年3月19日由被告玉兔商行与被告虞水鑫出具的承诺书，2015年5月28日由原告等16名承租人联合向被告玉兔商行发出的《关于解除摊位租赁合同的通知》及邮寄凭证，2013年12月15日由被告虞水鑫与李光华签订的《租赁协议书》，个体工商户开业登记申请书、个体工商户登记情况以及当事人在庭审中的陈述等证据予以证明。
本院认为，民事活动应遵循诚实信用的原则。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，分析原告的诉求可知，原告要求法院判决解除其与被告玉兔商行于2013年12月31日签订的《摊位租赁合同》，基于其签订合同的根本目的无法实现。故本案的争议焦点在于：
一、涉案《摊位租赁合同》是否具备解除条件？二、如涉案合同解除，原告的诉求如何处理？三、被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫之间的法律关系及责任承担问题？针对争议焦点一，涉案《摊位租赁合同》是否具备解除条件的问题。
本院认为，原告与被告玉兔商行签订的《摊位租赁合同》，系双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效，双方应当按照合同约定全面履行自己的合同义务，并享有合同权利。结合双方签订合同时的目的，对原告而言，其合同目的是通过租赁摊位，作为出售艺术品商行从而形成文化市场。而被告玉兔商行应当在将租赁摊位交付原告的同时，于2014年12月20日前办理市场三证（营业执照、税务登记证、市场许可证），以便形成艺术品市场。然原告已在合同签订后支付了相应的租金、押金、过户费等费用，而被告玉兔商行迄今未能办全市场三证，也未交付租赁摊位，签订合同时约定的开启艺术品市场也尚未完成，致使原告签订合同的目的不能实现。根据我国合同法第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。现被告玉兔商行的行为显然已构成违约，原告要求法院判决解除双方签订的《摊位租赁合同》符合上述第（四）项规定，故原告要求法院判决解除合同的诉求，本院予以支持。针对争议焦点二，合同解除后原告诉求如何处理的问题。
本院认为，根据我国合同法第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告要求被告玉兔商行返还已经支付的租金、押金及过户费153000元，符合法律规定，本院予以支持。至于原告主张要求被告支付该款按银行同期贷款利率计算的利息损失，系其合理损失范围，本院予以支持。具体的起算时间，原告主张自2014年1月1日起至法院判决确定还款日止，因原告最后一笔款项支付时间为2013年12月31日，故其要求自2014年1月1日起支付的诉求本院予以支持。针对争议焦点三，被告玉兔商行、黄玉钦、虞水鑫三者之间的关系问题。原告主张被告玉兔商行系登记经营者，被告黄玉钦、虞水鑫系实际经营者。被告黄玉钦对此予以否认，被告虞水鑫表示其系实际经营者，黄玉钦与玉兔商行经营无关。
本院认为，在诉讼中，个体工商户以营业执照上登记的业主为当事人。营业执照上登记的业主与实际经营者不一致的，以业主和实际经营者为共同诉讼人。在对外债务上，登记业主与实际经营者应当承担连带责任。本案中，从被告虞水鑫与李光华签订的《租赁协议书》、被告虞水鑫出具的《承诺书》及其在庭审中的陈述及自认可知，被告虞水鑫作为玉兔商行的实际经营者的事实清楚，可以确认。因此，原告要求被告玉兔商行承担还款责任，并要求被告虞水鑫承担连带责任的诉求，本院予以支持。至于被告黄玉钦，虽被告虞水鑫表示被告黄玉钦未在玉兔商行中充当实际经营者的角色，且原告也尚未充分举证证明被告黄玉钦的实际经营者身份，但根据被告黄玉钦于2014年12月12日出具的《协议书》可知，其一，被告黄玉钦对被告玉兔商行关于开启艺术品市场办理三证相关事项并非全不知情，其二被告黄玉钦承诺在艺术品市场无法开启的情况下，退还包含原告在内的承租人租房款，并表示其中50%的金额由其承担。因此，被告黄玉钦所作的承诺，表明愿意承担50%的还款责任，并未损害原告及被告玉兔商行、被告虞水鑫之利益，本院予以照准。为减少当事人诉累，本院一并予以理涉。鉴于被告黄玉钦应对被告虞水鑫应返还的款项中，承担50%还款的责任，而被告虞水鑫与被告玉兔商行应对返还原告款项承担连带责任，故被告黄玉钦应对返还的153000元中，对其中50%计76500元承担连带还款责任。
被告黄玉钦辩称，上述《协议书》非其真实意愿所签，而是被胁迫所签，但未能提供相应证据予以证明，本院对其抗辩意见不予采信。综上，本院对原告诉求的合理部分，依法予以支持。不合理部分，依法予以驳回。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、原告李蝶琴与被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于2013年12月31日签订的《摊位租赁合同》于本判决生效之日起解除；
二、被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行于本判决生效后十日内返还给原告李蝶琴租金、押金及过户费153000元，并支付该款自2014年1月1日起至本判决确定履行日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；
三、被告虞水鑫对上述款项承担连带清偿责任；
四、被告黄玉钦对上述款项中的76500元承担连带清偿责任；
五、驳回原告李蝶琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3634元，由被告绍兴市柯桥区柯桥玉兔艺术品商行、虞水鑫共同负担，限于本判决生效之日起七日内向本院交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在递交上诉状7日内先预缴上诉案件受理费3634元，款汇至绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理］。
审 判 长 任 莹
代理
审判员 王 斌
人民陪审员 王国林
二〇一六年一月二十日
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