山东省威海市中级人民法院民 事 裁 定 书（2015）威民四仲字第13号
申请人：威海亿鑫房地产开发有限公司。住所地：威海市文登区文山东路*号。
法定代表人：潘茂锬，经理。
委托代理人：孙长庆，山东海丰威律师事务所律师。
被
申请人：文登市祥龙物业服务有限公司。住所地：威海市文登区米山东路***号。
法定代表人：杨东辉，经理。
委托代理人：于昌远，山东联志律师事务所律师。申请人威海亿鑫房地产开发有限公司（以下简称亿鑫公司）因与被申请人文登市祥龙物业服务有限公司（以下简称祥龙物业）申请撤销仲裁裁决纠纷一案，向本院提出申请，请求依法撤销威海仲裁委员会（2014）威仲字第3130号仲裁裁决。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。威海仲裁委审理查明，亿鑫公司与祥龙物业于2012年3月签订了《文登市前期物业服务合同》，约定由祥龙物业为亿鑫公司开发的文登中央龙湾小区提供物业管理服务，物业服务期限为3年，自2012年3月8日至2015年3月7日，合同就物业费标准、缴费期限、双方权利义务等事项进行了约定，高层住宅为0.8元／月.平方米，物业服务费用按半年交纳，业主或物业使用人应在每交费周期前十日（每次缴纳的具体时间）履行缴纳义务。后双方又签订了《文登中央龙湾小区前期物业管理服务补充协议合同》，约定由祥龙物业代收代缴水电暖煤等费用，亿鑫公司支付的所有费用，祥龙物业均要出具发票。电费差价由亿鑫公司补足，亿鑫公司一次性补贴祥龙物业60000元电损费用，分三年付清，每年底付两万元。亿鑫公司未出售、出租的物业或者因其原因未能按时交给物业买受人的物业，按照标准由亿鑫公司承担（含电梯使用费），并于每季度末10日内将本季度物业费支付给祥龙物业。合同同时约定，由祥龙物业承担空置房管理工作，配合亿鑫公司出售地下停车位，未售部分不得私自出租，未经亿鑫公司允许不得私自出租电梯内广告。合同履行期内，部分物业费经双方核对确认数额但亿鑫公司未支付，部分物业费数额在庭审中双方核对确认。另查明，涉案小区未出售门市房上方有商业广告发布。2014年9月16日，祥龙物业申请威海仲裁委仲裁，要求亿鑫公司支付水电费、空置费705365.47元，延期付款滞纳金357933.5元。亿鑫公司答辩称：1、祥龙物业未按合同约定履行义务，其享有先履行抗辩权；2、祥龙物业提供的物业服务达不到合同约定标准，按每月每平方米0.8元的标准收取物业费过高，请求依法降低物业费标准；3、祥龙物业要求其支付物业费滞纳金，没有法律和事实依据。亿鑫公司同时提出反请求，要求祥龙物业返还门市房广告牌收入20万元、车位车库租赁费39960元，合计239960元，要求裁令祥龙物业对2013年4月至2014年3月免保期间的电梯服务费收支情况及2013年1月后的电梯内广告位出租费用进行公示，并转入电梯专项维修费用或转入维修基金。仲裁庭对亿鑫公司的反请求与祥龙物业的本请求合并审理，双方对此均无异议。威海仲裁委认为，关于合同效力问题。经审查，祥龙物业与亿鑫公司签订的《文登市前期物业服务合同》及《文登中央龙湾小区前期物业管理服务补充协议合同》是双方当事人真实意思的表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，据此，仲裁庭认定该两份合同合法、有效；关于祥龙物业要求支付物业服务费的仲裁请求，仲裁庭认为，合同依法成立后，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案前期物业服务合同签订后，祥龙物业依约向亿鑫公司提供了基本的物业服务，亿鑫公司对欠付物业费的数额亦无异议，但认为祥龙物业在合同履行中存在瑕疵，不应按合同约定标准交纳物业费。从庭审查明的事实看，祥龙物业确实存在将亿鑫公司所有的门市房广告位允许第三方使用的行为。祥龙物业辩称该出租行为征得了亿鑫公司同意，但未提供相应证据，仲裁庭对祥龙物业的辩解不予采纳。仲裁庭认为祥龙物业的该行为损害了亿鑫公司的权益，同时也违反了双方合同的约定，物业服务存在明显瑕疵，根据本案的实际情况，依据公平原则，酌减亿鑫公司应交纳的物业费数额的5%；关于亿鑫公司按合同约定应缴纳的空置费数额，祥龙物业主张亿鑫公司应支付水电费（包括电费差价）、房屋空置费、电损费用三部分，其中，双方确认的水电费（包含合同期前两年电费差价4万元）为651278.2元、空置费的数额为523955.47元，亿鑫公司累计向祥龙物业付款384932.4元，其中有124932.4元明确为电费，其他未详细载明或厘清，仲裁庭推定为空置费。合同期第三年电损费用2万元亿鑫公司应按双方协议约定在2015年3月7日前支付，因此亿鑫公司按合同约定应支付的水电费为546345.8元。基于上述分析，仲裁庭对祥龙物业的空置费仲裁请求部分予以支持，亿鑫公司应按欠付数额95%的比例（263955.5×95%）向祥龙物业支付空置费250757.7元；关于亿鑫公司应否支付延期付款滞纳金的请求。结合庭审双方提交的证据，仲裁庭可以确认以下事实：一是双方在合同履行过程中对水电费、空置费等部分物业服务费的数额存有争议，直至庭审中双方才最终核对确认；二是祥龙物业提供的部分物业服务项目（如空置房管理、卫生、公共秩序维护方面）存有瑕疵；三是祥龙物业对亿鑫公司所有的空置房、车库、广告位被第三方占用存在管理缺陷。基于上述事实，仲裁庭认为：虽然亿鑫公司业在合同履行中存有逾期付款行为，但考虑到部分物业费双方存在数额争议，亿鑫公司并非恶意拖欠，且祥龙物业在合同履行中没有尽到完全管理义务，对亿鑫公司所有的广告位和闲置房被第三方占用存有过错，因此仲裁庭对祥龙物业的该项请求不予支持。关于亿鑫公司仲裁要求祥龙物业返还广告牌收入、车位、车库租赁费的反请求，仲裁庭认为，亿鑫公司的该项反请求属于侵权纠纷，涉及第三方侵权人，仲裁庭无法通过仲裁程序追究第三方侵权责任，因此该项反请求不应纳入物业服务合同违约纠纷的审理范畴，亿鑫公司可另案向相关侵权人主张损失赔偿。因此仲裁庭对亿鑫公司的该项反请求不予支持。对于亿鑫公司要求祥龙物业公示电梯服务费收支情况的反请求，仲裁庭认为，亿鑫公司对其主张没有提供法律和合同依据，因此仲裁庭不予支持。依据上述意见，仲裁庭认为本请求的仲裁费由祥龙物业承担25%，亿鑫公司承担75%；本案反请求仲裁费由亿鑫公司承担。综合上述仲裁庭意见，并根据上述法律之规定，仲裁庭裁决：（一）威海亿鑫房地产开发有限公司于裁决生效之日起10日内向文登市祥龙物业服务有限公司支付水电费546345.8元，空置费250757.7元（自2012年2月20日起至2014年12月31日止）；（二）驳回文登市祥龙物业服务有限公司的其它仲裁请求；（三）驳回威海亿鑫房地产开发有限公司的仲裁反请求。（四）本案本请求仲裁费15787元，由文登市祥龙物业服务有限公司承担3946.75元，威海亿鑫房地产开发有限公司承担11840.25元。因本请求仲裁费已由文登市祥龙物业服务有限公司申请仲裁时预交，故威海亿鑫房地产开发有限公司应于裁决书生效之日起10内向文登市祥龙物业服务有限公司支付11840.25元；本案反请求的仲裁费7059元由威海亿鑫房地产开发有限公司承担。仲裁裁决送达后，亿鑫公司向本院申请撤销该仲裁裁决。理由为：1、裁决书所依据的证据是伪造的。被上诉人提交的2012年2月到2013年12月空置房物业费汇总表及明细表是伪造的。仲裁庭审中，申请人提交的文登市卓远房产测绘公司出具的测绘报告，证实涉案小区的建筑面积为84299.63元，被上诉人申请的对账数据显示面积为84325.46元，该对账数据比实际建筑面积多25.83平方米，导致物业费数额计算错误。2、仲裁程序违反法律规定。仲裁庭审中，申请人提出反仲裁请求，请求被申请人对其违反合同约定给申请人造成的损失进行赔偿。仲裁庭认为该反请求不属于仲裁受理范围，违反法定程序。被申请人祥龙物业答辩称，申请书所提到的第一项请求涉及的证据是指仲裁庭审中被申请人提交的证据四，该份证据是与申请人主要工作人员陈明亮经核对后签字确认形成的，陈明亮参加了仲裁庭的庭审，并对该证据进行了质证，其对该证据真实性无异议，涉及的数额也无异议，仲裁庭对该证据作出认定，该证据并非申请人主张的虚假伪造的证据。对于25.83平方米的数字差卓远房地产测绘公司出具的测绘报告中数据也是相对，面积差额是在可以接受的范围内，申请人在庭审中对该数据亦无异议，因此该部分认定符合法律规定。对于申请人提到的反仲裁请求，仲裁庭依法予以受理，并进行了实体审理，最终作出不予支持请求的裁决，属于对案件进行的实体审理，不属于申请主张的程序的问题，综上，仲裁裁决在事实认定、证据采信、适用法律及程序方面均无不当之处，要求法院驳回申请人的申请。
本院认为，本案双方争议的焦点为：涉案的仲裁裁决是否符合《仲裁法》第五十八条第三、四项的情形，申请人主张裁决书中依据的证据是伪造，仲裁程序违法有无事实依据，双方是否有异议。申请人主张被申请人提交的2012年2月-2013年12月空置房物业费汇总表及明细表是伪造的。
本院认为，该汇总表中的面积与测绘报告中面积虽然相差25.83平方米，但不能因此认定该证据系伪造的，且在仲裁庭审中申请人对该份证据的真实性并没有异议。因此，申请人主张仲裁裁决所依据的证据是伪造的，缺乏事实依据。其以此为由要求撤销仲裁裁决，缺乏依据。对于申请人主张的仲裁程序违法的问题。从威海仲裁委的庭审笔录看，威海仲裁委对申请人提出的反请求依法进行了审理，并认为其中部分反请求属于侵权纠纷，不应纳入本案物业服务合同违约纠纷审理的范围，部分反请求亿鑫公司没有提供法律和合同依据。因此，申请人主张仲裁程序违法，缺乏事实和法律依据。其该申请撤销仲裁裁决的理由，亦不成立。综上，申请人申请撤销仲裁裁决的理由不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第二十条之规定，
裁定如下：驳回申请人威海亿鑫房地产开发有限公司要求撤销威海仲裁委员会（2014）威仲字第3130号仲裁裁决的申请。本裁定为终审裁定。
审 判 长 赵 芳
代理
审判员 于 晶
代理
审判员 葛俊生
二〇一六年一月二十日
书 记 员 丛丽红 来源：