青海省海东市平安区人民法院民 事 判 决 书（2015）平民初字第841号原告沈军，男，汉族。委托代理人白恩海、马福存，青海辉湟律师事务所律师。被告董明，男，汉族。委托代理人星学庆，青海省农民工法律援助工作站海东分站律师。第三人海东市市场监督管理局（原海东市质量技术监督局）。法定代表人何林，该局局长。
原告沈军与被告董明、第三人海东市市场监督管理局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托代理人白恩海、马福存，被告董明及其委托代理人星学庆到庭参加诉讼，第三人海东市市场监督管理局经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加��讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。
原告委托代理人诉称，2014年1月1日，原告与被告及其合伙人刘海存签订《转让协议》，约定将被告及其合伙人刘海存经营的位于海东市质量技术监督局一楼的临街过江龙火锅店整体转让给原告经营，转让时被告明确已经经过了铺面所有人第三人（原海东市质量技术监督局）的同意。《转让协议》签订后，原告按照约定将转让费81万元支付给被告及其合伙人刘海存，但被告没有将房屋租赁协议过户到原告名下。经原告多次催促，被告均找各种理由予以搪塞。后在原告的坚决催促下，被告称原海东市质量技术监督局已同意转租，但行政单位更改书面租房协议程序多很麻烦也容易引起不必要的非议，不行我们之间再签个租房协议，内容就按被告与原海东市质量技术监督局之间签订的协议版本签订，被告保证原告正常��营、使用铺面，租金也按原海东市质量技术监督局约定的标准交付。事已至此，原告已支付了巨额的转让费，并为了经营火锅店投入其他大量费用，只好同意被告的方案。2014年、2015年原告给被告分别交纳了火锅店铺面租金20万元，但原告后得知被告仅向房屋所有权人原海东市质量技术监督局交纳火锅店铺面租金每年8万元。原告每年向被告多支付铺面租金12万元。原、被告2014年2月1日签订的《协议书》不是双方的真实意思表示。第三人的参与有利于查明本案案情。为了维护原告的合法权益特向人民法院提起诉讼，请求依法确认原、被告于2014年2月1日签订的《协议书》无效；由被告返还多收取的两年房租24万元；本案诉讼费由被告承担。为支持其诉讼请求，原告提交如下证据：1、《转让协议》一份，证明2014年1月1日被告将位于原海东市质量技术监督局一楼的过江龙火锅店整体转让给原告的事实；2、2014年2月1日签订的《协议书》一份，证明在2014年1月1日被告已经处分本案涉及的铺面，在失去处分权后又重新出租的事实；3、《收据》两份，证明原告向被告交纳了2014年、2015年租金的事实；4、本案第三人与被告签订的《协议书》一份，证明第三人以每年8万元的租金将本案所涉及的铺面出租给被告的事实。
被告及其委托代理人辩称，2014年2月1日，被告经与原告协商，在征得本案第三人同意之后签订了转让、转租协议，双方之间的协议是在合法、自愿、平等的条件下签订的，不存在主体不适当和违反法律规定的情形。因此，1、原告系完全行为能力人，在签订协议时知道协议所涉及的事项和内容，转让协议在前，租赁协议在后，如果原告认为是重复处分，其不会就租赁事宜签订协议。2、关于原告提供的被告与第三人签订的协议，被告认为该协议与本案无关。关于原告提供的交纳租赁费的收据，从该证据更能反映出原、被告签订租赁协议的真实性、合法性。
被告认为本案原告起诉被告主张协议无效，无事实及法律依据。3、原、被告签订租赁协议是在平等、自愿的前提下签订的，不能因协议之外的事由来对抗协议的履行，更不能以协议之外的事由来要求被告返还租赁费，根据所签订的协议内容来看，被告并没有多收取原告租赁费，完全是按照双方协议来执行，因此，不存在返还的问题。故请求人民法院驳回原告的诉讼请求。为支持其辩解理由，被告提交如下证据：《转让协议》、《租赁协议》各一份，证明协议是在合法、自愿、平等的条件下签订的，并且双方已经履行。因过江龙火锅店是加盟店，故被告将加盟许可、营业执照已经过户到原告名下。第三人��东市市场监督管理局提交答辩状称，1、原告将海东市市场监督管理局列为第三人主张协议无效无事实和法律依据。2013年1月1日第三人与本案被告协商签订租赁协议，协议约定由董明租赁第三人办公楼一层铺面八间经营火锅店，租金每年8万元，协议签订后双方按约履行了义务。2014年2月1日被告与原告双方经协商将火锅店转让给原告，被告在转让时也征得了第三人的同意，但铺面租金仍由被告交纳，具体转租事宜由被告处理与第三人无关。因此本案原告起诉第三人主张协议无效，无事实依据和法律依据。2、本案中协议具有签订主体的相对性，本案第三人仅与本案被告签订协议，与本案原告无任何协议或合同关系，本案第三人认为多收或少收租赁费是本案原、被告之间的协议关系，与第三人无任何联系，也无需承担任何责任，据此第三人认为是否返还租金与本案第三人无任何联系。第三人海东市市场监督管理局未向本院提供证据。经质证，原、被告对双方提供的证据材料的真实性无异议，但对证明方向有异议。本院对原、被告提供的证据的证明效力予以认定，作为定案的依据。经本院审理查明，2014年1月1日，被告在征得第三人同意后与原告签订《转让协议》，协议约定将被告及其合伙人刘海存经营的位于海东市质量技术监督局一楼的临街过江龙火锅店整体转让给原告经营，时间从2014年1月1日起执行，转让费为81万元整，同时双方还约定了其他协议内容。2014年2月1日，原告与被告之间又签订了房屋租赁协议，约定租赁时间为两年，即2014年2月1日至2016年2月1日，期间租金每年为20万元，且双方当事人分别履行了各自的义务，转让与租赁协议履行至今。
本院认为，当事人行使权利、��行义务应当遵循诚实信用原则，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，则负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方争议的焦点是被告是否有权将火锅店重新出租。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原告所主张房屋租赁协议无效不符合法律规定，也无证据支持。另根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。本案第三人同意被告将火锅店店面转租给原告，原告与被告自愿签订的租赁协议合法有效，故原告要求确认原、被告于2014年2月1日签订的《协议书》无效并由被告返还多收的房租24万元的诉讼请求因证据不足不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百二十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：驳回原告沈军的诉讼请求。本案本诉案件受理费4900元减半收取2450元，由原告沈军负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。
审判员 唐永红
二〇一六年一月二十日
书记员 孙小花 更多数据：