山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）济民四终字第998号上诉人（原审原告）孙德泉，男，1963年9月19日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审被告）济南市方圆艺术培训学校，住所地济南市。法定代表人张福全，校长。委托代理人高洪伟，山东华梦律师事务所律师。
上诉人孙德泉因与被上诉人济南市方圆艺术培训学校（以下简称方圆培训学校）房屋租赁合同纠纷一案，不服济南市槐荫区人民法院（2015）槐民初字第728号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定，2013年8月8日，孙德泉作为出租方、甲方，方圆培训学校的法定代表人张福全作为承租方、乙方，双方签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将坐落于济南市经七路832号三层西区北侧，建筑面积360平方米，包括318、319、320、321四间房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2013年8月15日至2016年8月14日，年租金102492元，每半年（6个月）支付一次租金；任何一方违反本合同规定，按年度须向对方交纳三个月租金作为违约金等内容。审理中，方圆培训学校认可张福全系代表其签订《房屋租赁合同》。合同履行过程中，双方产生纠纷，方圆培训学校搬离涉案房屋，双方已解除租赁合同。对于合同解除的原因、方圆培训学校搬离的时间及费用支付情况等，双方陈述不一致。孙德泉认为方圆培训学校不及时交纳租金导致其与方圆培训学校解除了租赁合同，方圆培训学校自2015年4月1日始不再使用涉案房屋，但未与其办理交接，亦未向其返还房屋钥匙，其用备用钥匙打开房屋后，将房产出租给他人用作KTV使用。方圆培训学校则陈述孙德泉不能提供涉案房屋所有权证明且存在重大安全隐患导致其与孙德泉解除了租赁合同，其于2015年2月11日搬离涉案房屋，当日双方办理交接，其将房屋钥匙返还给了孙德泉。同日，孙德泉带新承租人看房。次日，其结清水电费用，涉案房屋的新承租人开始装修涉案房屋作为KTV使用。孙德泉主张方圆培训学校欠付其租金15970.4元，其在审理中明确欠付租金包含两项，一项是2015年2月13日至3月31日期间的租金13478.4元，对于该项主张，孙德泉没有提供针对性的证据加以证明，其认为双方签订的房屋租赁合同并未到期，双方于2015年4月1日解除合同，合同解除前，方圆培训学校交纳了2015年1月13日之前的租金，又因合同约定提前一个月交租金，相当于方圆培训学校自2015年2月13日起没有再交纳租金；另一项是方圆培训学校此前曾欠付其租金2492元，对于该项租金对应的租赁期间，其无法明确，也没有证据证实。方圆培训学校对该项请求不予认可，并辩称其系2015年2月11日搬离涉案房屋，次日结清费用，2015年2月13日至3月31日期间，其没有使用涉案房屋，不应支付相应租金，此前其也不欠付任何租金。为反驳孙德泉的主张，方圆培训学校提供以下证据：1.金穗借记卡明细对账单一份和收条两份，用以证明其已交付2015年2月15日之前的租金。收条均是孙德泉出具，时间分别是2014年3月20日和7月25日，显示收到张富全现金1万元及房租4万元。方圆培训学校分别用签字笔备注预交房租和用铅笔备注2014年8月15日至2015年2月15日，并在审理中陈述孙德泉、方圆培训学校双方口头协商此间租金仅收取5万元。孙德泉对收条和方圆培训学校关于双方协商租金数额为5万元的陈述无异议，认为对账单与本案无关，认可方圆培训学校实际交付租金到2015年2月13日。2.监控录像及照片13张，用以证明其于2015年2月11日搬离涉案房屋。方圆培训学校在审理中明确该录像原始载体系其使用涉案房屋时安装的监控，录制内容为2015年2月11日孙德泉、方圆培训学校双方现场办理退房手续，其搬运物品，孙德泉并未与其发生争执，并带着新的房屋承租人现场协商合同签订、房屋装修等问题的过程。孙德泉认为该录像没有声音，不能证明双方协议解除合同，是其和朋友同去向方圆培训学校索要2015年1月13日之前六个月房租的画面。3.山东明朝健康科技有限公司（以下简称明朝科技公司）组织机构代码证复印件及明朝科技公司于2015年8月12日出具的证明一份，用以证明KTV装修、营业时间。证明载明我公司自2014年9月筹备成立公司阶段至今一直承租济南市3楼309房间。方圆培训学校于2015年2月初一次性搬至832号301室。该学校原租赁房屋随即被装修，约3月20日左右装修结束。2015年4月初该房屋悬挂浅深KTV广告牌，并对外营业。孙德泉对该证据有异议，认为明朝科技公司位于涉案房屋旁边，与方圆培训学校有利害关系，且单位证明案件事实不符合证据规定。4.2015年1月1日房屋租赁协议及收条复印件各一份，用以证明其提前另行租赁房屋，孙德泉、方圆培训学校双方协商解除涉案房屋的租赁合同后，其直接搬迁至301室进行经营。协议显示甲方为山东久天医疗器械有限公司（以下简称久天医疗器械公司），乙方为方圆培训学校，约定甲方将位于济南市经七路832号（301室）租赁给乙方使用，租赁期限自2015年1月5日至2016年1月4日等内容。收条显示久天医疗器械公司收到方圆培训学校房租18000元。孙德泉对该证据有异议，认为证据与本案无关，也不能证明孙德泉、方圆培训学校之间解除了租赁合同。5.2013年8月转让协议复印件一份，用以证明涉案房屋内物品均归其所有。协议的甲方为孙德泉，乙方为张福全，约定甲方将方圆培训学校三层西区北侧全部所属物品一次性转让给乙方，协商价格2.5万元及物品详单等内容。方圆培训学校在审理中解释监控、网线等系其搬离涉案房屋时首先拆除的设备，因此，监控录像中仅显示监控拆除之前其搬运部分物品，没有其搬运办公桌椅等物品的视频。孙德泉对协议没有异议。孙德泉主张方圆培训学校欠付其电费533元，其在审理中明确电费先用后交，方圆培训学校使用的318房间与涉案房产之外的其他房屋同用一块电表，方圆培训学校交纳电费后，按实际用量向其他用户收取电费。为此，孙德泉提供收款收据一份，显示2015年3月19日，318号房屋电费91元、442元，合计533元，并加盖济南龙泉资产管理中心财务专用章。方圆培训学校认可电费的收取方式，但认为该收款收据中显示的电费系其搬离后产生的，不应由其承担。方圆培训学校为此提供2015年2月12日收款收据一份，显示318号房屋电费合计713元。孙德泉对该证据没有异议，认可2015年2月之前的电费已交纳。孙德泉主张方圆培训学校使用其音响一套未予归还，其在审理中明确音响一套是指两个大音箱和一个功放机，品牌不详，2010年左右购买，购买价值2700元，现价值2000元，其要求方圆培训学校返还原物。孙德泉对此没有提供证据加以证明。方圆培训学校否认其带走音响，且认为该项主张不属于同一法律关系。孙德泉还主张方圆培训学校拖欠租金的行为属于违约，应向其支付3个月的租金25623元作为违约金。方圆培训学校辩称其并未违约，不应支付该项费用。对于涉案房屋的权属及对外出租的权利来源，孙德泉主张涉案房屋的产权人系济南市房地产开发总公司（以下简称房地产开发公司），其于2006年自房地产开发公司处租赁涉案房屋使用至今。为证实该项主张，孙德泉在审理中提供以下证据：1.房屋所有权证（济房权证槐字第0813**号）复印件一份，显示坐落于槐荫区经七路832号房屋的房屋所有权人为房地产开发公司，填发日期为2008年1月11日，该复印件中加盖房地产开发公司印章。2.2015年3月31日房地产开发公司证明一份，显示承租人孙德泉所承租我公司在济南市经七路832号三楼西侧房屋，使用权为每五年一签，在合同期内乙方有权以各种形式合法经营，不受租赁合同第八条第三款限制等内容。孙德泉在审理后补充提供2011年7月29日房屋租赁合同复印件一份，显示出租方、甲方为房地产开发公司，孙德泉为承租方、乙方，合同约定甲方将位于槐荫区经七路17号商业楼3层318号房屋，建筑面积1067.55平方米租赁给乙方使用，租赁期限自2011年8月15日至2016年8月14日，合同第八条第三款约定未经甲方同意，乙方不得转租、转借所承租房屋等内容。方圆培训学校对上述证据不予认可，认为仅凭复印件无法核实涉案房屋产权及租赁信息，其租赁房屋期间，孙德泉始终不能提供房产证原件及孙德泉与房屋所有权人签订的租赁合同，违反了合同附随义务，现超过人民法院指定的举证期限，仍未能提供相应证据，应视为放弃举证；证明没有房地产公司法定代表人签字，不具有证明力，孙德泉、方圆培训学校双方的租赁关系已经终止，证明不具有溯及力。审理中，孙德泉申请原审法院调取涉案房屋的权属登记信息，原审法院调取房屋登记信息一份，显示涉案房屋于2008年1月11日登记在房地产开发公司名下。方圆培训学校还在审理中提供电子图片、网页图片、电子照片、槐荫区民办非学历教育培训机构设立办事指南打印件，房屋平面图复印件和消防安全责任书等证据，用以证明涉案房屋消防系统存在严重安全隐患，相关部门多次要求整改，孙德泉违反合同附随义务，一直未向其提供消防安全检查合格证、房屋所有权证明材料。孙德泉对上述证据不予认可。此外，方圆培训学校提供办学资质转让协议和收条各一份，用以证明孙德泉尚欠付其学校转让费2万元，其保留追偿的权利。孙德泉对办学资质转让协议没有异议，对收条不予认可。原审法院认为，孙德泉主张涉案房屋的产权人系房地产开发公司，房地产开发公司将涉案房屋出租给其使用。孙德泉为此提供房屋所有权证复印件、房屋租赁合同复印件和房地产开发公司出具的证明各一份。经孙德泉申请，原审法院调取涉案房产权属登记信息予以核对，涉案房屋确系登记在房地产开发公司名下。房地产开发公司出具的证明显示，孙德泉自房屋产权人处租赁涉案房屋使用，不受租赁合同第八条第三款即不得转租条款的限制。该证明是对孙德泉转租的追认。鉴于此，孙德泉与方圆培训学校于2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，也不违反法律法规的强制性规定，合法有效。围绕孙德泉的诉讼请求，双方争议焦点在于租赁合同解除时间即方圆培训学校搬离涉案房屋的时间是2015年2月11日还是2015年4月1日。方圆培训学校提供收条两份证明其已交付2015年2月15日之前的租金。孙德泉对收条没有异议，认可2015年2月13日之前的租金方圆培训学校已经支付。方圆培训学校提供监控录像及照片欲证明其于2015年2月11日搬离涉案房屋，孙德泉没有否认证据的真实性，但辩称系其与朋友去向方圆培训学校索要2015年1月13日之前的租金。对此，原审法院认为，一是该视频能够显示方圆培训学校搬运物品及孙德泉与他人在涉案房屋交谈等内容，并未显示孙德泉与方圆培训学校工作人员交流，看不出孙德泉索要租金的意思表示；二是孙德泉认可方圆培训学校已经支付2015年2月13日之前的租金与其索要2015年1月13日之前租金的陈述相互矛盾。此外，方圆培训学校提供的明朝科技公司出具的证明及其与久天医疗器械公司签订的房屋租赁协议等证据也能够印证其搬离涉案房屋的时间。综上，对于方圆培训学校主张其于2015年2月11日搬离涉案房屋的意见，原审法院予以采纳。对于孙德泉诉请的2015年2月13日至3月31日期间的租金13478.4元，因方圆培训学校于2015年2月11日搬离涉案房屋，孙德泉认可方圆培训学校已交付租金到2015年2月13日。故孙德泉的该项请求没有事实根据，原审法院不予支持。对于孙德泉诉请的另一项租金2492元，其无法明确该项租金对应的租赁期间，也不能提供证据加以证明。方圆培训学校对此不予认可。孙德泉的该项请求原审法院亦不予支持。对于孙德泉要求方圆培训学校支付电费533元的请求，方圆培训学校提供收款收据证明其已交付2015年2月12日之前的电费，孙德泉对此予以认可。如前所述，方圆培训学校于2015年2月11日搬离涉案房屋，其辩称孙德泉诉请的该项电费系其搬离后产生的费用，其不应负担的意见，原审法院予以采纳。对孙德泉的该项请求没有事实依据，原审法院不予支持。对于孙德泉要求方圆培训学校返还音响的请求，其对所述音响存在及被方圆培训学校擅自带走的主张，没有提供证据予以证实，方圆培训学校对此也不予认可，该项请求没有事实依据，原审法院不予支持。对于孙德泉要求方圆培训学校支付违约金25623元的请求，如上所述，孙德泉并未提供充分证据证明方圆培训学校存在欠付租金的违约行为，该项请求，没有事实依据，原审法院不予支持。方圆培训学校在本案审理中还辩称其法定名称为济南市方圆艺术培训学校，孙德泉起诉的是济南方圆艺术培训学校，认为方圆培训学校的诉讼主体不适格。就此，原审法院认为，孙德泉起诉状中以“济南方圆艺术培训学校”作为方圆培训学校，该名称与方圆培训学校的全称“济南市方圆艺术培训学校”确有不同，但从起诉状的内容及孙德泉提供的证据，已经表明指向的方圆培训学校即本案方圆培训学校，孙德泉在起诉状中所列方圆培训学校的名称显系笔误，但不能以此认定方圆培训学校的主体不适格。故对方圆培训学校的该项答辩意见原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定判决：
一、驳回孙德泉要求济南市方圆艺术培训学校支付租金15970.4元的诉讼请求；
二、驳回孙德泉要求济南市方圆艺术培训学校支付电费533元的诉讼请求；
三、驳回孙德泉要求济南市方圆艺术培训学校返还音响一套的诉讼请求；
四、驳回孙德泉要求济南市方圆艺术培训学校支付违约金25623元的诉讼请求。案件受理费903元，由孙德泉负担。
上诉人孙德泉不服一审判决上诉称，一审法院认定事实错误。1、2013年8月8日，孙德泉与方圆培训学校签订了房屋租赁合同，合同约定了租赁期限为三年，并约定了租金和交付时间。既然认定该租赁合同为有效合同，但同时又判决孙德泉向方圆培训学校追索2015年2月13日至3月31日的租金没有事实依据，其理由不能成立。2、孙德泉与方圆培训学校之间的租赁合同为三年，方圆培训学校擅自违约，应支付按合同约定的违约金。双方签订的合同及方圆培训学校陈述已另租房屋的事实能够证明。
二、一审适用法律错误。一审判决仅凭方圆培训学校提供的申请人在场没有声音的视频，就推断双方解除了租赁合同，这样做是否公正？如何解除的合同、如何交接的、违约如何处理的，都没有证据证明。一审判决明显违背了民诉法规定的“谁主张，谁举证”的原则。仅凭方圆培训学校没有证明效力的视频错误地认定孙德泉与方圆培训学校解除了租赁合同，属于适用法律错误。二审中，上诉人孙德泉提交补充上诉意见：
一、一审法院认定该租赁合同合法有效，是双方真实意思表示，被上诉人是在深入了解该房屋后自愿租赁的，期限也是其要求签订的。被上诉人提前退租，且不办理交接并欠房租，是故意违反合同约定。所提供的证据都是不真实的、伪造的，与本案无关，其行为是违法的也是不道德的，之所以被上诉人始终未能到庭，就说明了被上诉人的心虚，不敢到庭质证。上诉人对其所有证据均未认可，一审法院在这种情况下做出如此判决，违反事实、违反法律、显失公平。
二、一审判决中认定的被上诉人提供的录像，上诉人从未见过，更谈不上认可。所提供的消防整改也是针对该学校的消防器材不全所下的通知，房屋如需整改，有关部门会对产权人下通知，而不是房客，被上诉人现仍在该楼层经营。
三、上诉人的完全相同的两件案子，在同一法官的判决下，却出现了两种完全不同的判决结果。综上所述，上诉人认为本案一审法院的判决是明显的人情案、关系案。
被上诉人方圆培训学校答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。1、原审法院并未否认双方当事人的合同效力，而是根据综合证据情况认定双方当事人协议解除合同，双方通过各自行为对书面的合同进行了变更，二者并未矛盾；2、被上诉人在原审时提供的证据都经过了上诉人及其代理人的庭审质证，由庭审笔录为证；3、被上诉人不出庭对质符合法律的规定，不应上升到道德层面；4、被上诉人在原审时提供的视频录像，其内容明确，有上诉人的相应的画面。至于消防整改的通知，被上诉人在原审中提交了其当地派出所下发的消防安全管理书，从客观事实上说，双方解除合同既是双方的真实意思表示，同时也由于上诉人不能提供房屋的所有权证书及消防合格证书，致使被上诉人无法交接经营，其通过租赁房屋进行教学经营的目的不能实现，且上诉人提供的房屋存在安全隐患，根据合同法的相关规定，被上诉人具有法定的任意解除权。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。
本院认为，在原审庭审中孙德泉认可方圆培训学校实际交付租金到2015年2月13日、交付2015年2月12日之前的电费，主张双方已于2015年4月1日与方圆培训学校解除了房屋租赁合同，并于2015年4月1日又将涉案房屋租赁给他人用作KTV使用。方圆培训学校主张双方协议解除房屋租赁协议，其于2015年2月11日搬离涉案房屋，当日办理交接，双方解除房屋租赁协议的时间应为2015年2月11日，并提供搬离涉案房屋时的视频及与久天医疗器械公司签订的房屋租赁协议等证据予以证实，原审法院根据双方提供的相关证据及方圆培训学校承租他房、孙德泉出租涉案房屋的情况，认定双方提前协议解除了2013年8月8日签订的《房屋租赁合同》，双方解除《房屋租赁合同》的时间为2015年2月11日。原审判决驳回上诉人孙德泉的诉讼请求并无不当。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。上诉人孙德泉的上诉理由均不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费903元，由上诉人孙德泉负担。本判决为终审判决。
审判长 徐冷卓
审判员 王云春
审判员 孟繁荣
二〇一六年一月二十日
书记员 李姗姗 来源：百度搜索“”