辽宁省铁岭市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽12民终字第21号
上诉人（原审原告）：开原市正元化工有限公司，住所地开原市新华路142号。
法定代表人：祝文哲，该公司经理。
委托代理人：关建，辽宁诚证律师事务所律师。
被
上诉人（原审被告）：李亚杰，男，1958年7月3日生，汉族，住开原市。
委托代理人：李光爱，辽宁君扬律师事务所律师。
原审
被告：开原市制胶厂，住所地开原市新华路***号。
法定代表人：徐杰，该厂厂长。
上诉人开原市正元化工有限公司（以下简称正元化工公司）与被上诉人李亚杰及原审被告开原市制胶厂租赁合同纠纷一案，不服开原市人民法院（2015）开民一初字第00390号民事判决书，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2015年8月27日公开开庭审理了本案。
原告正元化工公司诉称：2000年1月1日开原市制胶厂与开原市新开化工助剂厂（李亚杰）签订场地厂房承租合同，租金每年3000.00元，租期50年。原告于2006年8月17日与开原市制胶厂达成《资产出让合同书》，并于2007年12月22日经开原市政府批准与开原市制胶厂达成《资产移交协议书》，至此原告取得开原市制胶厂的所有权并占有所有资产，包括被告李亚杰承租的资产范围。开原市制胶厂与开原市新开化工助剂厂签订的租赁合同租期从2000年1月1日起至2050年1月1日止，租金每年3000.00元，租金分八次交付，第一次交付前10年（2000年-2010年），承租以后每五年交付一次，第一次交付后，被告李亚杰应于2010年1月1日下一个五年的租金，但经多次催要被告李亚杰未付租金，2012年5月2日原告通过特快专递给被告李亚杰送达了解除场地厂房通知书，被告李亚杰没有回应。按合同法第96条规定当事人一方依照本法第93条2款、第94条的规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，因此依法双方合同已解除，解除后应由原告管理和收取利益。现被告李亚杰擅自出租属于不当得利应将所收租金返还原告。由于开原市新开化工助剂厂已于2008年6月2日注销，被告李亚杰为注销企业法人，其租赁厂房由被告李亚杰一直占用使用。原告一直找被告李亚杰多次催要租金，一直拒不给付。合同签订时约定开原市新开化工助剂厂如果转租此厂房必须通过甲方转让承租。2014年5月15日被告李亚杰将此厂房转租徐元初，租金每年2.4万元，未通知原告也未经原告同意。原告认为被告李亚杰已构成根本违约，符合法定的解除合同条件，双方合同应解除。根据合同法第94条第3款的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，第96条当事人一方依照本法第93条2款、第94条的规定主张解除合同的，对方有异议，可以请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力。第214条规定租赁期限不得超过20年的，超过部分无效，租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。第224条规定承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第227条规定，无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以一起承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告于2012年5月2日书面给被告邮寄过解除场地厂房租赁合同通知书，被告并没有提出异议，根据以上法律规定，被告从2010年开始一直未给付原告租金已达五年之久，经多次催要未果，并且未经原告同意私自转租，被告已构成根本违约，故原告要求被告给付五年的租金1.5万元，并解除与被告的承租合同。请求依法支持原告的诉讼请求。
被告李亚杰辩称：1、其与开原市制胶厂签订的《承租场地厂房合同书》正在履行中，且租赁期还有35年，原告与被告没有解除合同，因此原告没有理由要求李亚杰撤出场地、厂房。答辩人与开原市制胶厂于2000年1月1日签订《承租场地厂房合同书》，期限50年，至2050年1月1日，已经履行15年，此份合同是李亚杰与开原市制胶厂签订的，合法有效。按合同约定被告已支付了前10年租金，之后5年的租金由于租赁厂房场地的所有权变更为原告正元化工公司，因此答辩人多次向原告提出交付租金，但是由于被告没有同意原告要连同和被告厂房、场地一起卖出的意见，于是正元化工公司对被告耿耿于怀，多次拒收租金才导致被告没有交付租金的结果，不存在被告逾期不交的事实。作为承租方不管是过去还是现在被告仍然请求原告收取5年租金，现在厂房、场地仍然由李亚杰租赁使用中。2、原告以于2012年5月2日以送达过解除合同通知书为由，主张租赁合同意见解除是理由不成立。原告在通知书中以开原市新开助剂厂未经出租方的同意，将厂房场地转租给李亚杰，因此要求解除合同，给被告发来了解除合同通知书。被告认为原告的主张完全不符合实际情况，不存在转租情况，开原市新开助剂厂是集体企业，于2003年经开原市经贸委批准，将法定代表人由原来的李志祥变更为李亚杰，企业仍然存在，因此原告发来的解除合同通知书与实际情况不符，便向原告说明了理由，同时被告认为原告的主张不符合合同法第94条的规定，不能由原告方随意编造的理由就构成解除合同的理由，被告认为原告与被告租赁合同仍然有效，至今没有解除，双方应共同履行合同，原告方不能为了私利，编造理由损害被告的权益。因此原告要求被告撤出场地、厂房的理由不能成立。3、对于原告要求过分5年租金1.5万元的请求，被告没有异议，但是被告不同意过分转租房屋的收入。2013年初，被告由于家庭原因，暂时无法经营厂子，将厂房、场地租给他人，但是对于此情况原告是知道的，原告至今没有向被告提出任何异议，实际上同意转租。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。原告以被告将房屋、场地转租为由解除合同的理由不能成立，况且，原告也未因此受到租金损失，此收入不属于不当得利，为此被告不同意给付转租的收入。综上，原告与被告没有解除租赁合同，合同合法有效，原告与被告应继续履行协议，被告无正当理由不能单方终止合同，原告所说的合同已经解除的理由不合法、不成立，请求驳回原告的诉讼请求。
被告制胶厂辩称：1、原开原市制胶厂北院土地及地上物整体出售给原告是政府行为，徐杰是政府授权委托代政府与之签订的合同，不是企业行为，企业无权出售国有土地使用权，政府下发了开政地（2006）69号土地利用批准文件，否则正元化工公司不能取得开原市国土资源局颁发的土地使用证。虽然开原市制胶厂于2000年1月与开原市新开化工助剂厂签订出租合同，因出租标的物的所有权发生变化，出租方不能继续执行合同属于不可抗力。2、制胶厂北院是国有土地，整体出让是政府的决定，制胶厂只是被动服从与配合，事前征求不征求出租户的意见是政府的办事程序，制胶厂没有业务。在正元化工公司意向购买开原市制胶厂北院土地及地上物时，我厂及主管局开原市经贸委均向其告知了拟购买的地上有8家出租户，租期较长而且不同程度预交了租金，正元化工公司明确表示接受此现实。2007年12月22日，开原市制胶厂依据政府纪要精神向正元化工公司移交资产，同时将8户承租单位合同移交，双方均同意遵循合同法规定买卖不破租赁原则，由新的资产所有人继续履行合同的权利和义务，包括李亚杰，并要求承租企业到正元化工公司对进行认定（有通知原件），送达时有徐杰、祝文哲外还有市经委的惠济群股长在场，因此不存在“根本没有告知申请人”的事实。3、出租资产所有权人变更当时及以后的几年内，开原市制胶厂和正元化工公司都没有解除原出租合同的意向，正元化工公司同意继续履行合同，是李亚杰始终不承认出租人已经变更的事实，或以此为理由拒绝向原告交付租金，由于其违约在先才造成原告于2012年决定解除合同、近期诉讼请求法院支持腾迁厂房、索要租金的后果，在此过程中制胶厂并未参与更无过错。4、原告起诉被告的三项诉讼请求中没有一项针对开原市制胶厂的，制胶厂不是被告，被告李亚杰有没有理由与原告争辩，其实不能以此作为主观违约拒交租金的理由。2007年12月22日，李亚杰承租的资产已经全部移交正元化工公司，正元化工公司在协议书中已经承诺在动迁厂区内的租赁企业时，所发生的合理费用由正元化工公司负责，因此即使存在损失也已经与开原市制胶厂无关，况且原告诉讼被告是因被告拖欠租金、长期无偿占用、使用原告资产、违约转租、获取不当得利等原因，原告要求其还款腾房，并非动迁，因此损失与赔偿都不在此案诉讼请求范围内，更与开原市制胶厂无任何关联。综上，被告李亚杰申请将市制胶厂追加为共同被告是没有任何道理的，责任未理清，官司输赢未定，即要求开原市制胶厂承担诉讼费更没有法律依据，因此，在原告与李亚杰纠纷中，我厂不承担任何责任。原审法院
经审理查明：原告正元化工公司于2006年8月17日与被告制胶厂签订了《资产出让合同书》，并于2007年12月22日经开原市政府批准后与被告制胶厂签订了《资产移交协议书》，被告制胶厂的所有权并占有所有资产（制胶厂道北（北院）企业土地使用权和该区域内建筑物、构筑物，具体企区域为东至与新开家属楼交界，南至新华路交界，西至骨胶厂家属楼交界，北至后石村地界，面积约14494.20平方米），包括被告李亚杰承租的资产范围在内。而开原市新开化工助剂厂（集体性质）法定代表人李志祥于2000年1月1日与被告制胶厂签订的租赁合同一份，租期50年（从2000年1月1日起至2050年1月1日止）租金每年3000.00元，第一次交付前10年（2000年-2010年），承租以后每五年交付一次，被告李亚杰只交付了前10年的租金，以后的租金并未交付。该开原市新开化工助剂厂于2003年4月法定代表人变更为李亚杰，于2009年6月变更为个人独资企业，投资人为被告李亚杰。被告李亚杰于2014年5月15日将开原市新开化工助剂厂场地、厂房、设备等租给他人一年，收取租金2.4万元。开原市新开化工助剂厂于2010年7月被吊销。原审法院认为：原告正元化工公司于2006年取得了被告制胶厂土地的使用权及企业区域内建筑物、构筑物所有权，其中包括被告李亚杰承租的企业开原市新开化工助剂厂，而被告李亚杰承租的企业与被告制胶厂签订了50年的场地厂房合同，按20年计算至今未到期，该合同仍为有效，应由被告李亚杰与原告之间进行履行。原告明知被告李亚杰将场地厂房转租他人一年，在六个月内未提出异议，视为同意被告李亚杰的转租行为。现原告要求被告李亚杰撤出承租场地并腾迁厂房的诉讼请求不符合法定解除合同条件，不予支持。但被告李亚杰应给付原告10年的租金，每年3000.00元，原告要求被告按转租租金数额给付，证据不足，不予保护。被告制胶厂不承担民事责任。
原告确认给被告李亚杰两份通知，但就解除李亚杰与被告制胶厂的合同并未达成协议，现原告以该两份通知作为符合法定解除合同的条件之一，理由不充分，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条（二）、第九十四条（三）、第九十六条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十四条、第二百二十七条及最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条（一）之规定，
判决如下：
一、驳回原告开原市正元化工有限公司要求被告李亚杰撤出场地及腾迁房屋的诉讼请求。
二、被告李亚杰于本判决生效后10日内给付原告开原市正元化工有限公司租金30000.00元（2010年1月1日-2014年12月31日5年的及2015年1月1日-2019年12月31日5年的）。
三、被告开原市制胶厂不承担民事责任。
如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费1610.00元，由被告李亚杰承担805.00元，原告开原市正元化工有限公司承担805.00元。
上诉人开原市正元化工有限公司不服原审判决上诉称，被上诉人在承租房屋后未给付租金达五年以上，未履行给付租金义务，经上诉人催告后在合理期限内仍未履行，上诉人可以解除合同。原审判决错误；上诉人诉讼请求并没有要求被上诉人李亚杰给付年2015年至2019年租金，但法院强行确认合同效力并超出原告诉讼请求判决给付祖金是没有法律依据的。请求依法改判。被上诉人李亚杰服从原审判决。原审被告开原市制胶厂服从原审判决。
本院认为：被上诉人承租房屋后在双方约定给付租金期限，未给付租金达五年以上。上诉人对被上诉入主张解除合同对被上诉人进行了书面通知，履行了通知义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定即，【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；本案上诉人可以解除合同。原审判决驳回上诉人诉讼请求是否适当。另外上诉人诉讼请求并没有要求被上诉人李亚杰给付年2015年至2019年租金，但原审法院确认合同效力并超出上诉人诉讼请求判决给付祖金是否具有法律依据。综上，原审判决认定事实不清，证据不足。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，
裁定如下：
一、撤销开原市人民法院（2015）开民一初字第00427号民事判决；
二、发回开原市人民法院重审。案件受理费1610.00元，退回上诉人开原市正元化工有限公司。
审 判 长 姜 军
审 判 员 孙爱萍
代理
审判员 徐铭泽
二〇一六年一月十七日
书 记 员 黄博超-10- 来源：