江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民终字第2574号上诉人（原审被告）张锡翠，退休职工。委托代理人吴东民，江苏觉悟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张秀英，退休工人。委托代理人渠清，江苏汉地律师事务所律师。原审第三人丰县房屋征收办公室，住所地徐州市丰县凤城镇工农南路**号。法定代表人薛炳亮，该办公室副主任。委托代理人路鹏程，该办公室副主任。
上诉人张锡翠因所有权确认纠纷，不服江苏省丰县人民法院（2014）丰民初字第2143号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张锡翠的委托代理人吴东民，被上诉人张秀英及其委托代理人渠清，原审第三人丰县房屋征收办公室法定代表人薛炳亮、委托代理人路鹏程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院
经审理查明：张秀英和张锡翠系原丰县经委的职工，两人从原单位分到的公房位于丰县体育场北侧的平房，两家为东西邻居，后张锡翠于2000年将自己分到的住房两间（40.26㎡、1988年建成、砖混结构、1层）以3000元出售给张秀英。张秀英在此房屋居住并进行房屋翻修、增加配房及院落建设，并于2005年参加了单位的房改，交纳了房改购房款及手续费共计（7130元）进行了房改，以张锡翠的名义办理了房屋产权登记及土地登记，该房屋一直由张秀英占有使用直至2014年该房屋区块拆迁。后丰县房屋征收办公室与张锡翠签订了关于涉案房屋的国有土地上房屋征收补偿协议书，协议约定丰县房屋征收办公室于协议签订后60个工作日内将应退张锡翠补偿款共计175159元。原审法院认为：房屋产权部门对房屋所有权人的登记具有公示效力，一般情况下可以确认所有权人的身份，但该登记并不意味着权利的最终归属，也不影响人民法院对存在争议的房屋产权作出判决。从查明的事实看，诉争房屋原系丰县发展改革与经济贸易委员会公房，2000年时张秀英支付给张锡翠3000元取得该房屋并且实际居住至2014年该房屋区块拆迁。张秀英买受张锡翠涉案房屋的行为，不仅有其房款交付行为，亦有证人的证言相互予以印证。张锡翠抗辩张秀英交付的3000元是房租，经查张锡翠及其家人从3000元交付后未再收取租金，亦未对涉案房屋进行管理、维护，时间间隔长达10余年，明显不符合当时的房屋租赁习惯和价格，且在此期间张秀英自己出资进行房屋维修、翻建、管理、增加院落，并且在2005年房改时自己出资，以张锡翠的名义参加房改，况且张锡翠也未在2005年房改时委托张秀英办理房改手续并交付房改费用，虽然张秀英以张锡翠名义办理房屋所有权证和国有土地使用证，但未改变张秀英为房屋实际所有人的性质，以上事实表明，涉案房屋的实际所有权人是张秀英。故，张锡翠与第三人丰县房屋征收办公室签订的国有土地上房屋征收补偿协议书（NO.422）应属无效。张秀英提出将涉案房屋的征收补偿、补助费用、其他等权益共计175159元由第三人丰县房屋征收办公室直接支付给自己的诉求，本院不予支持，张秀英可待本判决生效后与第三人丰县房屋征收办公室签订相关房屋征收手续，按照相关流程依法获取涉案房屋的相关权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原审法院遂判决：
一、张锡翠与第三人丰县房屋征收办公室签订的国有土地上房屋征收补偿协议书（NO.422）无效；
二、驳回张秀英的其他诉讼请求。
上诉人张锡翠不服上述民事判决向本院提起上诉称：1、上诉人与被上诉人原系丰县经委职工，所住公房相邻。2001年，上诉人因搬至连云港随女儿居住，将诉争房屋租给被上诉人张秀英使用，当时碍于情面，未订立协议，仅象征性收取租金3000元。2005年，单位房改，张秀英利用上诉人对其信任，谎称征集住房信息，向上诉人索要身份证复印件，并以上诉人之名办理了优惠购房手续，售房单位及张秀英从未将房屋买卖情况告知上诉人。直至2014年，诉争房屋面临拆迁补偿，上诉人方知事实真相。被上诉人为获得拆迁补偿款，遂成诉讼；2、一审法院认定房屋系上诉人以3000元价格出售给被上诉人及被上诉人为房屋实际所有人，不仅与事实不符，而且有悖法律。买卖关系的成立由被上诉人举证，证人张某的证词存在矛盾，实际张锡翠没有到交钱的现场，张某证明张锡翠称“钱给我了，房子就是你的了”这句话，说明张某的证词不符合事实，证人卓某没有到现场，其证言称是3-4千元购买的房子，该内容来源渠道不明。另外，3000元买一处40余平方米的房子于理不通，张秀英长期租用管理房子，一审以长期使用翻建了房屋为由，推定是买卖关系，没有依据，不能以使用时间的长短作为法律关系性质的判定依据，因此，本案买卖关系成立的依据不足。且上诉人是公房的承租人、使用人，无权处分该房产，即使买卖存在，亦属无效法律行为。按照房屋优惠出售政策，该房只能卖给上诉人，其他人无权购买，上诉人没有委托被上诉人办理房改手续；3、房屋产权的归属以登记公示为原则，如有异议，应由政府相关部门撤销登记，而不是由法院径行判决。一审以买卖关系为由，认定物权转移给张秀英所有，没有法律依据，张秀英应当另案提出赔偿的有关请求，由法院另行判断法律关系性质。对于征收补偿协议，当时是基于产权人为上诉人签订的协议，应当有效。综上，请求撤销原审判决，发回重审或者直接改判驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人张秀英答辩称：一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。1、涉案房屋已于2000年由被上诉人出售给上诉人，被上诉人已经向法庭提交了证人证言，进一步证明双方买卖房屋以及翻建房屋的事实，被上诉人还提供了与上诉人的视听资料，在视听资料中，上诉人已经认可收取了被上诉人购房款3000元，且基本认可在14年中未到丰县对其房屋进行管理和行使主权，基本认可将房屋出售的事实。一审中，被上诉人提供了充分证据证明双方房屋买卖的客观事实；2、涉案房屋虽然产权登记为上诉人，但是在司法判例中登记仅仅是公示效力，并不意味着房屋产权的最终归属，法院在查明房屋的实际权利人后可以作出确权判决。本案中，被上诉人虽然购买的公房，但享有房改的权利，被上诉人在涉案房屋房改时，签订了房改协议，并支付了房改价款，且房改已经近十年，作为上诉人明知该房屋已经出售给被上诉人且已经房改。一审法院判决确认涉案房屋所有权归属被上诉人，适用法律正确；3、征收协议无效，征收协议是与对涉案房屋没有所有权的上诉人签订，上诉人无权签订涉案的征收协议，一审认定该协议无效，符合法律规定。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。原审第三人丰县房屋征收办公室答辩称：我方将根据法院的判决确定与第三人签订征收补偿协议的主体，签订补偿协议的主体可以依据法院的判决进行变更。本案的争议焦点为：1、涉案房屋的所有权人应如何确定；2、涉案房屋征收补偿协议书的效力应如何认定。二审期间上诉人张锡翠提交三张照片，说明拆迁前涉案房屋的状态，证明证人卓某的证言不具有真实性。对于上诉人的举证，被上诉人张秀英质证认为，该证据不是新发现的证据，在二审中不能作为证据使用，且该照片既没有显示拍摄时间，也没有显示拍摄地点，涉案房屋早已经拆除，因此该照片与本案没有关联性，不是涉案房屋。原审第三人丰县房屋征收办公室质证认为，通过照片不能确定是否是本案的涉案房屋。本院二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院认为，关于涉案房屋的所有权人应如何确定的问题。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”本案中，根据被上诉人提供的存款凭条、收款发票、优惠售房结算通知书、房屋产权材料、证人证言以及双方当事人陈述等证据，能够认定2000年被上诉人张秀英支付给上诉人张锡翠3000元用于购买涉案房屋并实际居住、使用，并于2005年交纳了房改购房款及手续费共计7130元参加了单位房改。上诉人主张涉案房屋是以3000元价格租给被上诉人使用，而非出售给被上诉人，并在二审中提供照片三张予以证实涉案房屋的状态。从上诉人提供的照片看，该三张照片形式上没有拍摄日期、拍摄地点，且拍摄人员亦未出庭接受质询，因此，本院对于上诉人提供的该组证据无法进行认定，无法证明上诉人欲证明的观点。上诉人与被上诉人在买卖涉案房屋时虽然未签订书面合同，但实际已经形成房屋买卖合同关系，上诉人在出售涉案房屋时对该房屋不享有处分权，但事后取得了处分权，因此，上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同有效。上诉人虽系涉案房屋的登记所有权人，但由于上诉人与被上诉人之间存在有效的房屋买卖合同关系，上诉人应当履行与被上诉人之间的房屋买卖合同，协助被上诉人即房屋的实际出资人办理过户手续。因此，一审法院综合本案房屋买卖、款项交付、居住状况、房改经过等具体案情，认定涉案房屋的实际所有权人为被上诉人张秀英，并无不当。关于涉案房屋征收补偿协议书的效力应如何认定的问题。对于原审第三人丰县房屋征收办公室与上诉人签订的关于涉案房屋的国有土地上房屋征收补偿协议书，因被上诉人实际对涉案房屋享有权利，上诉人无权与原审第三人签订征收补偿协议。因此，一审法院判决张锡翠与丰县房屋征收办公室签订的国有土地上房屋征收补偿协议书（NO.422）无效，亦无不当。综上，上诉人张锡翠的上诉请求，因无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人张锡翠负担。本判决为终审判决。
审 判 长 黄 政
审 判 员 王素芳
代理
审判员 孙冬花
二〇一六年一月十六日
书 记 员 吉彬彬 微信公众号“”