广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初22776号
原告：安辉建，男，1973年8月7日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。
委托诉讼代理人：林嘉涛，广东登都律师事务所律师。
被告：ＸＸ，男，1988年1月13日出生，汉族，住四川省资阳市雁江区。
委托诉讼代理人：薛加冰，广东凯行律师事务所律师。
委托诉讼代理人：陈威达，广东凯行律师事务所律师助理。
原告安辉建诉被告ＸＸ房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月27日立案受理后，依法由
审判员陈文旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告安辉建的委托诉讼代理人林嘉涛,被告ＸＸ及其委托诉讼代理人薛加冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告安辉建诉称：2015年8月10日，原、被告签订商铺租赁合同，约定原告将其名下的位于中山市××区××01卡商铺出租给被告，租赁期限为2015年11月1日起至2023年10月31日止。双方约定了租金及其他权利义务。签订合同后，原告依约交付商铺，但被告自2016年2月起，累计逾期缴纳租金达8次，直至2016年10月24日，被告尚欠租金6200元并累计产生逾期违约金13295.89元。原告向被告多次要求支付租金并交还商铺，被告以种种理由推脱，原告遂于2016年10月10日解除上述合同。现起诉请求判令:1.确认原、被告双方于2015年8月10日签订的商铺租赁合同已于2016年10月11日解除；2.原告没收被告保证金90550.4元；3.被告向原告支付所欠6200元租金及按每逾期一天以所欠租金的千分之五标准向原告支付逾期违约金（暂计至2016年10月24日为13295.89元）；4.被告立即将位于中山市××区××01卡商铺及附属设施交还原告；5.被告按商铺租赁合同租金标准向原告支付涉案商铺占用费（自2016年10月12日起至被告交还商铺之日止，暂计至2016年10月24日为19619.25元）。以上费用暂计至2016年10月24日为129665.64元。诉讼中，原告明确第三项诉讼请求：2016年2月份的租金是45275元，已支付41175元，当月尚欠4100元，2016年7月份的租金是45275元，已支付43175元，当月尚欠2100元，合计被告尚欠租金6200元。违约金计算方法：从2016年2月6日开始以本金4100元为基数按每日千分之五计算至2016年7月5日止，从2016年7月6日开始以本金6200元为基数按每日千分之五计算至清偿之日止；明确第五项诉讼请求：从2016年10月12日起至被告交还商铺之日止，以月租金45275元的标准收取场地占用费。原告安辉建就其陈述的事实向本院提交了以下证据：1.房产证、土地证；2.商铺租赁合同；3.收据；4.全国企业信用信息公示系统截图；5.催收函、违约通知函、快递回单；6.银行流水记录。
被告ＸＸ辩称：1.原告单方面解除租赁合同的行为无效，被告已按照商铺租赁合同约定向原告交纳足额的租金，其行为不构成根本违约；2.被告于2016年3月1日之所以少交4100元，是因为原告承诺免费提供两个停车位供被告使用，但原告没有履行承诺，因此减去4100元的停车费，这扣的是2016年当年度的第一个车位。同年7月7日，被告少交的2100元也是停车位的费用，这是2016年下半年的停车费用。当时原告开具给被告的2016年7月份的收据可以看到，金额是45275元。2016年2月份的收据上面有字眼提示是同意被告少交4100元。因此这是代扣车位租金的问题，是经过双方协商一致同意的，并没有不交租金或不足额交纳租金的行为；3.被告有逾期几天交租金的行为，但也是在合理的范围之内足额交齐，且也是经过原告同意，因此该行为不足以构成根本性违约，原告不能够解除租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第94条规定，作为判断本合同能否解除的最重要的依据是出租人的合同目的能否实现，出租人租赁房屋的目的是收取租金，且租赁合同属继续性的合同，房屋租赁期限较长，承租人投入的装修数额较大，承租人不可能因为逾期几天未交租金，就要解除租赁合同，这有违《中华人民共和国合同法》第94条的规定。双方当事人订立合同的目的在于实现经济目的，当违约行为导致合同目的不能实现的，才能构成根本违约。而被告逾期几天，且是与原告协商一致后才出现逾期交租金的行为，并不构成根本违约；4.被告已经将2016年9至12月的租金支付到另案[（2016）粤2071执20713号]执行案件的法院指定的银行账户，协助法院依法执行，合法有据，不构成违约。本案之所以会发生，是因为被告直接协助法院执行，向法院的账号交纳租金，原告没有收到租金，是一种负气性行为。原告曾多次要求被告私下支付租金，但被告接到法院的协助执行通知书后，作为协助执行义务人，按法律的规定向法院直接支付该商铺租金，协助该案顺利执行，因此原告恼羞成怒，并向法院提起诉讼；5.退一步说，即使被告欠原告2016年2月份4100元的租金，被告也愿意向原告支付，被告的行为不构成根本违约，依法不能解除租赁合同，请求法院驳回原告全部的诉讼请求；6.违约金过高，被告逾期交付租金的损失只能按照银行贷款利率计收。被告ＸＸ就其辩解在举证期限内向本院提交了以下证据：1.收款收据；2.公告、协助执行通知书；3.法院案款收据、中国工商银行转账凭证3份、借记卡账户历史明细清单；4.微信聊天记录；5.中国工商银行转账凭证。
经审理查明：2015年8月10日，原告安辉建（出租方即甲方）与被告ＸＸ（承租方即乙方）签订商铺租赁合同一份，主要约定：乙方向甲方承租坐落于中山市××区××01卡的商铺，建筑面积1131.88平方米；租期为8年，自2015年11月1日起至2023年10月31日止；租金每两年递增5%，2015年11月1日至2017年10月31日每月租金为45275.2元；乙方应在每月5日前将当月租金以现金支付或转账支付给甲方，甲方确认乙方（银行的转账凭证）为支付给甲方的租金收据；乙方须向甲方交纳相当于两个月的租金90550.4元作为租赁保证金；租赁保证金由甲方保管，不计利息，在租期届满或双方协商解除租约时，乙方未发生违约情形的条件下，且结清所有租金、水电费、税务费用等的前提下，可退还给乙方，如因乙方原因导致无法租赁该商铺的，则甲方无需向乙方归还该押金；乙方逾期缴交租金或不足额交付租金的，除应按数补交外，另甲方有权每逾期一天按实欠租金的千分之五向乙方加收逾期违约金，直至租金清缴。且乙方逾期10天仍未支付，或者逾期缴交租金或不足额交付租金累计达两次的，甲方另有权解除合同、收回商铺，不退回租赁保证金。乙方仍须补交欠交的租金及逾期违约金；除非因甲方擅自收回商铺，其他任何条件下，乙方搬离该商铺时，均不得破坏、拆除已装修部分及房屋架构，须将商铺完好整洁地交还甲方，乙方的装修甲方不须补偿。合同还约定了其他内容。同日，被告向原告缴纳租赁押金80550.4元，同月14日，被告向原告缴纳租赁押金10000元。合计90550.4元。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付被告使用，被告按约定支付租金。2016年2月的租金被告于当月29日支付41175元，当月尚欠租金4100元；2016年7月的租金被告于当月7日支付43175元，当月尚欠租金2100元。另，2016年3月、4月和8月的租金被告分别于同年3月8日、4月14日和8月15日足额支付。另查：申请执行人中山市星汇房地产有限公司与被执行人安辉建、谭国英、杨明珊房屋买卖合同纠纷一案[案号：（2016）粤2071执7203号]，因被执行人未履行法律文书确定的义务，本院向ＸＸ发出协助执行通知书，要求ＸＸ协助扣留并提取安辉建关于上述商铺所享有的租金、管理费或收益（以8561401.82元为限）至本院所涉案件债务完毕为止，以上租金、管理费或收益支付至本院（户名：中山市第一人民法院，账号：20×××68-000036934，开户行：中国工商银行中山雍逸廷支行），以上租金、管理费或收益在扣留期间不得向被执行人支付。2016年9月12日、同年10月9日、同年11月7日、同年12月6日、同年12月9日，ＸＸ向本院的上述账户分别转账45275元、45275元、45275元、45275元、6200元。又查：原告分别于2016年9月13日、同年9月19日、同年10月11日通过顺丰快递向被告邮寄催收函、违约通知函、违约通知函，被告分别于2016年9月13日、同年9月19日、同年10月11日签收上述快递函件，其中原告于10月11日向被告邮寄的违约通知函告知被告自2016年10月11日起解除租赁合同，并收回租赁物，要求被告2天内清场并交还租赁物。
本院认为：本案处理的重点主要在于对合同解除权的理解。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。这是合同法律效力的重要内容，也是当事人应遵循的一项重要原则。由于合同解除权的行使将导致当事人之间合同权利义务关系归于消灭的法律后果,故法律设立合同解除制度的重要目的在于保障合同解除的合法性，禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。房屋租赁合同不同于一般的动产租赁合同，本案的处理涉及腾退房屋以及被告对房屋进行的装饰装修等返还或赔偿、补偿问题，对当事人利益影响巨大。被告承租涉案房屋作为经营“影楼”，势必投入大量资金进行装修。承租人存在几次超过约定期限仅几天的短时间支付租金和拖欠少部分租金（6100元）的情况，当然被告辩解该6100元的租金系双方协商一致抵扣车位停车费，但原告予以否认，被告的该项辩解本院不予采信。诉讼期间，该笔租金6100元被告也已支付完毕。承租人虽有违约，但没有严重到出租人获得租金的合同目的不能实现，并未构成根本性违约。依据合同法规定，只有在发生不可抗力、一方当事人迟延履行债务或者有其他违法行为，导致不能实现合同目的的情况下，当事人才享有合同解除权。合同目的是当事人签订合同时所想要得到的结果，这种结果通常表现为经济利益或财产利益。即当事人超过合同约定的履行期限履行合同的，如果该迟延履行的违法行为导致合同目的不能实现，那么另一方当事人有权解除合同。一方当事人对另一方的一般性违约，不会导致合同的目的不能实现，守约的另一方当事人不能行使合同解除权。本案中，被告的行为属一般性违约，不会导致作为出租人的原告获得租金目的达不到，所以不构成根本性违约。具体而言，首先，被告超过约定期限交租只有几天时间，并已在当月履行完毕；其次，被告拖欠租金两笔共6100元，根据上述认定，已构成违约，但被告所欠租金数额相比整个合同每月租金的总金额，所占比例极小，尚不足以影响到原告获得租金目的的实现；再次，被告在诉讼期间将所欠的6100元租金支付给原告后，原告获得租金的合同目的已经实现，尽管被告协助本院执行，将租金支付至本院执行款账户。故不宜认定被告的上述违约行为构成根本性违约，所以原告不能行使合同解除权，即使双方当事人将一般性违约行为约定为“致使合同目的不能实现”的根本性违约行为，因有悖于根本违约制度的设立目的或合同立法宗旨，也鉴于本案房屋租赁合同履行期间的长期性，被告承租商铺后投入了大量的资金进行装修，至今营业不久，若解除合同，则会造成重大损失，况且被告的违约行为已得以纠正，原告获得租金的合同目的已经得到了实现，根据公平原则，平衡双方利益，避免造成资源浪费，本院不应依约判决支持守约方解除合同的诉请。至于原告请求被告支付拖欠6200元的逾期付款违约金，可予支持。但原告主张按每日千分之五的标准支付，明显过高，被告对此也提出抗辩，要求“按照银行贷款利率计收”。本院酌定按年利率24%计算，其中从2016年2月6日起，以尚欠租金4100元为基数按年利率24%计算至2016年7月5日止；从2016年7月6日起，以尚欠租金6200元为基数按年利率24%计算至清偿之日止。综上所述，原告诉求合理部分，本院予以支持；被告抗辩合理部分，本院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，
判决如下：
一、被告ＸＸ于本判决生效之日起七日内向原告安辉建支付违约金（违约金计算方法：从2016年2月6日起，以尚欠租金4100元为基数按年利率24%计算至2016年7月5日止；从2016年7月6日起，以尚欠租金6200元为基数按年利率24%计算至清偿之日止）；
二、驳回原告安辉建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2894元，减半收取为1447元（原告已预交），由原告安辉建负担1397元，被告ＸＸ负担50元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）；诉讼保全费411元（原告已预交）,由原告安辉建负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。
审判员 陈文旭
二〇一六年一月十三日
书记员 卢翠香陈静怡 来自：