广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法民一初字第30号原告（反诉被告）广东国经物资有限公司，住广州市越秀区白云路111113号白云大厦1819室。法定代表人郭建峰。委托代理人刘浩根，广东董文浩律师事务所律师。委托代理人邵林枫，广东董文浩律师事务所实习律师。被告（反诉原告）何永有，男，1975年8月15日出生，汉族，住广州市番禺区。被告（反诉原告）冯键鹏，男，1988年12月15日出生，汉族，住广州市番禺区。二被告共同委托代理人廖伟龙，广东理恒律师事务所律师。二被告共同委托代理人蒋雪仪，广东理恒律师事务所实习律师。原告广东国经物资有限公司（以下简称：国经公司）与被告何永有、冯键鹏因土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序审理。本案于2015年3月16日第一次公开开庭进行了审理。两被告提出反诉。本院合并审理反诉原告何永有、冯键鹏与反诉被告广东国经物资有限公司因土地租赁合同纠纷一案。本案2015年4月30日进行了庭前交换证据，原告申请鉴定。于2016年1月5日第二次公开开庭进行了审理。两次庭审，原告委托代理人刘浩根，两被告委托代理人廖伟龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，原告与两被告于2014年5月28日签订《租赁合同》，约定：被告将其租赁广州东新高速公路公司的位于广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地转租给原告投资经营，该土地为建设用地。租赁面积82300平方米，每月租金每平方米6.3元，每3年递增10%。合同签订后，原告依约交付了保证金和租金合共2384365元。后原告要求被告依约交付被告与广州东新高速公路公司签订的租赁合同及要求出具场地证明，被告一直予以拖延。并且声称“可以先动工再后补材料”，被告可以帮原告协调一切关系和部门。后原告为了尽快取得投资收益，基于双方诚信合作，相信了被告并且投入了大量款项到租赁场地所建设。原告与第三方签订了建设工程合同，委托第三方施工。2014年6月开始动工，三通一平、地基及建设地上建筑物，一直施工了约1个月。期间一直没有任何问题。但2014年10月，当地城管部门要求原告出具相关施工审批手续，原告致电被告，被告无法出具，建设工程被依法勒令停止。之后，原告一直催促被告办妥施工审批报建手续，但原告一直予以拖延，至今，原告无法使用该租赁土地。后原告向佛山市城市规划局查询了解到，被告出租给原告的地块土地规划性质为公共绿地，根本不是双方合同约定的建设用地，无法用于建设等工业生产用途。原告认为，由于被告故意隐瞒合同标的物的使用性质，一直不予出具其合法租赁权的文件材料，原告合同目的根本无法实现，双方签订的合同依法应当为无效合同。根据法律规定和合同约定，被告理应退还已收取的保证金及租金，并赔偿原告损失的投资款项。据此，请求法院依法判决：
一、确认原、被告签订的《租赁合同》依法无效；
二、两被告立即向原告退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；
三、两被告赔偿原告投资建筑款3848000元；
四、本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回第三项诉讼请求。变更后的诉讼请求为，请求法院依法判决：
一、确认原、被告签订的《租赁合同》依法无效；
二、两被告立即向原告退还收取的合同保证金1555470元及租金828895元；
三、本案诉讼费由被告承担。两被告辩称，不同意原告的诉请，请求法院依法驳回其全部诉请。1.对第一项，原、被告于2014年5月28日签订租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方应当诚信遵守合同履行，但相反原告却逾期多次交付租金，属违约，应承担违约责任。具体在反诉案中再作陈述。另，原告无论在本案的诉由部分还是在律师函的内容中均是主张合同的目的无法实现，也就是原告也确认合同的效力，只是在合同有效的情况下单方违约认为其合同目的已无法实现，并以此为由希望终止合同，因依照相关法律规定，合同目的无法实现并不当然的产生合同无效的法律后果，仅仅是认定是否达到合同法定解除的一种条件或情形，故本案的争议焦点不是合同的效力性，故原告该项诉讼请求无合同及法律依据。请求法院予以驳回。并从涉案合同的目的来看，双方签订的租赁合同第五条第二款及第六条第三款的内容清楚可知原告在签订合同时是非常清晰的了解涉案土地和房屋的用途和性质，故即使涉案土地现规划为防护绿地和道路用地，但根据建设用地的法律定义，也属建设用地的一种，符合双方的合同约定，也符合本案租赁合同的目的，即原告可完全在不改变土地性质的情形下，进行合法的投资经营，且原告作为一个具有完全行为能力、独立的企业法人是经过审慎决定后才与被告签订并履行涉案的租赁合同，至于之后原告是否改变企业的投资经营的方案和计划，认为租赁项目的经济效益和经济目的可能无法实现，只是原告单方的投资行为，与被告无关，不应将其投资经营风险强行转嫁于被告，既不利于市场经济的稳定，有违法律的公平原则。2.对原告的第二项诉请，在租赁合同有效的情况下，其诉请是没有合同及法律依据，请求驳回。即使认定是合同无效的，根据合同的性质已履行的部分不予退回，且原告也一直实际占有使用土地和房屋，在其退还租赁物前，保证金也应当予以抵扣在土地退回前的土地房屋占有使用费。3.对第三项诉请，原告并没有证明损失的存在，且该损失也与被告无必然的关联。且就算损失的产生也是由原告自身过错造成。反诉原告反诉诉称，反诉人与被反诉人于2014年5月28日签订了《租赁合同》，约定：反诉人将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给被反诉人合法投资经营，租赁期限自2014年6月1日起至2031年4月30日，其中，2014年6月1日至2014年8月31日期间为免租期，2014年9月1日起至2017年8月31日该段期间，每月租金为人民币518490元，且承租方须在每月的5日前支付当月租金。另外，并于第六条“乙方责任及权利”第1款，明确约定“乙方逾期支付租金，每一天按租金1%收取滞纳金；逾期支付租金达45工作天的，则视作乙方违约处理，甲方有权解除本租赁合同，没收租赁保证金（及土地上的建筑物），并赔偿给甲方250万元”。尔后，在租赁合同履行期间，自2014年11月5日始，被反诉人一直以各种籍口为由拖欠反诉人租金至今。被反诉人逾期多时的欠租严重违约行为，已构成根本性违约，严重损害了反诉人的合法权益。综上，反诉原告请求法院判令：
一、解除反诉人与被反诉人在2014年5月28日签订的《租赁合同》，即时返还租赁土地及附上建筑物；
二、被反诉人向反诉人支付拖欠的租金（按每月人民币518490元的租金约定为标准，自2014年11月份起计至被反诉人返还租赁土地之日止）；
三、被反诉人向反诉人支付逾期滞纳金（以每一天欠付租金为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍的标准，自应付之日计算至款项全部付清之日止）；
四、反诉人没收被反诉人交付的人民币1555470元租赁保证金；
五、被反诉人赔偿反诉人人民币2500000元；
六、被反诉人向反诉人交付租赁土地移交前租赁场地内产生的水费、电费等；
七、本案诉讼费由原告承担。在诉讼过程中，反诉原告放弃第六项诉讼请求有关水电费的主张。反诉被告辩称，不同意被告的反诉请求。
原告及反诉被告国经公司以下统称为原告，被告及反诉原告何永有、冯键鹏以下统称为被告。原告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及两被告的质证意见：1.租赁合同一份（原件），证明原、被告双方签订租赁合同约定的内容。两被告质证认为，对三性予以确认，同时也可从合同的内容上看出涉案土地及房屋符合合同第一条的约定和合同的目的。2.收据六份（原件），证明原告依约向被告交付了合同保证金1555470元及租金828895元，合共2384365元。两被告质证认为，对三性予以确认，确实收到原告保证金1555470元及租金828895元，同时，也证明双方均认可合同效力，且已实际履行多时及原告至2014年11月后没有再交过租金的违约事实。3.现场图纸（复印件）、《房地产产权情况表》（原件）各一份，证明租赁地块具体座标及现租赁土地登记权属人。两被告质证认为，对三性予以确认，但不能证明原告主张的待证事实，相反，证明了涉案房屋的部分土地用途明确列明为办公，符合合同的约定及目的，且被告已在签订合同时将土地证明文件材料移交给原告。4.《建筑装修工程施工合同》一份、收据二份（均为原件），证明原告为了建设土地而签订的施工合同及已支付的工程款。两被告质证认为，1.对《建筑装修工程施工合同》三性均有异议，原告不是合同的一方，无法确认其真实性，且根据施工合同的第三条，工期及第六条的工程支付方的内容显示，原告是需要办好报建手续后，施工方再进场施工，但原告至今既没有办好有关报建手续，也没有提供任何施工方的进场证明和工程进度完成的证明，就声称以上施工方支付了380多万元的具额工程款，明显有违合同约定，也与常理不符。故请求法院不予采信。另，涉案租赁合同的相关条款也明确了原告在不改变用地性质的情况下可进行合法的投资经营，且报建及相关手续的办理与费用由原告支付。但原告在没有依法办理好报建手续前擅自改变用地性质进行违法的改建、加建，由此产生的损失无论依法还是依照合同约定，均应由其自行承担。2.对收据二份三性有异议，因根据施工合同约定，原告可能根本不需要支付该进度款，且如此具额的工程款也没有开具相应有效的国家发票予以证实，原告也没有提供任何银行付款凭证予以佐证，不符合公司间的交易习惯。5.《责令改正违法行为通知书》二份（原件），证明政府管理部门因原告无法报建、不具备许可证而作出行政处罚。两被告质证认为，对三性有异议，真实性由法院调查核实，对关联性，根据两张责令改正违法行为通知书的收函人一栏均不是原告方，也不能证明违规的地点是涉案的土地范围，且即使存在该两张通知书也是由于原告自身的过错行为导致，与被告无关。6.《律师函》、邮政寄单各一份（均为原件），证明原告曾委托律师致函催促被告要求退还款项的事实。两被告质证认为，对三性有异议，从快递单的收件地址一栏，并不是被告的有效收件地址，涉案土地和房屋早已交付给原告使用，故被告从未收过该律师函，另，对于律师函的内容也与事实不符，没有任何法律、事实依据。7.相片5张（打印件），证明交付前的租赁土地情况及原告施工后的现状。两被告质证认为，对真实性不予确认，只是一个打印件，也无法与租赁前和租赁后的现场确认一致。对关联性有异议，该证据相反是证明了原告一直占用涉案土地及房屋至今的事实，及原告单方私自违建的事实。8.规划部门出具的土地规划使用性质证明文件一份（原件），证明涉案土地是绿地。两被告质证认为，对真实性无异议，对证据的来源合法性有异议，因申请人一栏是邵林枫，与原告无关，原告也未就其相关情况及来源作说明。对关联性有异议，该回复仅能证明涉案在佛山顺德区的部分土地，现规划为房屋用地及道路用地，但不能证明在南沙区部分4万多平方米的租赁土地的用地性质，且防护绿地和道路用地依法属于建设用地，符合双方的合同约定。两被告在诉讼过程中就本诉部分提供的证据及原告的质证意见：1.广州市东新高速公路有限公司营业执照（复印件）及其商事登记信息、广东东雄商贸有限公司营业执照（复印件）及其商事登记信息（原件）、广东东沙至新联高速公路五沙互通土地租赁协议（复印件加盖广州市南沙区工商分局档案资料查询章）及附图（复印件）、报告（原件）、租赁合同及附图（均为原件），证明被告对涉案土地依法享有使用、出租的权利。原告质证认为，1.广州市东新高速公路有限公司营业执照及其商事登记信息、广东东雄商贸有限公司营业执照及其商事登记信息的真实性无异议。2.对广东东沙至新联高速公路五沙互通土地租赁协议、附图真实性不予确认，从未见过该租赁协议。3.对租赁合同及附图对真实性不予确认，从未见过该份合同。对关联性，被告提供的证据无法证明被告对租赁地块享有出租的权利。被告提供的2011年4月26日签订的租赁协议，是广州市东新高速公路有限公司出租给广州市荔湾区化美园艺场，而2014年5月7日签订的租赁合同的当事人是曾敏基和何永有，两者没有任何关联、关系。2011年4月26日租赁协议的第二条所表明的土地使用用途为绿化。2.房地产权、房地产权情况表、征拆房屋补偿协议书、顺德区大良街道法律服务所《见证书》、用地补偿协议、国土资源部关于东沙至新联高速公路工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（广州段）工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（佛山段）工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（顺德段）工程建设用地的批复各一份（复印件），证明原、被告租赁合同的标的土地，符合合同约定的土地性质。原告质证认为，1.对房地产权、房地产权情况表真实性没有异议，从该两份证据可以看出被告租赁给原告的地块目前的权属人是顺德科技工业园开发中心。2.对该组剩下的证据的真实性不予确认。两被告在诉讼过程中就反诉部分提供的证据及原告的质证意见：1.广东省国土资源厅关于政府信息公开申请的答复、征拆房屋补偿协议书、顺德区大良街道法律服务所《见证书》、用地补偿协议、国土资源部关于东沙至新联高速公路工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（广州段）工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（佛山段）工程建设用地的批复、广东省国土资源厅关于东沙至新联高速公路（顺德段）工程建设用地的批复各一份（均为复印件），证明原、被告租赁合同的标的土地，符合合同约定的土地性质。原告质证认为，1.对房地产权、房地产权情况表真实性没有异议，从该两份证据可以看出被告租赁给原告的地块目前的权属人是顺德科技工业园开发中心。2.对该组剩下的证据的真实性不予确认。原告就反诉部分没有证据提供。本院在诉讼过程中收集的证据及原被告的质证意见：1.（2015）佛中法民三终字第746号民事判决书一份。原告质证认为，对真实性无异议。被告质证认为，对真实性无异议。经庭审质证，本院对原、被告提供的上述证据作如下认证：
一、本院收集的证据为法院生效法律文书，依法具有证明力。
二、原告提供的证据。被告对证据1、2、3真实性没有异议，本院予以采纳。证据4原告已撤回相关诉讼请求，该证据与本案无关，本院不予采纳。证据5、8为行政部门出具，其表面真实性本院予以确认。证据6为原件，其表面真实性本院予以确认。证据7虽为打印件，但与实际情况相符，本院予以采纳。
三、被告提供的证据。本诉证据1、2及反诉证据1为相关部门出具文件及当事人签订的租赁合同，其表面真实性本院予以确认。审理查明，2013年4月22日大良街道办事处房屋拆迁管理办公室出具证明反映，粤房地证字第××号《房地产权证》登记座落大良顺番公路五沙段1号的房地产，原权属顺德科技工业园开发中心，属东新高速公路顺德段用地征收范围。大良街道办事处房屋拆迁管理办公室受广州市东新高速公路有限公司委托，就上述房地产的征收补偿问题，于2009年4月15日与顺德科技工业园开发中心签订了编号为（2009）良拆字00033号《征拆房屋补偿协议书》。房地产征收补偿款已根据协议约定全部支付完毕，该房地产已移交广州市东新高速公路有限公司使用，现广州市东新高速公路有限公司正在办理该房地产权资料的变更登记手续。2011年4月26日广州市东新高速公路有限公司与广州市荔湾区铧美园艺场签订《土地租赁协议》，约定广州市东新高速公路有限公司把广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，共约46004平方米租赁给广州市荔湾区铧美园艺场，该土地可用做绿化。2014年5月20日广州市东新高速公路有限公司与广州东雄商贸有限公司东雄公司签订《补充合同》一份，约定乙方（广州市荔湾区铧美园艺场）更名为东雄公司，增加租用广州市东新高速公路有限公司地块15520平方米，合共61524平方米。2014年5月7日何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司签订了《租赁合同》（编号：HC20140427），约定：广州东雄商贸有限公司将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给何永有、冯键鹏合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，租赁期限自2014年4月1日起至2031年4月30日。何永有、冯键鹏在签订合同的当天向广州东雄商贸有限公司支付人民币708800元作为租赁保证金。租赁期内何永有、冯键鹏可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如何永有、冯键鹏在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，广州东雄商贸有限公司只能协助调解，不视作广州东雄商贸有限公司违约处理。合同签订后，广州东雄商贸有限公司于2014年5月8日收取了何永有、冯键鹏交来的保证金708800元。2014年5月28日何永有、冯键鹏与国经公司签订《租赁合同》，约定：何永有、冯键鹏将座落地址为广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地，租赁给国经公司合法投资经营，面积82300平方米，该土地为建设用地，国经公司使用该土地及现有的建筑物，需向何永有、冯键鹏支付租金。租赁期限自2014年6月1日起至2031年4月30日，租金每月518490元（2014年9月1日2017年8月31日）。国经公司在签订合同的当天向何永有、冯键鹏支付人民币1555470元作为租赁保证金。租赁期内国经公司可根据自身需要在租赁土地内增建、改建建筑物。如国经公司在建筑中遇到不可抗力的事情导致不能自建，何永有、冯键鹏只能协助调解，不视作何永有、冯键鹏违约处理。合同签订后，何永有、冯键鹏收取了广东国经物资有限公司交来的保证金1555470元及2014年10月前（含10月）的租金828895元。国经公司称于2014年6月开始在案涉土地上动工进行三通一平、地基及建设地上建筑物。2014年10月，顺德区环境运输和城市管理局发出《责令改正（停止）违法行为通知书》，认为该公司未取得建设工程规划许可证进行建设，责令该公司立即停止违法行为。2015年3月3日佛山市顺德区发展规划和统计局发出的答复称：经核实，顺番公路五沙段一号地块（宗地号：123130100，总用地面积：43862.02平方米）在《佛山市顺德区大良街道五沙村名村建设规划》中为规划防护绿地和道路用地。何永有、冯键鹏与广州东雄商贸有限公司因租赁合同纠纷向本院提起诉讼，案号为（2015）佛顺法民一初字第179号。经审理，本院确认案涉合同解除，广州东雄商贸有限公司向何永有、冯键鹏返还保证金。广州东雄商贸有限公司不服提起上诉，案号为（2015）佛中法民三终字第746号，佛山市中级人民法院经审理，改判确认《租赁合同》（编号：HC20140427）无效，广州东雄商贸有限公司向何永有、冯键鹏返还保证金。在本案诉讼过程中，原告申请就其所建的地上建筑物的价值等进行鉴定，后原告拒绝缴交鉴定费并撤回相关诉求，鉴定程序无法进行。另在诉讼过程中，本院询问原告是否可把案涉土地交还被告，但原告拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。
本院认为,原被告在诉讼过程中，放弃部分诉讼请求，是其对自身诉讼权利的处分，没有违反法律规定，应予准许。对当事人撤回及放弃的诉讼请求，本院不予审理。本案争议的焦点是，一、案涉合同的效力；
二、合同无效的处理。围绕上述争议焦点，本院分析如下：
一、案涉合同的效力。佛山市中级人民法院（2015）佛中法民三终字第746号判决为生效判决，依法具有既判力。据该判决认为，广州东雄商贸有限公司对案涉土地不具有出租权，另案涉合同违返《中华人民共和国城乡规划法》第三十五条的规定，应认定为无效合同。据此，何永有、冯键鹏的出租权来源于广州东雄商贸有限公司，广州东雄商贸有限公司不具有出租权，即何永有、冯键鹏亦不具有出租权。案涉租赁合同与《租赁合同》（编号：HC20140427）所涉及的土地相同，为绿化地，故依（2015）佛中法民三终字第746号判决认定，本案《租赁合同》亦为无效合同。
二、合同无效的处理。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。1.案涉土地及原地上建筑物。案涉合同无效，原告依据案涉合同取得的土地及建筑物（原告承租前已存在的，非其自建的建筑物）依法律规定，应当返还被告。被告要求原告返还土地及原地上建筑物，合法有理，本院予以支持。2.保证金。如前所述，案涉合同无效，被告依据合同约定收取的保证金依法应当退还原告。原告要求被告退还保证金，合法有理，本院予以支持。3.租金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有占用费的，人民法院一般应予支持。经庭审询问，原告至本案辩论结束前仍然占用案涉土地。在本案诉讼过程中，本院询问原告是否可把案涉土地交还被告，但原告拒绝，称要等终审判决作出后才可交还。案涉合同为无效，原告故意占用案涉土地拒不交还被告，依上述规定，应当参照原合同租金约定给付占用期间的占用费。原告要求被告退还已收取的租金，于法无据，本院不予支持。案涉土地是被告交给原告使用的，故原告应把占用费交给被告。若被告确不享有案涉土地的出租权，属无权处分，其获得的利益应由其与土地的所有权人之间另行处理。但原告不能以被告没有出租权为由，拒绝向被告支付占用费，从而使其无偿使用案涉土地，获取不当利益。综上，占用费计算为：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算。4.滞纳金、赔偿金。被告要求原告给付滞纳金、赔偿金依据的为案涉合同的约定。但案涉合同为无效合同，故该合同自始对原被告均不具约束力。被告以合同约定为由要求原告给付滞纳金、赔偿金，于法无据，本院不予支持。原被告主张合法有理部分，本院予以支持。原被告主张超出法律规定部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，
判决如下：
一、确认原告广东国经物资有限公司与被告何永有、冯键鹏于2014年5月28日签订的《租赁合同》无效；
二、被告何永有、冯键鹏应在本判决发生法律效力之日起十日内返还原告广东国经物资有限公司保证金1555470元；
三、反诉被告广东国经物资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告何永有、冯键鹏返还位于广东省广州东沙至新联高速公路五沙互通已征未用土地（详见合同约定）及地上建筑物（反诉被告广东国经物资有限公司承租前已存在的，非其自建的建筑物）；
四、反诉被告广东国经物资有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向反诉原告何永有、冯键鹏给付占用费（计算方式：从2014年11月起至交还租赁物之日止，按每月518490元计算）；
五、驳回原告广东国经物资有限公司的其他诉讼请求；
六、驳回反诉原告何永有、冯键鹏的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费27713.28元（已减半收费），由原告广东国经物资有限公司负担20000元；由被告何永有、冯键鹏负担7713.28元；反诉受理费27608.76元（已减半收费），由反诉原告何永有、冯键鹏负担16000元，由反诉被告广东国经物资有限公司负担11608.76元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（以下无正文）
审 判 长 岑文豪
人民陪审员 黄 琰
人民陪审员 刘 虹
二〇一六年一月十三日
书 记 员 胡嘉琪 更多数据：