江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2015）全民一初字第46号原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府，住所地：江西省全南县南海大道9号。法定代表人钟路财，系该镇镇长。委托代理人朱育梅，江西全民律师事务所律师，代理权限：一般代理。被告（反诉原告）黄诗忠，男，1967年6月16日出生，汉族，电力公司职员，住江西省全南县，现住江西省全南县。被告黄诗飘，男，1960年6月7日生，汉族，住全南县。被告黄诗伟，男，1974年5月3日生，汉族，住全南县。被告黄诗武，男，1970年1月2日生，汉族，住江西省赣州市章贡区。以上二被告委托代理人黄诗飘，即为本案被告黄诗飘。代理权限为特别授权代理。被告陈洪妹，女，成年，汉族，务农，住全南县。
原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府与被告（反诉原告）黄诗忠、被告黄诗飘、被告黄诗伟、被告黄诗武、被告陈洪妹房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2015年1月15日受理后，依法组成合议庭，于2015年3月16日、2015年9月29日公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府的委托代理人朱育梅、被告（反诉原告）黄诗忠、被告黄诗飘、被告黄诗伟及被告黄诗武共同委托代理人黄诗飘（即本案被告黄诗飘）到庭参加诉讼。被告陈洪妹经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府诉称:2007年全南县政府对全南县桃江河北岸南海大桥至下圩坝段进行拆迁改造，被告房屋在拆迁之列。原、被告于2007年7月20日签订拆迁安置协议，被告房屋面积为330.15平方米，总补偿款为181022元，被告已领取房屋补偿款。本次拆迁对被告安置房屋2套、柴棚2间，计房款为156942元，被告已交购房款63480元，原告应付被告临时过渡费3600元，相抵，被告仍应支付89862元。为此特提起诉讼，请求判决被告支付安置房购房款89862元。
被告（反诉原告）黄诗忠辩称：
一、答辩人理应得到安置房补偿。按照客观事实依据，《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》指的被拆迁的二楼房屋全部都是答辩人自己建造，按照产权调换应该补偿答辩人一套安置房。答辩人签订了《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》，也提交了预付款，至今答辩人仍没有安置房，被答辩人指的安置房实际是答辩人哥哥和弟弟使用，没有办理房产证和土地使用证，不存在所属关系和结算关系，况且拆迁房的一楼和三楼分别是答辩人哥哥和弟弟建造，他们每人得到一套安置房本就应该。答辩人连安置房都没有安置，却要支付89862元的结算金给被答辩人没有依据，也没有道理。
二、被答辩人应给予被告4套安置房才合法。根据全府发[2007]15号文件规定“房屋所有权人分户有2周年以上的（即2005年6月20日以前），认可分户户数”，而被告家2005年前到拆迁之日就已分户，房屋产权也是由不同的人承建（说明：在承建前，父亲就已经向被告四兄弟承诺谁建的房屋归谁，父亲年老体弱，生活费都是子女负担，根本无法承建），前面土木结构2层的房子是被告父亲建设（因是店面，父亲要求给最小的弟弟黄诗伟），后面的砖混结构的第一层是答辩人大哥黄诗飘建的，第二层是答辩人建的，第三层是答辩人弟弟黄诗武建的，具有法理上的事实依据，而拆迁部门强行只认为黄榜坤一户安置，这肯定是违背法理，答辩人无法接受。
三、双方签订的《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》既不合理也不合法，具有明显的强制性和欺骗性，属无效合同。1、安置协议中实行产权调换，未载明产权调换房屋的建筑面积、地点、层次、户型、成新、结构、朝向等，违背了拆迁补偿安置协议的依据之一《赣州市城市房屋拆迁管理实施办法》中的第十九条，结算没有依据，也未提交一份给被告确认。2、假定被答辩人认为房屋只属于父母（实际是被告四兄弟的），被告父母委托答辩人大哥黄诗飘办理拆迁事宜，应该由其签订协议才合法。但因评估失实、评估价格不公平、无法妥善安置等原因，黄诗飘拒绝签订补偿协议。因为答辩人有工作，被答辩人协同答辩人公司领导、拆迁协调人、答辩人中学校长老师强迫答辩人签订协议，出于无奈，答辩人只能签订不公平的补偿协议，其中协议中的周方辉是答辩人单位的监督人。被答辩人从来就不与答辩人的哥哥联系和协调，答辩人签的协议得不到答辩人父母和兄弟的承认，不符合《合同法》的有关规定，故不合法、不合理。3、被答辩人委托的赣州兴达房地产估价有限责任公司评估存在严重的失实问题，房屋第一栋少评估一层楼房。4、评估价格与邻居相比缺乏公正性和公平性。同时拆迁户，答辩人的邻居黄宣堂的补偿标准比答辩人的高14%，他们的房子先建，答辩人的房子后建，答辩人的房子比他们的新；答辩人的房子是贴瓷板的，而他们的是水泥地，但他们的补偿标准+7%（实际97%），而答辩人的补偿标准7%（实际83%），更可悲的是前一栋的二层成新率70%，评估也没有产权方的确认或参与。答辩人在拆迁前强烈要求重新评估，工作人员却再三阻挠，不予理睬，并要求县委和拆迁协调单位给在电力公司工作的家属施压，违背了《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条、第三十条的规定。5、房屋拆迁补偿估价结果严重背离市场行情。被拆迁的房屋在寿梅路地段是全南县政府文件（全府发[2007]14号文件）明确规定的一级地段，而答辩人的最高拆迁价格是430元×90%×93%=359.91元/㎡，最低价222元×70%=155.4元/㎡，建筑面积330.15㎡，总房屋作价补偿只有100765元，该房屋还有136.84㎡的国有土地使用面积。安置房2件（含柴棚）共292.18㎡，总房屋作价156942元，而房屋价529元/㎡，柴棚价608.35元/㎡，房屋所在地属全南县政府文件（全府发[2007]14号文件）规定的四级地段，一级地段的价格严重低于四级地段的市场价格，这本来就是强盗逻辑。按照产权置换，答辩人上有天下有地的330.15㎡总房屋面积换成上无天下无地的安置房292.18㎡的房屋面积，答辩人还要多给被答辩人56177元，被征收房屋的补偿价格严重低于被征收人的出资购买价格，补偿方案对被征收人显失公平。被答辩人强制实施异地产权调换，给答辩人造成了重大损失，违反了《民法通则》平等、自愿、公平的基本原则，违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格，也违反了《江西省城市房屋拆迁管理实施办法》第四十五条的规定。
四、安置问题造成答辩人长期的家庭负担，应由被答辩人适当补偿。答辩人父亲严重瘫痪，连上厕所都需要有人照顾。拆迁房屋有两间店面可以出租，可以很好补偿父母的生活，同时他们居住在一楼，可以经常性地推残疾车出去走走、散散心，有利于老年人的健康。被强行拆迁后，就连居住空间都无法满足。鉴于答辩人的特殊情况，答辩人多次以书面和口头方式请求有关部门和当时负责拆迁的人员，要求能分给一间车库，以解决父母的生活起居问题，但没有一个部门或领导关心过老百姓的生活。答辩人大哥和弟弟占用的安置房没有车库，除质量差外，就是简单的粉刷、门窗和水电都没有，如何去居住，如何保证被征收人在房屋被征收后居住条件、生活质量不降低。生活都成问题，如何再支付拆迁办要求支付的89862元的结算金。
五、评估失实导致协议签订延迟，造成的损失应由被答辩人赔偿。房屋第一栋少评估一层楼虽已落实，但拆旧率过高和修正系数问题没有落实，协调需要时间，这影响答辩人签订补偿协议的时间，导致答辩人哥哥和弟弟选房造成损失，不是答辩人的原因造成的，而是被答辩人造成的，应由被答辩人负责补偿。
被告黄诗飘辩称：
一、答辩人从未与被答辩人签订任何《拆迁安置协议》。被答辩人只与本案被告黄诗忠于2007年7月20日签订《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》，从未与答辩人签订任何《拆迁安置协议》，且被答辩人将答辩人共有的老宅强制拆除后，除了补偿给答辩人一套房外，从未向被答辩人支付过任何的房屋补偿款项，被答辩人也未提交任何证据证明答辩人签订过此类协议或者领取过任何房屋补偿款，那么何来答辩人拖欠被答辩人的安置房购房款呢？因此，答辩人认为该协议书对答辩人无任何效力。
二、被答辩人未经答辩人允许就已将房屋拆迁，答辩人保留起诉被答辩人损害赔偿的权利。
三、被答辩人与本案被告黄诗忠签订协议时写明应置换给本案所有被告四套房屋，但是只置换了两套，且该协议中也未提到要本案的被告支付任何的购房款，被答辩人也未提交证据证明本案被告拖欠安置房购房款。因此，恳请法院依法查明事实，驳回原告的诉讼请求。
被告黄诗伟、被告黄诗武的答辩意见与被告黄诗飘的答辩意见一致。被告陈洪妹未出庭应诉，也未提交书面答辩意见。被告（反诉原告）黄诗忠提起反诉的事实和理由与答辩意见一致，其反诉请求如下：1、判令驳回原告（反诉被告）的诉讼请求，判令双方于2007年7月20日签订的《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》无效；2、判令原告（反诉被告）安排一套安置房给被告（反诉原告），并办理好房产证和土地使用证；3、判令办理被告（反诉原告）亲属黄诗武、黄诗飘和黄诗伟的安置房补偿，协助办理房产证和土地使用证；4、判令原告（反诉被告）适当补偿因原告（反诉被告）的原因造成被告（反诉原告）辗转安置瘫痪的父亲造成的经济损失2万元及本案全部诉讼费用。
原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府反诉辩称：关于签订的合同效力，原告（反诉被告）认为合法有效，不存在合同无效的情况，在拆迁过程中未违反任何法律规定。
被告（反诉原告）要求赔偿经济损失2万元的诉请原告（反诉被告）认为不应支持，原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）交付房屋，但被告（反诉原告）没有按照合同交付购房款。
原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府出示了下列证据：全府发[2007]15号全南县人民政府批转全南县桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段改造工程房屋拆迁补偿安置方案的通知一份、全南县房屋拆迁补偿安置协议书一份、回执单一份、全南县迁安置房选购结算明细表一份、领条四份、江西省行政事业单位收款收据一份。被告（反诉原告）黄诗忠出示了下列证据：全南县房屋拆迁补偿安置协议书一份、江西省行政事业单位收款收据一份、关于县寿梅路（老纸厂路口至南海大桥段）拆迁户确定选择货币补偿或产权调换的通知一份、房地产估价表一份、全府发[2007]15号全南县人民政府批转全南县桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段改造工程房屋拆迁补偿安置方案的通知一份、委托书一份、证明一份、借条五份、户口本复印件五页、全府发[2007]15号全南县人民政府关于公布全南县2007年城区房屋拆迁货币补偿基准价格的通知一份、选购拆迁安置房须知一份、证人证言四份。
经审理查明，黄榜坤共生育四个儿子，分别是大儿子黄诗飘、二儿子黄诗忠、三儿子黄诗伟、四儿子黄诗武。2007年全南县人民政府对全南县桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段进行拆迁改造工程，该工程的拆迁人为全南县金龙镇人民政府即本案原告，被拆迁人为拆迁范围内各被拆迁房屋的所有权人，其中黄榜坤的房屋在拆迁范围之内。2007年7月20日上午，黄榜坤委托被告黄诗飘全权负责办理寿梅路234号房屋拆迁事宜，后来则由被告（反诉原告）黄诗忠实际负责处理。2007年7月20日16时30分，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）黄诗忠签订《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议第七条约定，产权调换差价结算办法：实行产权调换的，在《全南县2007年城区房屋拆迁货币补偿基准价格》标准的基础上，按以下方法进行差价结算：1、“拆迁房屋面积大于调换面积的，拆迁房屋按评估价，调换房屋按成本价进行差价结算。成本价的构成主要是地价、建筑造价、小区基础设施费用分摊。该协议书同时载明：拆迁房屋面积为330.15㎡；补偿安置方式为产权调换；补偿金额为181022元，其中土地补偿金额59243元，房屋作价补偿金额100765元，搬迁补助费400元，临时过渡安置补助费11520元（12人×960元/人·年），房屋配套设施补偿金额9094元；双方还就其他事项作了约定。2007年9月19日，被告黄诗忠领取了拆迁补偿金207007元。同日，被告（反诉原告）黄诗忠预交安置房房款63480元。2007年9月30日，被告黄诗忠再次领取拆迁补偿金746元。被告（反诉原告）黄诗忠于2007年9月19日按产权调换方式选购了二套安置房及二间柴棚。根据《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》第十条的约定：“被拆迁户按签订补偿安置协议的先后顺序，优先选择安置房的房号”，被告父亲属于第一批安置对象，选房时间为2008年6月15日下午。《选购拆迁安置房须知》第六条载明：“……在规定面积内的住房售价529元/㎡，柴棚售价608.35元/㎡，车库售价661.25元/㎡。”被告（反诉原告）黄诗忠选购了二套安置房、二间柴棚，其中第一套安置房的房号为三号楼三单元105室，面积为131.1㎡，房款为69352元（131.1㎡×529元/㎡），柴棚为一号楼39号，面积为16.2㎡，房款为9855元（16.2㎡×608.35元/㎡）；第二套安置房的房号为三号楼三单元106室，面积为131.1㎡，房款为69352元（131.1㎡×529元/㎡），柴棚为一号楼35号，面积为13.78㎡，房款为8383元（13.78㎡×608.35元/㎡）；以上总房款共计156942元，被告已预交房款63480元，至今仍有房款93462元（156942元63480元）未支付。2014年12月9日，被告父亲因病去世。因被告未交纳剩余房款，原告诉至法院。在审理过程中，被告（反诉原告）黄诗忠提起反诉。另查明，全南县人民政府全府发[2007]15号文件第五条第6项第（1）款规定：拆迁房屋建筑面积在150㎡以内的，每户只能选购一套安置用房（每套面积120㎡左右）；拆迁房屋建筑面积在150㎡以上的，每户可以选购二套安置用房。第（2）款规定，房屋产权调换差价结算方法：“拆迁房屋面积大于调换面积的，拆迁房屋按评估价，调换房屋按成本价进行差价结算。”再查明，被告父亲逝世时，未立下遗嘱对拆迁补偿金及安置房进行处置。目前，拆迁补偿金在被告（反诉原告）黄诗忠处，两套安置房由被告黄诗飘、被告黄诗伟各居住一套。以上事实，由全府发[2007]15号全南县人民政府批转全南县桃江河北岸老纸厂路口至南海大桥段改造工程房屋拆迁补偿安置方案的通知一份、全南县房屋拆迁补偿安置协议书一份、回执单一份、全南县迁安置房选购结算明细表一份、领条四份、江西省行政事业单位收款收据一份、关于县寿梅路（老纸厂路口至南海大桥段）拆迁户确定选择货币补偿或产权调换的通知一份、委托书一份、证明一份、户口本复印件五页及本院庭审记录等证据证明，可以认定。
本院认为，本案涉及本诉和反诉两个诉，以下分别阐述：
一、关于本诉的诉讼请求。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，黄榜坤虽以书面形式委托其大儿子即被告黄诗飘处理拆迁事宜，但从被告（反诉原告）黄诗忠签订《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》起至领取拆迁补偿金、预交安置房房款、选择安置房房号止的整个过程中黄榜坤均未作否认表示，且黄榜坤去世前已搬入安置房居住，应视为黄榜坤同意被告（反诉原告）黄诗忠实施代理行为。
被告（反诉原告）黄诗忠虽未按照《选购拆迁安置房须知》的规定与原告（反诉被告）签订《全南县拆迁安置房购买协议书》，但被告（反诉原告）黄诗忠已选择了安置房和柴棚，并支付了部分房款，原告（反诉被告）也已履行交付房屋义务，从双方从事的法律行为可认定原、被告之间达成了房屋买卖合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务，其中支付房款是被告的义务。本案中，在被告父亲逝世后，两套安置房分别由被告黄诗飘、被告黄诗伟居住，二被告应承担所居住房屋未履行完毕的付款义务。两套安置房总房款共计156942元，被告（反诉原告）黄诗忠已预交房款63480元，仍欠93462元（156942元63480元）未支付。
原告（反诉被告）自认应向被告支付15人的临时过渡安置补助费3600元，本院予以认可。上述两项款项相抵，被告黄诗飘、被告黄诗伟应支付房款89862元（93462元3600元）。鉴于该两套安置房面积相同、总价一样、欠款也一样，因此应由被告黄诗飘、被告黄诗伟各支付所欠房款89862元的一半即44931元。
二、关于反诉的诉讼请求。1、关于原告（反诉被告）与被告（反诉原告）黄诗忠于2007年7月20日签订的《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》是否有效的问题。
本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）黄诗忠于2007年7月20日签订的《全南县房屋拆迁补偿安置协议书》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同，同时被告（反诉原告）黄诗忠未提交证据证明该协议书存在法定无效情形，故被告（反诉原告）黄诗忠主张该协议书无效的请求，本院不予支持。2、关于是否应再安排一套安置房给被告（反诉原告），并办理好房产证和土地使用证的问题。
本院认为，根据全府发[2007]15号文件第五条第6项第（1）款的规定和第（2）款的规定以及原告（反诉被告）全南县金龙镇人民政府与被告（反诉原告）黄诗忠签订的房屋拆迁补偿安置协议书第七条的约定，拆迁房屋面积大于安置房面积的，按规定是进行差价结算，而不是增补房屋。被告（反诉原告）黄诗忠的拆迁房屋建筑面积为330.15㎡，按上述规定可以选购二套安置房，实际上被告（反诉原告）黄诗忠也已经选择了二套安置房和二间柴棚，故被告（反诉原告）黄诗忠要求原告（反诉被告）按照该文件中“房屋所有权人分户在两周年以上的（即2005年6月20日以前），认可分户户数”的规定再安置一套房屋给被告（反诉原告）并办理房产证和土地使用权证的诉请，本院不予支持。3、关于是否应对被告（反诉原告）亲属黄诗武、黄诗飘和黄诗伟的安置房进行补偿，并协助办理房产证和土地使用证的问题。
本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条的规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，原告（反诉被告）作为出卖人已交付两套安置房给被告，但被告作为买受人未足额支付两套安置房房款给原告，被告未履行付款义务，故被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）办理安置房房产证和土地使用权证的诉请，本院不予支持。4、关于原告（反诉被告）是否应向被告（反诉原告）支付其辗转安置瘫痪的父亲造成的经济损失2万元的问题。
本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”，被告（反诉原告）未向本院提交证据证明因原告（反诉被告）的原因造成被告（反诉原告）为了安置瘫痪父亲造成的经济损失2万元，同时原告（反诉被告）按960元/人·年的标准计算15人向被告（反诉原告）支付了一年的临时过渡安置补助费，且原告（反诉被告）在过渡期限内将安置房交付给被告（反诉原告），故对于该项诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百五十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，
判决如下：限被告黄诗飘于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告全南县金龙镇人民政府支付房款44931元。
二、限被告黄诗伟于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告全南县金龙镇人民政府支付房款44931元。
三、驳回被告（反诉原告）黄诗忠的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2046元（原告预交），由被告黄诗飘负担1023元，由被告黄诗伟负担1023元，与上述款项一并支付。反诉费300元（被告黄诗忠预交），由被告（反诉原告）黄诗忠负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。
审 判 长 刘裕峰
人民陪审员 谭洪考
人民陪审员 陈 仑
二〇一六年一月十三日
书 记 员 温博文代理
书记员 高国华 更多数据：搜索“”来源：