山西省长治市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）长民终字第01887号上诉人（原审原告）长治市惠兴学校，地址，长治市城区延安南路新华街1号。法定代表人路长林，职务，校长。委托代理人杨旭辉，男，汉族。委托代理人宋素平，系山西诚欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）长治市恒通职业技术学院，地址长治市延安南路新华街*号。法定代表人牛虎威，职务，校长。委托代理人赵峰，系长治市潞州法律服务所法律工作者。委托代理人马惠斌，男，汉族。
上诉人长治市惠兴学校与被上诉人长治市恒通职业技术学院因租赁合同纠纷一案，不服山西省长治市城区人民法院作出的（2015）城民二初字第31号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法公开开庭审理了本案，上诉人长治市惠兴学校的委托代理人杨旭辉与宋素平、被上诉人长治市恒通职业技术学院的委托代理人赵峰与马惠斌到庭参加了庭审，本案现已审理终结。原审认定，2010年2月19日原告长治市惠兴学校与被告长治市恒通职业技术学院签订《房屋场地租赁协议书》。约定：原告将原惠兴中学房屋即教学楼、公寓楼、场地即前院、后院及附属物，配套设施及水电暖、锅炉、食堂、小卖铺等租用给被告，租赁期限20年即2010年3月1日至2029年2月28日。暖气费前两年为每年3万元，两年后重新调整，学校放假期间关暖气；租赁期间，原告每年向被告收取房屋场地租金25万元，每年一付，须在每年3月1日前付清，原告不得因市场行情变化而调整租金，如不能按时交纳房租将按千分之三收取滞纳金。被告在承租期间，对于房屋存在或可能存在的问题，应提前作出修缮，对于提前修缮不能发现的问题，如非人为因素，在第一次出现后，由原告负责，并有告知义务；被告在承租期间，独自承担所属各项费用。原告应提供完善水暖电设施并保证正常运转使用；被告在租赁期间，除办学或学校租用外，不得以任何理由，任何方式对外承包或转包，否则原告可以收回被告租用权。合法签订后，原告按照合同将租赁物交付被告。租赁期间，原、被告均能按照协议履行。2013年11月18日，原告以被告没有按约按时全额交纳租赁费及被告违约转租为曲要求解除双方签订的租赁合同诉至原审法院，原审法院于2014年1月23日作出(2013)城五民初字第394号民事判决书。驳回原告长治市惠若学校的诉讼请求。2014年2月26日、27日被告单位校长及副校长分别给原告法人路长林手机发短信要求其到学校收取2014年3月至2015年2月28日房租费，同年3月6日原告向被告发出催收函，内容为“我单位与贵单位于2010年2月9日签订《房屋场地租赁协议》，协议约定：租赁期间，你方须向我单位支付250000元租赁费用，每年一付，需在每年3月1日前付清。但是今年3月1日已至，你单位并未按期支付租赁费用，望接到该函后于5日内到我单位办理房屋租金交纳事宜。”（支付方式：现金或转账均可）具体情况希望贵校法人代表到我单位办理。否则，我单位将依据相关法律法规的相关规定办理。次日原告学校负责人路长林带人到被告学校对房屋进行勘验、双方发生纠纷。期间被告学校副校长何联刚曾电话联系原告学校路长林要求其收取租赁费，但未果。2014年12月16日原告以被告不按时交纳租金及该学校房屋存在安全隐患为由诉至原审法院，并提供2014年7月24日山西长鑫司法鉴定中心司法鉴定意见书，认为长治市惠兴学校教学楼安全性等级为B级（一般损坏房），该教学楼局部不符合抗震要求。庭审中被告对该鉴定结论认为房屋鉴定为B级不影响学校的正常活动，被告以原告不具备诉讼主体资格为由提供证据。2014年5月28日长治市教育局文件，长教办字(2014)65号长治市教育局关于对《长治市城区教育局关于建议取消长治市潞杰外国语学校等11所民办学校办学资质的请示》的批复，其中包括长治市惠兴学校(吊销办学贤质)；2014年9月22日长治日报刊登该学校被长治市民政局撤销。诉讼期间被告于2015年2月28日通过银行转账支付2014年及2015年度租金500000元。原审法院依职权于2015年3月24日到长治市民政局核实原告惠兴学校被撤销事宜。民政局出具证明2014年9月22日在长治日报公示，对长治市惠兴学校予以撤销登记。教育行政主管部门做出对教育类民办非企业单位吊销《社会力量办学许可证》的行政处罚决定，应当及时通知同级民政部门，民政部门约定及时对该机构撤销登记。原审法院认为：原被告双方于2010年2月9日签订的《房屋租赁协议》,系双方真实意思的表示该合同约定租赁期限为20年,没有违反法律规定的租赁期限，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自的权利义务。根据原、被告双方签订的租赁合同，被告应在每年的3月将本年度的租金付清，被告在2014年2月26日、27日给原告法定代表人发短信，要求原告来收取租金，证明被告本意是要履行交纳租金的义务，虽然之后双方没有按约定收取、交纳了租金，但在本案诉讼期间，被告将2014、2015年的租金50万元汇至原告法定代表人账户上,原告在收取租金后，并未提出异议，应视为认可了被告付款的行为，双方的租赁关系现在仍在履行中。原告提供的山西长鑫司法鉴定中心司法鉴定意见书，鉴定长治市惠兴学校教学楼安全性等级为B级，根据《危险房屋鉴定标准》规定：B级，结构承载力基本能满足正常使用要求，个别结构构件处于危险状态，但不影响主体结构，基本满足正常使用要求。综上，被告不存在根本性的违约，应保护合同的延续性。在今后的合同履行过程中，原、被告双方应本着诚实守信的原则，积极严格按合同约定履行各自的权利义务，原告应尽到其对所出租房屋的修缮义务，保障被告对房屋正常教学使用；被告应按时交纳租金。练上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第二百一十二条、第二百一十四条、第二百二十条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定判决：驳回原告长治市惠兴学校的诉讼请求。一审判决作出后，长治市惠兴学校不服向本院上诉称，一、原审认定双方签订的《房屋场地租赁协议》合法有效，同时认定了被上诉人没有在双方约定的每年3月1日前付清租金，足以说明被上诉人构成违约，因此上诉人诉请的违约金22万元，理应得到支持。
二、自双方签订协议后，被上诉人仅在2010-2011年能按时足额支付租金，其余时间内被上诉人多次违约，拖欠支付上诉人租金，其行为已构成根本违约，依据《合同法》第248条以及《中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第26条之规定，上诉人与被上诉人签订的房屋场地租赁协议应予以解除。
三、依据山西长鑫司法鉴定中心评定,长治市惠兴学校教学楼安全等级为B级（一般损坏），根据中华人民共和国国家标准GB50023-2009《建筑抗震鉴定标准》评定，长治市惠兴学校教学楼局部不符合抗震要求，该教学楼存在一定安全隐患，为保障师生安全，上诉人有义务要求被上诉人解除合同。综上，请求人民法院依法撤销原审判决，依法改判被上诉人承担违约金22万元并要求解除合同，且一、二审诉讼费用由被上诉人承担。
被上诉人长治市恒通职业技术学院答辩称，首先，上诉人上诉状内容不成立，在2014年的租金到期之前2月24日上诉人已经单独提起过诉讼，最终驳回其诉讼请求。下一个年度租金的时候，为了防范单独去函要求协商这一事宜，我们去函之后没有得到任何回复，在3月6日上诉人突然带人来进行房屋鉴定，3月7日留下快递函，所以搁置了交纳租金这一情况，之后2014年又以同样的理由提起诉讼，我们付了50万元租金，因此我们认为对于2015年、2016年的租金已经履行了合同的义务，不存在违约。其次，上诉人说的房屋鉴定结果是B级，可靠性虽略低，但不影响正常使用，故上诉人提出解除合同的理由不成立。综上，原审法院认定事实基本正确，证据充分，且原审程序合法，适用法律正确，请求维持原审判决。
本院查明的事实与一审法院查明的事实基本一致。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的权利和义务，不得擅自变更或解除合同。上诉人与被上诉人双方于2010年2月9日签订的《房屋租赁协议》，系双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。关于上诉人主张被上诉人未按期支付租金，已构成违约，应支付22万元违约金并要求解除合同的问题，
本院认为被上诉人给上诉人法定代表人发短信、发函等行为，无论从内容还是时间上均表明被上诉人在按照合同约定积极履行支付租金的义务，虽然之后双方没有按约定收取、支付租金，但是在诉讼期间，被上诉人已将2014年、2015年两年的租金50万元全部支付给上诉人，上诉人收取租金后，也并未提出异议，双方租赁关系仍然在履行中，因此上诉人要求支付违约金并解除合同的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉费由上诉人长治市惠兴学校承担。本判决为终审判决。
审 判 长 王育玲
审 判 员 郭庆菊
代理
审判员 郜文青
二〇一六年一月十三日
书 记 员 李 聪 来源：百度“”