昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2015）五法民二初字第661号
原告：王丽娜，女，拉祜族，1983年1月22日出生，自由职业者，住云南省昆明市盘龙区。
委托代理人：林启凤，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。
被告：熊志福，男，汉族，1981年1月29日出生，住江西省南昌市进贤县。
被告：郑淑莲，女，汉族，1980年10月19日出生，住江西省南昌市进贤县。
原告王丽娜诉被告熊志福、郑淑莲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月25日立案受理后，依法组成合议庭于2015年12月31日公开开庭进行了审理。原告王丽娜的委托代理人林启凤到庭参加诉讼；被告熊志福、郑淑莲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。
原告王丽娜诉称：两被告系夫妻关系，两被告从第一承租人王欣手里转租了昆明市钱局街83号商铺，两被告又将该商铺转租给原告，为了规避不能转租，被告2013年4月初以承包经营的形式与原告签订了《联合经营合同》，而事实上原被告之间是典型的租赁合同关系，该合同约定“被告将该商铺转租给了原告，约定租期为2013年4月10日至2015年4月9日，每年租金168000元，原告还交纳了14000元作为合同保证金给被告，合同到期后被告验收房屋后全额退还给原告，如一方不按合同履行义务应承担违约责任，并按年租金的20%承担违约金。”2015年1月12日该商铺所有权人发《通知》给所有承租人，通知该商铺要收回后进行公开竞拍租赁，原告接到通知后就立即告知了被告公司的工作人员朱玲，后朱玲到店里将通知拿走，没有给原告任何答复。原告经营到2015年3月10日，因第一承租人王欣租赁期限届满，该商铺所有权人昆明民兴置地发展有限责任公司要求立即腾房，后该商铺被所有权人收回并进行公开竞拍租赁，导致原告2015年3月12日起至被告与其签订的合同期限届满期间，原告无法使用该商铺正常经营。为维护原告的合法权益，特请求：1、判令两被告退还原告租房保证金（14000元）及未使用房屋期间的租金共计人民币27347.9元；2、依法判令两被告按合同约定承担违约金及因违约给原告造成的损失共计人民币77100元；3、本案诉讼费由被告承担。被告熊志福、郑淑莲缺席无答辩。原告王丽娜针对其主张向本院提交如下证据材料：1、熊志福身份证复印件。证明被告的身份情况。2、联合经营合同。证明原告与被告于2013年4月签订《联合经营合同》，实为租赁合同，合同约定被告将昆明市钱局街83号商铺租给原告，租期为2013年4月10日起至2015年4月9日，租金为168000元/年，签订合同之日原告一次付清了2013年4月10日—2014年4月9日的租金，下次租金提前2月付清，原告交纳了14000元的保证金，并约定违约责任为年合作分配资金即租金的20%。3、交易明细、银行卡明细、王河及王丽娜户口复印件。证明王河是原告父亲，原告按合同约定于2014年2月12日将2014年4月10日—2015年4月9日的租金支付给被告。4、收据、国内汇款付款通知单。证明原告已按合同支付了租金168000元及保证金14000元。5、关于交还租赁房屋的通知、钱局街83号租户《关于交还租赁房屋的通知》签收单。证明：1、原告承租的商铺属于昆明民兴置地发展有限公司所有，第一承租人是王欣，其租期到2015年2月28日终止，被告转租给原告的租期是2015年4月9日到期，被告属于违法转租；2、该商铺所有权人于2015年3月10日通知承租人接到该通知立即将商铺腾退、清空交还，第一承租人于2015年3月11日签收了该通知，造成原告于2015年3月12日起至2015年4月9日共29天的租期无法正常使用。6、资产承租申请、通知。证明该商铺于2015年3月19日公开招租，原告于2015年3月25日提交了承租申请，证实该商铺被收回的事实及原告剩余租期无法正常使用的事实。7、租赁合同、拍卖成交确认书。证明原告于2015年4月1日参与钱局街83号7号商铺竞拍并中标，于2015年4月1日与昆明民兴置地发展有限公司正式签订租赁合同，租期为2015年4月1日—2018年3月31日止，原告已支付2015年4月1日—2016年3月31日租金180000元，证明因被告的违法转租，不但导致原告租期内商铺无法正常使用且重复交纳9天的租金。8、信息记录。证明被告郑淑莲与熊志福是夫妻关系，于2014年9月12日郑淑莲明确告知原告其接收商铺的事宜，该商铺属于两被告共同租赁经营，产生的债务应由两被告共同承担。9、通知、钱局街83号租户通知签收单。证明钱局街83号商铺的第一承租人是王欣，再由熊志福、郑淑莲转租给王丽娜。10、王欣、昆明民兴置地发展有限责任公司签订的房屋租赁合同。证明2014年2月26日第一承租人王欣与昆明民兴置地发展有限责任公司签订房屋租赁合同，租期到2015年2月28日止，到期后该商铺被昆明民兴置地发展有限责任公司收回，导致原告不能正常租赁房屋。被告熊志福、郑淑莲在举证期限内未向本院提交任何证据材料。
本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。本案原告王丽娜对其主张的事实提交了证据证明，被告熊志福、郑淑莲经本院公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对原告王丽娜所举证据真实性的抗辩。原告王丽娜提交的证据1-7、9、10证据形式、来源均符合法律的规定，且可以相互印证，故本院对原告王丽娜提交的证据的真实性予以确认并依法采纳。原告王丽娜提交的证据8，该证据系原告单方面制作，又无其他证据予以佐证，故在本案中不作为证据予以采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：2013年4月10日原告王丽娜与被告熊志福签订了一份《联合经营合同》。合同中约定被告熊志福以位于昆明市钱局街83号的经营商铺作为合作经营投资，铺面原有配套设施的固定装修及卷帘门、灯、电等附属设施提供联合经营投资使用；原告王丽娜负责筹集合作经营资金，选择经营项目，并承担经营管理的各项工作；经营铺面的营业执照及税务、水、电、电话费、卫生费、治安管理费由原告在经营费用中交纳，被告熊志福不予承担。合作经营期限为两年，自2013年4月10日起至2015年4月9日止。合同还约定为了便于经营决策和经营管理，避免在经营过程中发生纠纷，采用承包形式的分配方式，由原告承包经营，原告每年支付被告熊志福利润收益168000元后，盈亏由原告自行承担，被告熊志福不干涉原告的经营决策和经营活动。原告同意在合同签订当日一次付清一年的合作分配资金168000元给被告熊志福，下次需提前两个月付清。合同另约定为了保证税收、水、电、卫生、治安及其他相关费用按期交纳和被告熊志福的室内设施完好，原告向被告熊志福交纳保证金14000元，此款不计息，在合同期满原告交回商铺，经被告熊志福验收后确认完好及设施无损，各种应交费用已结清时二日内全额退还原告。另外，合同约定若双方不按合同约定履行应承担违约责任，如被告熊志福违约，按年合作分配资金的20%承担违约责任。2013年4月2日、2013年4月8日原告通过中国银行向被告熊志福共计汇款人民币182000元，2013年5月22日被告熊志福向原告出具了加盖有云南亿豪置业有限公司财务专用章的收据两张，载明收到昆明市钱局街83号2013年4月10日至2014年4月9日一年的联营金168000元及合同保证金14000元。2014年2月12日原告通过其父亲王河向上海汇付数据服务有限公司支付160000元款项，并于同日由原告向被告熊志福转账8840元款项。庭审原告向法庭明确于2014年2月12日支付的160000元系在被告熊志福公司通过刷卡的方式向被告熊志福支付租金，其所支付的168840元款项包含了租金以及被告熊志福让原告承担的手续费。另查明，2014年2月26日案外人昆明民兴置地发展有限责任公司与王欣签订了一份《房屋租赁合同》，约定由昆明民兴置地发展有限责任公司将昆明市钱局街83号出租给王欣使用，租期自2014年3月1日至2015年2月28日。2015年1月12日昆明市土地开发投资经营有限责任公司向钱局街租户发出通知，钱局街83号所有租赁到期的商铺、办公楼、房屋、场地等资产，须通过昆明泛亚联合产权交易中心进行公开竞拍，如有续租，可按相关规定参与公开竞租。2015年1月15日原告王丽娜在钱局街83号租户通知签收单中承租人为王欣、位置为钱局街83号7号商铺的签收栏中签字。后昆明民兴置地发展有限责任公司于2015年3月10日向涉案商铺的承租人王欣发出《关于交还租赁房屋的通知》，要求王欣将租赁房屋腾退清空。后原告王丽娜参与昆明市钱局街83号商铺中7号商铺的公开招租，并于2015年4月8日与昆明民兴置地发展有限责任公司签订关于承租钱局街83#7号商铺的《租赁合同》，租期自2015年4月1日至2018年3月31日。
本院认为，原告与被告熊志福签订的《联合经营合同》，名为联营，实为房屋租赁。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性效力性规定，是合法有效的，当事人均应诚信履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”依据庭审查明的事实，因出租方昆明民兴置地发展有限责任公司与承租人王欣就涉案商铺的租赁期限于2015年2月28日届满，导致原告在租期未满的情况下又与昆明民兴置地发展有限责任公司就涉案商铺签订了新的租赁合同，被告熊志福的行为违反了合同约定，应向原告退还多收取的租金及保证金14000元。庭审中原告主张因昆明民兴置地发展有限责任公司于2015年3月12日要求原告关闭涉案商铺，被告应当退还2015年3月12日至2015年4月9日期间的租金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”审查本案全部证据，原告并未向法庭提交证据证明自2015年3月12日起未能正常使用商铺，对此应由原告承担举证不能的证明责任。原告自2015年4月1日起向昆明民兴置地发展有限责任公司交纳租金，故本院确定被告熊志福应按照双方约定的168000元/年的租金标准向原告退还2015年4月1日至2015年4月9日的租金4200元。关于原告主张被告熊志福承担违约金的诉讼请求。据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本院综合考量被告熊志福的违约行为以及本案实际，酌定由被告熊志福向原告支付违约金5000元。关于原告要求被告熊志福承担因违约造成损失的诉讼请求。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原告并未向法庭提交证据证明损失的存在以及计算标准，故对该项诉请不予支持。关于原告要求被告郑淑莲承担退还租金、保证金以及违约金、损失的诉请。被告郑淑莲并非合同相对人，原告也未提交证据证明被告郑淑莲承接了合同权利义务，故对原告要求被告郑淑莲承担责任诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，
判决如下：
一、被告熊志福在本判决生效后五日内向原告王丽娜退还2015年4月1日至2015年4月9日的租金人民币4200元及合同保证金人民币14000元。
二、被告熊志福在本判决生效后五日内向原告王丽娜支付违约金人民币5000元。
三、驳回原告王丽娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2389元，由原告王丽娜承担人民币1831元，由被告熊志福承担人民币558元。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。
审 判 长 周星坪
代理
审判员 徐 嘉
人民陪审员 丁 茜
二〇一六年一月十三日
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