安徽省亳州市谯城区人民法院民 事 判 决 书（2015）谯民一初字第02377号
原告：韩永广，男，1980年6月15日出生，汉族，住河南省禹州市。
委托代理人：王丽，安徽智立律师事务所律师。
委托代理人：李川，安徽智立律师事务所实习律师。
被告：安徽省晟铭置业有限公司。住所地：安徽省亳州市谯城区。
法定代表人：彭涛。
委托代理人：王铸，安徽王铸律师事务所律师。
第三人：中国工商银行股份有限公司亳州分行。住所地安徽省亳州市谯城区。
负责人：苑卫东，行长。
委托代理人：张海波，该行工作人员。
原告韩永广诉被告安徽省晟铭置业有限公司、第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年5月18日立案受理，依法组成合议庭，于2015年8月6日公开开庭进行了审理。原告韩永广的委托代理人王丽、李川，被告安徽省晟铭置业有限公司的委托代理人王铸，第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行的委托代理人张海波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告韩永广诉称：2013年6月11日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201306110016），并于2013年8月30日和第三人签订了中国工商银行个人购房借款／担保合同。根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢2单元7层B号楼706号房，总价款327746元。合同签订后原告按照合同的约定支付了首付款167746元，并办理了按揭贷款16万元。原告履行了交付首付款和办理银行个人购房借款的义务。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人；第九条第一款第(2)项的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告多次找被告要求退房，但被告一再推托。被告的行为违反了《中华人民共和国合同法》和双方之间签订的商品房买卖合同之约定，理应承担相应的责任。为维护合法权益，特依法起诉，请求依法判令：
一、解除原、被告之间的商品房买卖合同，被告返还原告已经支付的购房款327746元，支付利息32774.60元（按月息1%计算，自2014年7月14日起计算至2019年5月14日止，之后的利息计算至履行完毕之日止）。
二、被告支付原告违约金9832.38元、返还办理房产证费用555元。
三、被告赔偿原告因延期交房造成的损失12000元（损失按每月1000元计算，暂计12个月，之后的损失计算至履行完毕之日）、已支付的银行个人购房借款利息18000元（计算至2014年6月，之后的利息按实际支付的计算至履行完毕之日止）、因履行或者解除合同而必然发生的费用暂计2000元。
四、解除原告与第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行之间的个人购房借款／担保合同。
五、诉讼费用由被告承担。原告韩永广针对其诉讼请求及陈述的事实和理由提交的证据有：1、居民身份证，证明原告韩永广具有诉讼主体资格。2、《商品房买卖合同（合同编号：W201306110016）》及首付款收据，证明2013年6月11日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201306110016），根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢2单元7层B号楼706号房，总价款327746元。合同签订后原告按照合同的约定支付了首付款167746元。3、《中国银行个人购房借款／担保合同》，证明2013年8月30日，原、被告和第三人签订了中国工商银行个人购房借款／担保合同，从中国工商银行借款16万元，还款方式为按月等额本息还款法。4、预告登记费、印花税收据。证明原告支付被告预告登记费、印花税555元。5、商品房买卖合同网上备案证明，证明原告所购买的房屋已在房产管理部门办理了商品房买卖合同网上备案手续。6、律师催告函，证明原告的委托律师已于2014年7月14日向被告发出解除商品房买卖合同通知书。
被告安徽省晟铭置业有限公司辩称：
一、逾期交房系国家政策的调整造成的，属于不可抗力，责任不在我公司，原告无权要求解除商品房买卖合同；原告要求解除商品房买卖合同，我公司应当免除违约及赔偿责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任；本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。安徽省住房和城乡建设厅发布的《安徽省新建住宅小区综合查验办法》于2013年10月1日起实施，该综合查验办法明确规定新建住宅小区经综合查验合格后，才可交付使用。从而导致我公司未能在2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人。国家政策的调整属于不可抗力，因不可抗力导致的违约，应当免责。所以我公司不应承担违约责任。
二、退一步说，如果我公司承担违约责任，也仅应承担商品房买卖合同约定的购房款3%的违约金。原告的其余诉求，无法律依据，不应支持。被告安徽省晟铭置业有限公司就其抗辩及陈述的事实和理由提交的证据有：工程竣工验收报告，证明被告开发的悦都商业中心，已于2014年10月8日验收合格。第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行辩称：商品房买卖合同与借款合同不是同一法律关系，在借款人归还全部贷款本金和利息后，我行同意解除借款/担保合同。第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行就其抗辩及陈述的事实和理由未提交证据。经庭审质证，原、被告及第三人对对方所举证据发表质证意见如下：
一、被告安徽省晟铭置业有限公司和第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行对原告韩永广所举证据1、2、3、4、5无异议；对证据6的证明目的有异议，认为被告安徽省晟铭置业有限公司未收到该律师催告函。
二、原告韩永广对被告安徽省晟铭置业有限公司所举证据有异议，认为该报告仅能证明该工程的主体验收合格，不能证明符合交房条件，该报告可以证明被告违约交房的事实。
三、第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行对被告安徽省晟铭置业有限公司所举证据无异议。经庭审举证、质证，合议庭对原、被告所举证据认证如下：
一、原告韩永广所举证据1、2、3、4、5、6具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定；
二、被告安徽省晟铭置业有限公司所举证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，对其证据效力予以认定。根据上述认定的证据材料及庭审中当事人的陈述，审理查明的事实为：2013年6月11日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：W201306110016），并于2013年8月30日和第三人签订了中国工商银行个人购房借款／担保合同。根据商品房买卖合同的约定，原告从被告处购买商品房一处，合同标的物为亳州市汤王大道西侧、菊花路北侧悦都商业中心第（88）幢2单元7层B号楼706号房，总价款327746元。合同签订后原告按照合同的约定支付了首付款167746元，并办理了按揭贷款16万元。原告履行了交付首付款和办理银行个人购房借款的义务。商品房买卖合同第八条约定，出卖人应于2014年4月30日前将经验收合格的房屋交付给买受人；第九条第一款第(2)项的规定，逾期交房超过60日后，买受人有权解除合同，买受人要求解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。因被告在合同约定的期限内未能交房，原告多次要求其解除商品房买卖合同、退还全部购房款、支付违约金未果，原告即提起了诉讼。另查明，原告所购买的房屋已在房产管理部门办理了商品房买卖合同网上备案手续。
本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原告韩永广与被告安徽省晟铭置业有限公司签订的商品房买卖合同约定，所购房屋于2014年4月30日前经验收合格交付，逾期交房超过60日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力。
被告安徽省晟铭置业有限公司逾期交房，原告韩永广诉求与被告解除商品房买卖合同，对原告韩永广的该诉讼请求，本院予以支持。同时，被告安徽省晟铭置业有限公司应返还原告购房首付款167746元及利息（按照银行同类同期贷款基准利率计算），并按照合同约定的支付违约金9832.38元（327746元×3%）。本案的《商品房买卖合同》属于以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同，原告与第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的《个人购房借款／担保合同》属于商品房担保贷款合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。本案第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行同意在借款人归还全部贷款本金和利息后，予以解除《个人购房借款／担保合同》，本院予以支持。故被告安徽省晟铭置业有限公司应将收到的原告向第三人的贷款16万元返还第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行，还应支付贷款利息（按照银行同类同期贷款基准利率计算）。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案原告韩永广诉求的因延期交房造成的损失、因履行或者解除合同而必然发生的费用以及预告登记费、印花税，因双方签订的商品房买卖合同未予约定，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，
判决如下：
一、解除原告韩永广与被告安徽省晟铭置业有限公司签订的《商品房买卖合同（合同编号：W201306110016）》。
二、被告安徽省晟铭置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还原告韩永广购房首付款167746元及利息（自付款之日起按照银行同类同期贷款基准利率计算至债务履行完毕之日止），并支付违约金9832.38元。
三、解除原告韩永广与第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行签订的《个人购房借款／担保合同》。
四、被告安徽省晟铭置业有限公司于本判决生效之日起五日内，返还第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行个人购房借款／担保合同的贷款16万元，并支付贷款利息（自贷款之日起按照银行同类同期贷款基准利率计算至债务履行完毕之日止）。
五、第三人中国工商银行股份有限公司亳州分行于本判决生效之日起五日内，返还原告韩永广已经偿还的个人购房借款／担保合同的贷款本息（本息计算至本判决生效之日止）。
六、驳回原告韩永广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7504元，由被告安徽省晟铭置业有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省亳州市中级人民法院。
审 判 长 张 凯
人民陪审员 许培勋
人民陪审员 王 燕
二〇一六年一月十三日
书 记 员 刘玉新附本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金和利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 关注公众号“”