上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三（民）初字第2510号原告常国年，男，1958年2月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人徐国华，北京盈科（上海）律师事务所律师。被告毛宗福，男，1969年9月3日出生，汉族，户籍所在地江西省丰城市。
原告常国年与被告毛宗福房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由
审判员郑煌独任审判，公开开庭进行了审理。原告常国年的委托代理人徐国华、被告毛宗福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告常国年诉称，2010年1月25日，原告与上海百联房地产经营管理有限公司（以下简称百联公司）签订《房屋租赁合同》，原告承租百联公司位于上海市广中路XXX号底层门面房（以下简称系争房屋），面积约102平方米，租期自2010年4月16日起至2015年4月15日止，房租前三年为每月12，464元，自2013年5月1日起调整为每月15，580元。原告另向百联公司支付房屋租赁保证金24，928元、注册保证金12，464元。应被告要求，原告将系争房屋隔出大部分租借给被告使用，双方于2013年3月29日签订《上海市房屋转租合同》，约定租赁期限自2013年5月1日起至2015年4月30日止。之后，原告将系争房屋全部租借给被告，原告与百联公司签订的《房屋租赁合同》的权利义务全部转让给被告，被告同意无条件按原告与百联公司签订的《房屋租赁合同》的全部条款承担并执行，双方于2014年4月30日签订《协议》予以明确。2015年3月26日，原告收到百联公司的函，通知租赁期满不再续租，须在2015年4月15日如期交房，逾期承担相应的违约责任。原告随即将此情况通知了被告，并寄发《通知书》再次告知。租赁期满后，被告对原告的搬离要求置之不理，并自2015年5月1日起拒付房屋占有使用费。因被告违约导致原告被百联公司起诉，法院判决原告应向百联公司支付房屋占有使用费，按照每日512.16元，自2015年4月16日起支付至交还房屋之日止；原告应向百联公司支付违约金1万元；原告应承担诉讼费136.87元。原告认为，原告与百联公司签订的《房屋租赁合同》的全部权利义务已转让给了被告，因被告违约造成原告需要承担的法律责任应当由被告承担。故要求判令：1、被告支付房屋占有使用费，按照每日512.16元，自2015年5月1日起计算至被告实际交还房屋之日止；2、被告赔偿损失10，136.87元。审理中，原告称，被告支付了押金12，500元，同意抵扣被告应支付的房屋占有使用费。
被告毛宗福辩称，租期内系争房屋门前修路持续了两年半时间，影响被告经营，造成被告亏损。原告承诺租赁期满后可以续签，被告如能继续经营，可以逐步挽回损失。现百联公司要求收回系争房屋，不再续签合同，被告的损失无法弥补，故被告不同支付原告房屋占有使用费及赔偿损失。
经审理查明，系争房屋系案外人百联集团有限公司名下的房产，其委托案外人百联公司经营管理（含对外出租）。2015年6月26日，百联公司与原告就系争房屋的租赁发生纠纷，百联公司起诉原告，要求原告返还系争房屋、支付房屋占有使用费等费用【（2015）虹民三（民）初字第1345号案】。该案审理查明：2010年1月25日，百联公司（出租方，甲方）与原告常国年（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：1、甲方将系争房屋（建筑面积102.44平方米）按现状出租给乙方使用；2、合同结束（包括合同期满和合同解除），根据原书面约定，要求恢复原状的，乙方必须恢复原状。乙方拆除添置的可移动设备时，不得损坏房屋结构并恢复原状，经甲方验收认可，方可办理退租手续。乙方的装修物，除可移动设备外，均留归甲方所有，甲方无需作任何补偿；3、房屋租赁期共60个月，自2010年4月16日起至2015年4月15日止；4、合同结束，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在合同期满前的三个月书面向甲方提出续租意向，经甲方同意后，重新签订租赁合同；5、租金每月12，464元，自2013年5月1日起至本合同结束，每月租金调整至15，580元；6、乙方在租赁期内确需转租全部或部分房屋的，须事先征得甲方的书面同意，方可将承租的该房屋全部或部分转租给他人，乙方对转租的承租方承担连带责任。乙方转租房屋的全部或部分的，不得改变房屋使用性质和使用用途，且其转租期不得超过本合同的约定期限或剩余租期。转租合同须交甲方备案，本合同结束时，转租合同随之自然终止，乙方负责转承租方的清退工作；7、租赁合同结束之日，乙方应搬清租赁房屋内物品，移交租赁房屋。逾期移交归还的，维持使用现状的，乙方同意按原日租金的两倍支付房屋占用费，用电、水、燃气及其他费用仍按合同约定支付，同时按年租金的30%支付违约金，违约金不足以抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。原告向百联公司支付了首期租金、首期物业管理费以及租赁保证金、注册保证金后，百联公司向原告交付了系争房屋。原告以系争房屋为经营场所地址注册了名称为“上海市虹口区英福水果店”的营业执照。2012年4月，系争房屋门前的广中路修建地道，施工铭牌记载，开、竣工日期为2012年4月20日至2014年6月30日。2013年3月29日，原告（转租方，甲方）与被告（受转租方，乙方）签订《上海市房屋转租合同》，约定甲方将部分系争房屋（建筑面积约80平方米）转租给乙方，乙方承诺按水果卖场使用该房屋，转租期为24个月，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；月租金为12，500元，付三押一，每季度提前10天付。该合同补充条款约定：1、乙方半月未付房租时，甲方则无条件收回该房屋，押金抵冲房租，不足款由乙方补足；2、因广中路挖隧道市政工程，每季度在租金上再优惠500元。系争房屋其余部分由原告转租给来伊份食品连锁经营有限公司（以下简称来伊份公司）租赁使用。2013年8月30日，百联公司与原告签订《补充协议》，明确因广中路开挖地道，对原告经营造成了很大的影响，原告向百联公司提出要求减少租金的递增。双方经友好协商，达成如下协议：1、考虑到原告的实际经营状况，百联公司同意2013年11月1日至2014年4月30日期间，原告每月实际支付租金调整为12，464元；2014年5月1日至2015年4月15日期间，原告每月实际支付租金恢复为15，580元；2、原合同其他条款不变，双方权利、义务、责任不变。2014年4月30日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议》，约定：因广中路多年市政挖路，导致经营恶化，甲方已无力继续经营，现经甲乙双方协商，乙方了解并取得甲方租赁合同复印件，甲方同意将甲方与百联公司签订的房屋租赁合同及安全协议的全部权利义务转让给乙方，乙方同意无条件按甲方与百联公司签订的房屋租赁合同的全部条款承担并执行，愿意守法守约经营和承担法律后果。原告将原来转租给来伊份公司的部分系争房屋亦转租给被告使用。2014年6月17日，被告与案外人施某某签订《租房合同书》，约定被告将部分系争房屋（使用面积30平方米）出租给施某某作商铺，合同期限自2014年6月20日起至2016年6月19日止，每月租金6，000元。2014年6月20日，施某某与案外人宏政公司签订《租房合同书》，约定施某某将上述向被告承租的部分系争房屋出租给宏政公司做商铺，约定合同期限自2014年6月20日起至2016年6月19日止，每月租金6，000元。2014年7月18日，百联公司向原告发出《关于你违规经营行为之专函》，称：“……我管理人员在7月16日到你处检查时发现，原来来伊份公司租赁的房屋正准备金盆玉足店的开业经营，经我管理人员反复制止其违规行为未能见效，与此同时，我们又多次与你电话沟通，你却闪烁其词，置之不理。为此，根据租赁合同第五条之规定，你已属严重违反此规定，你理应立即停止金盆玉足店的违规开业行为，否则，我司将在近日内采取停电直接诉讼法院提前终止租赁合同等必要措施，由此造成的一切后果和法律责任将由你全部承担。特此函告，祈盼你深思并采取切实有效的措施。”2014年8月4日，百联公司向原告发出《催款通知书》，要求原告付清2014年8月1日至2014年10月31日期间拖欠的剩余租金31，160元。2015年2月11日，百联公司向原告发出《合同到期终止及移交场地通知书》，告知：1、合同期限届满，双方不再续签，原告应在合同期届满日前，按使用现状撤离租赁房屋和清场退房，移交时间为2015年4月15日；2、原告继续承担移交前的包括消防在内的全部安全责任，杜绝隐患；3、原告须承担支付租赁合同期届满前实际发生的租金、水电费等费用；4、若原告逾期移交房屋，百联公司将房屋内的各种物品视为遗弃物处理，同时原告须按合同约定的日租金标准的两倍支付房屋使用费至实际搬离日止和水电费，并按年租金的30%支付违约金，违约金不足抵付百联公司损失的，原告还应负责赔偿。2015年3月25日，百联公司向原告发出《通知书》，要求原告于2015年4月15日如期交房，与百联公司办理房屋移交手续。2015年3月27日，原告向被告发出《合同到期终止及移交场地通知书》，告知：1、合同期限届满，双方不再续签，被告应在合同期届满日前，按使用现状撤离租赁房屋和清理退房，移交时间为2015年4月30日；2、被告继续承担移交前的包括消防在内的全部安全责任，杜绝隐患；3、被告须承担支付租赁合同期届满前实际发生的租金、水电费等费用；4、若被告逾期移交房屋，原告将房屋内的各种物品视为遗弃物处理，同时被告须按合同约定的日租金标准的两倍支付房屋使用费用至实际搬离日止和水电费，并按年租金的30%支付违约金，违约金不足抵付原告损失的，被告还应负责赔偿。2015年4月1日，原告复函百联公司，要求续签租赁合同或由百联公司补偿三年修建隧道造成原告的损失，若百联公司不同意，原告拒绝搬离系争房屋。2015年8月6日，宏政公司与案外人杨某某签订《租赁合同书》，约定宏政公司将上述向施某某承租的房屋出租给杨某某做商铺，合同期限自2015年8月6日起至2016年8月5日止，前一个月租金为8，800元，以后每月租金为6，800元。杨某某租赁该房屋用于经营足浴店。该案审理中，杨某某搬离了系争房屋。2015年11月18日，本院作出判决：1、毛宗福应于本判决生效之日起15日内携本人设备物品搬离上海市虹口区广中路XXX号底层门面房屋，宏政公司应协助常国年将上述房屋返还百联公司；2、常国年应支付百联公司房屋占有使用费，按照每日512.16元，自2015年4月16日起支付至交还房屋之日止；3、常国年应支付百联公司违约金1万元；4、百联公司应返还常国年租赁保证金24，928元；5、百联公司应返还常国年注册保证金12，464元；6、常国年应注销或迁移注册在上述房屋内的上海市虹口区英福水果店的营业执照；上述第二款至第六款，百联公司、常国年应于本判决生效之日起15日内履行完毕；7、驳回百联公司的其余诉讼请求。该判决已生效。上述事实，有原告提供的百联公司与原告签订的房屋租赁合同、原告与被告签订的上海市房屋转租合同及协议、通知书、合同到期终止及移交场地通知书、（2015）虹民三（民）初字第1345号民事判决书以及双方当事人的陈述等证据为证。
本院认为，原、被告签订的房屋转租合同及协议系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，双方应遵照履行。根据转租合同及协议的约定，租赁期限至2015年4月30日结束。原告在收到百联公司的《合同到期终止及移交场地通知书》后，即向被告发出《合同到期终止及移交场地通知书》，告知合同期满不再续签，要求被告清退、撤离租赁房屋，并于2015年4月30日移交房屋，故被告应向原告交还系争房屋。因被告未向原告交还房屋，原告也无法向百联公司交还房屋，现（2015）虹民三（民）初字第1345号生效民事判决书判令原告应向百联公司支付房屋占有使用费，但被告是系争房屋的实际占有使用人，故该费用最终应由被告来承担。被告主张系争房屋门前修路影响其经营，但被告在向原告租赁房屋时，已明知修路情况，之后被告还自愿将原来来伊份公司承租的部位一并租赁下来，对修路造成的经营影响，原告也已给予了被告租金优惠，现百联公司不同意与原告续签合同，原告也无法再与被告续签合同，被告以此拒付房屋占有使用费，显然缺乏依据，故本院不予采纳。原告主张被告支付房屋占有使用费，依据充分，本院予以支持。原告同意押金抵扣被告应支付的房屋占有使用费，与法不悖，本院予以照准。上述生效判决书同时判令原告应承担违约金和案件受理费，该两项费用的产生也系因被告未按约交还房屋所致，故原告要求被告赔付，依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第二款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条，《上海市房屋租赁条例》第十九条第一款、第二款、第四十五条第一款之规定，
判决如下：
一、被告毛宗福应支付原告常国年房屋占有使用费，按照每日512.16元，自2015年5月1日起计算至实际交还房屋之日止；
二、被告毛宗福应赔偿原告常国年损失10，136.87元；
三、原告常国年应返还被告毛宗福押金12，500元；上述第一款至第三款所述款项，原告常国年、被告毛宗福应于本判决生效之日起15日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，694.78元，减半收取1，347.39元，由被告毛宗福负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。
审判员 郑煌
二〇一六年一月十二日
书记员 吴燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。
二、《上海市房屋租赁条例》第十九条出租人可以根据租赁期限、租金支付期限、房屋用途、维修责任等因素，与承租人约定收取房屋租赁保证金，但公有居住房屋出租人不得收取房屋租赁保证金。租赁关系终止时，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租人承担的费用外，应当归还承租人。第四十五条租赁关系终止时，出租人有权收回房屋，承租人应当将房屋返还出租人。承租人未经出租人同意逾期返还房屋的，出租人有权追收房屋占用期间的使用费。…… 来自：