安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）合民二终字第00899号
上诉人（原审原告）：王蓉。
委托代理人：刘东峰，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
委托代理人：胡珊珊，上海段和段（合肥）律师事务所律师。
上诉人（原审被告）：合肥伊赛特商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区潜山路3号78幢，组织机构代码55019488-2。
法定代表人：宣礼凤，总经理。
委托代理人：魏帮跃，安徽世邦律师事务所律师。
上诉人王蓉与上诉人合肥伊赛特商业管理有限公司（以下简称伊赛特公司）服务合同纠纷一案，不服安徽省合肥市蜀山区人民法院2015年6月29日作出的（2015）蜀民二初字第00013号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年8月4日，王蓉（乙方）与合肥华顺房地产开发有限公司（以下简称华顺房地产公司）（甲方）签订一份《华邦伊赛特家居汇租赁合同书》（以下简称《A3-19-20号租赁合同书》），约定甲方将位于合肥市蜀山区潜山路3号华邦伊赛特家居汇A馆三层A3-19-20号建筑面积为574.7㎡的铺位出租给乙方经营老木坊牌实木套房类商品；租赁期限约定合同起止日期以双方另行签订的补充协议为准；合同期内每月租金为11494元，乙方按每12个月一付方式支付租金，先付款后使用；合同签订当日支付首期租金103446元，以后乙方于下一付款周期前的10日内向甲方预交下一周期的租金。合同还约定了免租期间为2011年7月1日至2011年9月30日等内容。同日，王蓉（乙方）与伊赛特公司（甲方）签订一份《华邦伊赛特家居汇经营管理合同书》（以下简称《A3-19-20号经营管理合同书》），约定：甲方将位于合肥市蜀山区潜山路3号华邦伊赛特家居汇A馆三层A3-19-20号建筑面积为574.7㎡的铺位交由乙方经营品牌为老木坊实木套房类商品；乙方必须严格按照本合同约定的经营范围和品牌经营，未经甲方书面同意不得擅自变更经营范围及品牌；合同起止日期以双方另行签订的补充协议为准；为支持乙方市场培育，甲方给予乙方共计90天优惠期，在此期间，乙方不向甲方支付经营管理费，但发生的其它费用仍应正常交纳，具体优惠期间为自2011年7月1日至2011年9月30日；合同期内经营管理费每月20115元，乙方按每12个月一付方式支付经营管理费，先付款后使用；合同签订当日支付首期经营管理费181035元，以后乙方于下一付款周期前的10日内向甲方预交下一周期的经营管理费。合同还在甲方权利义务中约定甲方保证为乙方经营活动的顺利开展创造条件，全面负责商场内公共物业的维修等内容。2011年2月24日，王蓉（乙方）与华顺房地产公司（甲方）又签订一份《华邦伊赛特家居汇租赁合同书》（以下简称《A319号租赁合同书》），约定甲方将位于合肥市蜀山区潜山路3号华邦伊赛特家居汇A馆三层A319号建筑面积为211.9㎡的铺位出租给乙方经营天圣花牌实木类商品；租赁期限约定自2011年2月1日起至2012年2月7日止；合同期每月租金为4238元，经双方商议，乙方按每12个月一付方式支付租金，先付款后使用；合同签订当日支付首期租金39131元，以后乙方于下一付款周期前的10日内向甲方预交下一周期的租金。合同还约定了免租期间为2011年11月1日至2012年1月31日等内容。同日，王蓉（乙方）与伊赛特公司（甲方）签订一份《华邦伊赛特家居汇经营管理合同书》（以下简称《A319号经营管理合同书》），约定：甲方将位于合肥市蜀山区潜山路3号华邦伊赛特家居汇A馆三层A319号建筑面积为211.90㎡的铺位交由乙方经营品牌为天圣花实木类商品；乙方必须严格按照本合同约定的经营范围和品牌经营，未经甲方书面同意不得擅自变更经营范围及品牌；合同期限自2011年2月1日起至2012年2月7日止；为支持乙方市场培育，甲方给予乙方共计90天优惠期，在此期间，乙方不向甲方支付经营管理费，但发生的其它费用仍应正常交纳，具体优惠期间为自2011年11月1日至2012年1月31日；合同期内经营管理费每月7417元，乙方按每12个月一付方式支付经营管理费，先付款后使用；合同签订当日支付首期经营管理费68484元，以后乙方于下一付款周期前的10日内向甲方预交下一周期的经营管理费。合同还在甲方权利义务中约定甲方保证为乙方经营活动的顺利开展创造条件，全面负责商场内公共物业的维修等内容。2011年3月15日，王蓉（乙方）与伊赛特公司（甲方）签订了一份《华邦伊赛特家居汇商户合同补充协议书》（以下简称《A319＋A320号补充协议书》），其主要内容为：对《A3-19-20号租赁合同书》《A3-19-20号经营管理合同书》的合同期限变更如下：正式合同期限自2010年10月23日起至2011年10月31日止；签订本协议时，乙方须向甲方按原合同费用标准交纳2010年10月23日至2011年10月31日租金和经营管理费，如不能按期交纳，乙方自动授权甲方从代收银款项中扣除；乙方铺位号由A319＋A320变更为A319，乙方租赁商铺的建筑面积由574.7㎡变更为362.8㎡；月租金自11494元变更为7256元，月经营管理费自20115元变更为12698元；本协议书未约定事项按原所签合同书为准等内容。同日，王蓉（乙方）与伊赛特公司（甲方）还签订了一份《华邦伊赛特家居汇商户合同补充协议书》（以下简称《A319号补充协议书》），其主要内容为：对《A319号租赁合同书》、《A319号经营管理合同书》合同期限变更如下：正式合同期限自2010年10月23日起至2011年10月31日止；签订本协议时，乙方须向甲方按原合同费用标准交纳2010年10月23日至2010年10月31日租金和经营管理费，如不能按期交纳，乙方自动授权甲方从代收银款项中扣除；乙方铺位号由A319变更为A320；本协议书未约定事项按原所签合同书为准等内容。上述合同书签订后王蓉交纳了相关费用并开始经营。2011年6月11日，2011年6月23日，王蓉与伊赛特公司因经营合同的履行发生了纠纷，公安机关出警，告之双方协商解决或到法院起诉。2011年7月1日，伊赛特公司采用布幔围挡王蓉承租的商铺，王蓉于次日派人将该布幔撕毁。2011年7月2日，王蓉与伊赛特公司因租房问题，伊赛特公司封王蓉的门，王蓉撕开，发生纠纷。2011年7月6日，伊赛特公司的管理人员与王蓉又发生纠纷。2011年9月30日，伊赛特公司和华顺房地产公司向王蓉出具《不续约通知书》，通知王蓉A319号专柜租赁合同即将到期，在2011年10月31日18时前，及时办理撤柜相关手续，按时返还铺位。2012年3月22日，伊赛特公司和华顺房地产公司又向王蓉出具了《关于A320专柜合同到期自然终止的通知书》，通知王蓉A320号专柜《租赁合同书》及《经营管理合同书》已于2012年2月7日到期并自然终止。在2012年3月30日前到伊赛特公司和华顺房地产公司办理撤场手续，并及时将物品撤出商场。2012年5月4日，王蓉办理了撤出A319号专柜、A320号专柜审核手续。2014年12月3日，王蓉诉至原审法院，请求判令伊赛特公司赔偿因违约给其造成的各项损失，合计195606.63元，其中租金损失73916.1元、经营管理费损失121690.53元。原审另查明：2011年8月8日，原审法院受理了王蓉与伊赛特公司财产损害赔偿纠纷一案，王蓉要求伊赛特公司立即停止侵权行为，排除妨碍，并赔偿因侵权给王蓉造成的各项损失合计190713元，其中租金损失为22988元（每月租金损失为11494元）、经营管理费损失40230元（每月经营管理费损失为20115元）、装修损失50395元、人员工资损失17100元、利润损失60000元（备注：前述损失从2011年5月26日开始，暂计算至2011年7月25日，最终计算至伊赛特公司停止侵权之日止）。该案经原审法院审理认为，伊赛特公司曾于2011年7月1日采用布幔围挡王蓉承租的商铺，王蓉已于次日派人将该布幔撕毁。此外，王蓉未能提供确凿证据证明伊赛特公司对其承租经营的商铺进行停电、封门并导致其无法正常营业，故王蓉诉请伊赛特公司立即停止侵权行为、排除妨碍并赔偿因侵权行为给其造成的各项损失，无事实和法律依据，并于2011年9月26日判决驳回了王蓉的诉讼请求。王蓉不服该判决向合肥市中级人民法院提出上诉，后于2011年12月6日撤回上诉，合肥市中级人民法院于2011年12月9日裁定准许撤回上诉。A320号铺位的租金自2011年12月10日起至2012年2月7日按照每月4238元计算为8476元。2012年，原审法院又受理了王蓉与伊赛特公司服务合同纠纷一案，王蓉要求伊赛特公司赔偿因其违约给王蓉造成的各项损失，合计401730.24元，其中租金损失为73916.1元、经营管理损失121690.53元、装修损失159823.61元、人员工资损失46300元；要求伊赛特公司赔偿因违约拆搬造成王蓉货物损毁、价值贬损155240元。该案王蓉于2012年12月10日撤回起诉，原审法院裁定准予撤回起诉。原审再查明：自2011年2月至9月，A319专柜的用电度数从前三个月的九百余度下降至6月、7月、8-9月224度、14度、1度。2011年9月30日18时29分，王蓉为了能于2011年10月1日继续经营要求伊赛特公司送电，伊赛特公司认为要办理手续，双方因停电的事再次发生争吵，合肥市公安局南七派出所出警并告知双方依法去相关部门解决。次日，双方又因停电发生纠纷。2011年10月3日伊赛特公司员工果亮在与王蓉的通话中说，“你（王蓉）不来处理，为什么不停你的电”。王蓉与伊赛特公司财产损害赔偿纠纷一案一审判决后，A320号铺位仍然处于供不上电的状态。原审法院认为：涉案的《A3-19-20号租赁合同书》、《A3-19-20号经营管理合同书》、《A319号租赁合同书》、《A319号经营管理合同书》、《A319＋A320号补充协议书》、《A319号补充协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据本案中王蓉提供的2011年10月3日伊赛特公司员工果亮与王蓉的通话记录、新闻110电视节目及出警记录等，原审法院认为伊赛特公司停止了向王蓉供电，该行为已构成违约，应当承担违约责任。但由于王蓉于2011年8月提起了要求伊赛特公司赔偿因侵权给王蓉造成的从2011年5月26日开始至伊赛特公司停止侵权之日止的租金、经营管理费等损失（其中租金损失按每月租金11494元的标准算至2011年7月25日为22988元，经营管理费损失按每月20115元的标准算至2011年7月25日为40230元）的诉讼，在该起财产损害赔偿纠纷案中，原审法院认为王蓉未能提供确凿证据证明伊赛特公司对其承租经营的商铺进行停电、封门并导致其无法正常营业，驳回了王蓉含上述诉讼请求在内的全部诉讼请求，且王蓉在第二审程序中，撤回了上诉。因此，本案中王蓉所主张的伊赛特公司对其承租经营的商铺进行停电、封门并导致其无法正常营业的违约行为在合肥市中级人民法院审结王蓉与伊赛特公司财产损害赔偿纠纷案即2011年12月9日前也是不成立的。故王蓉要求伊赛特公司赔偿因其违约给王蓉造成租金损失73916.1元、经营管理费损失121690.53元，合计人民币195606.63元。其中王蓉主张的2011年12月9日前的租金损失没有事实和法律依据，不予支持。2011年12月9日后的A320号铺位租金损失8476元，应当予以赔偿。王蓉所主张的经营管理费损失121690.53元，因经营管理费系经营管理合同的对价，并非伊赛特公司违约所造成的损失，原审法院也不予支持。又因上一王蓉与伊赛特公司服务合同纠纷案审结时间与本案立案时间间隔未超过两年，故伊赛特公司关于本案超过诉讼时效的辩称不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：
一、伊赛特公司于本判决生效之日起十日内支付王蓉租金损失8476元；
二、驳回王蓉的其他诉讼请求。案件受理费4212元，由伊赛特公司负担50元，王蓉负担4162元。王蓉不服上述判决，向本院提起上诉称：一审法院对伊赛特公司的违约行为已经查明属实，伊赛特公司应依法向王蓉承担违约责任。一审判决结果与查明事实相互冲突，应予纠正。本案中，因伊赛特公司违约，王蓉无法在伊赛特公司经营管理的商场内进行正常的经营活动，致使王蓉缴纳经营管理服务费却未享有应有的权益，由此产生的损失属于王蓉的直接经济损失。此外，伊赛特公司的违约行为自2011年5月26日起发生至合同期满，故王蓉的租金损失也应自2011年5月26日起算。伊赛特公司对上述两项费用均应依法赔偿。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判支持王蓉的全部诉讼请求，并判令伊赛特公司承担本案的一、二审诉讼费用。伊赛特公司针对王蓉的上诉答辩称：伊赛特公司没有违约，王蓉诉请要求伊赛特公司赔偿租金损失和经营管理费，没有任何事实和法律依据。伊赛特公司不服上述判决，向本院提起上诉称：2011年5月25日，王蓉在没有办理任何手续的情形下，擅自关门停业，伊赛特公司多次致函王蓉，但王蓉均不予理睬。王蓉提供的谈话录音等证据无法证明谈话的时间以及是否是对A320号商铺停电的，何况伊赛特公司从未对涉案的两个商铺断电。电表读数低是由于王蓉违约擅自停业所致。伊赛特公司在整个履约过程中不存在违约行为，一审判决伊赛特公司承担租金损失没有事实和法律依据。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判伊赛特公司不向王蓉支付8476元租金损失，并判令王蓉承担本案一、二审诉讼费用。王蓉针对伊赛特公司的上诉答辩称：王蓉不存在擅自违约的情形，王蓉没有理由在缴纳相关费用并进货后再违约。伊赛特公司违约，应赔偿王蓉相关损失。二审期间，双方当事人所举证据与原审相同，质证意见也同于原审，本院认证意见与原审一致。本院除对关于A320号的《华邦伊赛特家具汇租赁合同书》、《华邦伊赛特家具汇经营管理合同书》的正式合同期限不予确认外，对原审查明的其他事实予以确认。二审另查明：关于A320号的《华邦伊赛特家具汇租赁合同书》、《华邦伊赛特家具汇经营管理合同书》的正式合同期限是自2011年2月1日至2012年2月7日。
本院认为：王蓉与伊赛特公司之间签订的《A3-19-20号经营管理合同书》、《A319号经营管理合同书》、《A319＋A320号补充协议书》、《A319号补充协议书》均系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。但是根据王蓉原审提供的（2011）皖合中公证字第17109号《公证书》、新闻110电视节目、出警记录等证据可知，在实际履约过程中，伊赛特公司没有为王蓉经营活动的顺利开展创造条件，其停止对涉案商铺供电的行为，明显违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。在王蓉实际支付了全部租金和经营管理费后，却因为伊赛特公司的违约行为无法正常营业，涉案商铺停止经营期间的租金和经营管理费损失当然属于因违约造成的损失，王蓉有权要求伊赛特公司予以赔偿。虽然王蓉诉请自2011年5月26日开始计算A319和A320商铺的租金及经营管理费损失，但是从（2011）皖合中公证字第17109号《公证书》的内容来看，其只显示了A319商铺的用电量变化情况，且该商铺在2011年6月26日用电量仍有224度，到2011年7月25日用电量才低至14度，故
本院认为只能自2011年7月25日起算A319商铺的相关损失金额。由于涉案合同中明确约定A319商铺的免费期间为2011年7月1日至2011年9月30日，因此在计算相关损失金额时应扣除上述期间的费用，经本院核算损失金额为19954元（7256元（租金损失）＋12698元（经营管理费损失）】。综上，
本院认为王蓉的上诉理由部分成立，而伊赛特公司的上诉理由不能成立。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，
判决如下：
一、维持安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00013号民事判决第二项，即驳回王蓉的其他诉讼请求；
二、变更安徽省合肥市蜀山区人民法院（2015）蜀民二初字第00013号民事判决第一项为：合肥伊赛特商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付王蓉租金损失7256元、经营管理费损失12698元，合计19954元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费为4212元，由王蓉负担3782元，由合肥伊赛特商业管理有限公司负担430元；二审案件受理费4212元，由王蓉负担3907元，由合肥伊赛特商业管理有限公司负担305元。本判决为终审判决。
审 判 长 钱爱民
审 判 员 程亚娟
代理
审判员 王 倩
二〇一六年一月十一日
书 记 员 朱斌斌附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。