宁夏回族自治区贺兰县人民法院民 事 判 决 书（2015）贺民初字第140号原告霍黎梅，女，汉族，内蒙古自治区乌海市人，现住宁夏回族自治区贺兰县。委托代理人岳海军、ＸＸ阳，二人均系宁夏浩晟律师事务所律师。被告宁夏龙源房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人朱风华，系公司总经理。委托代理人姜金萍，女，汉族，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。第三人纳学华，男，回族，宁夏回族自治区银川市人，现住宁夏回族自治区银川市。
原告霍黎梅诉被告宁夏龙源房地产开发有限公司（以下简称龙源公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年12月29日立案受理，于2015年6月2日依法对被告进行了公告送达。原告于2015年9月28日申请追加案外人纳学华作为第三人参加诉讼。公告期届满前，被告到本院领取相关法律文书，并申请追加案外人郑江红作为第三人参加诉讼，开庭前被告又申请撤回对案外人郑江红的追加申请，上述申请本院均予以准许。本院依法组成合议庭，于2015年12月12日公开开庭对本案进行了审理。原告霍黎梅及其委托代理人岳海军、ＸＸ阳，被告龙源公司委托代理人姜金萍及第三人纳学华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称，2008年11月17日，原告与被告签订房屋买卖合同，约定被告将位于贺兰县某小区房屋卖给原告，房屋售价202261元。原告按合同约定将购房款一次性向被告支付完毕，被告将房屋交付原告。因被告将房屋抵押给第三人，迟迟未给原告办理房屋产权证书。现原告诉至本院，要求被告协助原告办理房屋产权登记手续，并承担本案诉讼费。原告为证明自己的主张，当庭提交以下证据。证据一、银川市商品房买卖合同、基本建设项目竣工决算书原件各一份、收据原件两份、欲证明2008年11月17日原、被告订立某小区房屋买卖合同，及原告交纳202261元房款的事实。被告委托代理人的质证意见是，对银川市商品房买卖合同、基本建设项目竣工决算书及2009年5月18日收据的真实性没有异议，对2012年8月13日开具的收据有异议，需向财务核实。经当庭质证，第三人对上述证据认可。证据二、物业储备金、有线电视网费、装修保证金、物业费收据复印件各一份，采暖费、水电费收据及物业费证明原件各一份，欲证明原告在2009年5月18日至今一直占有并使用涉案房屋的事实。被告委托代理人及第三人对该组证据没异议。
被告辩称，原告起诉的事实属实，当时涉案房屋顶给新月公司以抵顶工程款，新月公司又将涉案房屋出售给原告。现涉案房屋备案在纳学华名下，确实没有给原告办理登记手续。涉案房屋虽抵顶给新月公司，但经我公司核算，新月公司有部分税款未交，我公司就将涉案房屋收回来了。我们与纳学华之间有民间借贷关系，因欠纳学华的钱，我们就将涉案房屋备案在纳学华名下作为还款的担保。现在我们已经协商处理了与纳学华之间的民间借贷关系，处理完毕后就会给原告办理房屋过户手续，办理房产证的费用应由原告承担。被告就其主张未向法庭提交证据。第三人辨称，这套房子确实是龙源公司欠我钱顶给我的，如果龙源公司能另行处理我的债务，我愿意配合原告办理房屋手续，但是如果龙源公司不能解决与我之间的债务，我还要主张对这套房屋的所有权。第三人为证明自己的主张，当庭提交证据：银川市商品房买卖合同、收据、借款协议原件各一份，欲证明2007年9月13日被告向我借款40万元，将涉案房屋抵押给我，并与我签订房屋买卖合同及备案在我名下的事实。经当庭质证，原告委托代理人对该组证据的三性不表异议，但对证明目的有异议。签订这份购房合同的真正目的是担保被告如期偿还第三人借贷债务，并非第三人与被告产生真正的房屋买卖合同关系。对借款协议的真实性原告不知情，所以对合法性、关联性不予质证，即便借款协议是真实有效的，但该借款协议中有关借款不能如期偿还便以涉案房屋抵顶的约定属于无效条款。经当庭质证，被告委托代理人对这组证据予以认可，为了偿还纳学华的欠款确实用房子作了担保。经当庭举证、质证，本院认证如下：原告提交证据一、证据二，即银川市商品房买卖合同、基本建设项目竣工决算书、房款收据、物业储备金收据、有线电视网费收据、装修保证金收据、物业费收据、采暖费收据、水电费收据及物业费证明，相互结合，能够证实2008年11月17日原、被告签订某小区商品房买卖合同，及原告交纳202261元房款并占有使用涉案房屋的事实，本院予以采信。第三人提交证据：银川市商品房买卖合同、收据、借款协议，被告无异议，能够证实因借贷关系，被告将涉案房屋抵押给第三人，并与第三人签订商品房买卖合同且将涉案房屋备案在第三人名下的事实，本院予以采信。
经审理查明，涉案房屋系被告开发，2008年被告将涉案房屋抵顶给案外人新月建筑公司以支付工程款，案外人新月建筑公司又将涉案房屋出售给原告。后原告将房款全部付清，于2008年11月17日与被告签订商品房买卖合同，被告即将涉案房屋交付原告占有使用至今。2009年5月18日，被告给原告出具收据一张，载明收到房款38182元，2012年8月13日，被告再次给原告出具收据一张，载明收到房款164079元，但被告至今未给原告办理房屋产权登记。另查明，被告因工程资金周转困难，与第三人协商一致，向第三人借款40万元，被告自愿将包括涉案房屋在内的六套住宅房及一套营业房作为抵押保证还款。2007年9月13日，就上述借款事宜被告与第三人签订借款协议一份，并就涉案房屋签订商品房买卖合同一份。涉案房屋未办理抵押登记，但备案登记在第三人名下。现原告诉至本院，要求判如所请。
本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同真实、合法、有效且已实际履行。涉案房屋系原告向案外人购买的顶账房屋，被告对抵账环节及购房环节予以认可。原告支付合理对价并占有使用房屋的行为，能够认定原告存在购买房屋的真实意思表示。被告出具收据、交付房屋的行为，能够认定被告存在出售房屋的真实意思表示，故双方签订的涉案合同符合商品房买卖合同的基本目的，应予以保护。第三人与被告签订涉案合同后，未要求被告交付房屋，在知晓涉案房屋被原告占有使用多年的事实后，仍未提起诉讼对涉案房屋主张权利，庭审中亦坚持主张被告偿还借款，相互结合，能够认定第三人对涉案房屋并无购买使用的真实目的。被告虽与第三人签订商品房买卖合同，但至今未向第三人交付房屋，且庭审中明确表示与第三人之间存在民间借贷关系，不存在房屋买卖合同关系，能够认定被告并无将涉案房屋出售给第三人的真实意思表示，故双方签订的涉案合同不符合商品房买卖合同的真实目的。《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。涉案房屋虽备案在第三人名下，但所有权并未实际登记在第三人名下，理应优先保护真实存在的房屋买卖合同关系人及实际占有人，即原告。第三人与被告之间的债权债务关系，应以其他法律关系另案处理。综上，对原告要求被告协助办理涉案房屋产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。
被告辩称办理产权登记手续的费用应由原告承担，无事实及法律依据，本院不予采纳，具体费用执行国家相关规定。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第九条第一款、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二项之规定，
判决如下：被告宁夏龙源房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告霍黎梅办理宁夏回族自治区贺兰县某小区房屋产权登记相关手续。案件受理费100元，由被告宁夏龙源房地产开发有限公司负担，公告费300元由原告霍黎梅负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。
审 判 长 王 蕊
人民陪审员 郭同和
人民陪审员 李兴祥
二〇一六年一月七日
书 记 员 张海丽附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题》的解释第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第1页共7页 来自：