上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪一中民二(民)终字第3118号上诉人（原审原��）吴亚芳。委托代理人王红民。被上诉人（原审被告）上海恒世房地产有限公司。法定代表人张泽林，总经理。委托代理人金莉，北京大成（上海）律师事务所律师。委托代理人陈思，北京大成（上海）律师事务所律师。
上诉人吴亚芳因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2015）松民三（民）初字第108号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审
经审理查明，2012年6月2日，上海恒世房地产有限公司（以下简称恒世公司）作为卖方与吴亚芳作为买方签订《上海市商品房预售合同》，约定吴亚芳向恒世公司购买上海市松江区人民北路***弄***号2层215室房屋（以下简称涉案房屋），房屋暂测建筑面积为69.07平方米，每平方米单价为15,414.64平方米，暂定总价款为人民币（下同）1,064,689元；恒世公司定于2013年7月30日将涉案房屋交付吴亚芳。合同另对付款方式、违约责任等进行了约定。同日，吴亚芳与恒世公司签订《样板房补充协议》，约定：1、吴亚芳已知晓涉案房屋系供看房者参观的展示样板房，吴亚芳在前述《商品房买卖合同》及其补充协议前已经对涉案房屋进行充分的勘查、检验，对房屋及其附属的设备、花园等已经充分知悉和了解并不持异议；2、吴亚芳已经知晓涉案房屋的格局、户型、层高及使用空间等均因装修而进行了一定改造，吴亚芳不得因此对可能造成的面积增减或与合同附图的差异为由向恒世公司提出异议，上述均以交付时的现状为准；3、涉案房屋已处于使用状态，其装修及其他物品并非全新且均已存在不同程度的损耗，均以交付时的现状为准，恒世公司不提供保修服务且不承担其他责任；4、涉案房屋及该房屋附属设施、附属空间的装饰、装修、家具、家电、陈设、软装、饰品及其他可移动的物品归恒世公司所有，不作为交付标准，恒世公司有权另行处置；5、恒世公司不负责原有户型、装修、装饰、陈设等的拆除、改造、清运等工作及其费用。涉案房屋中的装修包括但不限于墙纸等因本补充协议第4条所述属于恒世公司物品的拆装造成的损坏，恒世公司不予修补，以交付现状为准。2014年2月24日，吴亚芳发函给恒世公司称：吴亚芳与恒世公司签订的预售合同约定2013年7月30日交房，恒世公司只是按照合同约定日给了吴亚芳交房通知，但并未完成改造工作，涉案房屋存在问题，具体有台盆大理石裂痕、瓷砖裂痕、不明的外露的线路、墙纸开裂发霉、地板空鼓、地漏水漏不下去、为洗衣机预留的地漏找不到、卫生间马桶冲水的时候水从墙壁立面渗漏出来、空调不制冷、空调外及损毁严重、天花板上空等旁粉刷不到位、有开关没灯、有灯没开关等。为此吴亚芳要求恒世公司整改，但至今尚未整改完毕，而且又有质量问题暴露出来如：1、卫生间墙面渗水；2、客厅墙纸更换后仍然发霉、卫生间门框变形腐烂、卫生间新做了防水处理，但敲掉重新换上的瓷砖于之前瓷砖存在色差；3、主卧室墙纸发霉；4、儿童房墙壁裂缝、墙纸破损，虽经整修，但治标不治本；5、有线电视、电话线路没接；6、煤气管存在问题，经过四次验收。要求恒世公司在2014年3月30日全部改造完毕并交房。2014年6月23日，吴亚芳发函给恒世公司称，预售合同约定2013年7月30日交房，但由于涉案房屋存在严重质量问题，故一直在修却没有达到交付条件。2014年6月12日吴亚芳、恒世公司及物业一起至涉案房屋实地看了一次，说好6月19日前恒世公司给付答复，但至今未予答复，故希望在恒世公司收到函件后3��内予以答复。2014年11月4日，吴亚芳再次发函给恒世公司称，该函中所提质量问题与2014年2月24日一致，吴亚芳要求恒世公司尽快整改，并且提供装修验收合格的相关资料。2014年11月21日，恒世公司回函称：吴亚芳发送函件中所载的情况不符合事实，恒世公司在接到吴亚芳报修后一直与吴亚芳进行沟通并进行维修。恒世公司已通知吴亚芳2013年7月30日交房，系吴亚芳不配合才未完成相关交付手续，故责任在吴亚芳。恒世公司为证明维修的情况向法院提供了七份物业客服和吴亚芳及其丈夫的录音光盘及文字整理资料，时间自从2013年8月至12月，证明期间吴亚芳保修的问题以及恒世公司的修复情况。期间报修内容一共14项具体为：1、东卧室门封条脱落；2、厨房灶具右上方瓷砖一块勾缝；3、东卧室烟道井墙纸脱落；4、厨房吊顶结勾处开裂；？5、空调马达力道不够；6、西/东卧室门吸有问题；7、百叶窗帘最上面两个条子歪了；8、卫生间仿大理石的脸盆有缺口；9、客厅西墙中间墙纸下方脱胶；10、马桶旁墙壁渗水；11、客厅空调开关坏；12、淋浴转换水有问题；13、燃气排气问题；14、儿童房墙纸有问题。2014年1月12日恒世公司打电话和吴亚芳确定报修情况，吴亚芳称暂时无报修项目。吴亚芳对于录音光盘及文字整理资料的真实性予以确认，但认为不全面，只反映部分报修情况。2015年6月10日及7月31日原审法院两次至涉案房屋进行现场勘查，涉案房屋内吴亚芳已经放置了家具家电。现存的质量问题为：北面儿童房及南面厨房间顶部存在渗漏水情况，导致儿童房墙纸发霉，客厅靠近儿童房的北墙及东墙下部墙纸发霉，厨房间顶部有水渍。原审法院就此拍摄了照片。2015年8月7日，吴亚芳与恒世公司就涉案房屋存在的质量问题达成了《松江区人民北���***弄***号215室整改维修方案》。审理中，吴亚芳称，2013年11月将家具及家电搬进涉案房屋，并申请了宽带和有线电视。吴亚芳还称2015年5月底6月初开始发现北面儿童房存在渗漏水情况，墙纸发霉。原审审理中，吴亚芳起诉要求判令：1、吴亚芳自行委托他人对涉案房屋质量问题进行修复，恒世公司支付修复费用，暂估3万元；2、恒世公司支付吴亚芳自2013年8月1日至房屋维修完毕之日的房屋租金损失，按照每月3,800元标准计算。审理中，因吴亚芳、恒世公司于2015年8月7日就维修方案达成了一致，故吴亚芳变更第一项诉讼请求为：要求恒世公司按照双方于2015年8月7日签订的维修方案进行维修。原审认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于维修问题。本案在审理过程中，吴亚芳、恒世公司对于涉案房屋存在的问题自行达成了维修协议，吴亚芳主张恒世公司按照该维修协议进行维修，恒世公司也予以同意，法院对此予以确认。关于租金损失的问题。涉案房屋的确存在一定的质量问题，特别是儿童房的渗漏水的问题及维修，会在一定程度上影响居住使用，故吴亚芳主张租金赔偿，有事实和法律依据，予以支持。但是吴亚芳从合同约定的交付日次日即2013年8月1日起算租金损失不妥，理由如下：其一、从当事人陈述及法院现场勘查的情况来看，恒世公司已按约通知吴亚芳交房，吴亚芳也已将家具、家电等搬入了涉案房屋，故虽然吴亚芳、恒世公司并未办理房屋交接手续，但吴亚芳实际已经在使用涉案房屋，故吴亚芳所称因涉案房屋质量问题导致其无法使用显然难以成立；其二、吴亚芳主张涉案房屋存在严重质量问题导致其无法居住使用，但并未对此提供证据。反之，恒世公司提供的吴亚芳、恒世公司电话往来对于涉案房屋存在���问题进行记录，该通话记录反映恒世公司对于吴亚芳报修的质量问题进行了维修，而且大部分质量问题本身也尚不足以导致吴亚芳无法居住。故此，法院对于吴亚芳主张的租金起始时间不予采纳。原审认为租金损失由三部分组成：
一、根据双方的通话记录，在约定的交付日后存在的一些质量问题，上述问题的维修对于吴亚芳使用涉案房屋存在一定妨碍，故该部分应酌情考虑租金损失；
二、在本案审理过程中，涉案房屋儿童房发生渗漏水，墙纸霉变，的确影响居住，吴亚芳主张此情况是从2015年5月底6月初，此时间点由法院6月10日现场勘查可以印证，故法院对此予以确认，从该时间点至实际维修期间的租金损失亦应予以考虑；
三、吴亚芳、恒世公司签订的维修协议中对于维修工期予以了明确，约为30天，因为维修项目涉及墙面粉刷及地板更换等，故势必影响吴亚芳居住，故该维修期间也应考虑租金的赔偿。综上，法院结合实际维修情况酌情确定恒世公司应赔偿吴亚芳的租金损失为6个月，每个月按照3,000元标准计算，合计18,000元。综上，原审法院于
二○一五年八月二十五日依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，作出判决：
一、上海恒世房地产有限公司于判决生效之日起十日内按照吴亚芳与上海恒世房地产有限公司于2015年8月7日签订的《松江区人民北路***弄***号215室整改维修方案》对上述房屋进行维修；
二、上海恒世房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付吴亚芳租金损失18,000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费330元，由上海恒世房地产有限公司负担。原审判决后，吴亚芳不服，向本院提起上诉，诉称，涉案房屋是样板房，双方在签订购房合同的同时又签订了房屋改造协议，因被上诉人未认真履行改造协议，致使上诉人至今无法入住。上诉人按照购房合同和改造协议约定的交房日期定制了家具，家具厂按约定于2013年10月下旬送货上门，上诉人只能在涉案房屋中暂时堆放。原审以上诉人已将家具、家电等搬入涉案房屋为由，认定上诉人已实际使用涉案房屋，上诉人不能接受。上诉人购房主要是为女儿在松江上学，由于上述原因，造成上诉人不能入住涉案房屋而只能在外租房，严重影响了孩子的正常学习和全家的身心健康。故请求撤销原判第二项，改判被上诉人按每月3,800元标准向上诉人支付自2013年8月起至维修结束日止的房屋租金。
被上诉人恒世公司辩称，被上诉人已及时履行了维修保养义务，从上诉人的报修内容来看只是轻微的质量问题，并不影响上诉人对涉案房屋的居住使用，且在电话录音中上诉人已明确确认房屋已维修好，上诉人亦已于2013年8月获取涉案房屋密码，可自由进出涉案房屋。经原审法院和双方现场确认，现唯一还有问题的就是北房间的渗水及北阳台的轻微渗水，且是在本案审理过程中出现的，对此，被上诉人原准备及时维修，因本案在诉讼中，故暂未维修，对该段时间的租金损失，被上诉人保留意见。综上，请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
本院认为，双方于2012年6月签订商品房预售合同，约定被上诉人应于2013年7月30日将涉案房屋交付给上诉人。此后，被上诉人按约通知上诉人交房，但上诉人以涉案房屋存在质量问题为由未与被上诉人办理交房手续，故本案的争议焦点是上诉人所述的房屋质量问题是否影响涉案房屋��交付使用、其主张的房屋租金损失是否有相应的依据。对此，
本院认为，根据双方于签订商品房预售合同同日所签订的委托改造协议约定，上诉人在接收房屋时，如对改造工程质量产生异议的，由被上诉人承担保修责任，上诉人不得因此拒绝接收房屋，而根据本案查明的事实，上诉人所反映的房屋质量问题，大多均属房屋装饰装修方面的问题，并不影响涉案房屋的交付使用，且被上诉人已根据上诉人报修及时进行了维修，故因上诉人未及时与被上诉人办理涉案房屋交房手续而造成的扩大损失部分，应由上诉人自己承担。原审鉴于涉案房屋在交付时仍存在一些质量问题需要维修，在本案审理过程中又出现儿童房渗水等本案实际情况，酌情确定被上诉人赔偿上诉人房屋租金损失6个月，应属合理，本院予以维持。上诉人上诉坚持要求被上诉人赔偿自2013年8月起至维修结束日止的房屋租金损失，缺乏充分的事实依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，
判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币830元，由上诉人吴亚芳负担。本判决为终审判决。
审判长 张薇佳
审判员 唐建芳
审判员 盛伟玲
二〇一六年一月七日
书记员 莫 莉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 来源：