北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2015）海民初字第20169号原告北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司，住所地北京市海淀区半壁店64号。注册号：110108001702035。法定代表人贡亮，总经理。委托代理人宋岱，该公司员工，住该公司宿舍。被告杜德宣，男，1959年7月17日出生。公民身份号码：×××。委托代理人赵林，北京市信凯律师事务所。
原告北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司（以下简称龙鼎华源公司）与被告杜德宣返还原物纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙鼎华源公司委托代理人宋岱，被告杜德宣及其委托代理人赵林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告龙鼎华源公司诉称：原告系北京海淀区碧森里小区开发商，2014年4月17，经北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第07915号判决，驳回了北京国宇嘉物业管理有限责任公司的全部上诉请求，维持原判。2014年4月18日，（2012）海民初字第10473号判决已生效。根据该判决：我公司与国宇嘉公司于2008年11月29日签订的《物业管理委托合同补充协议》已于2012年1月18日解除，国宇嘉公司于判决生效之日起六十日内腾退其承租的碧森里小区地下室-1层、-2层、-3层物业（包括停车库、游泳池、羽毛球场、健身房等），交还我公司。2014年12月19日，海淀区法院执行庭在小区内张贴公告，要求国宇嘉公司履行法院判决义务，在三日内将上述全部物业交还我公司。我公司于2014年12月28日在海淀区人民法院的协助下，对碧森里小区地下车库区域和羽毛球场、健身房行使主权。其他物业部分本案被告以与国宇嘉有债权、债务纠纷为由，至今占据不予腾退。经原告多次交涉，被告置之不理。故原告诉至贵院，请求法院判决被告杜德宣立即腾退非法占据的碧林里小区2号楼地下室B1区，诉讼费由被告杜德宣承担。
被告杜德宣辩称：2006年10月15日，孙磊与北京世纪鑫物业管理有限公司签订了期限为十年的租赁合同，租赁地点就是本案争议的碧森里小区地下室。2009年，孙磊将地下室的承租权转让给杜德宣，杜德宣支付给孙磊36万元转让费，支付转让费是考虑到孙磊十年的租赁合同，我方可继续承租至十年为止，当时碧森里小区的物业即是北京世纪鑫物业管理有限公司。2010年12月，北京顺如裕商贸有限公司（以下简称顺如裕公司）代替了北京世纪鑫有限公司的权利与义务，行使碧森里二号楼的权利与义务。2012年12月27日，杜德宣与顺如裕公司重新签订商贸合同，租期为十年，从2013年1月1日起至2022年12月31号止。顺如裕公司与国宇嘉公司于2010年12月4日签订了为期三十年的合同，租赁标的也是本案争议的碧森里小区，租期从2001年1月1号起至2030年12月31号止，由于杜德宣在与顺如裕公司签订合同时，考虑到该公司与国宇嘉公司签订了三十年的合同有效期，杜德宣出于实际考虑到租期十年可以兑现，所以杜德宣对房屋进行了整体的装修与改造，并支付了孙磊36万元的转让费，杜德宣对租赁房屋投入了大量人力物力财力，现损失八九十万元，杜德宣不知道国宇嘉与开发商之间的关系，为无过错方，考虑到杜德宣将所有积蓄都投入到该租赁房屋的装修及一系列费用中，损失巨大，导致现在无地方搬迁。杜德宣作为一个弱势群体，请求法院驳回原告的各项诉讼请求，同时我方愿意与原告重新签订租赁合同。考虑到实际情况，杜德宣等人现在确实无法搬迁，而且考虑执行过程中可能出现的实际困难，希望法庭予以考虑。
经审理查明：海淀区畅茜园碧森里小区1-6号楼的土地使用者为龙鼎华源公司，用途是住宅、配套、地下车库。地下部分计3层，-2层和-3层为地下车库，建筑面积53953.89平方米，所有权人为龙鼎华源公司。2004年1月12日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司签订《物业管理委托合同》，双方约定：龙鼎华源公司将碧森里小区及附属地下停车库、商业性用房、自用房委托国宇嘉公司实行物业管理。产权归属龙鼎华源公司的地下停车库、管理用房、商业用房、服务用房（会所）的委托管理期限为无期限。2007年12月中下旬，国宇嘉公司在有关部门办理了碧森里小区1-5号楼地下室使用（出租）登记备案（主要是-1、-2层）。2008年11月29日，龙鼎华源公司与国宇嘉公司签订《物业管理委托合同补充协议》，双方约定：龙鼎华源公司将碧森里小区开发商未出售的所有的半地下室房屋、地下室房屋（包括停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）及社区配套用房除6号楼外承包给国宇嘉公司，承包期限30年，自2009年1月1日至2038年12月31日，到期后在同等条件下国宇嘉公司优先承租。龙鼎华源公司将碧森里小区地下室1-5号楼的-1层，整个小区的-2层、-3层交给国宇嘉公司。国宇嘉公司在-1层搭建房屋，将-2层、-3层部分停车位和部分游泳池改造成房屋，用于出租经营。2011年11月15日，大苑天地公司与龙鼎华源公司签订《债务抵偿合同》，龙鼎华源公司将其所有的碧森里小区地下室-1层、-2层、-3层折价转让给大苑天地公司。后，龙鼎华源公司因国宇嘉公司未腾退房屋及存在违规出租的问题，与国宇嘉公司产生纠纷。2012年1月18日，龙鼎华源公司向国宇嘉公司邮寄了一份《解除承包（租赁）关系通知书》，国宇嘉公司拒收。2012年2月10日9时30分左右，龙鼎华源公司的3位员工与业委会的1名负责人及2名业主在碧森里小区北门公共宣传栏及6号楼国宇嘉公司大门旁边张贴《解除承包（租赁）关系通知书》。后，龙鼎华源公司将国宇嘉公司诉至本院，请求：解除龙鼎华源公司与国宇嘉公司关于碧森里小区地下-1、-2、-3层物业（包括碧森里小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等）的承包合同关系、国宇嘉公司立即腾退碧森里小区-1、-2、-3层物业（碧森里小区停车库、游泳池、羽毛球场、保龄球场等），并赔偿相应损失等。本院审理后认为：龙鼎华源公司与国宇嘉公司之间的《物业管理委托合同补充协议》，符合租赁合同的特征，故双方当事人之间设立的是租赁合同。该合同的履行期限为30年，违反了《合同法》关于“租赁期间不得超过20年”的规定，超过部分属无效，其他内容合法有效。同时，该判决指出：因地下室的安全等问题关系到整个小区特别是地下室人员生命、财产的安全，且持续时间达几年的时间，侵害了碧森里小区广大业主的利益，故可以认定国宇嘉公司在履约过程中存在重大违约行为，该违约行为直接影响租赁合同的正常履行，因而影响到龙鼎华源公司合同目的的实现。法院判决：
一、龙鼎华源房公司与国宇嘉公司于2008年11月29日签订的《物业管理委托合同补充协议》中涉及的租赁期限，超过二十年的部分无效；
二、确认龙鼎华源房公司与国宇嘉公司于2008年11月29日签订的《物业管理委托合同补充协议》已于2012年1月18日解除；
三、国宇嘉公司于本判决生效之日起六十日内腾退其承租的碧森里小区地下室-1层、-2层、-3层物业（包括停车库、游泳池、羽毛球场、健身房等），交还龙鼎华源公司等。后国宇嘉公司不服，提起上诉。2014年4月17日，北京市第一中级人民法院作出终审判决，该案又查明：海淀区人民政府于2014年1月27日印发了《关于研究整治碧森里小区地下空间违法群租房安全隐患工作的会议纪要》，其中载明“碧森里小区地下车库被违法改造成群租房，将地下一层、二层群租房全部对外出租。但现在群租房内存在居住人员多、可燃物多、疏散逃生通道被封堵、消防设施不完善、内部使用大功率电器现象等安全隐患，属于违规改变使用性质的违法行为。中级法院对此认为：国宇嘉公司获得碧森里小区地下室承租权后，进行转租，次承租人又予以转租，从其适用状况来看已经威胁到了地下室人员生命、财产及地下空间自身的安全。可以认定承租人未按照租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物处于严重的危险之下，且该经营行为已受到了行政机关的治理。”经审理，北京市第一中级人民法院于2014年4月17日作出终审判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，龙鼎华源公司申请执行，要求国宇嘉公司履行判决义务。因部分地下室现由本案被告杜德宣租用，腾退事项未能执行，故龙鼎华源公司将被告杜德宣诉至本院。庭审中，被告杜德宣称：2006年10月15号，孙磊与北京世纪鑫物业管理有限公司签订了期限为十年的租赁合同，租赁物为：碧森里2号楼地下室（四区）。2009年，孙磊将地下室的承租权转让给杜德宣，杜德宣支付给孙磊36万元转让费。对于其以上陈述，被告杜德宣提供提供了北京世纪鑫物业管理有限公司与孙磊签订的《房屋委托管理协议》及收条。经查：2010年12月4日，国宇嘉公司（甲方）与顺如裕公司（乙方）签订《委托承包经营管理协议》，双方就委托乙方承包经营管理碧森里小区房屋有关事宜达成本协议：委托区域：6号楼、（半）地下室所有房屋及停车位。委托期限自2011年1月1日起至2030年12月31日止。2012年12月27日，顺如裕公司与杜德宣签订《房屋租赁合同》，合同约定：出租房屋位置位于碧森里小区2号1-B1四区，用途：商住、仓库。租期为十年，自2013年1月1日起至2022年12月31日止。乙方与甲方签订合同后，乙方与北京世纪鑫物业管理有限公司解除租赁合同产生的经济纠纷由甲方负责解决。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将房屋转租他人。协议签订后，被告杜德宣向该公司支付租金。经本院现场勘查，被告杜德宣承租的地下室位于碧森里小区2号楼地下室B1区西侧，其在原告提交的地下一层平面图中对具体承租位置签字确认。现此承租地下室已无他人租住。上述事实，有双方当事人陈述，判决书、公证书、地下室平面图，委托承包经营管理协议，房屋租赁合同，协议书、收条等证据材料在案佐证。
本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。原告龙鼎华源公司作为碧森里小区1-6号楼的所有权人，其对该楼享有占有、使用、收益及处分的权利。龙鼎华源公司虽将诉争地下室出租给国宇嘉公司，但经诉讼，法院已认定双方的租赁合同解除，国宇嘉公司将其承租的房屋退还给龙鼎华源公司。现上述判决已发生法律效力。故龙鼎华源公司作为所有权人，有权主张诉争房屋的权利。在龙鼎华源公司与国宇嘉公司租赁合同纠纷一案的判决已生效的情况下，法院判决国宇嘉公司腾退后，本案被告依据其与第三人的租赁合同继续占用诉争房屋，已无法律依据。现龙鼎华源公司要求其腾退，于法有据，本院予以支持。现地下室已不能出租，被告拒不腾退只会造成其损失进一步扩大，拒不腾退并不是保护其的合理方法。就被告主张的其损失一节，诉讼中，本院已向其释明，要求其采取必要的证据保全措施，并向合同相对方主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十四条，
判决如下：被告杜德宣于本判决生效后十日内将其占用的北京市海淀区碧森里小区二号楼地下室B1区房屋腾空后交还原告北京市龙鼎华源房地产开发有限责任公司。案件受理费七十元，由被告杜德宣负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
审 判 长 刘冬辉
人民陪审员 宗亚荣
人民陪审员 陈萍芳
二〇一六年一月七日
书 记 员 李 燕 来源：百度搜索“”