湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民商初字第00218号
原告：武汉圆融华泰资产管理有限公司，住所地：武汉市洪山区和平乡铁机村铁机馨苑附1号楼。
法定代表人：凃建，该公司董事长。
委托代理人：彭晶晶，湖北松之盛律师事务所律师。
被告：武汉悦鼎经贸有限公司，住所地：武汉市洪山区罗家桥路特1号。
法定代表人：彭开鸿，该公司董事长。
委托代理人：汤建辉，湖北立丰律师事务所律师。
原告武汉圆融华泰资产管理有限公司（以下简称圆融华泰公司，原名称为武汉市柴林房地产开发有限责任公司，以下简称柴林公司）与被告武汉悦鼎经贸有限公司（以下简称悦鼎公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告圆融华泰公司委托代理人彭晶晶，被告悦鼎公司委托代理人汤建辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告圆融华泰公司诉称：2007年9月，原被告形成租赁关系，被告按照《土地使用权租赁合同》约定租用原告位于武青三干道（和平港附近）南边（罗家墩小区联乐席梦思厂北边）约10亩土地使用权（具体面积以实际测量为准)，被告按合同约定向原告支付租金，2009年9月被告开始拖欠租金导致纠纷产生，2010年11月经武汉市中级人民法院终审判决确认原被告双方租赁关系终止。诉讼期间，被告补缴了截止到2011年8月份的租金。经原告申请法院强制执行，被告于2013年6月17日从租赁土地上撤离。2011年9月-2013年6月的租金及土地占用使用费，被告一直未予支付。另外，2012���8月，原被告租赁合同纠纷案件再审期间，经湖北省高级人民法院审理查明，《土地使用权租赁合同》第一条所指租赁士地的面积为11.60亩，然而被告从2007年开始却一直以10亩的面积向原告计付租金，因此，2007年9月-2013年6月期间被告每月少缴了1.6亩土地的租金及土地占用使用费。综上，被告应向原告支付2011年9月-2013年6月期间欠缴的租金及土地占用使用费，并应补缴2007年-2013年6月期间少缴的租金及土地占用使用费，同时按照合同约定应承担违约责任。故诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付欠缴和少缴的租金、土地占用使用费及违约金共计10819655.81元；2、被告承担本案诉讼费用。
被告悦鼎公司辩称：1、原告并非本案租赁土地的所有权人及用益权人。2、本案租赁土地应按10亩土地计算租金。3、被告不存在违约的事实，原告要求违约金没有事实和法律依据。4、被告在判决书生效后的搬迁行为有事实依据，没有给原告造成任何经济损失。5、原告2009年12月4日到2011年收取租金458336元，属于不当得利，应当返还。原告圆融华泰公司在诉讼中向本院提交的证据有：证据1、武汉市洪山区人民法院（2010）洪和民商初字第102号民事判决书；证据2、武汉市中级人民法院（2010）武民终字第904号民事判决书；证据3、《土地使用租赁合同》；证据4、《工商银行支付系统专用凭证》；证据5、湖北省高级人民法院（2012）鄂民监三再终字第00028号民事判决书；证据6、武汉市测绘研究院《武汉市城镇地籍测量面积成果资料》；证据7、武汉市洪山区人民法院公告；证据8、《关于拆除建筑物的函》；证据9、《承诺》；证据10、���迁协议。被告悦鼎公司在诉讼中向本院提交的证据有：证据1、企业法人营业执照；证据2、企业法定代表人身份证明书；证据3、柴林头村用资产换保障的决议；证据4、柴林头村委会委托书；证据5、柴林集团与柴林房地产公司《协议书》；证据6、武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告；证据7、《土地使用租赁合同》；证据8、（2010）洪和民商初字第102号民事判决书；证据9、（2010）武民终字第904号民事判决书；证据10、（2012）鄂民监三再终字第00028号民事判决书；证据11、（2011）武民终字第662号民事判决书；证据12、（2012）鄂洪山法执字第00057号执行裁定书；证据13、恢复强制执行申请书；证据14、洪山区人���法院公告;证据15、洪山区人民法院限期腾退通知书；证据16、执行和解请求；证据17、延缓执行申请书；证据18、汽车4s店项目商业房屋租赁意向书；证据19、4s店房屋租赁协议；证据20、关于武汉悦鼎起亚4s店搬迁计划的报告；证据21、承诺书；证据22、腾退执行情况汇报；证据23、和解笔录；证据24、交接笔录；证据25、洪山区人民法院执行案件结案报告；证据26、收武汉悦鼎租金明细表；证据27、洪山区人民法院开庭笔录、湖北省高级人民法院开庭笔录；证据28、武汉市挂牌出让国有建设用地使用权公告、挂牌成交信息表；证据29、法院公告、楚天金报报道。经开庭质证，被告悦鼎公司对原告圆融华泰��司全部证据真实性均无异议，原告圆融华泰公司对被告悦鼎公司除证据28之外其他证据真实性均无异议。对上述当事人均无异议的证据本院予以确认。各方当事人对本院前往武汉市土地登记发证中心调查形成笔录所载内容无异议，可以作为认定案件事实的依据。
经审理查明，2009年12月22日，湖北省武汉市洪山区人民法院受理柴林公司诉悦鼎公司租赁合同纠纷一案与本案诉争的租赁土地一致。该案历经湖北省武汉市洪山区人民法院、湖北省武汉市中级人民法院一二审之后（在湖北省武汉市中级人民法院审理过程中，柴林公司自愿放弃了要求悦鼎公司支付违约金的诉讼请求），由湖北省武汉市中级人民法院进行再审，最终由湖北省高级人民法院于2012年12月18日作出（2012）鄂民监三再终字第00028号民事判决书。该判决查明的事实有：2002年4月5日，柴林头村村民委���会与悦鼎公司签订《土地使用租赁合同》，将位于武青三干道约10亩工业建设土地使用权租赁给悦鼎公司。合同约定租赁期限从2003年12月1日至2018年11月30日，租金按月支付，必须每月底28日前支付下月租金，逾期一个月未缴纳租金的，属租赁方违约，出租方有权无条件中止本合同，并约定按每日5‰缴纳违约金，双方并对其他权利义务进行了约定。2007年2月4日，因“城中村”改造需要，柴林头村村民代表大会决议：授权柴林头村党委、村委会处置包括上述土地在内的土地权利，并于当年8月28日将该村共计59.81亩（含上述土地）土地使用权整体一次性转让给柴林公司，并通知了悦鼎公司。之后，悦鼎公司直接向柴林公司履行了交付租金的义务。从2009年9月28日开始，悦鼎公司即未向柴林公司支付租金，柴林公司于2009年12月7日发函给悦鼎公司，通知悦鼎公司终止合同，并��交租金，支付违约赔偿金等，要求悦鼎公司七日内立即从租赁土地上予以清退。2009年12月22日，悦鼎公司以倒进账的形式向柴林公司支付了金额为125000元的租金。2007年8月28日包含案涉租赁土地在内的土地转让前，悦鼎公司就其租赁的土地曾经多次分别向柴林头村、武汉柴林集团有限责任公司（以下简称柴林集团）缴纳租金。2007年8月28日，由柴林头村出具并加盖公章的委托书载明“武汉市洪山区和平街柴林头村全权委托：武汉柴林集团公司法定代表人容乃楚同志与武汉柴林公司签订华林厂土地转让合同”。同日，甲方柴林集团与乙方柴林公司就包含悦鼎公司租赁土地在内的59.81亩工业用地签订了转让协议书，协议书尾部有甲方加盖的公章及容乃楚的签名。在该协议第三项“土地所涉事项的解除及责任”第4款中明确约定：2002年4月5日，柴林头村与悦鼎公司签订的《土��使用租赁合同》中，由柴林头村享有的所有权利和义务，均转由乙方（柴林公司）享有，甲方（柴林集团）配合乙方完成乙方与悦鼎公司的合同移交及相关事宜，由乙方具体负责其与悦鼎公司的后续承租事项。柴林头村与悦鼎公司于2002年4月5日签订的《土地使用租赁合同》项下的租赁土地面积为7736.1l平方米，折合成亩数为11.60亩。该判决认为：2002年4月5日《土地使用租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格履行。2007年8月28日，柴林集团受柴林头村的委托与柴林公司签订《协议书》，约定柴林头村将案涉租赁土地在内的59.18亩土地使用权转让给柴林公司，柴林公司与悦鼎公司成立事实上的租赁关系，柴林公司具有原告主体资格。悦鼎公司未于2009年9月28日前向柴林公司支付2009年10月份租金，违反了《土地使用租赁合同》的约定，构成违约。经再审查��，租赁土地实际为11.6亩，悦鼎公司在向柴林头村、柴林集团缴付租金期间均按11亩计算租金，但在柴林头村将租赁权转让给柴林公司后，悦鼎公司则按10亩缴纳租金，在悦鼎公司未有证据证明柴林公司同意将11亩租赁土地按10亩计收租金的情况下，应认定悦鼎公司未足额缴纳租金，构成违约。2009年12月7日柴林公司向悦鼎公司发函通知终止合同，《土地使用租赁合同》自柴林公司终止合同的通知到达悦鼎公司时解除。该判决最终确认了柴林公司与悦鼎公司双方租赁关系终止。柴林公司据此申请强制执行，悦鼎公司于2013年6月17日腾退出案涉土地，此时案涉土地仍登记在柴林头村名下。另查明，在武汉市洪山区人民法院审理过程中《土地使用租赁合同》约定：租金支付方式为：该土地从租赁之日起第一、二年每年租金为人民币3.5万元/亩；第三、四、五年每年租金为人民币4.5万元/亩；第六、七年每年租金为人民币5万元/亩；第八、九、十年每年租金为人民币5.5万元/亩；第十一、十二、十三、十四、十五年每年租金为人民币6万元/亩。悦鼎公司已向柴林公司缴纳自2007年10月至2011年9月的租金（或占用土地使用费，按10亩计缴）。2013年6月17日腾退前，悦鼎公司尚欠少缴的租金、占用土地使用费（按合同约定租金标准计算）共1410381元。还查明，武汉市柴林房地产开发有限责任公司于2013年12月25日变更公司名称为武汉圆融华泰资产管理有限公司。
本院认为，柴林公司与悦鼎公司关于本案案涉土地使用权租赁纠纷一案经过一二审及再审程序审理，最终认定因悦鼎公司未按期足额缴纳租金的违约行为导致柴林公司与悦鼎公司双方租赁关系终止。悦鼎公司于2013年6月17日腾退出案涉土地，故悦鼎公司应当按《土地使用租赁合同》约定的租金标准向柴林公司支付租赁关系终止前少缴的租金及租赁关系终止后的占用土地使用费。因案涉土地实际面积为11.6亩的事实于2012年12月18日由湖北省高级人民法院再审民事判决予以认定，加之2009年12月7日柴林公司向悦鼎公司发函终止合同，前述判决已确认双方租赁关系终止，故圆融华泰公司要求悦鼎公司支付2012年12月18日之前少缴租金（1.6亩）及占用土地使用费对应违约金的诉讼请求，以及2009年12月7日之后的违约金的请求，已无事实依据，本院均不予支持，但悦鼎公司应支付欠付占用土地使用费所对应的占用资金的利息损失。因（2012）鄂民监三再终字第00028号民事判决书认定：“悦鼎公司在向柴林头村、柴林集团缴付租金期间均按11亩计算租金，但在柴林头村将租赁权转让给柴林公司后，悦鼎公司则按10亩缴纳租金，在悦鼎公司未有证据证明柴��公司同意将11亩租赁土地按10亩计收租金的情况下，应认定悦鼎公司未足额缴纳租金，构成违约”，故悦鼎公司应向圆融华泰公司支付2007年9月29日至2009年12月7日欠付1亩土地租金对应的违约金。鉴于悦鼎公司提出合同约定违约金日5‰过高，本院酌定调整为按中国人民人民银行同期贷款利率标准的2倍计付。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，
判决如下：
一、被告武汉悦鼎经贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告武汉圆融华泰资产管理有限公司支付租金及占用土地使用费1410381元、违约金（分别以2007年10月至2009年12月7日每月欠付1亩土地租金为基数，按中国人民银行同期贷款利率标准2倍，分别自前月29日逐月计算至实际支付之日止）及利息损失（分段计算：1、以2009年12月8日至2011年9月28日欠付1亩占用土地使用费为基数；2、以2011年9月29日至2012年12月18日欠付11亩的占用土地使用费为基数；3、以2012年12月19日至2013年6月17日欠付11.6亩的占用土地使用费为基数，均按人民银行同期贷款利率标准，分别自前月29日逐月计算至实际支付之日止）。
二、驳回原告武汉圆融华泰资产管理有限公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费86717元，由原告武汉圆融华泰资产管理有限公司负担60701.9元，被告武汉悦鼎经贸有限公司负担26015.1元。如不服本��决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省高级人民法院。
上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条的规定预交上诉案件受理费，款汇至湖北省高级人民法院，开户银行：中国农业银行武汉市东湖支行，户名：湖北省财政厅非税收入财政专户，账号：05×××69-1，并在银行凭据用途栏内简要注明“湖北省高级人民法院”或者湖北省高级人民法院单位编码“103001”。上诉人在上诉期满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。
审 判 长 赵电波
代理
审判员 郭 策
人民陪审员 付玲玲
二〇一六年一月七日
书 记 员 索一冉